Fråga:
Vi har erbjudits att hyra ett litet hus under 12 månader för att provbo där. Därefter får vi (enligt muntligt löfte) köpa huset till en i förväg fastställd summa.
Två frågor:
1. Om vi hyr huset under 12 månader och sedan INTE vill köpa det, har vi då rätt till ersättning för de pengar vi lagt på upprustning och förbättringar av huset/trädgården?
2. Är husägaren bunden av sitt löfte och därmed skyldig att (om vi så önskar) sälja huset till oss efter 12 månaders provboende och till den i förväg överenskomna köpesumman?
Kan man skriva detta juridiskt korrekt/bindande? Hur, i så fall?
Vi är oroliga att säljaren kanske vill utnyttja vår situation och låta oss ”plöja ner” tiotusentals kronor i huset/trädgården under året för att därefter sälja det till någon annan…och dessutom utan att ersätta oss för våra utlägg.
Vilka rättigheter och möjligheter finns för oss? Vad bör vi tänka på?
Svar:
Här handlar det faktiskt om två olika avtalsförhållanden, dels hyra av bostad, dels köp/försäljning av fastighet.
Om det gäller att bara hyra huset för att ”provbo” ska ni skriva ett hyreskontrakt med fastighetsägaren. Ni betraktas då som ”vanliga hyresgäster”. I ett hyresförhållande är huvudregeln att det är fastighetsägaren, inte hyresgästen, som ska bekosta renoveringar. Man kan emellertid avtala om annat och t ex att hyresgästen, i samråd med hyresvärden, får göra renoveringar med mera, och hur detta ska ersättas.
När det gäller fastighetsköp så måste alla avtal vara skriftliga. Muntliga avtal oavsett om det är löfte om köp eller om köpeskilling är inte bindande.
Om det är så att ni vill provbo i huset och sedan vara garanterade att få köpa det, måste ni, för att ett löfte om köp ska vara bindande för fastighetsägaren, skriva ett köpekontrakt med honom. Kontraktet kan då vara villkorat på sådant sätt att båda parter blir nöja. Bland annat kan man avtala om renoveringar och ersättning för detta och om köparen ska ha rätt att avstå från köp efter provåret.
Att skriva juridiskt hållbara kontrakt i så här udda situationer är inte enkelt. Jag skulle råda er att konsultera en jurist som kan hjälpa er med detta och även vara med i diskussionerna med fastighetsägaren.