Friskrivningsklausul husköp – frågor & svar

Här listar vi våra läsares frågor om friskrivningsklausuler vid köp av bostad.

Vad innebär en friskrivningsklausul?

Fråga:
Hej! Vi är på väg att köpa ett radhus via mäklare. Säljaren är en privatperson. Nu vill säljaren lägga till en friskrivningsklausul som lyder: “Köparen förklarar sig godta fastighetens skick och med bindande verkan avstå från alla anspråk mot säljaren på grund av fel eller brister i fastigheten.”

Innebär det att vi inte har rätt att få ersättning vid t ex dolda fel eller andra typer av omfattande fel? Om man ska acceptera en sådan klausul (som till säljarens försvar vi var informerade om innan budgivning) är det rimligt att diskutera eventuell sänkning av köpeskillingen då vi tar risken framöver?

Jag har läst i andra forum här att en sådan generell klausul sällan är hållbar rent juridiskt, men man är orolig naturligtvis.

Svar:
När man säger att friskrivningsklausuler av generell natur inte är giltiga menar man klausuler där man säger att fastigheten säljs ”i befintligt skick” och att säljaren friskriver sig från eventuella fel och brister. En fastighet säljs emellertid alltid i befintligt skick och en friskrivningsklausul måste vara tydligare än så.

En sådan klausul som säljaren i ert fall vill skriva har i praxis ansetts vara giltig.

Man kan som köpare, om man accepterar klausulen, inte åberopa dolda fel. Som köpare ska man då vara särskilt noggrann vid sin undersökning och Vanligtvis bör en friskrivningsklausul också påverka priset eftersom det blir en mer osäker affär för köparen.

Friskrivningsklausul och dolda fel – vad gäller?

Fråga:
Det står i objektsbeskrivningen att fastigheten säljs med friskrivningsklausul. Vad betyder det? Kan det vara möjligt när lagen säger att säljaren har 10 års ansvar efter försäljningen?

Svar:
Även om det finns en regel som säger att man har 10 år på sig att åberopa dolda fel så kan parterna (köpare och säljare) avtala om annat. En friskrivningsklausul som är tillräckligt tydligt utformad friskriver säljaren från eventuella dolda fel, det vill säga att man kan som köpare inte åberopa dolda fel inom den vanliga 10-årsperioden. En friskrivningsklausul kan emellertid inte vara för generellt utformad.

Om säljaren vill ha en friskrivningsklausul ska man som köpare vara extra observant och göra en grundlig besiktning. En friskrivningsklausul påverkar vanligtvis också priset till köparens favör.

Felaktig formulering av friskirvningsklausul

Fråga:
Jag har en fråga angående ett upprättat köpekontrakt till villa. Jag har haft en besiktningsman för att besiktiga. Säljaren vill dock ha inskrivet följande i avtalet: “Köparen godtar fastighetens skick och avstår från alla anspråk på grund av fel eller brist i fastigheten, inklusive dolda fel.” Friskriver denna text allt ansvar för säljaren?

Svar:
En sådan formulering som anges är troligen alltför generell för att bli gällande fullt ut mot köparen.

Det är lite oklart var i förhandlingarna ni står. Är köpekontraktet redan skrivet kan säljaren sedan inte åberopa en friskrivningsklausul. Ofta anger man i köpekontraktet att köparen efter besiktning har rätt till omförhandling av köpeskillningen (ibland anges ett lägsta belopp för vad köparen kan acceptera vad gäller konstaterade brister).

Vill säljaren friskriva sig ska man som köpare vara extra observant vid sin undersökning av fastigheten.

Friskrivningsklausul i kontraktet?

Fråga:
Hej! Jag är på väg att skriva under ett köpekontrakt för ett radhus med texten: “Köparen skall i enlighet med nedanstående beredas tillfälle att på egen hand och/eller genom konsult noga undersöka Fastigheten med byggnader och har därigenom skaffat sig kännedom om det skick vari grund, tak, fasad, elsystem, ledningar mm befinner sig. Köparen är medvetna om att byggnaderna kan vara behäftade med fel och brister, som beror på ålder, byggnadssätt, underhåll och användning. Köparen förklarar härmed att de, innan denna överenskommelse träffats, har hämtat in uppgifter om Fastigheten så att de själva har kunnat bilda sig en tillräckligt bra uppfattning om Fastighetens egenskaper och avstår härmed med bindande verkan från alla anspråk mot Säljaren på grund av fel eller brister i Fastigheten. Detta innefattar även sk Dolda Fel.”

Har jag några rättigheter med sådan text om det dyker upp några fel när jag ska till att renovera?

Svar:
En friskrivningsklausul, som den du beskriver, torde kunna åberopas av säljaren om det visar sig att fastigheten har dolda (eller andra) fel. Som köpare ska man vara extra noga i sin överlåtelsebesiktning om säljaren vill ha infört en friskrivningsklausul.

Det gäller att man förhandlar ner köpeskillingen om säljaren vill friskriva sig. Då har man en marginal om det finns fel som man, trots sin besiktning, inte har upptäckt. Du kommer troligen inte kunna åberopa t ex några dolda fel gentemot köparen.

Säljaren vägrar viss besiktning och vill friskriva sig

Fråga: 
Hjälp, hur gör man? Skall skriva kontrakt på ett hus där säljaren använder sig av friskrivningsklausul. Vi hade en överlåtelsebesiktning och en av undersökningarna var att kolla upp det uppreglade mellanrummet mellan ergebjelklaget och innergolvet eftersom huset är byggt med krypgrund och det finns ingen lucka dit. För att kunna göra detta måste det borras ett hål i golvet och då måste säljaren godkänna detta och de nekade till att besiktningsmannen fick göra det.

I utkastet av kontraktet står bland annat : “Köparen är medveten om att fastigheten säljes med friskrivningsklausul och har före köpet givits möjlighet att noggrant undersöka fastigheten. Köparen förklarar sig nöjd med den undersökning han gjort av fastigheten före köpet och vill inte ha särskilt villkor om ytterligare besiktning. Köparen har ingående undersökt fastigheten och godkänner dess skick.”

Är det någon som har juridiskt hållbara förslag om hur man bör göra för att få in i kontraktet att säljaren nekat till den delen av besiktningen eller nån som vet om det överhuvudtaget har någon betydelse? Tacksam för snabb hjälp.

Svar: 
Eftersom det är fullt tillåtet att friskriva sig så måste du vara försiktig med fastighetens skick. Du har ju försökt att vara noggrann när du vill undersöka den känsliga bjälklagskonstruktionen. Om nu säljaren vägrar att låta dig undersöka den finns det som jag ser det två möjligheter för dig. Den ena är att du förutsätter att bjälklaget är (fukt)skadat och tar höjd för det vid din prissättning av fastigheten. Den andra är att du försöker få säljaren att garantera att det inte finns något problem med bjälklaget, eftersom de inte vill låta dig kolla det. Men denna möjlighet kanske är utesluten.

Det finns en ytterligare möjlig händelseutveckling, och det är om det visar sig i efterhand att säljaren känner till att det finns ett fel i bjälklaget. Då gäller inte friskrivningen. Man kan inte friskriva sig från fel som man känner till och inte har meddelat. Men i det fallet måste du kunna trovärdigt visa att säljaren visste om felet, och det är oftast svårt.

Så mitt råd är att du räknar med att du måste sanera bjälklaget om du köper huset.

Jag tycker väl också att den formulering som du refererar till från kontraktet är lite märklig. Det verkar vara en standardformulering som inte riktigt passar in i ett fall där säljaren friskriver sig och inte vill låta köparen undersöka fastigheten fullt ut. Om du skriver under ett sådant avtal borde du enligt min uppfattning skriva in att säljaren inte låtit dig genomföra din undersökningsplikt fullt ut.

Friskrivning från dolda fel

Fråga:
Vi var på väg att köpa ett hus förra veckan där köparen och mäklaren informerade brevledes om punkter som skulle ingå i köpekontraktet. Följande punkt reagerade jag på: “Köparen förklarar sig härmed godta fastighetens skick och avstår med bindande verkan från alla anspråk mot säljaren på grund av fel eller brist i fastigheten. Detta innebär att säljaren ej står ansvarig enligt Jordabalkens 4:e kapitel §19 för eventuella dolda fel och brister.”

Kan säljaren friskriva sig från dolda fel i köpekontraktet? Uppenbara fel är en sak, men så vitt jag vet gäller ovillkorligen 10-årsregeln för dolda fel. Har jag rätt eller fel?

Svar:
En fastighet säljes alltid i befintligt skick och oavsett om köparen uppfyllt sin undersökningsplikt eller inte så godtar han vid köpetillfället fastighetens skick. Således kan inte en friskrivningsklausul som anger att fastigheten säljes i befintligt skick och köparen godtar detta skick frånta säljaren ansvar för dolda fel.

Det ställs höga krav på att en friskrivningsklausul ska vara tydlig. För att en friskrivningsklausul ska kunna göras gällande av säljaren och frånta honom från ansvar krävs därför att köparen dessutom tydligt avstår från framtida anspråk för eventuella fel och brister.

En sådan friskrivningsklausul som den du angett får anses ha en sådan tydlighet och skulle troligen frånta säljaren från ansvar och detta gäller då även dolda fel. Det ska betonas att om säljaren önskar en dylik friskrivningsklausul ska man som köpare kräva ett betydande prisavdrag.

Vilka krav ställs på en friskrivningsklausul?

Fråga:
Vilka krav ställs på en giltig friskrivningsklausul vid försäljning av fast egendom?

Svar:
För att en friskrivningsklausul ska vara giltig ska den vara tillräckligt preciserad och tydlig. Det räcker således inte med en generell klausul. Hur en sådan klausul ska utformas beror ju naturligtvis på från vad och i vilken utsträckning man vill friskriva sig.

Man ska i sammanhanget skilja på egenskapsfrisskrivning (säljaren fråntar sig ansvar för fastighetens skick i något speciellt avseende) och påföljdsfriskrivning (köparen fråntas möjligheten att begära en eller flera möjliga påföljder vid sådana fel i fastighet som säljarsidan ansvarar för, t ex att häva köpet eller kräva prisavdrag på grund av dolda fel).