Drömmer du om ett hus vid sjön eller havet behöver du känna till strandskyddet. Det är en av de regler som påverkar mest vad du får göra på en strandnära tomt – från att bygga en gäststuga till att lägga ut en brygga eller sätta upp ett staket. Strandskyddet gäller oavsett vad som står i köpekontraktet, och olovliga åtgärder kan vara ett problem även för den som köper huset senare. Här går vi igenom vad strandskydd är, vad som ändrades 2025, när du kan få dispens och vad du ska kontrollera innan du köper hus nära vatten.
Vad är strandskydd?
Strandskydd är ett skydd i 7 kap. miljöbalken (1998:808) som gäller vid havet, sjöar och vattendrag i hela Sverige. Enligt 7 kap. 13 § har strandskyddet två syften:
- att långsiktigt trygga allmänhetens tillgång till stränderna enligt allemansrätten, och
- att bevara goda livsvillkor för djur- och växtlivet på land och i vatten.
Strandskyddet omfattar normalt land- och vattenområdet 100 meter från strandlinjen vid normalt medelvattenstånd, både upp på land och ut i vattnet. Länsstyrelsen får utvidga området till högst 300 meter om det behövs för strandskyddets syften (7 kap. 14 §). Utvidgat strandskydd är vanligt längs kusterna och vid vissa större sjöar.
- ✓Jämför bolån & lånelöften
- ✓Jämför flera banker med en enda ansökan
- ✓Ansökan är kostnadsfri & ej bindande
- ✓Kan även sänka räntan på befintliga lån
Nya regler sedan 1 juli 2025: små sjöar och smala vattendrag
Den 1 juli 2025 trädde ändringar i miljöbalken i kraft (SFS 2025:512). De innebär att det generella strandskyddet inte längre gäller vid vissa små vatten:
Bredden och storleken mäts vid normalt medelvattenstånd. Ett vattendrag kan därför ha strandskydd på vissa sträckor men inte på andra. Enligt Naturvårdsverket är det i första hand du som fastighetsägare som ska bedöma om strandskydd gäller, men kommunen eller länsstyrelsen kan ge stöd. Länsstyrelsen kan också besluta att strandskydd ska gälla vid ett litet vatten som har särskild betydelse för strandskyddets syften. Fråga därför alltid kommunen innan du drar slutsatsen att strandskyddet inte gäller.
Det här är förbjudet inom strandskyddat område
Enligt 7 kap. 15 § miljöbalken får du inom ett strandskyddsområde inte utan dispens:
- uppföra nya byggnader,
- ändra byggnader eller deras användning, eller utföra andra anläggningar eller anordningar, om det hindrar eller avhåller allmänheten från att vistas där den annars skulle få röra sig fritt,
- gräva eller göra andra förberedelser för sådana byggnader eller anläggningar, eller
- vidta åtgärder som väsentligt förändrar livsvillkoren för djur- eller växtarter.
I praktiken kan det till exempel gälla en ny gäststuga, ett förråd, en altan eller ett staket som gör att området ser privat ut, en brygga, muddring, en uppställd husvagn eller att du anlägger gräsmatta på en tidigare naturlig strand. Att göra om en sjöbod till fritidshus är en ändrad användning som normalt kräver dispens.
Lovfritt enligt PBL betyder inte fritt från strandskydd
Från 1 december 2025 är det enklare att bygga utan bygglov enligt plan- och bygglagen, och många mindre komplementbyggnader kräver inte längre lov. Men strandskyddet regleras i miljöbalken och gäller ändå. En lovfri friggebod eller attefallsåtgärd inom strandskyddsområdet kräver därför dispens, om den inte omfattas av ett undantag. Läs mer om de nya lovreglerna i vår guide om bygglov och preskriptionstid och i artikeln om detaljplan.
Undantag för kompletteringsåtgärder nära huset
Enligt 7 kap. 17 § miljöbalken får länsstyrelsen besluta att förbuden inte ska gälla för vissa kompletteringsåtgärder till ett befintligt bostadshus. Åtgärden ska då ligga inom 15 meter från huvudbyggnaden men inte närmare strandlinjen än 25 meter, och inom en eventuell tomtplats som har angetts i ett tidigare dispensbeslut. Många länsstyrelser har sådana föreskrifter, men villkoren skiljer sig mellan länen och undantaget gäller inte överallt, till exempel inte i alla naturreservat. Ett komplementbostadshus brukar inte räknas som en kompletteringsåtgärd. Kontrollera alltid vad som gäller i ditt län.
Tomtplats och hemfridszon – var går gränsen?
Även om du äger marken ända ner till vattnet betyder strandskyddet att allemansrätten gäller utanför husets privata zon, den så kallade hemfridszonen eller tomtplatsen. Inom den får du vara ifred. Utanför den har allmänheten rätt att röra sig, och du får inte göra något som avhåller folk från att gå där.
Har huset byggts med strandskyddsdispens ska dispensbeslutet ange hur stor del av marken som får användas som tomt (7 kap. 18 i §). Den tomtplatsavgränsningen gäller även för dig som köper huset. Begär därför att få se gamla dispensbeslut. Finns ingen avgränsning bedöms hemfridszonen utifrån hur platsen faktiskt ser ut, till exempel hur stort huset är och hur terrängen ser ut.
Strandskyddsdispens – när kan du få bygga?
Vill du bygga eller göra något annat som är förbjudet inom strandskyddsområdet behöver du ansöka om dispens. I de flesta fall prövas ansökan av kommunen (7 kap. 18 c §). Länsstyrelsen prövar bland annat när området också skyddas på annat sätt som staten har beslutat om, till exempel ett naturreservat som länsstyrelsen har bildat (7 kap. 18 b §).
Dispens får bara ges om det finns ett av de särskilda skäl som räknas upp i lagen (7 kap. 18 e §). För en villaägare är de vanligaste skälen att platsen:
- redan har tagits i anspråk så att den saknar betydelse för strandskyddets syften, till exempel inom en befintlig tomtplats,
- är väl avskild från området närmast stranden genom en väg, bebyggelse eller liknande,
- behövs för en anläggning som måste ligga vid vattnet, till exempel en brygga, och behovet inte kan tillgodoses utanför området.
Inom områden för landsbygdsutveckling i strandnära lägen, så kallade LIS-områden som kommunen pekat ut i översiktsplanen, kan dispens också ges om åtgärden bidrar till landsbygdens utveckling (7 kap. 18 g §). Dispensen får heller inte omfatta den del av stranden som behövs för att allmänheten ska kunna passera fritt (7 kap. 18 i §).
Strandskydd och detaljplan
Inom detaljplanerade områden kan strandskyddet vara upphävt genom en bestämmelse i planen (4 kap. 17 § plan- och bygglagen). Det är vanligt i äldre villaområden vid vatten. Men upphävandet är inte alltid permanent: om detaljplanen upphävs eller ersätts av en ny plan återinträder strandskyddet, om inte kommunen i den nya planen beslutar att det ska fortsätta vara upphävt (7 kap. 18 j §). Kontrollera därför planbestämmelserna noga om huset ligger i ett planlagt område nära vatten.
Köpa hus med olovliga byggnader inom strandskydd
Många äldre fritidshus vid vatten har kompletterats med gäststugor, bastur, bryggor och altaner genom åren. Alla har inte fått dispens. Det kan bli ett problem för dig som köpare:
- Ingen preskription. Bygglovsreglerna i PBL har en tioårsgräns för ingripanden, men för strandskydd i miljöbalken finns i dag ingen motsvarande preskriptionstid. Kommunen kan kräva rättelse även när en byggnad har stått i många år.
- Kravet kan riktas mot dig. Ett föreläggande om rättelse, till exempel att riva en byggnad eller ta bort ett staket, kan riktas mot den som äger fastigheten i dag.
- Undersökningsplikten. Strandskyddet följer av lag, och du förväntas känna till det. Det är därför svårt att i efterhand hävda att strandskyddet är ett dolt fel. Läs mer om dolda fel vid köp av hus.
Be säljaren och mäklaren visa bygglov, slutbesked och dispensbeslut för alla byggnader och anläggningar nära vattnet. Saknas papper kan du kontakta kommunen före köpet. Ett alternativ är att skriva in en garanti eller ett villkor i köpekontraktet, men det tar inte bort myndighetens möjlighet att ingripa.
Strandskyddet kan förändras igen
Regeringen har tillsatt Strandskyddsutredningen (KN 2025:01) för en större reform av strandskyddet. Utredningen har i en promemoria pekat på en inriktning där dispensen ersätts av ett strandlov och fler åtgärder nära befintliga byggnader blir tillåtna. Slutbetänkandet ska lämnas senast den 31 december 2026. Inga sådana lagändringar har ännu beslutats, så det är de nuvarande reglerna som gäller när du köper hus i dag.
Checklista: strandskydd före husköpet
- Hur långt är det till vattnet, och gäller strandskydd vid just den sjön, havsviken eller bäcken?
- Är strandskyddet utvidgat till mer än 100 meter? Kontrollera hos länsstyrelsen eller i kommunens karttjänst.
- Ligger huset inom en detaljplan där strandskyddet är upphävt?
- Finns dispensbeslut med tomtplatsavgränsning för huset?
- Har gäststuga, bastu, brygga och altan dispens och bygglov där det krävs?
- Vad vill du bygga själv efter köpet, och är det realistiskt att få dispens?
- Hur påverkar närheten till vattnet brunn och avlopp och eventuella servitut, till exempel för en gemensam brygga?
Fler saker att undersöka hittar du i vår checklista vid husköp och i guiden om vad du ska tänka på vid husköp. Ska du köpa ett fritidshus tillsammans med andra kan du läsa om att köpa sommarstuga ihop med vänner, och när det gäller finansieringen kan du läsa mer om bolån och lånelöfte.
- ✓Jämför bolån & lånelöften
- ✓Jämför flera banker med en enda ansökan
- ✓Ansökan är kostnadsfri & ej bindande
- ✓Kan även sänka räntan på befintliga lån
Vanliga frågor om strandskydd
Vad är strandskydd?
Ett skydd enligt 7 kap. miljöbalken som gäller vid hav, sjöar och vattendrag. Det syftar till att trygga allmänhetens tillgång till stränderna och bevara goda livsvillkor för djur och växter.
Hur långt från vattnet gäller strandskydd?
Normalt 100 meter från strandlinjen, både på land och i vattnet. Länsstyrelsen kan utvidga skyddet till högst 300 meter.
Gäller strandskydd vid små sjöar och bäckar?
Sedan 1 juli 2025 gäller det generella strandskyddet inte vid insjöar på en hektar eller mindre och inte vid vattendrag som är två meter breda eller smalare. Länsstyrelsen kan dock besluta om strandskydd i enskilda fall.
Får jag bygga en friggebod eller ett attefallshus inom strandskyddat område?
Inte utan dispens, även om åtgärden är lovfri enligt plan- och bygglagen. Undantag kan finnas för kompletteringsåtgärder nära huvudbyggnaden enligt länsstyrelsens föreskrifter.
Behöver jag dispens för en brygga?
Ja, en ny brygga inom strandskyddsområdet kräver normalt strandskyddsdispens. Det kan också krävas en anmälan om vattenverksamhet.
Vem beslutar om strandskyddsdispens?
Oftast kommunen. Länsstyrelsen beslutar i vissa fall, till exempel i naturreservat som staten har bildat. Länsstyrelsen granskar också alla dispenser som kommunen har gett.
Preskriberas en olovlig byggnad inom strandskydd?
Nej, i dag finns ingen preskriptionstid för strandskyddsöverträdelser. Kommunen kan kräva rättelse även lång tid efteråt, och kravet kan riktas mot den som äger fastigheten nu.
Källor och uppdateringsinfo
Guiden bygger på miljöbalken (1998:808) 7 kap. 13–18 k §§ och 19 kap. 3 a–3 b §§ i lydelse enligt SFS 2025:512, Naturvårdsverkets vägledning om strandskydd och frågor och svar om de nya strandskyddsreglerna från 1 juli 2025, länsstyrelsernas information om dispens och kompletteringsåtgärder, plan- och bygglagen (2010:900) 4 kap. 17 § samt kommittédirektiven till Strandskyddsutredningen (dir. 2025:59 och dir. 2026:30). Uppdaterad 2026-10-21. Kommunens och länsstyrelsens besked om just din fastighet gäller före generella beskrivningar.
1 svar på ”Strandskydd – det här gäller när du köper hus nära vatten”