Det är inte helt lätt att definiera begreppet dolda fel, men det rör sig om fel som varken säljaren eller köparen kände till och som köparen vid en noggrann undersökning inte har kunnat upptäcka, eller borde ha räknat med om man ser till husets ålder, pris och skick.
Det betyder att du till exempel inte kan förvänta dig att dräneringen och avloppet ska vara felfria i en hundra år gammal fastighet. Är huset gammalt, slitet eller har du köpt det relativt billigt, är det svårt att få ersättning för dolda fel från säljaren.
De vanligaste klagomålen på besiktningsmän gäller dolda fel, något som en besiktningsman faktiskt aldrig kan bli ansvarig för. Ett dolt fel är ett fel som fanns vid försäljningen men inte kunde upptäckas vid en noggrann undersökning/besiktning av huset.
En överlåtelsebesiktning kan därför aldrig handla om att hitta dolda fel. Olika provtagningar ingår normalt inte i en vanlig överlåtelsebesiktning. En besiktningsman måste däremot notera i protokollet om han ser fuktfläckar eller andra tecken på att något inte står rätt till. Han ska också notera de risker som dessa tecken kan innebära. Eventuellt kan en fortsatt teknisk utredning rekommenderas, till exempel en analys av det egna vattnet eller en fuktutredning.
Enligt lag kan den som säljer ett hus få betala för fel och skador som upptäcks upp till tio år efter försäljningen. Men det är ofta svårt att veta om ett fel är dolt eller inte. Det är till och med svårt för dem som är insatta i frågan att förutsäga utgången i vissa rättsfall.
Tak
Taket måste exempelvis alltid undersökas, även om det ligger mossa eller snö på det. Hittar du senare något fel på grund av att du inte har undersökt taket noggrant, kan det inte röra sig om ett dolt fel.
Artikelns innehåll - Klicka för att gå direkt ner till önskad rubrik
När blir säljaren skyldig till dolt fel
För att säljaren ska kunna göras ansvarig måste felet ha funnits när du köpte huset. Är felet dolt kan du kräva att få skadan reparerad, få avdrag på huspriset eller pengar i handen. Eventuella följdskador omfattas däremot inte av säljarens ansvar.
Är det svårt att komma överens med säljaren kan du vända dig till domstol. Om felet är stort kan du försöka häva husköpet genom att stämma säljaren vid tingsrätt inom ett år efter köpet. Det kan även gå att få längre tid på sig om säljaren har handlat ”grovt vårdslöst.”
Då kan du inte kräva ersättning
Om det finns fel i huset som inte är dolda, något som du eller kanske besiktningsmannen förbisåg när du köpte huset och som borde ha upptäckts vid en noggrann besiktning, kan du inte få ersättning för det av säljaren i efterhand. Köparens undersökningsplikt lägger ett stort ansvar på dig. Därför är det så viktigt att göra grundliga undersökningar innan man slår till. Kom också ihåg att ju äldre huset är, desto större är din undersökningsplikt.
Är det ett dolt fel?
Eftersom det här är ett så luddigt begrepp, och domstolarna dömer på olika sätt hela tiden, är detta däremot inte så lätt.
Men om jag gör ett axplock i högen av mail, kan jag nämna att följande problem vanligen inte är så kallade dolda fel (med viss reservation), som säljaren kan göras ansvarig för:
- Den några år gamla tvättmaskinen centrifugerar inte
- Den öppna spisen har inte varit sotad på några år och får därför inte eldas i
- Några element i huset blir inte varma
- Brunnsvattnet smakar konstigt och vid provtagning visar det sig ha höga halter av nitrat
- Det är bakfall på golvet i badrummet
- Vid en radonmätning visar det sig att det finns radon som överskrider gränsvärdet
Allt det här är nämligen saker du bör undersöka innan du skriver under ett köpekontrakt.
Reklamera det dolda felet direkt
Har du flyttat in i ett hus och hittat ett fel som du tror är ett så kallat dolt fel? Då gäller det att klaga hos säljaren så fort som möjligt. I annat fall kanske inte reklamationen gäller.
Det fick köparna av ett hus i Kristinehamn erfara när hovrätten avslog deras skadeståndsanspråk. Köparna hade upptäckt att fel färg använts då huset målats om. Upptäckten gjordes under hösten 2006 men de kontaktade inte säljarna angående detta förrän våren 2007.
Men hur lång tid har man på sig att reklamera? Inom skälig tid efter att du upptäckt felet, säger lagboken. Med andra ord är det lite luddigt skrivet.
Hur lång tid det är i praktiken beror till exempel på köparens sakkunskap och behov av experthjälp för att utreda skadan.
Det finns till exempel ett rättsfall som visar att fyra månader är för lång tid att vänta, så skynda på och skriv ett brev till säljaren så fort du upptäcker något du tror är ett dolt fel. I annat fall kan säljaren gå skadeståndslös.
Bör man teckna en dolda fel försäkring som säljare?
Det här frågar många säljare, men svaret är i högsta grad aktuellt för köparen också. Här gäller det att noga läsa igenom alla försäkringsvillkor. Alla fel som kan uppkomma när det gäller hus omfattas definitivt inte av dessa försäkringar. Dessutom är premierna och självriskerna höga.
Jag brukar rekommendera många säljare att fundera på att ta med en så kallad friskrivningsklausul i köpekontraktet istället, vilket innebär att säljaren slipper ansvara för dolda fel i tio år efter köparens tillträde av fastigheten. Men säljaren riskerar att behöva sänka priset om han vill använda en sådan klausul. Det är dock inte alltid det blir så, eftersom det beror på hur eftertraktat huset är.
Vi upptäckte läcka i köket
Fråga: Jag undrar vad man kan klassa som dolda fel och hur man som köpare kan få hjälp med åtgärder, samt vad man ska göra i dessa fall. Lite kort om vårt nyinköpta hus: Vi märkte att något inte stod rätt till efter att vi flyttat in. Det visade sig att det var en läcka på avloppet till köket. Vårt försäkringsbolag började reparera detta. När de bröt upp golvet upptäcktes att det fanns skador på mer golv och yttre väggar. Huset står på en lägre torpargrund som inte gick att komma in under utan att bryta upp golvet.
Man har byggt om huset och tätat viktiga ventilationer. Byggåret är 1905, men det har säkert byggts om efter detta, med ett yttre pannrum som tätat ventilen. Vi har kontaktat mäklaren och han säger att vi ska ta in offerter på vad det kostar att reparera huset, så att han kan prata med säljaren. Vad mer kan jag göra? Ska man ta dit en besiktningsman som dokumenterar skadan? Jag är tacksam om ni vill hjälpa mig med goda råd.
Svar: Jag brukar först föreslå att man tar kontakt med säljaren, antingen per telefon eller med ett brev. På ett vänligt sätt informerar man om att det har framkommit ett omfattande fel och att man anser att detta borde påverka priset i efterhand eftersom det inte var förväntat eller gick att upptäcka före köpet. Det är bra om säljaren kan komma och titta på skadorna för att förstå omfattningen. Om säljaren inte vill diskutera en nöjaktig uppgörelse, bör man därefter ta kontakt med en jurist som kan bedöma om och hur man ska fortsätta processen.
Juristen kan avgöra om och när en besiktning av felet ska göras. Men naturligtvis är det viktigt att dokumentera skadorna när man kan se omfattningen av dem. Så om du inte hinner vänta på juristens bedömning, är det rätt att ta dit en besiktningsman för att göra dokumenteringen. Det är inte möjligt att nu avgöra om felet ska betraktas som dolt eller inte. Det beror på, som juristerna brukar säga. I ett gammalt hus måste man tåla fler överraskningar av den här typen, och torpargrunder är en typ av konstruktion som betraktas som känslig för skador. Men man ska inte behöva tåla alla typer av skador ens i en torpargrund.
10-årsregeln vid dolda fel
Fråga: I oktober år 2000 sålde jag mina föräldrars villa. Sommaren år 2009 fick jag ett brev från en av köparens anlitad fastighetskonsult som skrev att köparna hade upptäckt lukt i vardagsrummet. Han skulle återkomma när orsaken till lukten undersökts och då eventuellt ställa ekonomiska krav. Fortfarande har jag inte hört något ifrån honom. Dessutom såg jag igår att köparen helt har byggt om villan.
Kan köparen åberopa 10-årsregeln för dolda fel eftersom han inkom med påpekandet om lukten år 2009? Och hur länge kan han i så fall dröja med att ställa krav? Om han nu ställer krav så måste väl jag som säljare själv kunna besiktiga huset för att se om köparen har rätt? Och hur ska jag kunna göra det om huset har byggts om efter att lukten konstaterats?
Svar: Preskriptionstiden för att kunna åberopa fel i fastighet är 10 år. Den tiden börjar löpa från tecknandet av köpekontraktet.
Om en köpare får kännedom om ett fel som skulle kunna åberopas gentemot säljaren, ska köparen inom ”skälig tid” lämna meddelande om detta till säljaren (reklamation). Vad som är skälig tid är inte preciserat i lagen, men 4,5 månader efter att ett fel upptäcktes har godkänts i praxis.
Det finns inga formkrav för hur en reklamation ska ske och vad den ska innehålla. Det innebär att det räcker att en reklamation anger att köparen hittat ett fel som han vill göra gällande mot säljaren (neutral reklamation). En så kallad neutral reklamation är emellertid inte preskriptionsbrytande. Förutom reklamationen måste, för att preskriptionen ska anses vara bruten, köparen ange vilka följder det funna felet skulle kunna innebära för säljaren.
Om du således inte inom 10 år fått ett preciserat anspråk från köparen, torde inte preskriptionen anses vara bruten.
Upptäckt elfel vid renovering
Fråga: Jag köpte ett hus för snart 4 år sedan utan att besiktiga det! Efter att jag fått en vattenskada i taket fick vi göra om hela rummet inklusive väggarna. Eftersom huset är äldre var det enklast att sätta upp nytt gips. När vi skulle lossa samtliga elkontakter för att dra dessa genom de nya väggarna upptäcktes stora brister! Det var borrat igenom plaströren, kablar var utan isolering och isoleringen bestod av eltejp, etc. Kan jag i detta fall åberopa dolda fel från säljaren?
Svar: För att det ska betraktas som ett dolt fel måste det dels vara dolt, det vill säga inte gå att upptäcka vid en besiktning, dels vara oväntat, exempelvis fel på nya installationer, och dels inte gå att misstänka på grund av andra omständigheter, exempelvis uppenbara brister i andra delar av husets elinstallation eller att säljaren sagt att han utfört installationer själv utan att ha behörighet.
I det här fallet saknas det därför några uppgifter för att kunna avgöra om det skulle kunna betraktas som ett dolt fel. Du beskriver olika typer av fel. Att man lyckats borra hål i ett dolt kabelrör är inte ett installationsfel, vilket däremot en tejpad koppling är.
Men så här tror jag att dina fel skulle kunna bedömas. Enligt din beskrivning verkar det som att felen i detta rum inte gick att se vid en normal besiktning. I så fall är de dolda på det sättet. Om huset, eller denna del av huset, är äldre än cirka 40 år så tror jag ändå inte att dessa fel skulle betraktas som dolda, de var inte oväntade. Detta är lite tveksamt eftersom en del av felen var felaktiga installationer och inte ålders- eller brukarbetingade. Om det fanns uppenbara liknande brister på andra delar av elinstallationerna i huset borde ni ha förstått att det kunde finnas sådana fel här också, och i så fall är felen inte dolda av den anledningen. Om säljaren uppgett att han/hon utfört en del kopplingar av el i huset själv (och saknar behörighet) borde ni ha låtit en elektriker undersöka installationerna för att se om det fanns några problem. Om inte elektrikern hittar dessa problem så borde de kanske kunna betraktas som dolda. Detta förutsätter dock fortfarande att installationerna inte är för gamla så att de på grund av ålder ska betraktas som osäkra.
Så beroende på omständigheterna kan det betraktas som dolda fel. Min gissning är ändå att du får svårt att driva detta med framgång. Du har köpt ett begagnat hus och sådana här typer av fel dyker upp i mer eller mindre omfattning.
Dolda fel på avloppsrör
Fråga: Köpte ett parhus i december ifjol. Jag undrade hur avloppen fungerade och fick till svar av säljaren att det inte var några problem. Nu har vi problem med avloppen. Fick tag i förrförra ägaren till parhuset som sa att det alltid varit problem, till exempel att man måste ta hit slambilen varje år. Han trodde att det förmodligen var något fel med lutningen på de nedgrävda avloppsrören och att han informerat detta till dem vi köpte av. Men vi fick som sagt till svar att det inte var några problem. Vad ska man göra? Tacksam för svar.
Svar: Det är tråkigt om säljaren inte berättar om problemen. Någon lagstadgad upplysningsplikt finns egentligen inte, men säljaren kan bli skadeståndsskyldig om han inte upplyser köparen om uppgifter om fastighetens skick som är uppenbart viktiga vid överlåtelsen. Det behövs dock lite fler uppgifter för att jag ska kunna bedöma vad du bör göra.
Om säljaren har mörkat att det finns kända problem med avloppet så är han ansvarig för felet och du borde vara berättigad till ersättning för att laga det. Problemet kan vara att bevisa att han kände till felet. Det kan också vara avgörande hur länge han ägt fastigheten. Om han själv ägt fastigheten under lång tid och säger att han inte haft några problem med avloppet, kanske den tidigare ägarens uppgift om problem bleknar lite. Det kan ha varit tillfälliga problem med speciella orsaker tidigare. Eftersom du säger att det är ett parhus, borde väl också grannen ha samma problem med stopp i avloppet i marken? Där kanske du kan få lite klarhet i om säljaren vetat om problemen men inte berättat.
Det är också av betydelse att veta hur gammalt huset är, eller närmare bestämt hur gammal den krånglande delen av avloppssystemet är. Om det är äldre än cirka 40 år kan det anses vara så gammalt att problemen inte är oväntade på grund av avloppssystemets ålder, och då är det inte ett dolt fel.
Är huset ganska nytt eller avloppssystemet relativt nyrenoverat är det ett oväntat fel och sannolikt även ett fel som var omöjligt att upptäcka vid din besiktning av huset. Då betraktas det som ett dolt fel och du borde ha rätt till ekonomisk kompensation.
Om du inte redan har gjort det, så tycker jag att du först ska berätta för säljaren vilka problem du har, fråga om han glömt berätta om det vid försäljningen och kan tänka sig vara med och betala en del av renoveringen av avloppet. Om han inte vill gå med på det kan du vända dig till en jurist för att få hjälp att hantera detta.