Fel i värmesystem vid köp av bostad

Här listar vi några frågor som vi fått från våra läsare tillsammans med svar från våra experter.

15 år gammal värmepanna läcker vatten

Fråga:
I våras flyttade Peter in i ett hus och häromdagen började den 15 år gamla värmepannan att läcka vatten och orsakade elavbrott. Nu måste pannan bytas ut och Peter undrar om det är ett dolt fel?

Svar:
Nej, det är inte ett dolt fel. Man kan nämligen förvänta sig att en 15 år gammal panna kan börja läcka. Däremot ska man alltid ringa sitt försäkringsbolag och höra vad de säger. Möjligen är du berättigad ersättning.

Läckage i golvvärme från 70-talet

Fråga:
Har köpt ett hus med golvvärme i källaren. Huset är från 1970 och golvvärmen är lika gammal. När jag flyttade in upptäckte jag att jag fick luft i elementen och fick fylla på systemet två ggr per dygn. Säljaren ordnade så att en rörfirma provtryckte systemet och fann att det var läckage. Vattenskadan kommer att gå på säljarens tidigare försäkring men golvvärmen är avskriven så den ersätts inte något.

Jag kommer nu att få stå för denna kostnad samt avskrivning för ytskick, om jag förstår det hela rätt. Är detta ett dolt fel som säljaren skall ersätta och likaså avskrivningen på ytskick ? Jag har alltså köpt ett hus med 65 kvadratmeter golvvärme som inte fungerar. Detta kunde inte upptäckas vid undersökning eftersom inga skador fanns och det tar

cirka ett halvt dygn för trycket att falla. Vilken uppgörelse bör man kunna träffa med säljaren och vart skall man vända sig (mäklaren?)?

Svar:
En läckande golvvärme kan mycket väl vara ett dolt fel, eftersom ett sådant inte kan ses med blotta ögat ens vid en noggrann besiktning, utan det krävs provtryckning för att konstatera ett läckage. Provtryckningar ingår emellertid inte i överlåtelsebesiktningar som görs av besiktningsmän.

Däremot kan det finnas skäl att göra en fördjupad undersökning om den vanliga besiktningen visat på någon viss risk, te x om en 35 år gammal golvvärme anses utgöra en risk. När man talar om dolda fel måste man emellertid också ta hänsyn till fastighetens ålder och skick. En 35 år gammal golvvärme som läcker kan möjligen anses vara ett fel som man som köpare kan förvänta sig. Jag tycker nog att du mot säljaren kan hävda att det är ett dolt fel som du inte hade anledning att förvänta dig och att du kan få nedsättning av köpeskillingen.

Kombipannan går ej att elda i

Fråga:
Min bror har nyligen flyttat in i sitt nya hus. Problemen är många och varierar i storlek! En sak som är noterat specifikt i kontraktet är att kombipannan skulle gå att elda med ved (säljarna skulle lämna ett skriftligt intyg på detta). Något intyg har min bror inte sett till och nu har han dessutom kontrollerat detta och det stämmer inte. Pannan går inte att elda med ved.

Enligt en tilläggsbesiktning på en innervägg skulle denna, enligt besiktningsmannen, rivas och byggas upp igen. Vid kontraktskrivningen skulle en lista av åtgärdspunkter vara fixade av säljarna, vilket de uppgav att de hade gjort. Dock visade det sig att så inte är fallet. Enligt inrådan av advokat är därför en del av köpeskillingen fryst. Om man har specificerat en detalj i ett kontrakt (exempelvis kombipannan) och det visar sig vara helt fel, har man då laglig rätt att häva köpet? Eller krävs det mer?

Svar:
För att kunna häva ett fastighetsköp krävs att felet är väsentligt för köparen. En riktlinje för när ett fel är väsentligt är att kostnaden för att avhjälpa köpet uppgår till ca 10-15 % av den totala köpeskillingen.

Säljaren är skyldig att lämna alla de handlingar som köparen behöver (i det här fallet t ex intyg om pannan). I köparens undersökningsplikt ingår emellertid också att ta reda på vilka bygglov det finns för installation av värmepanna och vad för slags panna som bygglovet omfattar.

Om man i köpekontraktet har skrivit in att vissa åtgärder ska vara utförda innan överlåtelsen, så kan man gentemot säljaren göra dessa gällande om de, vid tillträdesdagen, inte har utförts enligt avtalet.

Fråga om man ska begära hävning eller nedsatt köpeskilling bör diskuteras med jurist.

Det knakar i rören till elementen

Fråga: 
Jag köpte ett hus i början av året. Det såldes privat utan mäklare. Vi fick hjälp med en överlåtelsebesiktning inför köpet. Vi var även och tittade på huset själva vid flera tillfällen. När vi hade flyttat in i huset hörde vi att det knackar i rören till elementen varje kväll då temperaturen sjunker utomhus. Detta beror tydligen på att rören till elementen expanderar, detta pga att bergvärmepumpen växlar mellan att värma varmvatten och elementen och det blir då växlingar i temperaturen i rören.
Man måste bryta upp golvet och göra om rördragningen för att bli av med knackningarna. Om man har bergvärme är det känsligt hur rören är upphängda. Vi hörde aldrig detta då vi besökte huset vid flera tillfällen. Vi har nu installerat en vattentank för att jämna ut värmestötarna, men det knäpper ändå.
När vi frågade den tidigare ägaren om detta sa han att han visste om problemet, men han har inte sagt något till oss. Kan detta ses som ett dolt fel? Vi hörde aldrig knackningarna eftersom vi var i huset dagtid då det sällan blir knackningar, dessa uppkommer då det blir temperaturskillnader ute, mest på kvällarna.

Svar: 
Det är ett problem som jag tidigare aldrig tänkt på om det kan vara ett dolt fel eller inte. Sannolikt kan man betrakta det som ett dolt fel eftersom felet inte gick att upptäcka med normal kunskap eller noggrannhet och som inte är förväntat med hänsyn till husets/värmeanläggningens ålder. Om själva värmeledningarna är lite äldre så kan det dock vara något som du får tåla på grund av rördragningens ålder.
Jag har aldrig hört att det har någon betydelse att det är bergvärme i stället för någon annan värmekälla, det verkar osannolikt att det skulle ha betydelse. Det är skillnaden i temperatur i rören som har betydelse. Rören utvidgar sig när de blir varma och om de då inte är flexibelt och fritt upphängda kan det knäppa eller knaka när de stegvis rör sig mot omgivande material (trä) i väggar och golv. Ljudet fortplantar sig till radiatorerna så att man ibland tror att det är dem som låter.
Även installation av tank låter konstigt, det borde fortfarande vara samma behov av att värma huset, dvs rören behöver väl fortfarande bli lika varma för att kunna värma rummen? Och då rör de sig nog lika mycket som förut.
Om ni har någon framgång med att kräva ersättning för dolt fel av förre ägaren är väl tveksamt. Men om värmeanläggningen, inklusive värmeledningsrören, var nya när ni köpte så kan det gå.

Vad händer om värmepumpen slutar fungerar mellan kontrakt och tillträde

Fråga:
Jag har skrivit ett köpeavtal på ett hus, men har 14 dagars “öppet köp”. Det är dock två månader kvar till överlåtelse. Vad kan man förvänta sig ska fungera i ett hus vid ägaröverlåtelsen? Eller rättare sagt finns det någon lag som reglerar vad som ska fungera? Tex värmepumpen? Vad händer om den inte fungerar vid ägaröverlåtelsen? Vad händer om det är ett trasigt fönster vid ägaröverlåtelsen och ägaren hävdar att fönstret var trasigt även tidigare? Tacksam för svar.

Svar:
Om du fullgjort din undersökningsplikt genom att göra en överlåtelsebesiktning bör det inte bli några problem vad det gäller fel som uppstår innan du flyttar in. Huset skall vara i det skick som det var vid besiktningstillfället.

Säljaren får åtgärda det som inte fungerar eller så kan du begära prisavdrag för att själv få det åtgärdat.