Frågor & svar om fel på golvbrunnar vid köp av bostad

Här listar vi några läsarfrågor som vi fått in gällande golvbrunnar i badrum. Ofta blir det problem med just golvbrunnen när man renoverar badrum felaktigt. Det kan även uppstå problem när man köper en bostad med felaktigt renoverade badrum och golvbrunnar.

Försäkringsbolaget ersätter inte på grund av att golvbrunn ej är bytt

Fråga:
Hejsan! Jag har en liten fråga angående golvbrunnar i badrum. Vi har skrivit ett köpekontrakt på ett hus och nu genom en vidarebesiktning genom vårt försäkringsbolag så ersätter de inte en eventuell vattenskada i ett badrum samt i en groventre eftersom de som äger huset inte har bytt golvbrunnarna enligt de stadgar som finns.

Kan jag gå in i en förhandling med husägaren om jag redan har skrivit ett kontrakt? Kontantinsatsen är betald men jag har inte flyttat in ännu. Skulle det brista i konstruktionen och bli en vattenskada så betalar inte försäkringsbolaget ut något i ersättning. Några förslag?

Svar:
Om du kan förhandla om priset beror på vad som står i köpekontraktet. Oftast brukar man förhandla om en nedsättning av köpeskillingen om man upptäcker väsentliga fel vid besiktningen. Oftast innehåller köpekontraktet också en klausul som ger köparen rätt att frånträda kontaktet om väsentliga fel upptäcks.

Golvbrunnen sitter för lågt och skadat tätskikt

Fråga:
Hej! Jag har köpt ett radhus som jag har tillträde till om två månader. Vid besiktning av badrummet i huset så upptäckte besiktningsmannen ett fel. Det var att golvbrunnen sitter för lågt jämfört med golvet och att tätskiktet var lite skadat vid brunnskanten.

När huset besiktades fanns inga tecken på varken fukt eller vattenskador. Min fråga är nu om det skulle bli fuktskador eller en vattenskada under den tid som vi får vänta till vårt tillträde. Är det då köparens eller säljarens ansvar?

Svar:
Så länge köparen inte har övertagit fastigheten är det säljaren som ansvarar för de fel, t ex fukt- eller vattenskador, som uppstår under mellantiden mellan köpekontraktet och överlåtelsen. För säkerhets skull ska man som köpare kolla upp att det finns inskrivet i köpekontraktet att säljaren ansvarar för fastigheten innan dagen för överlåtelsen och att säljaren ska ha fastigheten försäkrad fram till överlåtelsen.

Golvbrunnen är felmonterad

Fråga:
Jag har just köpt ett hus men ej tillträtt ännu. Golvbrunnen i badrummet är enligt besiktningen felmonterad men ingen fukt hittades. Badrummet är dock renoverat av ett större byggföretag. Mitt problem är att jag inte insåg allvaret i detta eftersom ägaren haft det så i 10 år. Kommer min försäkring att täcka en fuktskada? Om fuktskada uppstår innan jag får tillträde vad händer då? Tacksam för hjälp.

Svar: Din fråga belyser ett vanligt, och knivigt, problem med flera sidor.

Ett problem är att försäkringsbolagen inte vill försäkra badrum som har en felaktig konstruktion efter renovering. Det kan hända att säljarens försäkringsbolag inte uppmärksammat detta och att säljaren därför kan vara försäkrad. Du kan däremot få problem att få en försäkring om ditt försäkringsbolag uppmärksammar problemet. Om du får en försäkring så täcker den enligt min erfarenhet skador.

Ett annat problem är om man kan få ersättning från säljaren om man köper ett hus med ett sådant här problem. Detta borde besvaras av en jurist för att få rätt svar, men min uppfattning är denna. Om du redan har skrivit under köpeavtalet och din eventuella tid för avdrag på köpeskillingen för upptäckta fel gått ut, så har du ingen chans att få ersättning av säljaren. Du har uppmärksammats på problemet och inte reagerat. Om du inte fullföljt köpet ännu och har rätt till justering av priset eller kan pruta så kan du försöka göra det. Problemet är dock att det (ännu) inte finns någon skada på grund av felkonstruktionen. Där måste du nog ha hjälp av en jurist att avgöra om det går att få ersättning för en felkonstruktion som ändå kanske visat sig hållbar. Är konstruktionsfelet i sig ersättningsbart?

Sedan kan man ju också fråga sig om det verkligen inte redan finns en fuktskada som inte visat sig så mycket att den går att upptäcka utan att bryta sönder golvet? Sannolikt har inte besiktningsmannen med fullständig säkerhet kunnat avgöra om det redan finns en fuktpåverkan i golvet.

Så slutsatsen blir, har du redan fullföljt köpet, kolla om du får en försäkring. Annars måste du hålla noggrann koll på tecken för fuktproblem på detta ställe. Om du fortfarande har chans att pruta, gör det eller räkna med att behöva renovera badrummet inom några år.

Golvbrunnen är ej utbytt i tvättstugan

Fråga: 
Vi är mitt i ett husköp och hade nyligen en besiktning. Besiktningsmannen anmärkte på en golvbrunn i tvättstugan som inte var utbytt i samband med en renovering och att detta kan öka risken för fuktskador. Arbetet var inte fackmannamässigt utfört. Det är inte dem vi köper huset av utan ägaren innan dem som gjort renoveringen.
Hur ska vi ställa oss till detta? Kräva att de åtgärdar felet eller pruta på priset?

Svar: Eftersom du nu fått reda på detta innan ni köpt så måste du ta hänsyn till förhållandet i din budgivning. Du kan inte kräva att de åtgärdar detta innan ni köper.

Du kan inte heller komma senare och exempelvis säga att det visade sig vara fuktskador under brunnen. Antingen får du ta höjd för ett eventuellt reparationsbehov när du bjuder eller så får du, om det finns tid, låta göra en utvidgad undersökning av hur det står till. Jag tror dock det senare alternativet inte är särskilt framkomligt. Dels måste man troligen göra ingrepp i golvet för att konstatera om det finns några skador och dels fordrar detta säljarens tillstånd. Och framför allt har man då genom ingreppet redan förstört fuktskyddet och kan lika gärna göra om brunnen och eventuella skador direkt.

Om det dessutom inte redan nu finns några märkbara tecken på fuktskador kring brunnen eller under bjälklaget där brunnen sitter så borde inte eventuella skador vara jättestora.

Så mitt förslag är att du väger in risken av att behöva åtgärda detta inom en relativt nära framtid. Förhållandet behöver inte innebära att det finns ett läckage kring brunnen men troligen är livslängden på konstruktionen i alla fall kortare än om man bytt brunn och gjort ett regelrätt montage.

Golvbrunn ej utbytt vid renovering trots att föreningen bekostar bytet

Fråga: 
När jag letade bostadsrätt i november var det mycket viktigt för mig att badrummet skulle vara renoverat eftersom det är dyrt och besvärligt att låta göra. Den lägenhet jag fastnade för hade ett jättefräscht badrum som enligt annons och beskrivning var renoverat -15. Jag frågade mäklaren under visningen om renoveringen var gjord av en fackman. Han svarade nej men att mannen som gjort det (sambo med lägenhetsägaren) var byggnadsingenjör och visste hur man gjorde sånt på ett riktigt sätt.

Jag köpte lägenheten. När badrummet besiktigades av bostadsrättsföreningens vicevärd, sa han till mig att golvbrunnen inte var utbytt och att man måste göra det när man renoverar för att försäkringsbolagen ska godkänna det. Vår bostadsrättsförening bekostar och utför dessutom bilningen och bytet av själva brunnen. Vid detta tillfälle var lägenhetsägaren med och jag frågade om hennes sambo fuktspärrat enligt reglerna mm och hon svarade att det hade han gjort och han var jättenoggrann. Vicevärden sa att det nog ändå var säkrast att behålla badkaret och inte ta bort det för att installera dusch, för att vara säker på att det inte skulle komma ut vatten på golvet. Då sa lägenhetsägaren att det inte gick hur som helst eftersom mannen inte hade kaklat golvet hela vägen under badkaret. Jag blev förstås fundersam, men nu hade jag ju redan köpt lägenheten. Min tanke var att jag så småningom väl får kakla om golvet och byta brunnen.

Det som sedan hänt och som gör att jag nu funderar på att begära nedsättning av priset i efterhand är att jag av en fackman fått reda på att man inte kan göra om enbart golvet! Hela rummet måste fuktspärras samtidigt. Det innebär alltså att det badrum som jag köpt som renoverat är att betrakta som ett orenoverat! Hela badrummet måste göras om, vilket skulle kosta stora pengar. Vad gör jag? Finns det någon instans som kan avgöra detta eller måste jag stämma den fd ägaren inför domstol?

Svar: 
Det är rätt att rekommendationerna säger att man skall göra om hela den fuktspärrade ytan om man bryter den. Undantaget är om du kan hitta en hantverkare som lämnar garanti på tätheten om han bara gör om kring brunnen. Det kan vara svårt att få någon att lämna den garantin.
Om inte säljaren går med på att ersätta dig måste du kontakta en jurist för hjälp.

Klämring och manschett saknas på golvbrunnen – försäkringsbolaget godkänner ej

Fråga: 
Vi har köpt ett hus byggt 1961. Ett badrum renoverades 1994 av en auktoriserad firma som dock har gått i konkurs sedan dess. Badrummet har klinkergolv och kakel på väggarna. Huset besiktigades innan köpet av en auktoriserad besiktningsman som dock menar att VVS inte ingår i besiktningen.
Det har visat sig i efterhand att badrumsavloppet saknar klämring och manschett, vilket inte är enligt den tidens byggnorm. Ingen skada har uppstått och badrummet har använts flitigt sedan 1994. Dock säger vårt eget försäkringsbolag att om en fuktskada skulle uppstå så täcks inte den av försäkringen.
Det kostar mycket pengar att renovera badrummet så att en klämring och manschett kan sättas på plats. Säljaren har tecknat en försäkring. Vi har haft ett ärende hos deras försäkringsbolag som nu gett oss avslag på vår begäran om att få ekonomisk kompensation för detta. De hävdar att vi borde upptäckt felet.
Jag vet fortfarande inte hur en klämring ser ut och dessutom är det tydligen så att ett sådan inte behövs förutom om man har klinkergolv. Varken besiktningsmannen eller vi upptäckte detta och säljarna hade inte heller någon aning om det. Är det verkligen rimligt att vi borde ha upptäckt felet?

Svar: 
Ja, det här är ett lite knepigt problem. Om du köpt en så kallad överlåtelsebesiktning ingår normalt inte ansvar för VVS, så besiktningsmannen kan du nog utesluta. Men även om du anlitat någon som åtar sig att undersöka VVS på det sätt som ingår i köparens undersökningsplikt är det inte säkert att detta är ett fel som du eller den besiktningsmannen ansvarar för. Det är helt enkelt för avancerade kunskaper att känna till hur alla varianter av golvbrunnar, klämringar eller andra tätningar skall se ut för att vara rätt utförda.
Så länge det inte ser uppenbart tokigt ut tycker jag inte att man behöver misstänka att det inte kommer att fungera. Så försäkringsbolagets inställning att ni borde förstått detta tycker jag är fel.
Sedan kan man också konstatera att ett badrum inte kan anses vara helt fuktsäkert mer än ca 15 år efter att det är byggt. Det kan ju naturligtvis hålla mycket längre, men när det gått 15 år måste man vara medveten om att det kan komma skador. Även om det är rätt gjort från början. Ditt badrum börjar närma sig den åldern och du skriver att det inte finns några tecken på skador ännu. Så antagligen har väl utförandet fungerat även om det kanske inte var helt riktigt utfört. Det är ju ändå besvärligt om inte ert eget försäkringsbolag vill försäkra badrummet. Det kanske innebär att man också måste ta dit sitt försäkringsbolag innan man köper ett hus? Förutom besiktningsmannen.

Fel dimension på golvbrunnen enligt försäkringsbolaget

Fråga: 
Vi har bott i vårt hus i 16 månader. I lördags såg vi att i källarplanet hade putsen släppt från väggen. Innanför den väggen är vårt duschrum. Vi har samma problem i tvättstugan på andra sidan duschrummet; putsen har släppt nere vid golvet; ca 10 cm upp. Duschrummet är ombyggt och kaklat 1993 och väldigt fräscht (luktar inte illa).

Enligt besiktningsdokumenten var det inget att anmärka på och inga förhöjda fukthalter kunde mätas; varken i källaren, duschen eller tvättstugan. Idag var en kille från vårt försäkringsbolag här och han sa att detta var något vi skulle står för; enligt honom var det normalt slitage. Jag kan för mitt liv inte förstå hur det kan vara så? Vi duschar inte onormalt mycket och har man ett fräscht duschrum så är det väl där man duschar och inte i badrummet på ovanvåningen?

Vid besiktningen fanns det ingenting att anmärka på och jag som är känslig för mögel har inte märkt något innan heller.
Enligt försäkringsbolaget hade vi fel dimension på golvbrunnen; det är en alldeles för överdimensionerad och gammal (huset är byggt 1972) och enligt vår mening är den inte ens ofräsch.

Hur ska vi gå vidare? Jag känner mig jättelurad. Här köper vi ett varudeklarerat hus, min sambo var och kröp i alla skrymslen och vrår två extra gånger med dels säljaren och dels med fastighetsmäklaren för att fylla vår undersökningsplikt. När köpet var klart fick vi avdrag för att garagetaket var ombyggt men inte enligt byggnorm samt att brandvägg till pannrum inte var färdigställt. Så jag tycker att vi med råge har fullföljt vår undersökningsplikt; han har knackat och kollat med mejsel och kniv samt ficklampa/pannlampa just för att inget fukt ska förbises. Och så får man det här; vi kan inte räkna detta som fuktskada utan eventuellt byggfusk alternativt dolt fel. Men enligt försäkringsmannen så blir vi tvungna att bekosta merparten själv och kan inte få hjälp av dem.

Varför har man då en försäkring samt ett besiktningsprotokoll med ansvar från säljaren sida när det till slut hamnar hos köparen i alla fall? Vad gör vi nu? Tacksam för all hjälp och de råd vi kan tänkas få från er.

Svar: 
Det är omöjligt för mig att säkert bedöma vad felet beror på utan att undersöka saken själv. Jag gissar ändå att det beror på ett bristfälligt fuktskydd i väggen och/eller golvet i duschen. Det har tydligen tagit över 10 år innan problemen har visat sig, så helt otätt är det ju inte. Man bruka säga att ett våtrum inte är säkert vad avser tätskikten mer än cirka 15 år. Så med lite otur ligger väl detta våtrum där. Jag tror nog ändå att ett helt riktigt utfört våtrum borde klara sig längre.
Men i det här fallet tror jag det blir svårt för er att hävda dolt fel eftersom våtrummet är 14 år gammalt och därför skulle kunna vara uttjänt. Visst verkar ni ha utfört er undersökning noggrant men ni förutses också förstå att olika delar i byggnaden har olika livslängd. Man är tvungen att ta risken att delarna kan gå sönder lite tidigare än vad som anses vara en genomsnittlig livslängd.
Försäkringsbolagen har blivit mycket tuffare på senare tid med sina bedömningar av våtrum. Golvbrunnar är ett exempel på detaljer som de tittar mycket noggrannare på nu och ofta har synpunkter på. Tyvärr finns det väldigt många varianter på brunnar och monteringar av dessa.
Frågan för er är väl om det kommer att bli värre skador den närmaste tiden eller om ni kan vänta med att bygga om duschrummet. Det måste ni kanske ha någon hjälp att bedöma.