Byta fastighetsmäklare

Att byta mäklare är fullt möjligt och vanligtvis kostnadsfritt efter ensamrättsperioden löpt ut. Genom att läsa igenom ditt uppdragsavtal, säga upp avtalet skriftligt, begära spekulantlistan och välja en ny mäklare med omsorg kan du undvika onödiga kostnader och maximera chansen för en lyckad försäljning.

1. Förstå ditt uppdragsavtal

När du anlitar en mäklare tecknar du ett förmedlingsuppdrag (även kallat uppdragsavtal), som är ett skriftligt kontrakt mellan dig och mäklaren. Detta avtal reglerar villkoren för mäklarens arbete, inklusive vad som gäller vid uppsägning.

Tips: Läs igenom avtalet noggrant innan du säger upp det. Kontrollera särskilt villkoren för uppsägning, ensamrätt och eventuella kostnader.

2. Ensamrätt och dess betydelse

De flesta mäklaravtal inkluderar en ensamrättsperiod, vanligtvis på tre månader, då mäklaren har exklusiv rätt att förmedla din bostad. Under denna tid har mäklaren rätt till provision om bostaden säljs, även om det sker genom en annan mäklare eller om du säljer själv.

  • Under ensamrättsperioden: Att säga upp avtalet under ensamrätten kan vara svårt och kan innebära att du blir skyldig att betala ersättning eller skadestånd, särskilt om mäklaren redan har lagt ner arbete (t.ex. annonsering eller visningar). Ett godtagbart skäl för att säga upp avtalet i förtid är om mäklaren har misskött sitt uppdrag, t.ex. genom upprepade fel eller bristande kommunikation.
  • Efter ensamrättsperioden: När ensamrätten har löpt ut kan du säga upp avtalet utan kostnad, såvida inte annat anges i avtalet. Normal uppsägningstid är ofta 10 dagar.

3. Uppsägning av avtalet

För att säga upp ett förmedlingsuppdrag måste du göra det skriftligt, exempelvis via e-post, SMS eller brev. Enligt Fastighetsmäklarlagen (3 kap. 3 §) är mäklaren skyldig att skriftligen bekräfta uppsägningen. Ett exempel på en uppsägning kan se ut så här:

Hej,
Jag vill säga upp förmedlingsuppdraget för fastigheten [Fastighetsbeteckning/Adress] som vi tecknat. Uppsägningen gäller från och med [Datum].
Vänligen bekräfta mottagandet av denna uppsägning skriftligen.
Med vänlig hälsning, [Ditt namn]

Tips: Spara en kopia av din uppsägning och mäklarens bekräftelse som bevis.

4. Spekulantlistan – Skydda dig mot dubbel provision

När du säger upp avtalet är mäklaren enligt lag skyldig att överlämna en spekulantlista, det vill säga en lista över de personer som har visat intresse för din bostad under uppdragstiden. Denna lista är viktig för att undvika att behöva betala dubbel provision.

  • Varför är spekulantlistan viktig? Om du anlitar en ny mäklare och bostaden säljs till en spekulant från den gamla mäklarens lista, kan den första mäklaren ha rätt till provision om det finns ett orsakssamband mellan deras arbete och försäljningen. För att undvika detta måste du överlämna spekulantlistan till den nya mäklaren, som då kan säkerställa att försäljningen hanteras korrekt.
  • Vad händer om mäklaren inte lämnar listan? Om den gamla mäklaren vägrar lämna över spekulantlistan trots skriftlig begäran, riskerar du inte dubbel provision. Se till att du har bevis på att du begärt listan, exempelvis via e-post.

5. Kostnader vid mäklarbyte

Att byta mäklare är oftast kostnadsfritt efter att ensamrättsperioden har löpt ut, men det finns några potentiella kostnader att vara medveten om:

  • Under ensamrättsperioden: Om du säger upp avtalet i förtid utan godtagbara skäl kan mäklaren kräva ersättning för utlägg (t.ex. annonsering på Hemnet, resor eller fotografering) eller skadestånd.
  • Hemnet-avgift: Om du byter mäklare kan det tillkomma en bytes-avgift för Hemnet-annonsen.
  • Homestyling: Om du har anlitat en stylist kan det tillkomma kostnader för att förlänga stylingen eller anlita en ny stylist.
  • Avdragsgilla kostnader: Alla kostnader kopplade till försäljningen, inklusive mäklararvode och Hemnet-avgifter, är avdragsgilla när du deklarerar försäljningen.

6. Att välja en ny mäklare

När du har sagt upp avtalet med din gamla mäklare kan du anlita en ny. Här är några tips för att göra ett bra val av en ny mäklare:

  • Jämför flera mäklare: Använd tjänster som Hittamäklare.se för att få offerter och jämföra arvoden, erfarenhet och tidigare försäljningar.
  • Kontrollera referenser: Välj en mäklare som har sålt liknande bostäder i ditt område och har ett bra rykte.
  • Diskutera strategi: En ny mäklare kan bidra med ny energi, nya bilder, en uppdaterad annons och ett fräscht perspektiv. Diskutera hur de planerar att marknadsföra din bostad.

7. Vad säger lagen?

Fastighetsmäklarlagen och branschpraxis styr mycket av processen vid mäklarbyte:

  • Uppsägning: Mäklaren måste bekräfta uppsägningen skriftligt (3 kap. 3 §).
  • Spekulantlista: Mäklaren är skyldig att tillhandahålla en lista över spekulanter vid uppsägning.
  • Provision efter uppdrag: En mäklare kan ha rätt till provision även efter att avtalet sagts upp, om bostaden säljs till en spekulant de anvisat och det finns ett orsakssamband. Detta är dock tidsbegränsat och blir svagare ju längre tid som går.
  • Konsumentskydd: Om du är konsument har du ett starkare skydd. Mäklaren kan inte åberopa muntliga avtal eller villkor som inte finns skriftligt i uppdragsavtalet.

8. Vanliga fallgropar och hur du undviker dem

  • Att inte läsa avtalet: Kontrollera alltid villkoren för ensamrätt, uppsägning och ersättning innan du skriver på.
  • Att inte begära spekulantlistan: Om du inte begär listan skriftligt och en tvist uppstår, kan det bli svårt att bevisa att du gjort vad du kunnat för att undvika dubbel provision.
  • Att byta för tidigt: Försök först ha en öppen dialog med din mäklare om varför du är missnöjd. Ibland kan problemen lösas utan att byta.
  • Att inte dokumentera: Se till att all kommunikation med mäklaren (uppsägning, begäran om spekulantlista, etc.) sker skriftligt och sparas.

9. När är det dags att byta mäklare?

Det kan vara läge att byta mäklare om:

  • Försäljningen går trögt och inga spekulanter dyker upp trots flera veckors annonsering.
  • Mäklaren kommunicerar dåligt, gör återkommande fel eller verkar ointresserad.
  • Du känner att mäklaren inte har rätt strategi eller kontakter för att sälja din bostad.

Tips: Vänta gärna tills ensamrättsperioden (ofta tre månader) har löpt ut för att undvika komplikationer, såvida inte mäklaren grovt missköter sitt uppdrag.

10. Vad gör du om det blir tvist?

Om det uppstår en tvist med mäklaren, exempelvis om provision eller ersättning, kan du:

  • Kontakta mäklaren direkt: Förklara problemet och be om en lösning.
  • Vänd dig till Fastighetsmarknadens Reklamationsnämnd (FRN): De kan pröva ekonomiska tvister kostnadsfritt.
  • Anmäl till Fastighetsmäklarinspektionen (FMI): FMI granskar om mäklaren följt god mäklarsed, men de hanterar inte ekonomiska krav.
  • Sök juridisk hjälp: Vid större tvister kan du kontakta en jurist eller vända dig till tingsrätten.

Källor: