Fråga: Vi har i princip bestämt oss för ett hus vi vill ha. Vi har varit där två gånger och tittat, andra gången hade vi med oss en god vän som är byggtekniskt kunnig och jobbar inom den branschen. Han tittade igenom huset och har i princip genomfört ett okulär besiktning. Han påpekade brister, gav kostnadsförslag samt påpekade vad som är gammalt och kasst, vilket kommer att påverka priset på fastigheten. Vår vän är inte en besiktningsman utan ”bara” tekniskt kunnig!
Sen har jag sökt på internet om vad som ingår i besktning, och det är till och med så att saker som vår vän påpekat inte ingår i en besiktning. Han påpekade bland annat att elen är gammal och gav kostnadsförslag på det. Men allt det som han inte direkt kollat så djupgående som vatten och avlopp, radon, el, fuktmätning (det luktar inget), skorsten och borrning i väggar ingår ju heller inte i en vanlig besiktning!
Huset vi ska köpa är gammalt, från 1928, och givetvis lite slitet. Men frågan är vad som kommer att klassas som dolda fel, eller om allt är att förvänta sig av ett så gammalt hus? Så min fråga är: Vad är skillnaden juridiskt sett om vi själva undersöker huset med hjälp av vår sakkunnige eller om vi anlitar en besiktningsman? Vilken nytta har vi av en besiktningsman? Skulle exempelvis avloppet paja, vad är då skillnaden om vi övertagit huset i det skick det befann sig utan att ha gjort en besiktning men ändå blivit lovade att det var ett fungerande avlopp eller att en besiktningsman godkänt avloppet (utan att direkt kolla det)? Kommer en besiktning av ett sånt här gammal hus egentligen inte bara innebära att besiktningsmannen skriver en lista på de fel som finns på huset som vår vän samt säljaren redan berättat? Och om något sen pajar är det att beräkna på grund av husets ålder? Ansvarar säljaren för dolda fel i 10 år även om en godkänd besiktningsman inte tittat på huset? Kort och gott, motivera för oss varför vi behöver en besiktningsman! Tacksam för svar!
Svar: Du köper alltid en fastighet i befintligt skick. Detta innebär att du måste undersöka det du köper. Om det finns fel som går att se eller misstänka måste du ta hänsyn till dessa när du betalar för fastigheten. Om fastigheten/huset är gammalt så måste man misstänka att det är saker som är uttjänta och saker som inte uppfyller moderna krav. Det är bara fel som inte gick att se och heller inte gick att misstänka som man kan få ersättning för i efterhand av säljaren, så kallade dolda fel.
Fel som gick att se eller misstänka ansvarar man alltså för själv, man får skylla sig själv om man inte upptäcker dem. Det innebär att om man inte är en person som klarar av att se eller misstänka vad som är fel i en fastighet måste man ha hjälp. Lagen och praxis i domstolar ställer rätt stora krav på kunnigheten hos den som köper fastighet. Och det är inte bara själva huset som man skall undersöka för att uppfylla sin undersökningsplikt!
Som du själv upptäckt tar inte en så kallad överlåtelsebesiktning med alla de delar som du ansvarar för. Om du skall uppfylla undersökningsplikten måste du bland annat mer eller mindre kolla: byggteknik, rör-installationer, elinstallationer, värmeinstallationer, ventilation, skorsten, oljetank, vattentäkt, avloppsbrunnar, bygglov, servitut, andra nyttjanderätter, tomtgränser, radon, etc. Det räcker inte heller att du bara tittar på plats, du förväntas även ta reda på saker genom att ta kontakt med myndigheter, med mera. Det kan vara ritningar som finns hos kommunen, provtryckningsprotokoll som finns hos sotaren, servitutshandlingar som finns hos lantmäteriet eller inskrivningsmyndigheten, etc.
Så om din hantverkshjälp har koll på alla de här delarna är ju allt frid och fröjd. Annars kan du behöva någon som har som jobb att hålla reda på vad du som köpare har för ansvar och utför undersökningen med den bredd som behövs. Det finns besiktningsmän som har som mål att överta hela undersökningsplikten och ge råd om vad som behöver göras åt felen som upptäcks.
Sedan kan du behöva ytterligare hjälp med det som en besiktningsman misstänkt vara fel men inte hade egen kunskap att gå till botten med. Det är det som i besiktningsprotokoll kallas fördjupad undersökning. Då kan t ex en hantverkskunnig person kanske utföra detta om det rör hans kunskapsområde.
I ditt fall är det naturligtvis så att du får räkna med att behöva göra om det mesta i huset och kanske på tomten också. Men om du inte haft någon kunnig hjälp och själv inte förstått hur mycket som kan vara nödvändigt att göra så hade du antagligen haft mycket stor hjälp av en besiktningsman.