Att tänka på vid husköp

Vad ska man egentligen tänka på innan man köper ett hus eller en villa? Detta kommer troligtvis bli den största affären du/ni kommer göra under ert liv, och då vill man inte begå kostsamma misstag. Här har vi sammanfattat stora delar på sajten och skapat en lista på 14 viktiga punkter att fundera på innan du/ni köper ett hus.

Checklista vid köp av hus/villa

1. Ta det lugnt när ni ska göra en så stor affär. 

Prisutvecklingen är svårbedömd. Räntan är på en mycket låg nivå och kommer troligen att sjunka ytterligare. Det har gjort att många nu återigen är mycket intresserade av att köpa villa. Om det är rätt beslut att köpa nu eller om det är bättre att vänta och hoppas på lägre pris längre fram vet ingen. Ni som behöver en ny bostad måste själva fundera på vad ni tror om framtiden på just det ställe där ni vill bo.

Det viktigaste när ni bestämmer er för att köpa hus är att ni inte stressas av budgivning och köper ett dyrare hus än vad er ekonomi klarar även på lång sikt.

Husets läge är naturligtvis också viktigt då det ju inte går att ändra på. Äger ni redan en annan bostad är det bäst att först sälja den innan ni köper en ny så att ni slipper riskera att ha dubbla boendekostnader.

2. Gör en detaljerad egen kalkyl så att ni ser hur er ekonomi förändras när ni köper huset. 

Bor ni i lägenhet bör ni fundera igenom noga vilka nya kostnader ni får när ni köper hus. Gå inte bara på vad mäklaren säger utan kolla själva upp kostnaderna. Be nuvarande ägare att visa vilka driftskostnader de har haft. Ser er familj annorlunda ut måste ni ta hänsyn till att ni kanske använder mer vatten och mer energi än vad nuvarande ägare gjort. Ni måste ha råd att göra även andra saker än att bara bo fint. Det krävs en buffert för både förutsedda och oförutsedda saker som kan hända familjen de närmaste åren. Räkna på vad underhåll och renoveringskostnaderna kan bli och köp inte dyrare hus än att ni klarar nuvarande kostnader plus att spara inför framtida högre kostnader.

3. Ni har undersökningsplikt så köp en jordabalksbesiktning. 

Ni har undersökningsplikt och jag rekommenderar er att göra en jordabalksbesiktning. Använd en besiktningsman med ansvarsförsäkring. Finns det radon i marken eller husets material (blåbetong)? Finns det risk för fukt eller mögelskador? Är det ett gammalt hus kan det vara värt pengarna att dessutom göra en särskild el-besiktning. Sedan årsskiftet är det lag på att säljare av hus ska energideklarera huset innan det säljs. Den deklarationen kan du säkert ha god nytta av. Be att få se den.

Här kan du läsa mer om energideklarationen och vad du kan göra om säljaren inte har köpt någon energideklaration.

Finns det öppen spis eller kakelugn bör en sotare undersöka spisen så att den är ok. Är det eget vatten och avlopp behöver man kolla upp tillgång på vatten och vilken kvalitet vattnet har. Har det gjorts större renoveringar bör man ta reda på vem som har gjort dem och att det är riktigt gjort. Förvissa dig om att det finns bygglov.

4. Det tillkommer en del engångskostnader när man köper hus. 

Lagfart kostar 1,5 procent på köpeskillingen plus 825 kronor.
Nya inteckningar/pantbrev som behövs som säkerhet för lånet kostar 2 procent på inteckningsbeloppet plus 375 kronor i inskrivningskostnad. Finns det redan pantbrev kan ni utnyttja dem och slipper en del kostnader.

5. Husets läge går ej att ändra på

På sommaren vill många gärna sitta i solen, tänk därför på hur huset är beläget och var solen finns olika tider på dagen.

Finns det något servitut som gör att du har tillgång till något på grannens tomt eller som gör att dina grannar har rätt att utnyttja vägar eller annat på din tomt?

Att undersöka vad kommunen funderar på att göra i området i framtiden är också sådant som är viktigt att ta reda på.

Finns det byggplaner som kan påverka området? Kolla med kommunens byggnadsnämnd. Stressa inte när ni gör en så här stor affär. Ni måste ta er tid att undersöka och tänka igenom allt innan ni bestämmer er.

Kolla med grannarna, vilka för- och nackdelar ser de med det område där huset ligger? Finns det barn i området? Har det varit inbrott i området någon gång?

Ligger huset på landet kan ni behöva bil. Jag bor själv på landet och trivs med det, men har du barn måste du tänka på att de kommer att behöva bli skjutsade till olika aktiviteter. Bor och arbetar du centralt behöver du kanske ingen bil och slipper då stora kostnader. Räkna på vad underhåll och renoveringskostnader kan kosta, hur gamla är vitvarorna?

Tänk också på att trädgården ska underhållas och ni kan behöver köpa gräsklippare, trädgårdsmöbler, växter mm.

6. Renoveringar & ROT-avdrag

Regeringen har infört en skattereduktion (ROT-avdraget) på halva arbetskostnaden när det avser renovering, ombyggnad och tillbyggnad av ägd bostad. Det innebär att varje vuxen som äger en bostad kan köpa hushållstjänster och få tillbaka halva kostnaden i form av skattereduktion. Här kan du se vilka tjänster som kan ge skattereduktion: rotavdrag

Säljaren av tjänsten ska dra av halva arbetskostnaden och sedan ansöka om skattereduktionen hos Skatteverket. Du kan läsa mer om Rot-avdraget eller hus-avdraget som det numera kallas här och på regeringens hemsida: skatteverket

7. Uppvärmningssystem

Värms huset upp med direktverkande el eller olja? Hur de kostnaderna kommer att utvecklas i framtiden är svårt att veta. Fundera därför redan nu på vad det skulle kosta om du vill investera i ett byte av uppvärmningssystem.

8. Fundera på vad som skulle hända om någon i familjen blir sjuk, arbetslös eller avlider. 

Kan ni få ut ett så högt pris på huset att ni kan lösa lånen om ni av någon anledning i framtiden blir tvungna att sälja? Ta livförsäkringar som betalar ut ett engångsbelopp om någon av er avlider.

9 .Fastighetsskatten är ersatt av en kommunal avgift

Fastighetsskatten ersattes 1 januari 2008 med en kommunal fastighetsavgift som är 0,75 procent av taxeringsvärdet. Det finns ett tak för fastighetsavgiften som baseras på årets prisbasbelopp. Du kan använda denna kalkylator ifall du vill räkna ut vilken fastighetsavgift du kommer få på ditt husköp. Där kan du också se maxbeloppet för detta kalenderåret.

10. Räkna med en ränta på 6-7 procent. 

Du måste klara av att betala mycket högre ränta än den som gäller idag. När man köper hus måste man räkna på att räntekostnaden kan komma upp i minst 6 – 7 procent. Normalt sett brukar den rörliga räntan eller ränta bunden på tre månader ligga ca 1 procentenhet över Riksbankens reporänta. Idag är underskott av kapital (som exempelvis räntekostnader) på upp till 100 000 kronor per person avdragsgilla fullt ut. Det innebär att du efter skatt bara betalar 70 procent av räntekostnaden. Men på belopp över 100 000 kronor är endast 70 procent av underskottet avdragsgillt. När du tar lån måste du räkna med att skattereduktionen kan komma att minska och att räntan kan komma att stiga.

11. Öppna ett ”huskonto” där du sätter in pengar till ränta och amortering. 

Att amortera på sina bolån är bra för då blir skulden och räntekostnaden efterhand lägre. Börja alltid med att amortera så mycket du kan på lånen med högst ränta. När man tar ett bolån är det på mycket lång tid framöver och räntan kan ändras både uppåt och nedåt. Därför kan det vara smart att vänja sin ekonomi vid en ränta på sex procent oavsett hur hög eller låg räntan är.

Öppna ett sparkonto med insättningsgaranti och så hög ränta som möjligt som du kan kalla ”huskontot”. Spara månadsvis ett belopp som motsvarar sex procents ränta på skulden plus den amortering du kommer överens med banken om. Sen kan du betala bolånen från det kontot. Sex procent på ett bolån på en miljon kronor innebär en månadskostnad före skatt på 5 000 kronor. Varje månad låneräntan understiger sex procent blir det pengar över på ”huskontot”. De pengarna kan du använda när räntan på ditt bolån i framtiden överstiger sex procent vid olika tillfällen. Men med tiden blir det troligen så mycket över på ”huskontot” att du även kan använda delar av överskottet till renoveringar eller andra trevliga saker.

12. Rörlig eller bunden ränta? 

Tycker du att det känns osäkert med rörlig ränta (bunden på tre månader) på hela bottenlånet kan det vara idé att sprida risken genom att fördela lånet på tre delar. Behåll en del rörligt så kan du amortera mer på den delen när du vill utan extra kostnad. Jag tror att det kan bli dyrare att binda räntan på delar av lånet nu men du kanske är beredd att betala den försäkringspremien för att kunna känna dig lite tryggare. Binder du räntan på någon del kan du sedan ta ett nytt beslut om den delen när löptiden har gått ut. Om du vill lösa ett bundet lån i förtid eller amortera mer än vad som överenskommits när räntan bands får du betala ränteskillnadsersättning.

Innan du binder räntan på någon del bör du därför alltid kolla upp så att du får den lägsta möjliga räntan. Undersök vilket bolåneinstitut eller bank som ger dig de bästa villkoren.

13. Ta livförsäkringar så att familjen kan bo kvar om någon i familjen avlider. 

Tar du stora lån måste du fundera på vad som skulle hända om någon i familjen blir sjuk, arbetslös eller avlider. Kan ni få ut ett så högt pris på huset att ni kan lösa lånen om ni av någon anledning i framtiden blir tvungna att sälja? Ta livförsäkringar som betalar ut ett engångsbelopp om någon av er avlider.

14. Den som köper hus bör ha en stor buffert för oförutsedda händelser. 

Ju mer du lånar desto större är risken att du inte klarar räntor och amorteringar. Gör kalkyler så att du ser att du klarar framtida räntehöjningar även om avdragsrätten skulle minska. Ta också hänsyn till att den kommunala fastighetsavgiften tillkommer efterhand om ni väljer ett nytt hus. På grund av de engångskostnader du får när du köper hus kanske hela din buffert töms. Då kan det vara bra att direkt börja spara ihop till en ny buffert. När bufferten känns lagom stor tycker jag att du ska börja amortera mera så att skulden sjunker. När du köper ett hus är det allra viktigaste att du är säker på att du kommer att trivas där och att du kommer att klara kostnaderna utan problem.

Dubbelkolla allt!

• Ta alltid fram en tomtkarta innan du skriver på kontraktet. Förvånansvärt många hus har andra tomtdragningar än säljarna är medvetna om. Att häcken stått där i 40 år är ingen garanti för att tomtgränsen går på samma plats.

• Låt göra en vattenanalys om det finns en egen brunn på tomten.

• Finns det öppen spis och/eller kakelugn? Ring sotaren och hör vad han tycker. Har han inte varit i huset på ett par år är det god tid att han kommer och gör en besiktning och provtryckning.

• Är villan eluppvärmd? Be att få titta på elräkningar och vilket avtal säljaren har med kilowattimmepris. Jämför med vad du kommer att få för pris i dagsläget. Har du otur går kostnaden upp rejält.

• Sist men inte minst, kolla med kommunen att alla bygglov är i sin ordning. Nu kan du också själv passa på att fråga hur det står till med eventuella framtida tillstånd. Kanske funderar du på att bygga till eller ha en carport?

Tag undersökningsplikten på allvar

Mejlen strömmar in till oss här på köpa-hus.se och tyvärr kommer de allra flesta från besvikna nyblivna husägare.

För att ta ett i högen har en kvinnlig husägare precis fått reda på att skorstenen är belagd med eldningsförbud. Hon skulle sätta in en öppen spis och kontaktade sotaren, som berättade att skorstenen är i ett bedrövligt skick. Redan för flera år sedan hade den tidigare ägaren beställt en provtryckning och då fått besked om eldningsförbud.

Problemet är att kvinnan eldar med ved för att få värme. När hon tog över huset visade ägaren till och med hur hon skulle elda i vedpannan på bästa sätt!

Ja, nu kan man ju tycka att det är ett solklart fall. Säljaren måste ju berätta om de brister som finns i huset vid en försäljning. Men tyvärr finns det inga solklara fall när det gäller tvister vid husköp.

För det första finns det något som heter köparens undersökningsplikt. Kvinnan borde ha kontaktat sotaren före köpet. För det andra måste hon nu ha den mentala styrkan att ta en konflikt med säljaren. Det är inte det allra lättaste i en sådan här situation.

Låt oss säga att säljaren vägrar lyssna. Då måste kvinnan gå vidare och kontakta advokat. De som har varit inblandade i liknande saker kan intyga att det inte är roligt. Dessutom enormt tidsödande. Och påfrestande psykiskt.

Därför vill jag uppmana alla som ska köpa hus: Kontrollera allt och ta inget för givet. Och glöm inte att ringa sotaren för att höra om han har någon information av värde.