Att köpa bostad handlar inte bara om visningar, bankmöten och räntekalkyler. Du har också en rad skyldigheter, och det är viktigt att du känner till dessa för en lyckad affär. En skyldighet är särskilt viktig att bekanta sig med, och det är undersökningsplikten. Undersökningsplikten innebär i korthet att du är skyldig att undersöka bostaden mycket noggrant.
Artikelns innehåll - Klicka för att gå direkt ner till önskad rubrik
Mäklaren måste informera om undersökningsplikten
Din mäklare är skyldig att informera dig om undersökningsplikten, medan du är skyldig att förhålla dig till den. Din mäklare ska vid försäljning, vare sig det handlar om hus eller bostadsrätt, informera dig skriftligen om vad undersökningsplikten innebär. Hen ska också, utöver att informera om undersökningsplikten, uppmana dig till en grundlig undersökning och föreslå att du anlitar en besiktningsman som hjälper dig.
Vad är undersökningsplikten?
Undersökningsplikten tillfaller dig som köpare av hus eller bostad, och finns till för att säljaren inte ska hållas ansvarig för fel eller brister som du som köpare hade kunnat upptäcka innan försäljning. Undersökningen du förväntas göra är omfattande och innefattar allt som du kan tänkas upptäcka med dina sinnen.
Exempelvis:
- Fysiskt skick
- Väggar, golv, tak och fönster (sprickor, fukt, skador)
- Kök, badrum och installationer (el, VVS)
- Tecken på fukt, mögel eller vattenläckage
- Byggnadens struktur
- Stabilitet och grund
- Tidigare reparationer eller förändringar
- Dokument och handlingar
- Besiktningsprotokoll, bygglov och energideklarationer
- Eventuella reparationer som gjorts utan tillstånd
- Vid köp av bostadsrätt
- Föreningens ekonomi, årsredovisning och planerade renoveringar
- Föreningens stadgar och ordningsregler
- Omgivningen
- Lokala miljöfaktorer (buller, översvämningsrisk, etc.)
Var också uppmärksam på nytillkomna och fräscha detaljer i bostaden, exempelvis en nyinstallerad skjutdörr eller nymålade ytskikt. Sådant kan tyda på att säljaren nyligen har gjort om eller renoverat.
Att anlita en besiktningsman
Med tanke på undersökningspliktens omfattning väljer många att anlita en besiktningsman som är expert. Att anlita en person med rätt expertis som kan genomföra en besiktning är ett bra sätt att säkerställa frånvaro av brister och fel innan du signerar kontraktet.
Det är dock viktigt att veta att en besiktning vanligtvis fokuserar på byggnadens tekniska skick. Besiktningen omfattar oftast inte installationer som el, värme, vatten, sanitet, vitvaror, ventilation, eldstad eller skorsten. Varken tomten eller eventuella övriga byggnader ingår, och vid en bostadsrättsbesiktning kontrolleras inte heller föreningens hus. För mätningar av exempelvis radon, buller eller vattenkvalitet krävs särskilda kontroller.
Vad är dolda fel?
Dolda fel är fel som redan existerade när bostaden köptes, men som köparen inte rimligen kunnat upptäcka vid en grundlig undersökning. Dessutom borde köparen inte ha haft skäl att förvänta sig felet med tanke på bostadens ålder, skick och konstruktion.
Vad är en frågelista?
En vanlig rutin är att mäklaren tillhandahåller en frågelista där säljaren fyller i vad denne vet om bostaden, till exempel om bygglov eller reparationer. Mäklaren ska då påpeka att säljaren kan bli ansvarig för de uppgifter som lämnas. Det är också viktigt att veta att om säljaren berättar om vissa iakttagelser eller erfarenheter, kan det leda till att köparen måste undersöka bostaden extra noggrant – köparens undersökningsplikt utvidgas.
Råd till köpare om undersökningsplikt vid hus- och bostadsrättsköp
Planera och förbered
Ha en lista på vad du ska kontrollera. Ju mer strukturerad du är, desto mindre är risken att något viktigt förbises.
Fuktkontroll
Inspektera badrum, kök, källare och vind noga. Leta efter lukt, missfärgningar och tecken på mögel eller läckage.
Tak, grund och fasad (hus)
Titta efter sprickor i grunden, trasiga takpannor och eventuellt rötskadad fasad. Sättningar och fuktsug från marken kan bli dyra problem.
Testa el och VVS
Slå på lampor, provkör maskiner, spola i kranar och toaletter. Kontrollera tryck och avrinning för att upptäcka potentiella systemfel.
Ventilation och radon
Se till att ventilationen är god, framför allt i kök och våtutrymmen. I riskområden bör du kontrollera radonhalten.
Dokument och handlingar
Ta del av besiktningsprotokoll, energideklaration, eventuella kvitton på renoveringar och – för bostadsrätt – föreningens årsredovisning samt stadgar.
Föreningens ekonomi (bostadsrätt)
Undersök föreningens skulder, planerade underhållsarbeten och tidigare avgiftsförändringar. En svag ekonomi kan innebära framtida avgiftshöjningar.
Prata med grannar
De kan avslöja om det finns återkommande problem i huset eller i området, såsom buller, skadedjur eller återkommande vattenskador.
Anlita besiktningsman eller andra experter
En professionell besiktning kan upptäcka fel du själv missar. Överväg även särskilda kontroller för el, VVS och radon vid behov.
Besiktningsklausul i kontrakt
Om du inte hunnit undersöka bostaden fullt ut före kontraktsskrivning, se till att skriva in en besiktningsklausul. Det ger dig möjlighet att hoppa av eller omförhandla om allvarliga fel upptäcks.