Fråga: Vi är mitt i köp-processen av ett jättefint och välhållet 30-talshus, men det har vissa sättningsskador som gör oss lite tveksamma. Huset är byggt delvis på berg, delvis på lera. Grundmur: betong/betongsten, grund: helgjuten platta, stomme & fasad är i trä. Vissa sättningsskador finns i grunden och enligt säljaren har dessa inte uppstått under deras tid i huset (20 år).
Det finns sprickor i grunden, säljaren tror att det beror på att en yttertrappa & terass tagits bort, och murstocken har sjunkit ned en bit, tyngts ned tycks det – känns på golvet i källaren som lutar en aning! Huset är ju gammalt, kan det ha satt sig färdigt? Finns det någon risk i att marken består både av berg och lera, kan leran röra sig? Hur mycket påverkar sådana här sättningsskador värdet på huset? Är det en riskabel investering? Vi tänker på den dag vi själva vill sälja (hoppas dock på att bo där i många år, för huset är fantastiskt!)
Svar: Ja, de här husen är ju ofta rätt trivsamma att bo i! Tyvärr är den här typen av blandad grundläggning, med en del på berg och en del på lösare grund, problematisk. Det kan vara så att rörelserna har stannat av men det är enligt min erfarenhet mer troligt att man får leva med att de fortsätter. Efter så lång tid är de dock väldigt långsamma och små om man inte förvärrar bärigheten i den lösa delen av marken på något sätt. Och det kan ju hända att man gör om/när man behöver dränera om grunden eller behöver lägga om utgående ledningar för vatten och avlopp. Man kan ju också vilja bygga till huset åt det hållet eller bygga ut en altan med lite mer avancerad grundläggning. När man då gräver intill husväggen på denna sida kan man påverka marken så mycket att grundläggningen i den gamla delen sjunker lite mer. Är man medveten om risken kan man dock normalt genomföra någon form av grundförstärkning samtidigt så att detta inte sker.
Din beskrivning av konstruktionen tror jag innehåller ett litet fel. Huset vilar sannolikt på betongsulor på den lösa delen av marken och står på betongmur direkt på berget i den andra delen. De bärande källarväggarna står på betongsulorna/berget och går igenom källargolvet som är ett gjutet golv på fyllning mellan de bärande väggarna. Källargolvet har därmed ingen större bärande funktion. Det är inte ovanligt att dessa typer av innergolv spricker sönder och rör sig om marken under är dålig eller rör sig. Det viktiga är hur de bärande väggarna ser ut, alltså ytterväggarna och sannolikt någon hjärtvägg inne i källaren. Min erfarenhet är också att det ibland inte är så bra grundläggning av skorstenen. Om det var långt ner till berg under skorstenen så kanske man nöjde sig med en utbredd platta under den, och i så fall kan även den ha sjunkit. Om detta är fallet här så är det ett allvarligt problem. I gamla hus sitter ofta en del av konstruktionen fast i skorstenen, när den rör sig så följer omgivande delar med och det blir besvärligt att rätta till. Så ni bör försöka bekräfta era misstankar om att skorstenen sjunkit också.