Dolda fel vid köp av hus

Det är inte helt lätt att definiera begreppet dolda fel, men det rör sig om fel som varken säljaren eller köparen kände till och som köparen vid en noggrann undersökning inte har kunnat upptäcka, eller borde ha räknat med om man ser till husets ålder, pris och skick.

Det betyder att du t ex inte kan förvänta dig att dräneringen och avloppet ska vara felfria i en hundra år gammal fastighet. Är huset gammalt, slitet eller har du köpt det relativt billigt är det svårt att få ersättning för dolda fel från säljaren.

De vanligaste klagomålen på besiktningsmän gäller dolda fel. Något som en besiktningsman faktiskt aldrig kan bli ansvarig för. Ett dolt fel är ett fel som fanns vid försäljningen men inte kunde upptäckas vid en noggrann undersökning/besiktning av huset.

En överlåtelsebesiktning kan därför aldrig handla om att hitta dolda fel. Olika provtagningar ingår ju normalt inte i en vanlig överlåtelsebesiktning. En besiktningsman måste däremot notera i protokollet om han ser fuktfläckar eller andra tecken på att något inte står rätt till. Han ska också notera de risker som dessa tecken kan innebära. Eventuellt kan en fortsatt teknisk utredning rekommenderas, t ex en analys av det egna vattnet eller en fuktutredning.

Enligt lag kan den som säljer ett hus få betala för fel och skador som upptäcks upp till tio år efter försäljningen.
Men det är ofta svårt att veta om ett fel är dolt eller inte. Det är till och med svårt för dem som är insatta i frågan att sia om utgången i vissa rättsfall.

Tak

Taket måste exempelvis alltid undersökas, även om det ligger mossa eller snö på det. Hittar du senare något fel på grund av att du inte har undersökt taket noggrant, kan det inte röra sig om ett dolt fel.

Vem ska du kontakta?

För att säljaren ska kunna göras ansvarig måste felet ha funnits när du köpte huset. Är felet dolt kan du kräva att få skadan reparerad, få avdrag på huspriset eller pengar i handen. Eventuella följdskador omfattas däremot inte av säljarens ansvar.
Är det svårt att komma överens med säljaren kan du vända dig till domstol. Om felet är stort kan du försöka häva husköpet genom att stämma säljaren vid tingsrätt inom ett år efter köpet. Det kan även gå att få längre tid på sig om säljaren har handlat ”grovt vårdslöst.”

Om det finns fel i huset som inte är dolda, något som du eller kanske besiktningsmannen förbisåg när du köpte huset och som borde ha upptäckts vid en noggrann besiktning, kan du inte få ersättning för det av säljaren i efterhand. Köparens undersökningsplikt lägger ett stort ansvar på dig. Därför är det så viktigt att göra grundliga undersökningar innan man slår till. Kom också ihåg att ju äldre huset är, desto större är din undersökningsplikt.

Jämför priser och offerter från olika hantverkare och företag

Dorunner.se kan du samla in offerter från företag inom de flesta branscher. Med offerternas hjälp kan du jämföra priser och tjänster. De allra flesta tjänsterna omfattas av ROT- eller RUT-avdraget.

Det är helt gratis och du förbinder dig inte till något när du skickar in en ansökan.

Dorunner.se kan du jämföra offerter från bland annat:
– Städfirmor
– Flyttfirmor
– Hantverkare
– Besiktningsmän
– Jurister och ekonomiska tjänster
– Målare
– Hus och fastighetsunderhåll
– Elektriker

Är det ett dolt fel?

Eftersom det här är ett så luddigt begrepp, och domstolarna dömer på olika sätt hela tiden, är däremot inte det här så lätt.

Men om jag gör ett axplock i högen av mail, kan jag nämna att följande problem vanligen inte är så kallade dolda fel (med viss reservation), som säljaren kan göras ansvarig för:

• Den några år gamla tvättmaskinen centrifugerar inte

• Den öppna spisen har inte varit sotad på några år och får därför inte eldas i

• Några element i huset blir inte varma

• Brunnsvattnet smakar konstigt och vid provtagning visar det sig ha höga halter av nitrat

• Det är bakfall på golvet i badrummet

• Vid en radonmätning visar det sig att det finns radon som överskrider gränsvärdet

Allt det här är nämligen saker du bör undersöka innan du skriver under ett köpekontrakt.

Reklamera det dolda felet direkt!

Har du flyttat in i ett hus och hittat ett fel som du tror är ett så kallat dolt fel? Då gäller det att klaga hos säljaren så fort som möjligt.
I annat fall kanske inte reklamationen gäller.

Det fick köparna av ett hus i Kristinehamn erfara, när hovrätten avslog deras skadeståndsanspråk. Köparna hade upptäckt att fel färg använts då huset målats om. Upptäckten gjordes under hösten 2006 men de kontaktade inte säljarna angående detta förrän våren 2007.

Men hur lång tid har man på sig att reklamera? Inom skälig tid efter du upptäckt felet, säger lagboken. Med andra ord är det lite luddigt skrivet.

Hur lång tid det är i praktiken beror t ex på köparens sakkunskap och behov av experthjälp för att utreda skadan.

Det finns t ex ett rättsfall som visar att fyra månader är för lång tid att vänta, så skynda på och skriv ett brev till säljaren så fort du upptäcker något du tror är ett dolt fel.  I annat fall kan säljaren gå skadeståndslös.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *