Casus och Culpa – skador orsakade av säljaren

Fråga:
Hej! Vi har skrivit på ett köpekontrakt på en villa 070523, huset är byggt 1967. I kontraktet finns två paragrafer gällande:”Faran för fastigheten” som säger att “Fram till tillträdesdagen ska säljaren dels bära risken för att fastigheten skadas av olyckshändelse (den s.k. faran för fastigheten) dels ansvara för att byggnader och annat som hör till fastigheten vårdas väl. Säljaren garanterar att fastigheten under nämnda tid är fullvärdesförsäkrad”) respektive : “Särskild besiktning” (som säger att vi som köpare har rätt att frånträda köpet om vi efter besiktningen inte längre vill stå fast vid köpet).

Vi har 070531 låtit göra en jordabalksbesiktning av huset som visar bl a läckage samt fuktgenomträngning i/via taket och fukt på vinden. Takpapp saknas helt på vissa ställen eller är illa åtgången på många ställen. Man når detta utrymme via en taktrappa i övervåningen.

Besiktningsmannen betraktar detta som en skada som måste åtgärdas akut i form av omläggning av taket samt byte av samtlig takpapp. Vidare hittades fukt under golvmattan i bottenvåningens enda sovrum, golvet måste brytas upp och bottenmaterialet som troligtvis är sand måste tas bort och ersättas med nytt/annat bottenmaterial. Samma sak gäller tvättstugan som också är belägen i bottenvåningen.

Jag undrar om takläckaget, fukten under golvmattan samt tvättstugegolvet kan anses tillhöra paragrafen “Faran för fastigheten” och därmed falla på säljaren att bekosta och utföra åtgärderna inom den avtalade köpeskillingen och innan vårt tillträde i mitten av augusti?

Kan vi annars få säljaren att utföra och bekosta åtgärderna inom den avtalade köpeskillingen enligt paragrafen “Särskild besiktning” innan vårt tillträde i mitten av augusti? För oss som köpare känns det som att man som säljare ska vårda fastigheten väl och om säljaren i detta fall underlåter att åtgärda taket på egen bekostnad följer han väl inte avtalet?


Svar:
De båda paragraferna i köpekontraktet som du hänvisar till är s k casusskada (Fara för fastigheten) och culpaskada (säljarens vårdplikt).

Casusskada är en skada som varken orsakats av köparen eller säljaren. Det kan t ex vara att ett tak blåser av i en storm. Ofta innebär sådana skador att köparen kan häva köpet eller få nedsättning av köpeskillingen. Sådana skador svarar säljaren för fram till tillträdet.

Culpaskada uppstår när säljaren av vårdslöshet försummar att vårda fastigheten (t ex underlåter att göra vid ett fel som kräver akuta åtgärder). Vid sådana skador kan köparen, beroende på hur allvarligt felet är, häva köpet, få nedsättning av köpeskillingen eller kräva skadestånd (beroende på säljarens vårdslöshet).

Ett takläckage som du beskriver och som behöver åtgärdas akut, omfattas av säljarens vårdplikt (culpa) och ska åtgärdas av honom. I vårdplikten ingår nämligen att säljaren svarar för att fastigheten inte försämras fram till tillträdet. Här kan man således, beroende på hur allvarlig skadan är, begära hävning, nedsättning och/eller skadestånd.

De andra felen som ni hittat är däremot varken någon culpa- eller casusskada, utan är av sådan karaktär att de borde medföra nedsättning av köpeskillingen.