Dålig lukt och mögel vid bostadsköp

Här listar vi några frågor från våra läsare tillsammans med svar från våra experter gällande dålig lukt och mögel vid bostadsköp.

Mögel på vinden vid besiktningen

Fråga:
Vad händer när man hittar mögel på vinden under besiktningen. Min dotter har redan skrivit under köpekontraktet med reservation för besiktningen. Ja, vilka alternativ har dottern att välja mellan?

Svar:
För att kunna svara på den frågan måste jag se exakt hur den så kallade besiktningsklausulen är skriven. Det finns nämligen flera varianter och ordalydelsen är av största vikt.

Men om vi antar att den är skriven såsom Konsumentverket förordar, det vill säga som en ren öppet köp-klausul, så finns det tre vägar att gå. Den första är att dottern kan hoppa av köpet utan att behöva betala något skadestånd. Följ noga anvisningarna för hävningen i kontraktet.

Som nummer två kan dottern försöka förhandla om priset. Här gäller det att ta in offerter för att försäkra sig om att man verkligen drar av tillräckligt mycket pengar från huspriset.

Väg nummer tre är att säljaren tar hand om problemet innan dottern flyttar in. Det sista alternativet är vanligen det sämsta, eftersom det kan ställa till med problem. För vad händer om arbetet är dåligt utfört eller kanske inte utfört alls när dottern flyttar in? Då kan det bli en tvist som slutligen hamnar i rätten, om man har otur.

Kan man bli sjuk av att bo i hus med mögel

Fråga:
Jag undrar om man kan bli sjuk av att bo i hus? Jag och andra familjer som bor i eget hus har varit sjuka då o då sedan vi flyttade in i egna hus, t ex magbesvär, ledvärk, huvudvärk och trötthet. Hur kan man få reda på det och kan man få ersättning?

Svar:
Jag tycker att du skall kontakta miljökontoret i din kommun. Om ni, som blivit sjuka, bor i samma sorts hus och haft liknande besvär, kan ni kanske driva detta gemensamt. Behövs någon åtgärd får man undersöka om säljaren har något ansvar för de eventuella felen i huset.

Vitt mögel på innertaket på vinden

Fråga:
Vi flyttade in i ett hus i höstas och nu har vi upptäckt något som liknar vitt mögel som växer på innertaket på vinden. Vår  besiktningsman nämnde inte detta under besiktningen. Vi var inte själva inte uppe på vinden under besiktningen, så jag har inte en

aning om detta fanns där då. En granne nämnde för mig att det saknas ventilation på vinden, och det verkar stämma. Kanske det är därför det är fuktigt där. Är detta ett dolt fel? Hur går jag vidare och vart vänder jag mig?

Svar:
Köparen har en långtgående undersökningsplikt vid husköp. Att ta en besiktningsman till hjälp kan vara bra, men om denne missar synliga fel, vilket det verkar vara i ditt fall, kan man inte hävda detta mot säljaren. Eftersom möglet växer i innertaket, väl synligt, och det är förhållandevis enkelt att kontrollera om det finns ventilation kan man inte hävda att det är ett dolt fel. Du skall ta kontakt med besiktningsmannen. Har han gjort en slarvig besiktning kan du väcka skadeståndsanspråk mot honom.

Mögel i taket som upptäcks vid besiktning

Fråga: 
Vi vill köpa ett hus och har precis fått det besiktigat. Vid besiktningen framkom vissa fel och brister samt en del risker. Bland annat hittades mögel i en del av taket (direkt under yttertaket) där det tidigare suttit en ackumulatortank. Tyvärr är det så att resten av yttertaket inte går att komma åt för besiktning inifrån; innertaket är byggt i stort sett hela vägen upp i nocken och det finns ingen lucka. Dessutom finns inte heller någon ventilation till den luftspalt som förhoppningsvis finns mellan ytter- och innertak.
Ett annat problem är att den krypgrund som finns under halva huset är helt utan ventilation och inte heller där går det att titta in för att se ifall eventuella problem föreligger. Hur hanterar vi bäst allt detta i köpekontraktet? Kan man på något vis skriva in att ifall vi vid en grundligare undersökning (titthål genom taket från utsidan samt inifrån huset ner i grunden) upptäcker att det verkligen är fukt- och/eller mögelproblem har rätt att häva köpet eller omförhandla priset?
Det framkom också vid besiktningen att badrummet behöver totalrenoveras, inte heller detta hade vi räknat med. Vad ska vi nu tänka på vid kontraktskrivningen vad gäller garantier och pris? Vi vill trots allt gärna köpa huset.

Svar: 
Visst kan man skriva in förbehåll i köpeavtalet om att undersökning skall ske av tak och grund och att eventuella skador skall regleras i efterhand. Men det är inte vanligt att man gör så. Normalt får köparen bedöma riskerna i köpet utefter det som kunnat hittas vid en normal besiktning. Men om det saknas ventilationsöppningar till taket och det inte går att inspektera torpargrunden så finns det ju risk för skador i dessa delar av huset. Antingen får ni ta marginal för denna risk när ni kommer överens om priset eller också försöka komma överens om senare reglering så som du tänkte. Den typ av konstruktioner som det här är fråga om är inte så ovanliga. Om ni nu har gjort en besiktning före kontraktsskrivningen så måste ni ta hänsyn till badrummets reparationsbehov vid prissättningen. Det är ju en omständighet som ni nu känner till innan ni skriver.

Gå på visning av hus med fuktproblem

Fråga: 
Idag tittade jag på ett hus som hade klara fuktproblem. Huset är 40 år gammalt och aldrig odränerat. Marken lutade in mot huset från två väderstreck. Inne i huset kunde jag se en vit mögelpåväxt på ena väggen och stora bubblor i färgen med porös betong under på andra väggen. Väggen bakom panelen i gillestugan gick ej att besiktiga. Jag undrar hur farliga dessa anmärkningar är? Räcker det med att dränera om huset eller måste halva tomten grävas ut för att bli av med marklutningen. Vad måste göras i källaren? Räcker det att installera en avfuktare eller är den fuktgenomslagna betongen förstörd och måste muras om? Är kostnaden för detta mellan tummen och pekfingret flera hundra tusen eller tiotals tusen? Tack på förhand.

Svar: 
Det du beskriver är ett vanligt problem (i Skåne har jag hört att de till och med accepterar källarfukten och lär sig leva med den!). Företeelsen hör lite ihop med husets ålder och den typ av grundläggning man använde då. Byggnaderna grundlades med källarväggar som gick ner i marken och stod på betongsulor eller berg. Mellan väggarna inne i grunden fyllde man upp med grus och gjöt ett golv av betong. Utanför källarväggarna lade man tegelrör som dränering och fyllde med grus (i bästa fall). Konstruktionen har två praktiska problem för dig och andra som vill ha en torr källare i denna typ av hus.

Grundmurarna går som sagt förbi golvet ner i marken. De suger därmed upp fukt som visar sig som fuktutslag nedtill längs väggarnas insida. Den fuktvandringen går inte att hindra annat än med stora ombyggnader.
Betonggolvet ligger direkt på marken. Det vandrar därmed upp fukt även genom golvet. Denna fuktvandring går heller inte att stoppa med mindre än att man byter ut hela betonggolvet. Men då har man ändå murarna i punkt 1 kvar.
Fukten som kommer in dessa vägar är inte besvärande om man ventilerar bort den. Men fuktvandringen medför att du aldrig med rimliga insatser kan få källaren i dessa hus så torr att du kan inreda den hur som helst. Du måste alltid ha en beklädnad på golv och nedtill på väggarna som släpper igenom den, normalt, lilla fukt som tränger igenom.

Detta gäller i huvudsak även källarens ytterväggar. Visst kan du dränera om dem men du får dem inte helt torra eftersom du inte kommer åt murens insida som går ner under golvet. Fukt kommer att sugas upp i väggen underifrån. Så då får du fundera över vad du vill använda källaren till. Du kan naturligtvis få en mycket bättre miljö inne om du dränerar om grunden och lägger värmeisolering och bra dränering på utsidan. Och du behöver inte ”gräva ur halva tomten” för att dränera och avleda vattnet. Det räcker med den närmaste marken kring huset. Men trots en ny dränering är det inte bra att inreda källaren med fuktkänsliga material. Du kan ju i alla fall inte ha fuktkänsligt eller tätt material på golvet eller längs väggarnas nederdel. Däremot kan du ha stengolv med värme i, om takhöjden medger en liten uppbyggnad på golvet. På väggarna kan du ha färg som är tillräckligt genomsläpplig för lite vattenånga som du sedan ventilerar bort.

Dina farhågor om att murarna håller på att rämna är sannolikt ogrundade (även om jag stött på några typer av betongmurblock som blivit helt urlakade med tiden). Och det vita skägget på nederdelen av väggarna behöver inte tyda på en helt slut dränering. Det kan även bero på en olämplig färg eller dålig ventilation av källarväggen just där. I många fall tror jag att man kan låta bli att dränera om grunden, i vart fall om man bara tänkt ha källaren som förråd, som den var tänkt från början.

Men om du vill dränera om är det säkert en kostnad kring 100 000 kr, väldigt beroende på hur huset ser ut. En avfuktare kan man ju använda men den tar bara hand om effekten av problemet, inte orsaken.
Så om du tänker ha källaren som förråd kanske kostnaden är 0 kr men om du tänker inreda bostadsrum kanske kostnaden blir flera hundra tusen.

Mögel upptäckt efter tillträde

Fråga: 
Detta känns redan som en lång historia men jag ska fatta mig så kort jag kan… Vi har nyss köpt ett radhus. Vi har låtit en besiktningsman göra en överlåtelsebesiktning. Efter att vi fått nycklar och allt var klart med köpekontrakt (vi övertog huset 31/8 2007) tog det mindre än en vecka innan vi såg de första tecknen på mögel och fukt under diskbänken. Stora delar av skärbrädan är nu, efter drygt tre veckor, täckt av grönt och gul-orange mögel. Hela skåpet under diskbänken är täckt av en möglig hinna. De andra underskåpen börjar visa samma symptom.
Vid spisen cirka en meter bort sitter diskbänken löst och det finns en massa mögel mellan skåsstommen och spisen, dessutom kröp där idag små insekter. Idag när jag var där så droppade det om skåpdörrarnas innerväggar. Vi skulle flytta dit nu på lördag, men har inställt flytten. Skåpstommarna är sannolikt från 1979 då huset byggdes och skåpluckorna renoverades för tio år sedan då de förra ägarna köpte huset. Vi ser nu att de tecken som vi tolkade som “normalt slitage” har med fukten att göra. Skruvarna till skåphandtagen är mycket rostiga. Ställningen till sopkorgen likaså. I kökets överskåp och i skåpen på motstående sida diskbänken är skruvarna helt opåverkade. Lätt gulnade/missfärgade fläckar på luckor (både över- och underskåp) är de platser där möglet nu framträder.
Besiktningsmannen har i sitt utlåtande skrivit att diskbänken är utan anmärkning och kontroll under utan anmärkning. Då besiktningsmannen frågade säljarna om de haft problem med fukt eller mögel svarade de “Nej, aldrig”. Han frågade flera gånger och fick samma svar. Han tittade in under diskbänken men jag minns inte om han kände på rören. Jag kollade också in och där stod en massa rengöringsmedel och det doftade mycket av citron. Säljarna är ett par som är över åttio och jag tyckte att det var typiskt för den generationen att ha sina rengöringsmedel under diskhon (mormor och farmor hade det så också)!
Vi kollade på skärbrädet. Det var rent och inoljat på det sätt som bara de äldre tycks kunna (mitt är alltid torrt och fult) och jag var på vippen att fråga hur hon gjort eftersom det var så fint.
Nu känner jag mig blåst och naiv. Idag var jag där med en besiktningsman från förra ägarens försäkringsbolag. Sammanfattat sa han att det var det mest fuktskadade kök han sett. Han konstaterade, vilket jag själv också gjort, att orsaken är kondens och då gäller inte den försäkringen. Han var mycket förvånad att besiktningsmannen inte märkt något. Han konstaterar att man måste riva ut allt, gå in i väggen och under golv. Vi har ett litet barn och snart har vi två.

På min fråga om vi alls borde flytta in i det här huset svarade han klart “Nej\”. Vilka rättigheter har vi nu? Jag har tänkt begära att besiktningsmannen kommer och kollar igen. Jag måste erkänna att jag som lekman inte märkte någon mögelindikering när jag var med vid besiktningen. Alla nu angripna ytor var helt rena och jag kände ingen lukt. Borde besiktningsmannen reagerat på de rostiga skruvarna och den rostiga sophållaren? De gulnade fläckarna, den lösa diskbänken? Har vi som familj brustit i vår del av undersökningsplikten på den här biten? Vi antar att vi inte har det eftersom det var en del av det han undersökte och som ingick i avtalet med honom.
Vad gäller när säljarna säger att de inte har haft problem med fukt? De är mycket arga på oss och har kontaktat advokat. De påstår att de aldrig sett något mögel eller haft problem med fukt. Men det är ju uppenbart att detta inte är något nytt. Att fixa detta är en stor kostnad. Vi köpte huset bland annat för att köket var tillräckligt ok, för vi vill inte lägga pengar och tid på en köksrenovering. Nu står vi här med något värre. Vem kommer få betala detta kalas? Säljarnas villaförsäkring gäller inte eftersom det är kondens som är orsak. Besiktningsmannen upptäckte inget. Säljarna påstår att de ens aldrig sett något mögel. Vi har uppfyllt vår plikt att undersöka köket genom besiktningsmannen. Eller?
Kan man häva ett köp om säljarna ljugit? Hur förhandlar man om prisnedsättning? Har vi rätt till det? Mycket tacksam för era råd och kommentarer i denna stund av vanmakt. Vi är ju utan beboelig bostad om en månad och det är ju inte så lattjo, särskilt inte med tanke på att vi kommer ha en nyfödd bebis då. Hälsningar från Erika med familj

Svar: 
Som advokaterna brukar börja: Det beror på. Ditt problem kan antingen klassas som ett dolt fel eller som bedrägeri från säljarna.
Dolt fel är det om säljarna lyckas hävda att de inte förstod att fukten vid diskbänken var mer än vad som var naturligt. De kanske putsade och fejade för att hålla borta fukt och mögel som de trodde var normalt.
Bedrägeri är det naturligtvis om de förstod att detta berodde på något fel och försökte dölja det vid försäljningen.

Min misstanke, utan att ha sett huset, är att det strömmar ut varm fuktig luft någonstans på denna plats i huset. Fukten kondenserar kontinuerligt i skåpen vid diskbänken och värme kombinerat med fukt gör att möglet får en gynnsam miljö att snabbt växa till i. Fukten och värmen kan då komma från ett varmvattenrör som läcker eller från ett läckande avlopp från en diskmaskin?

Du borde med framgång i vart fall kunna hävda ersättning för dolt fel och möjligen även för bedrägligt förfarande. Det sista är sannolikt mest ekonomiskt fördelaktigast för dig eftersom ersättningen i så fall beräknas utifrån kostnaden för att åtgärda felet. Om du i stället får felet att klassas som dolt ersätts du med minskningen i fastighetens hela marknadsvärde på grund av felet. Detta är svårare att uppskatta, speciellt om felet är relativt litet i förhållande till fastighetens hela värde. Men ta först reda på orsaken till möglet, gå sedan vidare med hjälp av advokat om det behövs.

Dålig lukt i fritidshus

Fråga:
Hej! Jag köpte ett fritidshus för några år sedan och sedan dag ett har det varit “dålig lukt” som känns i huset. Kläder som jag har haft med mig i väskan har när jag kommit hem luktat “konstigt”. Ej mögel vid besiktningen. Det finns en torpargrund men den är torr.

Vem kan undersöka/analysera lukten och komma med en åtgärdsplan? Jag har googlat i timmar. Med vänlig hälsning!

Svar:
Mitt råd är att du kontaktar ditt försäkringsbolag och ber om hjälp att finna expert på området.

Om du anlitat en besiktningsman vid överlåtelsen, kan denne hållas ansvarig om han varit försumlig i sitt uppdrag.

Mikrobiell påväxt på insidan av yttertak upptäckt vid besiktning

Fråga:
Min man och jag letar hus och vi har nu hittat vårt hus, allt stämmer. Förutom att när besiktningen gjordes upptäcktes en mikrobiell påväxt på yttertakets insida. Det sas att fukten skulle komma inifrån huset. Vad betyder detta? Är det en katastrof? Jag vill verkligen inte ge upp hoppet på detta hus men jag vill heller inte flytta till ett hus som är mögelskadat. Vad kan man göra åt problemet och är det något som kommer att kosta mer än det smakar? Tack på förhand!

Svar: 
Vanligtvis är inte påväxt på vindstaket ett betydande problem. Precis som du skriver beror det oftast på inifrån kommande luft som kondenserar mot yttertaket. Det blir då lite påväxt på yttertakspanelen och detta ökar lite med åren. Normalt är detta inte ett allvarligt problem, det lilla mögel som finns där ventileras genom luftströmmen i huset ut uppåt genom yttertaket och kommer aldrig in i bostaden. Det blir ett betydande problem först om påväxten beror på att mycket fuktig luft i stor mängd kommer upp på vinden. Då kan påväxten resultera i stor och hastig mögelpåväxt som även kan övergå i rötskador/konstruktionsskador. Även om påväxten beror på läckage utifrån genom taket är det förstås allvarligt.

Det är dock alltid bra att försöka minska problemet genom att se till att inte luft inifrån bostaden kan tränga upp på vinden, exempelvis genom att ha en bra ventilation i bostaden så att inneluften leds ut ur huset innan den kan ta sig upp på vinden. Så om ni kan få besked om hur betydande påväxten kan anses vara kan ni avgöra om det är ett betydande problem, troligen kan ni köpa huset och genom rätt enkla medel få bukt med fortsatt påväxt.

Dålig lukt efter kontraktsskrivningen

Fråga: 
Har skrivit på köpekontrakt till ett hus som vi har låtit undersöka själva. Ingen lukt kändes då och ingen fukt påträffades. Efter kontraktet var skrivet så besökte vi huset och en frän lukt kändes av. Vi bad om att bekosta och utföra en utredning av detta men nekas göra detta innan överlåtelse. Är det inte så om problem uppkommit efter kontraktskrivningen och innan överlåtelsen så står säljarna för detta? Tar säljarna över problemet om de nekar oss en utredning?

Svar: 
Din fråga är lite väl knepig för att jag skall känna mig säker på svaret. För att få ett helt säkert svar måste du därför kolla med en jurist. Här är i alla fall min bedömning.

Det finns flera osäkra faktorer i frågan.

På din beskrivning låter det som om lukten kan komma från en mögelskada. En sådan uppkommer sannolikt inte på kort tid. Därför borde den funnits när ni gjorde er undersökning av huset. Då kan man fråga sig om ni gjort en tillräckligt noggrann undersökning. Om ni inte gjort en tillräckligt bra undersökning faller nog ansvaret för felet på er. Om ni däremot gjort en tillräckligt noggrann undersökning och ändå inte hittat mögelskadan så kan felet betraktas som ett dolt fel och ansvaret falla på säljaren.

Om felet i stället helt uppkommit efter att ni skrivit kontraktet så finns det sannolikt en klausul där det står att fel som inträffar mellan kontraktstidpunkten och tillträdet ansvarar säljaren för. Men då måste hela felet uppkommit däremellan, och om det är en mögelskada blir det nog svårt att få in den under detta ansvar.

Det är inte bra att säljaren nekar er att kolla vad lukten beror på. Han riskerar att få ta på sig en del av ansvaret om det är det problem som jag först beskrev. Han hindrar ju kanske er från att komma åt att reparera skadan snarast. Det borde vara ett gemensamt intresse, oavsett vem som ansvarar för skadan. Man kan ju kanske misstänka att han försöker dölja ett fel som han känt till redan när ni skrev. Det måste ni också försöka få visshet om.

Alltså, inte ett helt enkelt problem, med flera möjliga utgångar. Börja med att undersöka problemet grundligt när ni får tillgång till huset, sedan får ni utifrån resultatet rådgöra med en jurist om ni borde ställa krav på säljaren.