Anders har arbetat i 10 år som fastighetsmäklare av både villor och bostadsrätter. Här kommer hans bästa råd vid köp av hus.
8 råd till dig som står i färd med att köpa hus
1. Ta reda på vad huset får kosta
I ditt livs viktigaste affär måste du ta reda på hur mycket pengar du kan och vill lägga på ditt boende. Det bör du ta reda på innan du ger dig ut i bostadssökandet.
Har du en bostad som ska säljas – ta hem en mäklare för att få en mer kvalificerad åsikt om vad din bostad är värd. Även om du tror dig veta vad den är värd är det lätt att bli hemmablind och det kan vara farligt att förvänta dig att du ska få samma pris som grannen fick. Det kan också vara lämpligt att få råd om vad som kan åtgärdas för att få maximalt betalt för din bostad.
Gå sedan till din bank och prata igenom hela din ekonomi. Ta reda på vad banken rekommenderar att du maximalt bör betala för ett boende. Skaffa ett skriftligt lånelöfte.
2. Läge, läge, läge
Sätt dig ner med familjen och gör en lista på vad som är viktigt när ni ska köpa ny bostad. Var ska huset ligga? Hur många sovrum måste det finnas? Hur långt får det vara till jobbet eller skolan? På så sätt slipper ni lägga onödiga timmar på att titta på hus som ändå inte passar er. Bestämmer ni er för ett område som är obekant, gå och cykla mycket i omgivningarna. Det kan finnas oanade smultronställen eller en stor besvikelse bakom nästa krök.
3. Att söka hus
Ditt nya hus finner du lättast på www.hemnet.se. Här finns alla fastighetsmäklares bostäder representerade. När du väl har hittat ett hus som passar, går det bra att ringa till mäklaren och säga att huset verkar vara intressant. Det kan hända att säljaren får ett bud innan visningen och är det ett tillräckligt bra bud händer det att säljaren tackar ja innan visningen och säljer huset. Vet mäklaren om att andra är intresserade innan visningen kontaktar mäklaren dessa så länge säljaren vill ha det så. Du minskar alltså risken med att missa ditt ”drömhus”.
Att ett hus säljs innan visning är kanske mest ett fenomen i storstadsregionerna men det är aldrig fel att kontakta mäklaren ändå.
4. Visningen
Respektera säljaren och försök hålla dig till visningstiderna. Du kanske tycker att det är jobbigt att titta på hus, men det är inget jämfört med vad säljare känner inför en försäljning där de måste släppa in okända människor i sin mest privata vrå!
Ta god tid på dig att titta vid visningen. Gå gärna flera varv i huset, du ser alltid något nytt. Använd syn, lukt, känsel och hörsel. Lyssna gärna på andras frågor till mäklaren, det kan vara bra frågor som du själv inte har tänkt på att ställa. Ställ givetvis egna frågor. En seriös mäklare svarar att de inte vet när de inte vet, men att de gärna tar reda på svaret till frågan.
Mäklaren ska också upplysa om de fel och brister som säljaren känner till eller som mäklaren kunnat uppmärksamma. Tänk på att ingen fråga är för dum att ställa! De flesta mäklare har minst två visningar, gå helst en andra gång. Det är oftast lugnare på de så kallade omvisningarna och man får då en bättre bild av huset och ser fler detaljer.
5. Budgivningen
Vi mäklare är opartiska mellanhänder mellan köpare och säljare i allt utom i priset på bostaden. En bra mäklare informerar dig om vilka regler som gäller vid budgivningen och efteråt. Om detta inte sker ska du själv fråga din mäklare hur budgivningen går till, vilken besiktningsklausul som kommer användas, när huset ska tillträdas, när kontraktet ska skrivas, hur stor handpenningen ska vara, med mera.
Fråga gärna mäklaren vad liknande bostäder har sålts för. Är du osäker på vad din ekonomi säger om att höja ett bud så be mäklaren göra en personlig kalkyl till dig. Här kan du även se hur pantbrev och lagfartskostnaden påverkas av nya bud.
Du bör bestämma dig för en maxgräns redan innan budgivningen startar så att du inte dras med och ger ett bud du inte vill stå för senare. Du är inte bunden av ditt bud men du ska givetvis inte lägga något bud om du inte är seriöst intresserad.
I budgivningen får du som budgivare reda på (efter avslutad budgivning) namn och telefonnummer till dem som lagt buden.
Säljaren bestämmer alltid till vem och till vilket pris han vill sälja. I sällsynta fall händer det att säljaren väljer någon annan än den som vunnit budgivningen.
6. Köpekontraktet
Har du vunnit budgivningen är det viktigt för dig att veta att muntliga avtal inte gäller i bostadsaffärer. Det kan komma in ett nytt bud efter avslutad budgivning. Det är inte förrän det finns ett skriftligt avtal undertecknat av säljare och köpare som avtalet gäller. Därför rekommenderar mäklaren alltid köpare och säljare att skriva på avtalet så snart budgivningen är över.
Även köparen kan bestämma sig för att inte slutföra affären och har det gått några dagar efter budgivningen kan det hända att både 2:an och 3:an i budgivningen har hittat en annan bostad. Då får troligtvis säljaren börja om från början med nya visningar.
Man kan ha olika åsikter utifall denna stress är bra men det går oftast snabbt att sälja och köpa hus i storstadsregionerna. Vissa skyller på mäklaren och andra på stressade storstadsbor. I en och samma budgivning är det vanligt att det finns både stressade köpare som blir arga när en budgivning tar längre tid än två dagar och köpare som undrar varför de inte får två veckors betänketid.
Säljaren går samtidigt på nålar eftersom han ofta redan har köpt en ny bostad och för tillfället äger två boenden, vilket kan bli dyrt i längden. Självklart vill vi mäklare göra alla till lags men när det inte går måste vi låta majoriteten bestämma takten.
Vid kontraktsskrivningen bör alla mäklare verka för att en handpenning ska erläggas. Detta sker när köpekontraktet är undertecknat. Det är vanligt att handpenningen är 10 procent av köpeskillingen och att den sitter på mäklarens klientmedelskonto tills villkor som exempelvis besiktning är uppfyllt.
7. Besiktningen
Det kan variera i olika delar i landet när besiktningen görs. Fråga din mäklare. I Stockholm är det vanligast att göra besiktningen efter det att köpekontraktet är underskrivet. Om säljaren redan låtit utföra en besiktning i samband med att han tecknat en försäkring mot dolda fel så finns ett besiktningsprotokoll redan vid visningen. Då rekommenderar jag starkt att köparen gör en så kallad köpargenomgång i huset. En del tycker att man ska låta utföra en egen besiktning med ett nytt bolag. Jag menar att detta inte ska behövas om säljaren har låtit anlita en seriös besiktningsman. Men är du osäker ska du givetvis göra en ny besiktning, huvudsaken att du känner dig trygg!
Om en besiktning inte har beställts av säljaren ska du utan tvekan anlita en besiktningsman och låta utföra en besiktning. Man ställer stora krav på en köpares undersökningsplikt, du kan inte i efterhand ställa krav på säljaren för fel som du skulle ha kunnat upptäcka vid en noggrann besiktning.
Framkommer det i besiktningsprotokollet att en ”fördjupad undersökning rekommenderas” bör du fortsätta undersöka huset trots kostnaden, det kan löna sig i längden. Det tryggaste för dig som köpare är att ha en öppen besiktningsklausul i kontraktet där du har rätt att hoppa av köpet om det framkommer något vid besiktningen. Vilken slags klausul som mäklaren använder sig av bör du ta reda på redan vid budgivningen.
Varför görs oftast inte besiktningen innan kontraktet undertecknas? Det beror nog främst på att ingen vill betala 7 000-10 000 kronor för en besiktning när de inte vet om de får eller kan köpa huset.
Jag tycker att man också bör känna till att det inte är vanligt att få något klassat som ett dolt fel. Lagen säger att ett dolt fel är något som man inte har kunnat förvänta sig med anledning av husets pris, skick eller ålder. Det är alltså inte ett dolt fel när ett tjugo år gammalt tak börjar läcka!
8. Tillträdet
Då kommer äntligen den stora dagen då du som köpare får tillträde till huset och det är oftast samma dag som köpeskillingen erläggs och köpebrev undertecknas. Nu betalar köparen pantbrev och lagfartskostnader samt resterande belopp av köpeskillingen.
Vi rekommenderar alltid att köpare och säljare träffas i huset innan tillträdet på banken ska ske. Är man som köpare missnöjd med städningen är det nu man ska ta upp det. Senare kan det vara för sent! Man går ogärna till domstol för att få kylskåpet rent eller fönster putsade. I sällsynta fall kan även något som ska ingå i köpet vara bortplockat från huset, så kontrollera alla rum noggrant.
Tänk på att alla hus har skavanker. Självklart ska du som köpare inte få några stora obehagliga överraskningar men ett hus där det har bott människor är väldigt ofta märkt av ”tidens tand”, så räkna med att det finns små skavanker.