Intervju med en besiktningsman

Besiktningsman Anders Karlsson är unik.
Därför har det gnisslats en del bland hans kollegor i branschen sedan han startade besiktningsverksamhet i företaget Lordia besiktning.
Anledningen är att Anders och tre av hans medarbetare arbetar på ett annorlunda sätt än andra besiktningsmän. Utöver att ”bara” besiktiga huset, undersöker även Anders saker som radon, skorsten och värmepanna åt köparen. Han går med andra ord mycket längre och tar i stort sett över köparens hela undersökningsplikt.

Fungerar det här verkligen i praktiken?
Ja, vi har arbetat på det här viset sedan 1991 och har en försäkring som täcker om vi skulle missa något, precis som andra besiktningsmän har. Men vår försäkring är dubbelt så dyr.
Eftersom vi har mer omfattande uppdrag än andra i branschen tar vi också mer betalt för vår undersökning, som vi kallar det för istället för besiktning. Just nu ligger taxan på 14 000 kronor för en normal villa i Stockholmstrakten.

Hur kom du på den här idén?
Jag är utbildad byggnadsingenjör, civilingenjör samt lantmätare och jobbade först med fastighetsvärdering. Kring 1990 började jag få förfrågningar om jag även kunde göra noggranna besiktningar inför köp och utöka med de undersökningar som normalt inte ingår i en så kallad överlåtelsebesiktning. Jag hade själv funderat i de banorna och beslöt mig slutligen för att ge det en chans.
Jag har ju även arbetat med husbyggen och har fastighetsjuridisk utbildning, så jag vet vad som fordras enligt köparens undersökningsplikt.

Men du har tydligen tagit det här ännu ett steg längre?
Ja, först tar jag reda på all information som en köpare måste göra. Jag hittar alltså inte bara fel i huset utan måste gå vidare till myndigheter och dylikt för att komplettera undersökningen. Men när det gäller de fel jag hittar så talar jag även om för köparen vad han eller hon måste göra åt dem. Den informationen ingår inte i en normal överlåtelsebesiktning, men jag tycker att det är en mycket viktig bit i processen för att kunna ta beslutet: Vill jag verkligen köpa det här huset?
Det kan t ex röra sig om att informera att taket måste bytas inom 2-3 år och att det kan kosta kring 200 000 kronor. Kanske finns det ett konstruktionsfel i byggnaden eller en spricka i grunden. Då ger jag förslag på olika åtgärder och alla råd ges skriftligen.

Gör inte andra besiktningsmän på det här viset?
Nej, de kan t ex skriva att det är dåligt ventilerat på vinden och i bästa fall vilka problem som kan uppkomma då man saknar ventilation. Jag beskriver dessutom vilken åtgärd som måste göras för att förbättra ventilationen så att skador inte uppkommer. Så gör jag med varje brist eller skada förutom de som är väldigt små och uppenbara, t ex en liten spricka i ett fönster.

Vad är det som ingår i köparens undersökningsplikt — som du alltså måste undersöka när du får ett uppdrag?
Oj, det är mycket. Förutom själva besiktningen av huset frågar jag t ex alltid om man har mätt radonhalten i huset. Om det inte är gjort kan jag ställa ut radondosor för korttidsmätning, det ingår i kostnaden för vårt uppdrag.
Jag tar även ansvar för undersökning av elinstallationer, skorsten, avlopp, värmepanna och vatten. Finns det en egen brunn brukar jag fråga om det har tagits ett vattenprov nyligen. Annars måste det fixas. Finner jag något misstänkt fel som jag inte klarar av att själv undersöka fullt ut, t ex med skorstenen, noterar jag att köparen måste ta dit en sotare för att utreda ytterligare. Jag är ju varken elektriker eller sotare, så där måste experter ibland kontaktas.
(Läs mer om vad som ingår i köparens undersökningsplikt under Besiktning)

Undersöker du även om det finns servitut?
Ja, det stämmer. Jag tar ett utdrag från fastighetsdataregistret för att se om det finns några belastningar på fastigheten. Jag hjälper dessutom ofta till med granskning av den så kallade besiktningsklausulen vid kontraktsskrivningen. Många gånger skickar köparen kontraktet till mig och ber mig läsa igenom det. Ibland dyker det nämligen upp konstiga kontraktsformuleringar. Det gäller i synnerhet besiktningsklausuler, då man skriver kontrakt innan besiktningen är utförd.

Kontrollerar du var tomtgränsen går?
Ja, men jag går inte in i detalj. Om något däremot ser konstigt ut undersöker jag vidare. Jag hade t ex ett uppdrag där trädgården såg ut att vara mycket större i verkligheten än på tomtkartan. När jag frågade säljaren om detta berättade han att han ”lånade” en bit av den intilliggande allmänningen, där han odlade grönsaker. ”Det är ingen som har klagat!” menade säljaren.
Jag har även stött på ett fall där i princip hela trädgården tillhörde en annan tomt. När köparen fick veta detta drog hon sig ur köpet.

Provkör du tvätt- och diskmaskin — ingår det i din undersökning?
Nej, men jag frågar alltid säljaren om alla maskiner fungerar. Svarar han ja ska de också fungera på tillträdesdagen.

Vilka hus har förresten de största problemen?
Enligt min erfarenhet är det hus med källare byggda mellan 1974 och 1982. Det beror på att man i oljekrisens spår isolerade källargolv och väggar under mark invändigt med en mycket tjockare isolering än förut, 10 cm eller tjockare. Detta leder till problem med fukt och mögelskador i dessa konstruktioner. Även källare som har tilläggsisolerats invändigt efter denna tid har oftast problem med fukt och mögel.
Dessutom finns det många hus som har problem med ventilationen. Ibland finns det helt enkelt inte en genomtänkt ventilation i bostaden med tilluftsventiler i alla sovrum och sällskapsrum samt frånluftsventiler i kök och våtrum. Saknas detta stängs fukten inne och då får man problem med fuktskador och dålig luft.

Vilken är den vanligaste frågan du får i ditt jobb?
Ibland frågar köparen: Kan du leta efter dolda fel åt mig? Men ett dolt fel är ju per definition dolt, det är ingen som kan upptäcka det eller misstänka att det finns. Ett dolt fel går helt enkelt inte att upptäcka, inte förrän efter köpetillfället.
Men jag förstår att begreppet dolt fel är svårt, det tycker många.

Att tänka på vid överlåtelsebesiktning

• Ta god tid på dig att hitta en bra besiktningsman i ditt område, börja gärna leta redan innan du går på husvisningar. Be om rekommendationer från dina vänner, arbetskamrater, din banktjänsteman eller kommunens konsumentvägledare.
• Välj en SBR-ansluten besiktningsman. Då är du garanterad att personen i fråga är utbildad byggnadsingenjör, har gedigen erfarenhet samt en ansvarsförsäkring.
• Be att få referenser och dra dig inte för att ringa upp ett par gamla kunder, välj gärna de två senaste.
• Vänta inte med att boka besiktningen till sista stund. Många besiktningsmän har mycket att göra och det är inte ovanligt att behöva vänta ett par veckor på en besiktning.
• Se till att det inte är för snålt tilltaget med tid i köpekontraktet för besiktning, det bör stå att du har minst tre veckor, gärna en månad, på dig. Efter besiktningen ska nämligen besiktningsprotokollet skrivas ut, vilket kan ta ett par dagar, och sedan kanske du behöver tid för att ta fram offerter på eventuella renoveringar, etc.
• Läs noga igenom uppdragsbekräftelsen — där står bland annat vad som ingår och vad som inte ingår i besiktningen. Tänk på att det är en hel del som inte är inkluderat, t ex el, vatten, avlopp, värmepanna, skorsten och eldstäder, vitvaror, ventilation samt radon.
• Är det viktigt för dig att en fuktmätning utförs vid besiktningen? Fråga besiktningsmannen om det är möjligt eller om du kan få det som ett utökat uppdrag. Det är inte självklart att alla använder fuktmätningsutrustning.
• Var närvarande vid besiktningen. Det är guld värt och du lär dig massvis om ditt nya hus som du kommer att ha nytta av i framtiden.
• Haka inte upp dig på priset för besiktningen. Att köpa ett hus är antagligen den största affär du någonsin kommer att göra i livet. De tusenlappar besiktningen kostar är en liten sak i det stora hela, i synnerhet om du slipper flytta in i ett hus som har eller kommer att få stora problem.