Ska du ge bort ett hus, en villa eller ett fritidshus till ett barn, en make eller någon annan behövs ett gåvobrev. Utan ett gåvobrev som uppfyller jordabalkens formkrav blir det ingen gåva och ingen lagfart. Gåvobrevet är också platsen för villkoren: om huset ska vara mottagarens enskilda egendom, om gåvan ska räknas som förskott på arv och om givaren ska få bo kvar. Här går vi igenom vad ett gåvobrev för hus ska innehålla, en mall du kan utgå från, de vanligaste villkoren och hur du söker lagfart efteråt.
Formkraven för gåvobrev på hus
Ett hus med tomt är fast egendom. Vid gåva gäller samma formkrav som vid köp (4 kap. 29 § jordabalken, som hänvisar till 4 kap. 1–3 §§). Gåvobrevet är den handling som du skickar till Lantmäteriet när du söker lagfart.
Fastighetsbeteckningen hittar du i lagfartsbeviset eller i Lantmäteriets register. Läs mer om hur den är uppbyggd i fastighetsbeteckning.
- ✓Jämför bolån & lånelöften
- ✓Jämför flera banker med en enda ansökan
- ✓Ansökan är kostnadsfri & ej bindande
- ✓Kan även sänka räntan på befintliga lån
Mall: så kan ett gåvobrev för hus se ut
Det finns ingen obligatorisk blankett. Lantmäteriet har ett exempel på sin webbplats, men granskar bara handlingen och ger ingen rådgivning. Ett gåvobrev för hus brukar vara uppbyggt så här:
Ett vittne får inte vara givaren eller mottagaren. Vittnena behöver inte läsa gåvobrevet, bara se givaren skriva under eller få underskriften bekräftad.
Villkor du kan skriva in i gåvobrevet
Villkoren är ofta det viktigaste i ett gåvobrev. De måste stå i själva handlingen för att gälla.
Enskild egendom
Är mottagaren gift blir huset annars giftorättsgods som ska delas vid en skilsmässa. Med villkoret att huset ska vara mottagarens enskilda egendom hålls det utanför bodelningen (7 kap. 2 § äktenskapsbalken). Villkoret gäller också för sambor (4 § sambolagen). Det som ersätter huset, till exempel pengarna efter en försäljning, blir också enskilt. Avkastningen, som hyresintäkter, blir däremot giftorättsgods om inte gåvobrevet säger något annat. Villkoret kan bara ställas av någon annan än maken.
Förskott på arv – eller inte
En gåva till ett barn eller barnbarn som är bröstarvinge räknas som förskott på arv, om inte annat har föreskrivits eller måste antas (6 kap. 1 § ärvdabalken). Gåvan räknas då av från barnets arv, efter husets värde när gåvan gavs. Vill du att barnet ska få huset utöver sitt arv skriver du att gåvan inte ska avräknas som förskott på arv.
Rätt att bo kvar
Givaren kan förbehålla sig rätten att bo kvar i huset, eller använda det delar av året. En sådan nyttjanderätt bör skrivas in hos Lantmäteriet för att gälla mot en ny ägare. Tänk på att en gåva där givaren behåller nyttjandet hela livet kan jämställas med testamente. Givarens andra bröstarvingar kan då kräva sin laglott ur gåvan, om de väcker talan inom ett år från att bouppteckningen avslutades (7 kap. 4 § ärvdabalken).
Förbud mot att sälja eller pantsätta
Givaren kan föreskriva att mottagaren inte får sälja eller pantsätta huset utan givarens samtycke. Inskränkningen ska stå i gåvobrevet (4 kap. 3 §) och antecknas i fastighetsregistret, men hindrar inte lagfart. Tänk på att mottagaren då får svårt att låna med huset som säkerhet.
Återgång
Ett villkor om att gåvan ska gå tillbaka, till exempel om mottagaren säljer huset inom fem år, gäller bara mot en köpare om villkoret avser högst två år från gåvobrevet eller om talan om återgång väcktes före försäljningen (4 kap. 30 §). Är villkoret begränsat till högst två år förklaras lagfarten vilande under den tiden (20 kap. 7 § 13 jordabalken).
Gåva med lån – och när det blir stämpelskatt
En ren gåva är fri från stämpelskatt. Tar mottagaren över givarens lån eller betalar något jämförs ersättningen med förra årets taxeringsvärde. Är den minst 85 procent av taxeringsvärdet blir det stämpelskatt på 1,5 procent, som vid ett köp (5 § lagen om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter). Lantmäteriet vill då se en handling som visar att lånet har tagits över. Långivaren måste godkänna att mottagaren tar över lånet, annars är givaren fortfarande betalningsansvarig. Pantbreven följer med fastigheten.
Saknar huset taxeringsvärde för året före, till exempel för att det är nybyggt eller ligger på en nybildad tomt, kan Lantmäteriet behöva ett värdeintyg för att räkna ut stämpelskatten när mottagaren tar över lån. Läs mer om värdeintyg för hus och hus som saknar taxeringsvärde. Fler räkneexempel och vad som gäller för skatten när huset säljs i framtiden finns i guiden om att ge bort hus i gåva.
- ✓För fastigheter som saknar taxeringsvärde, t.ex. vid avstyckning eller nybildning
- ✓Underlag till Lantmäteriet för stämpelskatten vid lagfart
- ✓Signerat av en registrerad fastighetsmäklare
- ✓Leverans inom 48 timmar (vardagar)
Gåva till make, sambo eller barn
- Make. Gåvobrevet ska registreras hos Skatteverket, äktenskapsregistret, innan du söker lagfart. Annars förklaras lagfartsärendet vilande (20 kap. 7 § 10 jordabalken) och gåvan gäller inte mot givarens borgenärer (8 kap. 1 § äktenskapsbalken). Ansökningsavgiften är 275 kronor och handläggningen brukar ta ett par veckor. Skatteverket kungör gåvan i Post- och Inrikes Tidningar.
- Sambo. Någon registrering behövs inte. Ett villkor om enskild egendom kan bara ställas av någon annan än sambon.
- Barn under 18 år. Barnet företräds av sina vårdnadshavare. En ren gåva kan normalt tas emot för barnets räkning. Är gåvan förenad med lån eller andra villkor kan det behövas en god man och överförmyndarens samtycke. Kontakta överförmyndaren i kommunen innan gåvobrevet skrivs.
- Samtycke från givarens make. Är huset makarnas gemensamma bostad eller giftorättsgods får det inte ges bort utan den andra makens skriftliga samtycke (7 kap. 5 § äktenskapsbalken). För sambors gemensamma bostad gäller ett liknande krav.
Vill du hellre sälja huset till ett barn till underpris finns mer i guiden om att sälja hus till barn.
Så söker du lagfart efter gåvan
- Skriv gåvobrevet och låt två personer bevittna givarens underskrift.
- Är mottagaren givarens make: registrera gåvobrevet hos Skatteverket först.
- Sök lagfart hos Lantmäteriet inom tre månader från gåvobrevets datum, gärna via e-tjänsten. Skicka med gåvobrevet i original.
- Ange mottagarens svenska personnummer eller samordningsnummer, som krävs sedan den 1 juli 2026.
- Bifoga bevis om att lån har tagits över eller ersättning betalats, om gåvobrevet innehåller ett sådant villkor.
- Betala expeditionsavgiften på 825 kronor och eventuell stämpelskatt när fakturan kommer.
Avgiften tas ut per handling. Ger du tre barn var sin andel i tre olika gåvobrev blir det tre avgifter, men med ett gemensamt gåvobrev bara en.
Vanliga fel i gåvobrev för hus
- Fel eller ofullständig fastighetsbeteckning.
- Det framgår inte om hela fastigheten eller en andel ges bort.
- Bara givaren har skrivit under.
- Givarens namnteckning är inte bevittnad av två personer.
- Gåva mellan makar som inte har registrerats hos Skatteverket.
- Villkor som har avtalats muntligt men inte står i gåvobrevet.
- Lån som tas över utan att banken har godkänt det.
- Lagfart söks för sent, så att Lantmäteriet kan förelägga vite.
Har du frågor om vad huset är värt inför gåvan, till exempel för att jämföra med syskonens arv, kan en skriftlig värdering av huset vara ett bra underlag.
- ✓Jämför bolån & lånelöften
- ✓Jämför flera banker med en enda ansökan
- ✓Ansökan är kostnadsfri & ej bindande
- ✓Kan även sänka räntan på befintliga lån
Vanliga frågor om gåvobrev för hus
Vad ska ett gåvobrev för hus innehålla?
Givarens och mottagarens namn och personnummer, fastighetsbeteckningen, en tydlig förklaring att givaren överlåter fastigheten som gåva, hur stor andel som ges bort och eventuella villkor. Både givaren och mottagaren ska skriva under, och givarens namnteckning ska bevittnas av två personer.
Måste gåvobrevet bevittnas?
Bevittning är inte ett krav för att gåvan ska vara giltig, men Lantmäteriet förklarar lagfartsärendet vilande om givarens namnteckning inte är bevittnad av två personer (20 kap. 7 § jordabalken). Låt därför alltid två personer bevittna underskriften.
Kostar det något att få lagfart på ett hus man fått i gåva?
Vid en ren gåva betalar du bara Lantmäteriets expeditionsavgift på 825 kronor. Tar du över lån eller betalar något som uppgår till minst 85 procent av förra årets taxeringsvärde blir det stämpelskatt på 1,5 procent, som vid ett köp.
Hur gör man om man vill ge huset till sin make?
Skriv ett gåvobrev med samma formkrav som vid andra gåvor och registrera det hos Skatteverket innan du söker lagfart. Registreringen kostar 275 kronor. Utan registrering förklaras lagfartsärendet vilande och gåvan gäller inte mot givarens borgenärer.
Kan man ge bort huset men bo kvar?
Ja, givaren kan förbehålla sig rätten att bo kvar i gåvobrevet. Rätten bör skrivas in hos Lantmäteriet för att gälla mot en ny ägare. Tänk på att en sådan gåva kan jämställas med testamente, så att givarens bröstarvingar kan kräva sin laglott.
Kan gåvan gå tillbaka om villkoren inte följs?
Ja, om det står i gåvobrevet. Ett återgångsvillkor som gäller längre än två år, eller utan tidsgräns, gäller dock inte mot någon som mottagaren har sålt huset till, om inte talan om återgång väcktes före försäljningen (4 kap. 30 § jordabalken).
Källor: jordabalken (1970:994) 4 kap. 1–3 och 29–30 §§, 20 kap. 2 och 7 §§ (lydelse enligt SFS 2026:479), lag (1984:404) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter 5 §, äktenskapsbalken 7 kap. 2 och 5 §§, 8 kap. 1 §, sambolagen (2003:376) 4 §, ärvdabalken 6 kap. 1 och 3 §§, 7 kap. 4 §, Lantmäteriet (ansökan vid gåva, stämpelskatt och avgifter), Skatteverket (gåva mellan makar, ansökningsavgift 275 kr). Namnen i mallen är påhittade. Senast granskad 13 november 2026.