Bottenlån vs topplån

Att köpa en bostad är för de flesta av oss livets största affär. Men om du pratar med någon som köpte hus före 2010 möts du ofta av begrepp som bottenlån och topplån. Idag hörs de termerna alltmer sällan på bankkontoren.

Vad betydde de egentligen, varför försvann de, och hur fungerar det att låna till en bostad idag? Här reder vi ut begreppen.

Dåtidens modell: Bottenlån och topplån

Innan Finansinspektionen införde nya regleringarna var det vanligt att bankerna delade upp ett bolån i två (eller ibland tre) olika delar. Denna uppdelning baserades på hur stor risk banken tog.

1. Bottenlånet (Den säkra delen)

Bottenlånet var basen i ditt bostadsköp. Det sträckte sig oftast upp till 75–85 procent av bostadens marknadsvärde.

• Säkerhet: Banken hade högsta prioritet i bostadens pantbrev. Om du inte kunde betala och bostaden tvingades till försäljning, fick banken sina pengar först.
• Ränta och villkor: Eftersom risken för banken var låg, fick du också bankens lägsta möjliga bolåneränta på denna del. Amorteringstiden var ofta lång, ibland upp till 40–50 år (eller i princip amorteringsfritt).

2. Topplånet (Den riskabla delen)

Om du inte hade tillräckligt med egna pengar för att täcka resten av köpeskillingen, erbjöd banken ett topplån. Detta lån fyllde ut gapet mellan bottenlånet och din egen insats, ofta upp till 90 eller 95 procent av bostadens värde.

• Säkerhet: Detta lån hade sämre säkerhet i bostaden. Om fastigheten sjönk i värde var det topplånet som först blev ”oinsatt”.
• Ränta och villkor: Hög risk för banken betydde högre kostnad för dig. Topplånet hade betydligt högre ränta än bottenlånet och ett strikt krav på snabb avbetalning (amortering), vanligtvis på 5 till 10 år.

Den stora förändringen: Bolånetaket 2010

Hösten 2010 förändrades spelplanen på den svenska spelmarknaden i grunden. För att bromsa hushållens skuldsättning och förhindra en överhettad bostadsmarknad införde Finansinspektionen det så kallade bolånetaket.

Regeln är enkel: Du får maximalt låna 90 procent av bostadens marknadsvärde med bostaden som säkerhet.

I och med att man inte längre fick låna upp till 95 procent med huset som pant, försvann också det klassiska topplånet över en natt. Begreppen bottenlån och topplån fasades ut och ersattes av ett enda enhetligt bolån.

Hur fungerar det idag?

Idag är strukturen betydligt flackare, men kraven på dig som köpare är i gengäld hårdare. Så här är ett bostadsköp uppbyggt i dagsläget:

1. Kontantinsatsen (Minst 10 %)

Du måste alltid rulla in med minst 10 procent av köpeskillingen i egna pengar. Detta kallas för kontantinsatsen. Om du köper en lägenhet för 2 000 000 kr innebär det att du måste ha minst 200 000 kr redo.

• Privatlån / Kontantinsatslån: Om du inte har sparat ihop till hela kontantinsatsen kan vissa banker erbjuda ett privatlån (utan säkerhet) för att täcka upp en del av den. Detta kan ses som vår tids ”topplån”, men med skillnaden att det har ännu högre ränta och inte är kopplat till bostadens värde.

2. Bolånet (Max 90 %)

Resten av summan – upp till 90 procent – bakar banken ihop till ett och samma bolån. Du har samma ränta på hela beloppet (även om du kan välja att dela upp lånet i olika delar med rörlig eller bunden ränta).

3. Amorteringskraven styr takten

Istället för att banken kräver snabb avbetalning på ett topplån, är det idag statliga amorteringskrav som bestämmer hur snabbt du måste betala av ditt bolån. Hur mycket du måste amortera styrs av belåningsgraden: Lånar du mer än 70 % av bostadens värde måste du amortera 2 % om året på lånet. Lånar du mellan 50–70 % måste du amortera 1 %.

Sammanfattning: Skillnaden i korthet

Slutsats: Dagens system är mer transparent eftersom du slipper förhandla om olika räntesatser för olika delar av ditt bolån. Nackdelen är att tröskeln in till bostadsmarknaden har blivit högre, eftersom kravet på en kontantinsats i hårda kontanter är absolut.