Pantbrev på hus – Beräkna kostnaden

Här listar vi våra läsares frågor och våra experters svar på frågor om pantbrev när du ska köpa hus.

Köpa hus med pantbrev

Många undrar vad pantbrev är och hur de fungerar.

Pantbrev är ett bevis på att en fastighet har en inteckning, om du har tagit ett lån för att köpa ditt hus. Banken vill ha en pant/säkerhet för lånet och det är i pantbrevet detta försäkras.

Kostnaden för pantbrev (om det inte finns sedan tidigare) är 2% av lånebeloppet. Tar du t ex ett lån på 2 miljoner måste du betala 40 000 kronor plus en administrativ avgift på 375 kronor.

Det här är alltså pengar som du måste ha sparat utöver köpeskillingen för huset.

Det som gör många förvirrade är att det ofta finns pantbrev sedan tidigare, då föregående ägare har haft lån för samma hus. I så fall är det positivt för dig. Pantbrev följer nämligen med huset. Har föregående ägare pantbrev för en miljon på “ditt” hus, behöver du bara köpa pantbrev för en miljon om köpeskillingen är två miljoner. Då blir din kostnad istället 20 000 kronor plus avgiften.

En del undrar om man får tillbaka pengarna för pantbreven när man säljer huset. Svaret är nej. Däremot får kostnaden för pantbrev dras av i din deklaration den dag du säljer huset.

Huset jag vill köpa saknar pantbrev?

Fråga:
Vad är grejen med pantbrev? Är det bra att ha pantbrev? Och om huset man ska köpa inte har pantbrev, vad händer då?


Svar:
Långivaren vill ha en inteckning, det vill säga ett pantbrev i fastigheten som en säkerhet för att låna ut pengar. Den långivare som har ett pantbrev i en fastighet kan kräva att få tillbaka de utlånade pengarna eller sälja fastigheten för att få sina pengar. Finns det inga pantbrev uttagna i fastigheten så får man ordna det, annars lånar inte banken ut några pengar. Nya inteckningar eller pantbrev som behövs som säkerhet för lånet kostar 2 procent på inteckningsbeloppet plus 375 kronor i inskrivningskostnad plus administrationsavgift som banken tar på ca 250 kronor. Finns det redan pantbrev kan ni utnyttja dem och slipper en del kostnader.

Jag letade upp nedanstående definitioner angående pant och pantbrev på konsumentbankbyran.se:

Pant: Fast eller lös egendom som ställs till annans, t.ex. kreditgivare, förfogande såsom säkerhet för t.ex. ett lån.

Pantbrev: Handling utfärdad som bevis på inteckning i fastighet.

Panträtt: Rätt för borgenär att vid bristande betalning få sin fordran täckt av egendom som tillhör gäldenären som lämnats som säkerhet för fordran.

Pantsättning: Att lämna t.ex. ett pantbrev som säkerhet för ett lån.

Hur fungerar pantbrev?

Fråga:
I beskrivningen av huset vi är intresserade av står det att pantbrev är uttaget på cirka 3 200 000 kr. Vi kommer att köpa huset för 4 400 000 kr. Vad innebär det för oss?


Svar:
Om ni behöver låna pengar för att finansiera ert husköp kommer banken kräva att ni lämnar en säkerhet för lånen. Säkerheten utgörs av en panträtt som innebär att panthavaren, banken, under vissa förutsättningar har rätt att sälja panten för att få betalt för sin fordran. I klartext betyder det att banken kan sälja ert hus om ni inte har betalat huslånen. Banken får panträtt genom att ta ut pantbrev som motsvarar lånets storlek. Att ta ut nya pantbrev medför en engångskostnad på 375 kronor per pantbrev + 2 % på pantbrevets belopp.

Det är en stor fördel att det redan finns uttagna pantbrev på 3 200 000 kronor i det hus ni är intresserade av. Det innebär att ni slipper en pantbrevskostnad på 64 375 kronor.

Räkna på kostnad för pantbrev och lagfart?

Fråga: 
Vi funderar på att köpa ett hus som har 5 pantbrev uttagna om sammanlagt 485 600 kr. Låt oss säga att vi kan få huset för 1 400 000 kr. Vad blir då vår totala kontantinsats inklusive pantbrev och lagfartsavgift?


Svar: 
Kostnaden för lagfart är 1,5 procent på det högsta av köpesumman eller taxeringsvärdet. Dessutom tillkommer 825 kronor i expeditionsavgift.
Kostnaden för pantbrev är 2 procent på pantbrevsbeloppet. Dessutom tillkommer en expeditionsavgift på 375 kronor per pantbrev.

Er kostnad blir:
Lagfart: 1 400 000 kr x 1,5 % + 825 kr = 21 825 kronor
Pantbrev: Tar ni lån på 85 procent av husets värde behöver ni ha pantbrev på 1 190 000 kronor. Ni har redan pantbrev på 485 600 kronor. Det innebär att ni behöver ta ut nya pantbrev på 704 400 kronor.
704 400 x 2 % + 375 kr = 14 463 kronor.
Det innebär en total kostnad för lagfart och pantbrev på 36 288 kronor

På lantmäteriets hemsida kan ni själv räkna på kostnaderna för lagfart och pantbrev.

Pantbrev som överstiger köpeskillingen

Fråga: 
Om jag köper ett hus för t ex 500 000 kr och pantbreven på huset ligger på 700 000 kr. Kan jag då vanligen få låna mellanskillnaden på 200 000 kr till att rusta för? Eller på annat sätt nyttja denna mellanskillnad?


Svar: 
Ja, du kan få användning av pantbreven om du vill renovera huset. Behöver du låna till att renovera får du ta ett blancolån, ett lån utan säkerhet, under renoveringstiden. Därefter kan du göra en ny värdering och byta ut hela eller delar av blancolånet mot ett bottenlån i huset. Du får bottenlån på maximalt 85 procent av husets värde och när du höjer ditt bottenlån kan du använda dina outnyttjade pantbrev. Att ta ut nya pantbrev kostar 375 kronor + 2 procent av pantbrevets storlek. Outnyttjade pantbrev på 200 000 kronor har alltså ett värde på 4 375 kronor.