Fråga: Jag har ett hus i dag och tänker köpa ett annat hus. Skulle vilja ha en ”ekvation” där jag kan stoppa in försäljningspris, inköpspris, nedlagda kostnader, mäklararvoden, reavinstskatt med mera från mitt nya hus, samt från det tänkta huset: pris, pantbrev, med mera. På så vis vill jag få fram hur mycket jag kan spendera på det nya huset utan att få större lån än i dag alternativt hur mycket större lån jag får.
Svar: Jag rekommenderar dig att läsa detaljerna i Skatteverkets broschyr ”Försäljning av småhus” SKV 379 på www.skatteverket.se. I den broschyren ser du hur du räknar ut vinst eller förlust när du säljer ditt hus. Från försäljningsvärdet får du dra av mäklararvode, inköpspris, lagfartskostnader och förbättringsutgifter. Till vinsten lägger du sedan eventuell återföring av uppskovsbelopp.
Utgifter för reparation och underhåll är avdragsgilla om utgiften medfört att fastigheten är i bättre skick när du säljer den än när du köpte den. Utgifter som endast återställer fastigheten till det skick den var när du köpte den är inte avdragsgilla. Förbättrande reparationer de senaste fem åren och det år du säljer fastigheten kan dras av om de uppgår till minst 5 000 kronor per år inklusive ny-, till- eller ombyggnadskostnader.
Här kan du läsa mer om vilka förbättringsutgifter som är avdragsgilla: skatteverket . Skatten på vinst vid försäljning av fastighet är höjd från 20 till 22 procent. Om du köper en ny bostad inom viss tid kan du ansöka om uppskov med skatt på vinsten. Nytt från i år är att eventuella uppskov årligen räntebeläggs med 0,5 procent på uppskovsbeloppet.
Det tillkommer en del engångskostnader när man köper hus. Lagfart kostar 1,5 procent på köpeskillingen plus 825 kronor och en administrationsavgift som banken tar ut på runt 500 kronor. Nya inteckningar eller pantbrev som behövs som säkerhet för lånet kostar 2 procent på inteckningsbeloppet plus 375 kronor i inskrivningskostnad plus administrationsavgift som banken tar på cirka 250 kronor. Finns det redan pantbrev kan ni utnyttja dem och slipper en del kostnader.
Ni har undersökningsplikt och jag rekommenderar er att göra en jordabalksbesiktning. Använd en besiktningsman med ansvarsförsäkring, det kan kosta runt 7 000 kronor. Finns det radon i marken eller i husets material (blåbetong)? Finns det risk för fukt eller mögelskador? Är det ett gammalt hus kan det vara värt pengarna att dessutom göra en särskild el-besiktning. Finns det öppen spis eller kakelugn bör en sotare undersöka så att den är OK. Är det eget vatten och avlopp behöver man kolla tillgång på vatten och vilken kvalitet vattnet har. Har det gjorts större renoveringar bör man ta reda på vem som har gjort dem och att det är riktigt gjort. Förvissa dig om att det finns bygglov. På Anticimex hemsida finns bra tips där du kan lära dig om husens svaga punkter.
Lycka till med försäljning av det gamla huset och köp av nytt.