Ett köpekontrakt, eller köpeavtal, är det dokument som formaliserar försäljningen av en fastighet som ett hus eller en villa. Det upprättas vanligtvis efter att budgivningen är avslutad och parterna är överens om priset. Avtalet blir bindande först när både köpare och säljare har undertecknat det – antingen samtidigt eller när den ene tar del av den andres underskrift. Innan kontraktet är signerat är ingen av parterna bunden, och affären kan avbrytas utan påföljder.
Gratis mall för köpekontraktet
Här erbjuder vi en gratis-mall för köpekontraktet. Välj om du vill ladda ner som PDF eller som Word-fil så att du kan redigera i dokumentet.
Ladda ner:
Disclaimer: vi tar inget ansvar för de kostnadsfria juridiska mallar och avtal som publiceras. Använd dokumenten på eget ansvar.
Osäker på hur kontraktet ska fyllas i?
Är du osäker på hur kontraktet ska fyllas i korrekt? Då kan du köpa en mall hos Juridiskadokument.nu för några hundralappar. Där ingår juridisk hjälp och svar på frågor via telefonkontakt med deras jurister.
Vad ska ett köpekontrakt innehålla?
Köpekontraktet regleras av jordabalken (kapitel 4), som ställer upp minimikrav för att avtalet ska vara juridiskt giltigt. Det är alltid mäklaren som ansvarar för att upprätta kontraktet vid en förmedlad försäljning, men vid privata affärer kan du använda mallar eller anlita jurist.
För att vara giltigt måste köpekontraktet uppfylla fyra grundläggande formkrav enligt lagen:
- Skriftlig form: Avtalet måste vara nedtecknat – muntliga överenskommelser räcker inte.
- Fastighetsbeteckning: Den exakta adressen och beteckningen på fastigheten (t.ex. ”Stockholms kommun, Fastighet X 1:1”).
- Köpeskillingen: Det överenskomna priset, inklusive eventuella tillägg för inventarier.
- Överlåtelseförklaring: En tydlig formulering om att säljaren överlåter fastigheten till köparen.
Utöver dessa minimikrav är det klokt att inkludera ytterligare detaljer för att undvika missförstånd. Här är en checklista med rekommenderade punkter:
| Punkt | Beskrivning |
|---|---|
| Parternas uppgifter | Fullständiga namn, personnummer, adresser och kontaktuppgifter för köpare och säljare. |
| Handpenning | Belopp (ofta 10% av köpeskillingen) och betalningsdatum. Handpenningen fungerar som säkerhet för säljaren och dras av från slutbetalningen. |
| Tillträdesdatum | När köparen får tillgång till huset, inklusive nycklar och besittning. |
| Svävarvillkor | Villkor som måste uppfyllas för att köpet ska gå igenom, t.ex. beviljat lån eller godkänd besiktning (se mer nedan). |
| Garantier och friskrivningar | Säljarens löften om fastighetens skick, eller friskrivning från dolda fel. |
| Övriga villkor | T.ex. vem som ansvarar för kostnader som fastighetsavgift eller reparationer fram till tillträde. |
Du kan ladda ner gratis mallar från sajter som Ekonomifokus, men kom ihåg att de inte ersätter juridisk rådgivning – använd dem på eget ansvar.
Skillnaden mellan köpekontrakt och köpebrev
Många blandar ihop köpekontraktet med köpebrevet, men de har olika syften. Köpekontraktet är det initiala avtalet som sluts efter budgivningen, medan köpebrevet är ett kvitto som upprättas på tillträdesdagen när betalningen är fullbordad.
- Köpekontrakt: Bindande från signering, kan innehålla villkor.
- Köpebrev: Bekräftar att affären är klar, krävs för att ansöka om lagfart hos Lantmäteriet. Det måste bevittnas av två vittnen och skickas in inom tre månader efter köpet, tillsammans med ansökan och stämpelskatt (1,5% av köpeskillingen för privatpersoner).
Köpebrevet gäller bara för hus och fastigheter – vid bostadsrätter hanteras betalningen via banken med ett separat kvitto.
Handpenning och svävarvillkor – Viktiga säkerheter
Handpenningen betalas vanligtvis inom några dagar efter kontraktsskrivningen och ligger på cirka 10% av priset. Den förvaras på ett klientmedelskonto hos mäklaren eller banken tills tillträdet. Om köpet fullbordas dras den av från slutlikviden; annars förlorar köparen den om hävning sker utan giltig grund.
Svävarvillkor ger parterna en ”utväg” om vissa förutsättningar inte uppfylls, t.ex.:
- Beviljat bolån från banken.
- Godkänd besiktning utan allvarliga fel.
- Säljarens frigörelse från befintligt boende.
Dessa villkor måste vara tydligt formulerade i kontraktet och ha en tidsgräns på högst två år – annars blir de ogiltiga. Som köpare är det extra viktigt att inkludera ett besiktningsvillkor för att skydda dig mot oväntade brister.
Skydd mot fel i huset
Som köpare har du undersökningsplikt – du måste undersöka fastigheten noga innan köpet, t.ex. genom en oberoende besiktning. Säljaren ansvarar inte för fel som du rimligen borde ha upptäckt. Vanliga fel inkluderar fuktskador, takläckage eller dolda rötskador.
För att skydda säljaren kan en friskrivningsklausul läggas in, som begränsar ansvaret för dolda fel efter tillträdet. Detta kan sänka priset men minskar risken för framtida krav. Som köpare bör du istället kräva garantier i kontraktet, t.ex. om bygglov eller frånvaro av servitut (rätter för grannar).
Vid fel efter köpet kan du reklamera inom rimlig tid (ofta upp till 10 år för dolda fel) och kräva prisavdrag, reparation eller hävning.
Steg-för-steg: Från bud till tillträde
- Budgivning: Överenskommelse om pris.
- Kontraktskrivning: Upprätta och signera köpekontrakt, betala handpenning.
- Besiktning och villkor: Uppfyll svävarvillkor.
- Tillträde: Betala resten, underteckna köpebrev.
- Lagfart: Ansök hos Lantmäteriet (kostnad ca 825 kr + stämpelskatt).
Tips och vanliga misstag att undvika
- Kontakta banken tidigt: Se till att ditt lån är godkänt innan du skriver på – annars kan du häva köpet via svävarvillkor.
- Anlita besiktningsman: Undvik dyra överraskningar; kostnaden (ca 5–10 000 kr) betalar sig ofta själv.
- Läs allt noga: Glöm inte att kontrollera pantbrev, renoveringshistorik och eventuella belastningar.
- Vid privat försäljning: Använd jurist för att granska kontraktet – det är billigare än tvister.
- Vanligt misstag: Att negligera friskrivningar eller svävarvillkor, vilket leder till onödiga konflikter.
Genom att vara välinformerad minskar du riskerna och kan fokusera på glädjen i ditt nya hem. Om du är osäker, kontakta Konsumentverket eller en jurist för personlig rådgivning. Lycka till med ditt husköp!