Fråga:
Fråga 1. Ved kjøp av fastighet i Sverige mellom f.eks. to nordmenn som parter (altså kjøper & selger). Tenk at avtalen etableres i Norge (tilbud & aksept skjer i Norge muntlig og skriftlig), men fastigheten ligger i Sverige. Blir det da en forutgående avtaleinngåelse i Norge iht norsk rett og en etterfølgende avtale i Sverige under svensk rett ? I Norge er jo avtaler rettslig bindende for begge parter ved aksept (skriftlig eller muntlig) og uten krav til særskilt kontrakt. I et slikt fall kan en tenke seg at fastigheten inte overdras til kjøper, samtidig som selger er ansvarlig iht gjeldende norsk rett?
Fråga 2. I Sverige hva hvis eiendomssalget skjer utenom megler eller advokat. Selger kjører markedsføring/budprosessen selv. Hvilke rettigheter har da kjøper mht dokumentasjon/innsyn i budene og sikring av avtaleinngåelsen? Er det lovpålagt krav om å benytte megler eller advokat ved salg av fastigheter i Sverige?? Takk for svar!
Svar:
Vid försäljning av fastighet belägen i Sverige gäller svensk lag oavsett var avtalet ingås. Det är emellertid endast de formkrav som omfattas av Jordabalkens regler som är tvingande. Om parterna utöver detta avtalar annat kan t ex norska regler gälla avseende de delarna. Några av formkraven är att en skriftlig köpehandling ska upprättas, att köpeskillingen ska anges och att handlingen ska innehålla en överlåtelseförklaring från säljaren. Här gäller alltså svensk rätt och köpet är ogiltigt om inte dessa krav är uppfyllda.
I köpekontraktet kan man emellertid avtala om andra förpliktelser än de som är gängse i Sverige. Man måste emellertid följa vad som står i Jordabalkens 4 kap 3 § – denna paragraf har följande lydelse:
Bestämmelse vid köp som ej intages i köpehandlingen är ogiltig, om den innebär att
1. förvärvets fullbordan eller bestånd är beroende av villkor,
2. säljaren ej skall bära sådant ansvar som avses i 21 § (Regeln blir gällande om fastigheten ägs av annan än säljaren och köparen varit i god tro om detta, säljaren är då skyldig att betala tillbaka köpeskillingen; juristens kommentar).
3. köparens rätt att överlåta fastigheten eller att söka inteckning eller upplåta rättighet i fastigheten inskränkes.
Fråga 2:
Det finns inget krav att man vid fastighetsförsäljning/köp ska anlita mäklare eller jurist. Köparen kan inte kräva att få insyn i buden. Det är alltid säljaren som avgör till vem fastigheten ska säljas.
Jur kand Ewa Wressmark
I vår samfällighet ingår väg samt allmänningar med lekplatser. Min fråga är följande: De äldre i samfälligheten (i majoritet) vill ej fondera pengar för framtida eventuella reparationer på t ex vägen. De vill alltså ej betala för att de själva slitit på vägen utan anser att när behovet kommer skall de dåvarande fastighetsägarna stå för asfalteringen och ta ett lån för detta. Detta blir tvunget eftersom samfälligheten ej avsätter medel för framtiden. Är det inte lag på att man måste fondera pengar för sådant? Vi som är unga ser ingen lösning eftersom de äldre är i majoritet. Vi är nu oroliga för framtida höga kostnader…
Thomas
För samfälligheter gäller Lag om förvaltning av samfälligheter. En samfällighet kan förvaltas antingen genom Delägarförvaltning (av delägarna gemensamt) eller genom Föreningsförvaltning (genom en utsedd styrelse). Oavsett hur förvaltningen sker är en samfällighet skyldig att fondera pengar för att säkerställa underhåll och förnyelse av gemensamhetsanläggningen. Som jag uppfattar dig förvaltas er samfällighet genom delägarförvaltning. Om delägarna inte är överens i en förvaltningsfråga kan man vända sig till Lantmäteriet för att avgöra frågan.