Om du ska ta ett bolån för att köpa ett hus (eller en friköpt tomt) behöver banken en säkerhet för lånet. Den säkerheten kallas för pantbrev. Men hur mycket kostar det egentligen, och hur räknar man ut summan? Här går vi igenom allt du behöver veta.
Vad är ett pantbrev?
Ett pantbrev är ett digitalt dokument som fungerar som bankens säkerhet för ditt bolån. Om du inte skulle kunna betala ditt lån har banken, tack vare pantbrevet, rätt att kräva att huset säljs för att få tillbaka sina pengar.
Pantbrev är kopplade till fastigheten, inte till dig som person. Det betyder att om den gamla ägaren redan har tagit ut pantbrev på huset, får du ta över dem helt gratis. Du behöver bara betala för nya pantbrev om du behöver låna mer än vad det redan finns pantbrev för.
Pantbrevens totala belopp måste täcka hela bolånet, gör de inte det behöver man ta ut nya.
Kostnaden för pantbrev (Stämpelskatt)
När du tar ut ett nytt pantbrev måste du betala en statlig avgift som kallas för stämpelskatt. Kostnaden består av två delar:
- Den rörliga avgiften: 2 % av pantbrevets belopp.
- Den fasta administrativa avgiften: 375 kronor per pantbrev (Lantmäteriets expeditionsavgift).
Viktigt att komma ihåg: Du betalar bara 2 % på det nya belopp du behöver ta ut, inte på hela köpeskillingen eller hela lånebeloppet om det redan finns befintliga pantbrev.
Formel för uträkning
För att göra en snabb kalkyl kan du använda följande enkla formel:
Kostnad = (Ditt totala bolån – Befintliga pantbrev) x 0,02 + 375 kr
(Observera att om summan inom parentesen blir noll eller minus, behöver du inte ta ut några nya pantbrev alls. Då blir kostnaden 0 kr).
Så räknar du ut pantbrevet: Ett räkneexempel
Låt oss titta på hur uträkningen går till i praktiken. Vi utgår från att kontantinsatsen är 10 %, vilket betyder att du lånar resterande 90 % av husets pris.
- Köpeskilling (pris på huset): 4 000 000 kr
- Din kontantinsats (10 %): 400 000 kr
- Ditt bolån (90 %): 3 600 000 kr
Scenario A: Det finns inga tidigare pantbrev
Om huset är helt nytt eller aldrig har belånats tidigare måste du ta ut pantbrev på hela lånebeloppet (3 600 000 kr).
- Rörlig avgift (2 %): 3 600 000 kr x 0,02 = 72 000 kr
- Fast avgift: 375 kr
- Total kostnad för pantbrev: 72 375 kr
Scenario B: Det finns redan befintliga pantbrev (Vanligast)
Låt oss säga att den nuvarande ägaren redan har pantbrev på 2 500 000 kr. Dessa får du överta gratis. Du behöver alltså bara ta ut nya pantbrev på mellanskillnaden upp till ditt lånebelopp.
- Nytt pantbrevbelopp: 3 600 000 kr – 2 500 000 kr = 1 100 000 kr
- Rörlig avgift (2 %): 1 100 000 kr x 0,02 = 22 000 kr
- Fast avgift: 375 kr
- Total kostnad för pantbrev: 22 375 kr
Som du ser sparar de befintliga pantbreven dig hela 50 000 kronor i detta exempel.
Tre saker att hålla koll på
- Gäller inte bostadsrätter: Du betalar bara stämpelskatt för pantbrev när du köper fastigheter (som villor och radhus med äganderätt). Köper du en bostadsrätt betalar du istället en betydligt lägre pantnoteringsavgift till bostadsrättsföreningen (ofta runt 500 kr).
- Glöm inte lagfarten: När du köper hus tillkommer även en kostnad för lagfart (beviset på att du äger fastigheten). Den ligger på 1,5 % av köpeskillingen plus en expeditionsavgift på 825 kr.
- Banken sköter det praktiska: Du behöver inte ansöka hos Lantmäteriet själv. Din bank fixar allt detta i samband med att lånet betalas ut, och drar pengarna direkt från ditt konto på tillträdesdagen.
Att ha koll på pantbreven gör att du slipper obehagliga överraskningar på tillträdesdagen och kan planera din flyttbudget med precision!