Objektsbeskrivningen är ofta det första du läser om ett hus, och den ligger till grund för budet. Den ser kanske ut som en säljande text, men den innehåller uppgifter som mäklaren enligt lag måste ta med och har kontrollerat. Här går vi igenom vad en objektsbeskrivning för hus ska innehålla och hur du kontrollerar varje uppgift: tomtarea, boarea, byggår, taxeringsvärde, servitut, pantbrev och driftskostnader.
Vad måste stå i en objektsbeskrivning för hus?
När en mäklare säljer ett hus till en konsument ska mäklaren ge köparen en skriftlig objektsbeskrivning (3 kap. 14 § fastighetsmäklarlagen). Mäklaren ska också erbjuda en skriftlig beräkning av boendekostnaderna (3 kap. 16 §). Tabellen visar vad som måste finnas med och var du kan kontrollera det.
- ✓Jämför bolån & lånelöften
- ✓Jämför flera banker med en enda ansökan
- ✓Ansökan är kostnadsfri & ej bindande
- ✓Kan även sänka räntan på befintliga lån
Fastighetsbeteckning och tomtarea
Fastighetsbeteckningen visar vilken fastighet du köper. Med den kan du se gränser, rättigheter och planer på Lantmäteriets karta. Tomtarean i objektsbeskrivningen är den registrerade arealen i fastighetsregistret. Den kan avvika något från verkligheten, särskilt för äldre fastigheter. Läs mer om fastighetsbeteckning.
Lita inte på staket och häckar. De står inte alltid på gränsen. Är gränsen viktig, till exempel för en planerad tillbyggnad eller ett garage, kan du begära en gränsutvisning hos Lantmäteriet. Har fastigheten nyligen bildats genom avstyckning eller en annan fastighetsbildning bör du också läsa förrättningsakten.
Boarea och biarea – så kontrollerar du storleken
Boarea är den yta som används för boende, till exempel sovrum, kök, vardagsrum och badrum. Biarea är övriga utrymmen, som förråd, pannrum och oinredd källare. Areorna mäts enligt standarden SS 21054:2020, och en grundregel är att bara golvyta med en takhöjd på minst 1,90 meter räknas. Mer om skillnaden finns i guiden om boarea och biarea.
I objektsbeskrivningen står ofta varifrån arean kommer, till exempel ”enligt taxeringen” eller ”enligt ritning”. Står det att arean inte är uppmätt och att köparen uppmanas mäta, har mäklaren friskrivit sig. En avvikelse kan få stor betydelse för priset:
Ett fel i boarean ger inte automatiskt rätt till prisavdrag. Det beror på hur uppgiften lämnades och vad du kunde räkna med. Jämför också med planritningen, som ofta är förenklad.
Byggår, värdeår och byggnadssätt
Byggåret är när huset byggdes. Värdeåret räknas fram vid taxeringen och tar hänsyn till större om- och tillbyggnader. Ett hus kan alltså ha byggår 1962 och värdeår 1985. Värdeåret säger inte om renoveringen är fackmässigt gjord. Fråga efter kvitton, bygglov och slutbesked för tillbyggnader. Se guiden om slutbesked.
Byggnadssättet berättar mycket om riskerna. Vissa konstruktioner kräver extra uppmärksamhet vid en besiktning:
- Platta på mark med isolering ovanpå betongen, vanligt på 1960- och 1970-talen, kan ge fuktproblem.
- Krypgrund kan ge mögel och lukt om ventilationen är dålig. Läs om krypgrund som inte går att besiktiga.
- Källare i äldre hus saknar ofta fungerande dränering och fuktskydd.
- Enstegstätade fasader, vanliga i en del hus från 1990- och 2000-talen, kan dölja fuktskador i väggen.
Taxeringsvärde och fastighetsavgift
Taxeringsvärdet ska motsvara 75 procent av marknadsvärdet, beräknat på prisnivån två år före taxeringsåret. Det används för att räkna ut fastighetsavgiften och påverkar stämpelskatten för lagfarten om det är högre än köpeskillingen. Fastighetsavgiften för ett småhus är 0,75 procent av taxeringsvärdet, högst 10 425 kronor för 2026. Nybyggda hus med värdeår 2012 eller senare är befriade från avgiften i 15 år. Läs mer om taxeringsvärde och fastighetsavgift för hus.
Saknar huset taxeringsvärde, till exempel för att det är nybyggt, gäller särskilda regler. Se när huset saknar taxeringsvärde.
Inteckningar, servitut och andra rättigheter
Under rubriken om inskrivningar ser du vilka pantbrev som finns. Som köpare tar du över pantbreven och slipper då stämpelskatt för den delen. Nya pantbrev kostar 2 procent av beloppet plus en expeditionsavgift på 375 kronor. Räkna på det i verktyget räkna ut pantbrev.
Servitut och andra rättigheter är viktigare än många tror. Ett servitut kan ge grannen rätt att köra över din tomt, eller ge dig rätt att använda en väg eller brunn på grannens mark. Ledningsrätter ger ledningsägare rätt att dra el, fiber eller VA över tomten. Officialservitut bildas vid en förrättning och syns alltid i fastighetsregistret. Avtalsservitut behöver däremot inte vara inskrivna. Fråga därför säljaren och läs mer i guiden om servitut och inteckningar.
Gemensamhetsanläggningar och samfällighet
Har fastigheten del i en gemensamhetsanläggning, till exempel för väg, VA eller lekplats, ska det stå i objektsbeskrivningen. Du blir då medlem i en samfällighetsförening och betalar en del av kostnaderna efter andelstalet. Be om föreningens senaste årsredovisning, budget och underhållsplan. Planerade vägarbeten kan ge stora extra uttaxeringar. Läs mer om gemensamhetsanläggning och samfällighetsförening.
Driftskostnader – räkna om till ditt hushåll
Driftskostnaden i objektsbeskrivningen bygger oftast på säljarens förbrukning. Bor det två personer i huset i dag och ni är fem blir el och vatten dyrare. Be om fakturor för de senaste tolv månaderna. Exemplet visar en villa på 140 kvm med bergvärme:
Lägg sedan till räntor, amortering och underhåll. Läs mer i guiden om driftskostnader. Tänk också på att bolånetaket är 90 procent sedan den 1 april 2026, så kontantinsatsen måste vara minst 10 procent.
Det här måste inte stå i objektsbeskrivningen
Flera viktiga frågor omfattas inte av lagkravet. Dem behöver du kontrollera själv:
- Detaljplan och bygglov. Vad får du bygga, och är befintliga tillbyggnader lovliga? Se detaljplan.
- Energideklaration. Säljaren ska ha en giltig energideklaration och energiklassen ska anges i annonsen, men den är ett separat dokument. Den gäller i tio år.
- Vatten och avlopp. Har huset egen brunn och enskilt avlopp? Läs om egen brunn och avlopp.
- Radon. Fråga efter mätning. Läs mer om radon.
- Strandskydd och naturvärden för hus nära vatten. Se strandskydd.
Checklista: granska objektsbeskrivningen
- Sök upp fastighetsbeteckningen hos Lantmäteriet och jämför tomtarea och gränser.
- Kontrollera varifrån boarean kommer och mät själv om den är viktig.
- Jämför byggår och värdeår och fråga efter kvitton, bygglov och slutbesked.
- Läs om byggnadssättet och anpassa besiktningen efter riskkonstruktionerna.
- Notera pantbrevens belopp och räkna på kostnaden för nya pantbrev.
- Fråga efter avtalsservitut och läs akten för officialservitut och ledningsrätter.
- Be om samfällighetens årsredovisning och underhållsplan.
- Räkna om driftskostnaderna efter ditt hushåll och be om fakturor.
- Be om mäklarens boendekostnadskalkyl och jämför med din egen.
- Spara objektsbeskrivningen och annonsen – de kan behövas om något visar sig vara fel.
- ✓Jämför bolån & lånelöften
- ✓Jämför flera banker med en enda ansökan
- ✓Ansökan är kostnadsfri & ej bindande
- ✓Kan även sänka räntan på befintliga lån
Vanliga frågor om objektsbeskrivning för hus
Vad måste en objektsbeskrivning för hus innehålla?
Enligt 3 kap. 14 § fastighetsmäklarlagen ska den innehålla fastighetens beteckning, taxeringsvärde, areal och driftskostnader, vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar fastigheten, gemensamhetsanläggningar samt byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt. Mäklaren ska också erbjuda dig en skriftlig boendekostnadskalkyl.
Kan jag lita på boarean i objektsbeskrivningen?
Inte blint. Uppgiften kommer ofta från taxeringen, gamla ritningar eller säljaren. Står det att boarean inte är kontrollmätt och att köparen bör mäta själv har mäklaren friskrivit sig. Mät därför själv eller låt mäta enligt standarden SS 21054:2020 om arean är viktig för dig.
Vad är skillnaden mellan byggår och värdeår?
Byggåret är när huset byggdes. Värdeåret är ett år som Skatteverket räknar fram vid taxeringen och som tar hänsyn till större om- och tillbyggnader. Ett hus från 1962 som har totalrenoverats kan därför ha värdeår 1985. Värdeåret säger alltså inget säkert om skicket.
Står alla servitut i objektsbeskrivningen?
Mäklaren ska kontrollera och redovisa de rättigheter som belastar fastigheten. Men avtalsservitut behöver inte vara inskrivna i fastighetsregistret och kan därför vara okända även för mäklaren. Fråga säljaren om avtal om vägar, ledningar eller brunnar, och läs akten hos Lantmäteriet.
Vad betyder det att det finns pantbrev på 2 000 000 kronor?
Det betyder att huset redan är intecknat med det beloppet. Som köpare tar du över pantbreven och slipper betala stämpelskatt, 2 procent, för den delen av lånet. Behöver du låna mer än pantbrevsbeloppet måste nya pantbrev tas ut.
Ansvarar mäklaren för fel i objektsbeskrivningen?
Mäklaren ska kontrollera vissa uppgifter och kan bli skadeståndsskyldig om hon eller han slarvar. Säljaren kan samtidigt ha ansvar om huset inte stämmer med det som utlovats. Spara därför objektsbeskrivningen och annonsen.
Källor: fastighetsmäklarlagen (2021:516) 3 kap. 12–14 och 16 §§, jordabalken (1970:994) 4 kap. 19 §, lag (1984:404) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter, fastighetstaxeringslagen (1979:1152), lag (2007:1398) om kommunal fastighetsavgift, lag (2006:985) om energideklaration för byggnader, SS 21054:2020, Lantmäteriet (pantbrev, expeditionsavgift 375 kr), Finansinspektionen (bolånetak 90 procent från 1 april 2026). Exemplen är påhittade. Senast granskad 14 november 2026.