Tomträtt betyder att du äger huset men hyr marken av kommunen (eller staten) mot en årlig avgäld. Du får bo, pantsätta och sälja tomträtten ungefär som en äganderätt – men du blir aldrig lagfaren ägare till marken så länge tomträtten består. I den här guiden förklarar vi hur tomträtt fungerar enligt jordabalken, vad tomträttsavgälden kostar, hur lagfart och stämpelskatt skiljer sig från äganderätt, och vad du ska tänka på vid köp eller friköp.
Vad är tomträtt?
Tomträtt är en särskild form av nyttjanderätt till fastighet under obestämd tid, mot årlig avgäld i pengar. Reglerna finns i 13 kap. jordabalken. Tomträtt får som huvudregel bara upplåtas i mark som tillhör staten, en kommun eller annars är i allmän ägo. Avtalet ska vara skriftligt och uttryckligen ange att upplåtelsen avser tomträtt.
Du som tomträttshavare äger byggnaderna och anläggningarna på tomten. Kommunen äger marken. I praktiken har du långtgående rätt att använda marken – du kan sälja tomträtten vidare och upplåta panträtt utan kommunens medgivande – men du betalar varje år en tomträttsavgäld och kan inte fritt bestämma över markens ägande.
Tomträtt eller äganderätt – viktiga skillnader
Vid beskattning jämställs tomträtt ofta med fastighet: du taxeras för byggnad och mark och betalar kommunal fastighetsavgift eller statlig fastighetsskatt. Läs mer om avgiften i guiden fastighetsavgift för hus 2026 och om registrering i lagfart.
- ✓Jämför bolån & lånelöften
- ✓Jämför flera banker med en enda ansökan
- ✓Ansökan är kostnadsfri & ej bindande
- ✓Kan även sänka räntan på befintliga lån
Tomträttsavgäld – så fungerar avgiften
Avgälden ska enligt lagen utgå med oförändrat belopp under vissa tidsperioder. Om inte längre tid avtalats är varje period tio år (13 kap. 10 § jordabalken). Överenskommelse om ny avgäld för kommande period får inte träffas senare än ett år före periodens slut. Väcker någon av parterna talan under näst sista året ska domstolen bestämma avgälden utifrån markens värde vid omprövningen, med hänsyn till upplåtelsens ändamål och gällande föreskrifter om användning och bebyggelse.
Kommunerna har egna modeller för hur avgälden räknas – ofta en procentsats av ett beräknat markvärde. Nivån kan därför skilja kraftigt mellan kommuner och mellan äldre och nyare avtal. Begär alltid besked om nuvarande avgäld, när nästa omprövning sker och hur kommunen räknar.
För privatbostad behandlas tomträttsavgälden skattemässigt som ränta och är avdragsgill i inkomstdeklarationen (jämför 42 kap. 27 § inkomstskattelagen). Kommunen lämnar normalt kontrolluppgift.
Köpa hus med tomträtt – det här ska du kolla
- Läs tomträttsavtalet: ändamål, avgäld, avgäldsperiod, särskilda föreskrifter.
- Fråga när avgälden senast omprövades och när nästa period börjar.
- Räkna in avgälden i din boendekalkyl tillsammans med bolåneränta och fastighetsavgift.
- Kontrollera om friköp är möjligt och till vilket pris (kommunens taxa).
- Se pantbrev, servitut och eventuella gemensamhetsanläggningar – samma omsorg som vid äganderätt.
- Jämför priset mot liknande hus med äganderätt i området; tomträttshus säljs ofta något lägre, men avgälden äter upp en del av skillnaden.
Bankerna lånar normalt ut mot tomträtt, men vissa har särskilda villkor eller kräver att friköp utreds. Se också våra guider om kontantinsats, kostnader vid husköp och samfällighetsförening om tomten ingår i gemensamma anläggningar.
Lagfart, inskrivning och stämpelskatt
När du köper en tomträtt ska du ansöka om inskrivning av tomträttsinnehav hos Lantmäteriet, normalt inom tre månader efter förvärvet. Expeditionsavgiften är densamma som för lagfart: 825 kronor (2026). Stämpelskatt för privatpersoner är 1,5 procent. Vid tomträtt jämförs den summa du betalar för tomträtten med det taxerade byggnadsvärdet; stämpelskatten beräknas på det högre beloppet.
Från och med förvärv den 1 juli 2026 skärps identitetskraven vid ansökan om lagfart och inskrivning av tomträttsinnehav: sökanden måste kunna identifieras med svenskt personnummer, samordningsnummer eller organisationsnummer. Vid köp är det normalt kontraktsdagen som avgör om de nya kraven gäller.
Friköp av tomträtt
Många kommuner erbjuder friköp, särskilt för småhus. Du köper då loss marken och blir lagfaren ägare till hela fastigheten. Priset bestäms av kommunens taxa – ett exempel från en större kommun är 75 procent av marktaxeringsvärdet året före friköpet, men procentsatsen och villkoren varierar. Juridiska personer medges ibland inte friköp av bostadstomträtt.
Efter friköpet ska du:
- Ansöka om lagfart på fastigheten (inom tre månader).
- Döda (ta bort) tomträtten hos Lantmäteriet.
- Se till att inteckningar och rättigheter i tomträtten hanteras – ofta dödas de och nya pantbrev tas ut i fastigheten.
Vid lagfart efter friköp beräknas stämpelskatten på det högre av köpeskillingen för marken och marktaxeringsvärdet (hela taxeringsvärdet minus byggnadsvärdet), plus expeditionsavgift 825 kronor. Räkna igenom total kostnaden – friköpspris + stämpelskatt + nya pantbrev – innan du bestämmer dig.
Checklista: köpa eller äga med tomträtt
- ✓Jämför bolån & lånelöften
- ✓Jämför flera banker med en enda ansökan
- ✓Ansökan är kostnadsfri & ej bindande
- ✓Kan även sänka räntan på befintliga lån
Vanliga frågor om tomträtt
Vad är tomträtt?
Tomträtt är en nyttjanderätt till kommunens eller statens mark under obestämd tid mot årlig avgäld. Du äger byggnaden men inte marken.
Är tomträttsavgälden avdragsgill?
Ja. För privatbostad behandlas avgälden som ränta i deklarationen och är avdragsgill.
Kan jag sälja ett hus med tomträtt?
Ja. Du överlåter tomträtten. Köparen ansöker om inskrivning av tomträttsinnehav. Kommunens medgivande krävs normalt inte för själva överlåtelsen.
Vad kostar lagfart/inskrivning vid tomträtt?
Expeditionsavgiften är 825 kronor. Stämpelskatt för privatpersoner är 1,5 procent, beräknad på det högre av köpeskillingen och taxerat byggnadsvärde.
Kan jag friköpa tomträtten?
Ofta ja, om kommunen erbjuder friköp för den typen av tomträtt. Pris och villkor bestäms av kommunen. Efter friköp söker du lagfart och dödning av tomträtten.
Hur ofta höjs avgälden?
Avgälden är oförändrad under avtalade perioder, normalt tio år om inte annat avtalats. Omprövning sker inför ny period enligt jordabalken.
Är tomträtt samma sak som arrende?
Nej. Arrende är en annan nyttjanderätt med egna regler. Tomträtt är särskilt reglerad i 13 kap. jordabalken och ger ett starkare och mer långsiktigt skydd.
Källor och uppdateringsinfo
Guiden bygger på 13 kap. jordabalken, Lantmäteriets information om stämpelskatt och friköp (expeditionsavgift 825 kr, stämpelskatt 1,5 % för privatpersoner), samt kommunala beskrivningar av tomträttsavgäld och friköp. Skatteregler kring avdragsrätt enligt inkomstskattelagen. Uppdaterad 2026-10-18. Kommunernas taxor och villkor skiljer sig – kontrollera alltid lokalt.
2 svar på ”Tomträtt – hus på kommunens mark”