Besiktning av hus

En överlåtelsebesiktning är en noggrann byggteknisk undersökning och det är bäst att anlita en ansvarsförsäkrad besiktningsman. Helst ska personen i fråga ha en byggnadsingenjörsutbildning eftersom han då vet hur man bygger ett hus.

Visste du att köpare enligt lag är skyldiga att noggrant undersöka huset? Lagen ställer faktiskt högre krav på dig som köpare att du ska undersöka huset än att säljaren ska informera om de fel och brister han känner till.

Hitta besiktningsman vid besiktning av huset

Besiktningen beställs oftast när du har fått klartecken att köpa huset och när ni har kommit överens om ett pris. Men det kan vara svårt att hitta en bra besiktningsman. Fråga gärna vänner, grannar eller arbetskamrater om de kan rekommendera någon med gott rykte. Konsumentvägledaren i kommunen eller banktjänstemannen kanske också känner till en besiktningsman med god erfarenhet.
Du kan även Googla på ”Ingenjörer – Byggnadsteknik”.
Konsumentverket rekommenderar husköpare att kontakta någon av följande : SBR, Svenska Byggingenjörers Riksförbund, eller K-konsult Stockholm AB.

När det gäller SBR är deras medlemmar kvalificerade byggingenjörer med minst fem års självständigt arbete. Organisationens godkända eller certifierade besiktningsförrättare har genomgått kurser för överlåtelsebesiktningar, godkänts vid prov och förbundit sig att teckna en ansvarsförsäkring.
SBR har också en fastighetsrättslig nämnd som ser till att deras besiktningsförrättare följer de regler och rekommendationer som finns för husbesiktningar.

Företaget Anticimex erbjuder numera överlåtelsebesiktningar. De utför även fuktundersökningar av diverse slag. De flesta av Anticimex besiktningsmän är byggnadsingenjörer eller så har de jobbat inom branschen på annat sätt.
Dessutom erbjuder företaget Munters överlåtelsebesiktningar, fuktmätningar och utredningar av sjuka hus över hela landet.

Kolla referenser och försäkring

Men det är ingen garanti att du får en fullgod besiktning om besiktningsmannen hör till någon av dessa organisationer eller företag. Däremot har du en större chans att få ett erfaret proffs. Be om referenser innan du väljer.

Det är viktigt att besiktningsmannen har en ansvarsförsäkring och även att du följer med under besiktningen. Då kan du se eventuella fel i huset och ta ställning till om du vill gå vidare med husköpet. Att enbart få ett detaljerat protokoll är aldrig lika bra som att också få se felen med blotta ögat.
När du följer med under besiktningen lär du dig mycket värdefullt om huset. Du får dessutom en chans att ställa frågor både till säljaren och besiktningsmannen.

Kan fuktmätning ingå?

Kan besiktningsmannen utöka uppdraget och även
göra en fuktmätning om det behövs?

Det är viktigt att veta eftersom de största problemen har med fukt att göra.
En del besiktningsmän har en fuktmätningsutrustning som de kan använda om så är avtalat. Ofta kostar det extra. I annat fall kan de rekommendera dig att göra en fuktutredning med ett annat företag eller med en mögelhund. En erfaren besiktningsman kan nämligen se tecken på fuktskador och lämna förslag på åtgärder.

Vid själva besiktningen går man först igenom de handlingar som finns rörande huset, exempelvis ritningar och bygglov. Sedan brukar besiktningsmannen fråga säljaren om det finns några skador på huset, vilka renoveringar som har genomförts och om det finns misstankar om problem.
Slutligen görs en okulär besiktning. Det betyder att alla synliga ytor undersöks, samt fasader och tak. Även marken kring huset ska kontrolleras. Be att besiktningsmannen tar reda på om det finns blåbetong i huset. Det kan ge höga radonhalter.

Besiktningsprotokoll – Vad görs vid en husbesiktning

Kom ihåg att besiktningsmannen vanligtvis bara gör en okulär överlåtelsebesiktning. Med andra ord är det en hel del som inte ingår, nämligen inspektion av:

• elinstallationer
• värmeanläggningen
• vatten
• sanitet
• maskinell utrustning
• ventilation
• rökgångar och eldstäder

Sådant som kräver ingrepp i byggnaden ingår inte heller:

• provtryckning av skorstenen
• radonmätning
• fuktmätning
• kontroll av oljetanken

Krasst talat betyder det här att en besiktningsman inte behöver tala om för dig eller skriva i protokollet om han ser att skorstenen håller på att rasa samman. Likaså om det hänger livsfarliga elsladdar ut ur väggen.
De flesta besiktningsmän känner säkert en plikt att tala om detta, men det kan vara bra att veta att de inte är skyldiga att göra det.

Besiktningsmannen bedömer genom sin besiktning om det finns risker för att huset har brister som inte har framkommit. De riskerna skrivs ner i en så kallad riskanalys. Han kan t ex notera att huskonstruktionen medför en viss risk för framtida skada på huset.
Det bör också noteras om det finns behov av fortsatt utredning. Kanske behöver du anlita en avloppsexpert eller utföra en radonmätning. Läs noga igenom protokollet och ställ frågor om något är oklart. Undersökningsplikten kräver att du aktivt måste ta del av besiktningsprotokollet och resultatet.

Köp inte gammalt besiktningsprotokoll

Ibland kan man bli erbjuden att köpa ett besiktningsprotokoll från en tidigare utförd besiktning. Det kan kännas lockande; det sparar både tid och eventuellt pengar om du får den till rabatterat pris. Men det är alltid bäst att ha en egen besiktning. För det första följer du då med under besiktningen och kan med blotta ögat se eventuella fel och skapa dig en uppfattning om det är värt att köpa huset.
För det andra kan du bara kräva skadestånd av en vårdslös besiktningsman som du själv har anlitat. Har du köpt besiktningsprotokollet i andra hand och besiktningsmannen visar sig ha missat något väsentligt, kan du inte få ersättning.

Se upp för att köpa gamla protokoll på tidigare husbesiktningar.

12 råd vid besiktning av hus

1. När du väljer besiktningsman bör du ta någon som är certifierad eller godkänd i SBR. För att få bli medlem i SBR krävs det att man är byggingenjör, har praktisk erfarenhet samt genomgår grundutbildning och fortbildning inom förbundet.
2. Besiktningsmän inom SBR utför en okulär besiktning, vilket innebär att alla synliga ytor, fasader och tak undersöks utan några ingrepp i byggnaden. Fuktmätning ingår exempelvis inte. Vill du att det ska ingå fuktmätning måste du fråga om det går att få det som särskilt uppdrag. En del besiktningsmän tar då med sig fuktinstrument som kan användas efter besiktningen, vilket ofta kostar extra.
3. Det går aldrig att göra en total fuktkontroll av hela huset, utan det går bara att utföra stickprov. Ibland kan det röra sig om ganska stora ingrepp då man kanske måste borra många hål i exempelvis betong. Du bör vara medveten om att besiktningsmannen kanske hamnar på en torr punkt medan det vid sidan om kan vara dyngsurt.
   Och hur ska man exempelvis kunna mäta fukt i badrum med klinkergolv om någon nyligen har duschat? Då ska det ju vara fuktigt.
4. Besiktningsmannen hjälper köparen med en del av undersökningsplikten. Det är viktigt för dig som köpare att veta vad som inte ingår i besiktningen. Vi kontrollerar t ex inte värmepannan, om ventilationen är rätt inställd eller om eluttaget är jordat i duschrummet. Vi provtrycker inte skorstenen och utför inte radonmätningar. Men om vi ser ett uppenbart fel som inte ingår i vårt uppdrag, kan vi lägga in det under fortsatt teknisk utredning i protokollet. Men har vi missat det kan du inte skylla på besiktningsmannen.
5. Misstänker du problem som är utanför besiktningsmannens område, måste du gå vidare och kanske ta dit en ventilationstekniker, etc. Det kan dock tänkas att din besiktningsman har skaffat sig specialkompetens och kan hjälpa dig med utökade undersökningar. Fråga!
6. Var alltid med under hela besiktningen och var inte rädd för att ställa frågor om huset.
7. När du får besiktningsutlåtandet av besiktningsmannen efter besiktningen, är det viktigt att du verkligen läser igenom det noggrant. Allt som är noterat där, alla anmärkningar, är något som avviker från det normala. Ta till dig informationen och fundera på vad du vill göra härnäst. Om det exempelvis finns en riskkonstruktion med uppreglade golv, kan din kostnad bli flera hundra tusen kronor för åtgärd om det i framtiden skulle visa sig finnas en fuktskada.
8. Kostnadsförslag för att åtgärda fel i huset ingår inte i en besiktningsmans uppdrag. Han ska vara neutral i det han håller på med. En besiktningsman har inte dagsaktuella priser, så det är bättre att begära in offerter från olika fackmän. Dessutom känner inte besiktningsmannen till hela omfattningen av arbetet. Om man t ex ska byta tak och sedan upptäcker att takstolar är trasiga och att skorstenen måste muras om, blir det ett helt annat pris än man trott från början.
9. Det bästa är att ha en besiktning innan du skriver under köpekontraktet. Då slipper du problem med olika besiktningsklausuler. Om det inte går bör du ha en öppen besiktningsklausul där det står att du har rätt att göra en besiktning, men om du efter det inte vill ha huset kan du dra dig ur utan att motivera varför. Möjligen kan man lägga till att du måste betala en begränsad summa, exempelvis 10 000 kronor, om du vill dra dig ur.
10. Det finns så kallade säljarbesiktningar som är grunden för säljarens dolda fel-försäkring. Tanken är att köparen ska kunna ta över besiktningen, vilket leder till en konstig situation. Om jag köpte ett hus skulle jag hellre själv beställa en egen överlåtelsebesiktning. Men om du funderar på att nöja dig med besiktningen för säljarens dolda fel-försäkring, bör du åtminstone be att få träffa besiktningsmannen i fråga för en genomgång på plats i huset. Det räcker inte med en telefongenomgång.
    Ett annat problem är att det kan bli en diskrepans i tid. Det kan ta flera månader mellan besiktningen och husförsäljningen och mycket kan hända under den tiden. Säljaren ansvarar ju bara för fel som inte går att upptäcka vid köpetillfället (dolda fel).
11. Det finns inga felfria hus utan varje tidsperiod har sina problem. Exempelvis har hus som byggdes från 1960-talet och en bit in på 1980-talet uppreglade golv och utreglade väggar, vilket är riskkonstruktioner. Då kan fukt utifrån gå in i träkonstruktionen, med fukt och mögel som följd. Konstruktionen kan fungera i många år, men sedan börjar bekymren infinna sig. Med hus från den tiden kan man nästan alltid räkna med problem förr eller senare.
    En del äldre hus med platta på mark, gammal dränering eller hus med krypgrund kan också ge stora problem. Därför är det så viktigt att ha en överlåtelsebesiktning. Det är detsamma som jordabalksbesiktning, som det kallas i folkmun.
12. Slutligen — många förälskar sig i ett hus och det kan vara farligt. Då får man automatiskt skygglappar och kanske stirrar sig blind på den fina parketten eller stuckaturen. En del lyssnar knappt under besiktningen utan fokuserar bara på mattor, gardiner och att det perfekta daghemmet finns i närheten.

Besiktningsman gjorde fel vid husköpet

Anders hade tittat på fler än 30 hus när de äntligen kände sig redo att slå till. Souterränghuset i Åkersberga ...

Läs intervjun

Intervju med en besiktningsman

Besiktningsman Anders Karlsson är unik.Därför har det gnisslats en del bland hans kollegor i branschen sedan han startade besiktningsverksamhet i ...

Läs intervjun