Köpa hus med pantbrev

Här listar vi lite information om pantbrev samt våra läsares frågor och våra experters svar på frågor om pantbrev.

Vad är pantbrev?

Pantbrev är ett bevis på att en fastighet har en inteckning, dvs en notering om att huset är pantsatt för ett bolån. När banken tar huset som pant/säkerhet för bolånet används pantbrev för att koppla ihop bolånet med säkerheten (huset).

Om husets befintliga pantbrev inte är tillräckligt stora så att de täcker ditt bolån behöver du ta ut nya pantbrev. Kostnaden för att ta ut nya pantbrev är 2 % av lånebeloppet. Om du behöver ta ut pantbrev på 2 000 000 kr måste du alltså betala 40 000 kronor plus en administrativ avgift på 375 kronor.

Köpa hus med befintliga pantbrev

Pantbrev följer med huset vilket innebär att du tar över alla befintliga pantbrev som finns uttagna när du köper ett hus. Det är dyrt att ta ut nya pantbrev så ju mer befintliga pantbrev som finns uttagna på huset du köper desto bättre.

Om befintliga pantbrev inte räcker till för att täcka storleken på ditt bolån behöver du ta ut nya. Pantbrevens totala belopp måste täcka hela bolånet. Att ta ut nya pantbrev kostar som sagt 375 kr (administrativ avgift) + 2% av pantbrevets belopp (stämpelskatt).

En del undrar om man får tillbaka pengarna för pantbreven när man säljer huset. Svaret är nej. Däremot får kostnaden för pantbrev dras av i din deklaration den dag du säljer huset.

Huset jag vill köpa saknar pantbrev?

Fråga:
Vad är grejen med pantbrev? Är det bra att ha pantbrev? Och om huset man ska köpa inte har pantbrev, vad händer då?

Svar:
Långivaren vill ha en inteckning, det vill säga ett pantbrev i fastigheten som en säkerhet för att låna ut pengar. Den långivare som har ett pantbrev i en fastighet kan kräva att få tillbaka de utlånade pengarna eller sälja fastigheten för att få sina pengar. Finns det inga pantbrev uttagna i fastigheten så får man ordna det, annars lånar inte banken ut några pengar.

Nya inteckningar eller pantbrev som behövs som säkerhet för lånet kostar 2 procent på inteckningsbeloppet plus 375 kronor i inskrivningskostnad plus administrationsavgift som banken tar på ca 250 kronor. Finns det redan pantbrev uttagna på huset kan ni utnyttja dem och slipper en del kostnader.

Definitioner:

• Pant: Fast eller lös egendom som ställs till annans, t.ex. kreditgivare, förfogande såsom säkerhet för t.ex. ett lån.
• Pantbrev: Handling utfärdad som bevis på inteckning i fastighet.
• Panträtt: Rätt för borgenär att vid bristande betalning få sin fordran täckt av egendom som tillhör gäldenären som lämnats som säkerhet för fordran.
• Pantsättning: Att lämna t.ex. ett pantbrev som säkerhet för ett lån.

Behöver jag ta ut nya pantbrev?

Fråga:
I beskrivningen av huset vi är intresserade av står det att pantbrev är uttaget på cirka 3 200 000 kr. Vi kommer att köpa huset för 4 400 000 kr. Vad innebär det för oss?

Svar:
Det är en stor fördel att det redan finns uttagna pantbrev på 3 200 000 kronor i det hus ni är intresserade av. Ni tar över dessa pantbrev vid köpet vilket innebär att ni slipper betala pantbrevskostnaderna för att ta ut de pantbreven (om ni ska ta bolån). Om de befintliga pantbreven inte täcker storleken på ert bolån behöver ni komplettera med nya pantbrev. Att ta ut nya pantbrev medför en engångskostnad på 375 kronor per pantbrev + 2 % på pantbrevets belopp.

Ni slipper därmed en pantbrevskostnad på 64 375 kronor eftersom ni övertar pantbreven på 3 200 000 kr.

Räkna på kostnad för pantbrev och lagfart?

Fråga: 
Vi funderar på att köpa ett hus som har 5 pantbrev uttagna om sammanlagt 485 600 kr. Låt oss säga att vi kan få huset för 1 400 000 kr. Vad blir då vår totala kontantinsats inklusive pantbrev och lagfartsavgift?

Svar: 
Kostnaden för lagfart är 1,5 procent på det högsta av köpesumman eller taxeringsvärdet. Dessutom tillkommer 825 kronor i expeditionsavgift.
Kostnaden för pantbrev är 2 procent på pantbrevsbeloppet. Dessutom tillkommer en expeditionsavgift på 375 kronor per pantbrev.

Er kostnad blir:
Lagfart: 1 400 000 kr x 1,5 % + 825 kr = 21 825 kronor
Pantbrev: Tar ni lån på 85 procent av husets värde behöver ni ha pantbrev på 1 190 000 kronor. Ni har redan pantbrev på 485 600 kronor. Det innebär att ni behöver ta ut nya pantbrev på 704 400 kronor.
704 400 x 2 % + 375 kr = 14 463 kronor.
Det innebär en total kostnad för lagfart och pantbrev på 36 288 kronor

På Hittalanet.se kan räkna ut din pantbrevkostnad med hjälp av en kalkylator.

Pantbrev som överstiger köpeskillingen

Fråga: 
Om jag köper ett hus för t ex 500 000 kr och pantbreven på huset ligger på 700 000 kr. Kan jag då vanligen få låna mellanskillnaden på 200 000 kr till att rusta för? Eller på annat sätt nyttja denna mellanskillnad?

Svar: 
Ja, du kan få användning av pantbreven om du vill renovera huset. Behöver du låna till att renovera får du ta ett blancolån, ett lån utan säkerhet, under renoveringstiden. Därefter kan du göra en ny värdering och byta ut hela eller delar av blancolånet mot ett bottenlån i huset. Du får bolån på maximalt 85 procent av husets värde och när du höjer ditt bolån kan du använda dina outnyttjade pantbrev. Att ta ut nya pantbrev kostar 375 kronor + 2 procent av pantbrevets storlek. Outnyttjade pantbrev på 200 000 kronor har alltså ett värde på 4 375 kronor.

Källhänvisning:

• Ekonomifokus.se
• Wikipedia.org