Om man får en fastighet via gåva, arv, testamente, bodelning eller liknande gäller den så kallade kontinuitetsprincipen (44 kap. 21 §). Den innebär att mottagaren övertar den tidigare ägarens skattemässiga förutsättningar. När kapitalvinsten ska beräknas utgår man alltså från det pris som den tidigare ägaren köpte bostaden för.
Exempel:
- Sten köpte ett hus 1955 för 10 000 kr.
- Dottern Kristina ärvde huset 1975.
- 1995 fick Kristinas son Johan huset i gåva.
Stens inköpspris: 10 000 kr
Kristinas inköpspris: 10 000 kr
Johans inköpspris: 10 000 kr
Eftersom huset ärvts och givits bort i gåva övertas inköpspriset i varje steg enligt kontinuitetsprincipen. Därmed har Johan samma inköpspris som Sten. Om Johan säljer huset ska han alltså ange 10 000 kr som inköpspris. Han får inte räkna upp priset med inflationen.
Schablonavdrag om inköpspris saknas
Inköpspriset/anskaffningsvärdet är köpeskillingen plus lagfartskostnad och ev. utgifter för pantbrev. Det finns schablonavdrag att använda för gamla hus där inköpspris saknas:
Inköpspris enligt schablon
Om du inte vet inköpspriset och du eller den tidigare ägaren köpt fastigheten före 1952 kan du beräkna inköpspriset schablonmässigt. Du använder då 150 % av taxeringsvärde, dvs du multiplicerar taxeringsvärdet 1952 med 1,5.
Här kan du ta reda på fastighetens taxeringsvärde:
https://bestall.riksarkivet.se/sv/fastighetstaxering🔗
Om du använder schablonmetoden kan du inte ta hänsyn till förbättringskostnader som gjorts före år 1952.
Förbättringsutgifter
Du får dra av vissa förbättringsutgifter som du haft. Om du fått huset i gåva eller via arv får du även göra de avdrag som föregående ägare hade kunnat dra av om huset hade sålts av dem. Alla de avdrag och uppgifter som föregående ägare hade kunnat dra av vid en försäljning får alltså du nyttja istället.
Om kvitton saknas, oavsett hur gammal fastigheten är, finns möjlighet att göra en uppskattning och dra av förbättringsåtgärder som gjorts. Däremot måste du kunna bevisa avdraget med hjälp av handlingar som bygglov, före- och efterbilder, ritningar, kreditiv, uppgifter ur fastighetsdeklarationer mm. Du måste alltså kunna bevisa dina avdrag på något sätt.
Ny till och ombyggnad – grundförbättringar
Grundförbättringar är avdragsgilla för de år då de sammanlagt uppgått till minst 5 000 kr under ett och samma år. Grundförbättringar är utgifter för ny-, till- eller ombyggnad.
Renoveringar
När det gäller utgifter för förbättrande reparationer och underhåll, exempelvis tapetsering, målning, byte av golv osv får de endast räknas med för försäljningsåret och de fem föregående åren. Endast den del av utgiften som medfört att bostaden är i bättre skick vid försäljning än vid inköp får räknas med. De flesta drar dock av hela kostnaden när de deklarerar.
🔗 Läs mer om vilka regler som gäller när man skall: Deklarera försäljning av bostad
Betala inte onödigt mycket för mäklaren💡
Hittamäklare.se hjälper dig att samla in offerter och jämföra de olika mäklarna som är aktiva i ditt område. Offerterna kan du sedan använda när du skall välja mäklare samt när du skall förhandla om arvodet med den mäklare du vill anlita. Det är helt gratis och du förbinder dig inte till något när du gör en ansökan.