Ibland säljs villor och fritidshus där köparen bara får byggnaden – marken hyrs av någon annan. Det kallas att huset står på arrende, eller på ofri grund. Priset kan se lockande ut, men villkoren skiljer sig mycket från ett vanligt husköp med äganderätt. Här reder vi ut vad arrende innebär, vilka risker som finns och vad du ska kontrollera innan du köper.
Vad är arrende?
Arrende innebär att en markägare upplåter jord till någon annan mot ersättning. Reglerna finns i 8–11 kap. jordabalken. Den som hyr marken kallas arrendator och betalar en arrendeavgift. Huset som står på marken ägs av arrendatorn, men eftersom byggnaden är uppförd av någon annan än markägaren hör den inte till fastigheten. Den blir i stället lös egendom – en så kallad byggnad på ofri grund.
Olika typer av arrende
För dig som vill köpa ett hus att bo i är det framför allt bostadsarrende och lägenhetsarrende som är aktuella. Vilken form avtalet är har stor betydelse, så be att få se det skriftliga arrendeavtalet tidigt.
- ✓Jämför bolån & lånelöften
- ✓Jämför flera banker med en enda ansökan
- ✓Ansökan är kostnadsfri & ej bindande
- ✓Kan även sänka räntan på befintliga lån
Arrende jämfört med äganderätt och tomträtt
Tomträtt är alltså något annat än arrende – läs mer i guiden om tomträtt. Vid vanlig äganderätt söker du lagfart och lämnar pantbrev som säkerhet för bolånet.
Finansiering – därför är bolån svårare
Banker vill normalt ha pantbrev i fastigheten som säkerhet. Vid ett hus på arrendetomt finns inga pantbrev, eftersom huset inte är en fastighet. Det gör att många banker är restriktiva: en del lånar inte alls, andra lånar ut en lägre andel av köpeskillingen eller till högre ränta. Räkna därför med en större kontantinsats och fråga banken om just det objektet innan du lägger bud.
Så går köpet till
- Köpeavtal för byggnaden: eftersom huset är lös egendom gäller inte jordabalkens formkrav för fastighetsköp, men skriv alltid ett utförligt skriftligt avtal.
- Arrendeavtalet: arrenderätten ska överlåtas till dig. Vid bostadsarrende krävs i regel markägarens samtycke, eller arrendenämndens tillstånd om markägaren vägrar utan godtagbart skäl.
- Ingen lagfart: du söker inte lagfart och betalar ingen stämpelskatt för byggnaden.
- Besiktning: din undersökningsplikt och behovet av överlåtelsebesiktning är lika stort som vid vanligt husköp.
Löpande kostnader
Utöver arrendeavgiften betalar du som äger byggnaden fastighetsavgift för huset, el, vatten och avlopp, försäkring och underhåll. Arrendeavgiften kan ändras när avtalet förlängs eller omförhandlas, så kontrollera hur avgiften har utvecklats och när avtalsperioden löper ut. Jämför gärna med vad det kostar att äga hus med äganderätt i guiden om fastighetsavgift för hus och kostnader vid huskop.
Risker att väga in
- Avtalet kan sägas upp eller inte förlängas – särskilt vid lägenhetsarrende.
- Vid avflyttning kan du bli skyldig att ta bort byggnaden och återställa marken om inget annat avtalats.
- Arrendeavgiften kan höjas vid förlängning.
- Färre banker lånar ut, vilket kan göra huset svårare att sälja vidare.
- Markägaren kan sälja marken – kontrollera hur ditt avtal skyddas mot en ny ägare, till exempel genom inskrivning av arrenderätten.
Checklista innan du köper hus på arrendetomt
- Läs hela arrendeavtalet: arrendeform, avtalstid, uppsägningstid och arrendeavgift.
- Fråga markägaren om planerna för marken och om friköp är möjligt.
- Kontrollera om arrenderätten är inskriven hos Lantmäteriet.
- Stäm av med banken om finansiering innan budgivningen.
- Undersök vad som gäller för byggnaden vid avtalets upphörande.
- Gör en ordentlig besiktning av huset.
- ✓Jämför bolån & lånelöften
- ✓Jämför flera banker med en enda ansökan
- ✓Ansökan är kostnadsfri & ej bindande
- ✓Kan även sänka räntan på befintliga lån
Vanliga frågor
Vad betyder att ett hus står på arrenderad mark?
Att du äger byggnaden men inte marken. Marken hyrs av markägaren genom ett arrendeavtal mot en årlig avgift, arrendeavgift.
Behöver jag söka lagfart när jag köper hus på arrendetomt?
Nej. Byggnaden räknas som lös egendom eftersom den inte hör till fastigheten. Det finns därför ingen lagfart och ingen stämpelskatt, men arrendeavtalet måste föras över till dig.
Kan jag få bolån på ett hus på arrenderad mark?
Det är svårare än vid äganderätt eftersom det inte finns pantbrev att lämna som säkerhet. Vissa banker lånar ut på särskilda villkor, andra inte alls. Fråga banken innan du lägger bud.
Vad är skillnaden mellan arrende och tomträtt?
Tomträtt är en särskild form av nyttjanderätt, oftast till kommunal mark, med starkt skydd, lagfartsliknande inskrivning och möjlighet att ta ut pantbrev. Arrende ger i regel ett svagare skydd och ingen möjlighet till pantbrev.
Har jag besittningsskydd vid bostadsarrende?
Ja, vid bostadsarrende har arrendatorn som huvudregel rätt till förlängning av avtalet, men det finns undantag – till exempel om markägaren behöver marken för annan användning. Vid lägenhetsarrende är skyddet betydligt svagare.
Vem betalar fastighetsavgiften för ett hus på arrendetomt?
Ägaren av byggnaden, alltså arrendatorn, betalar fastighetsavgift för huset, medan markägaren svarar för marken.
Vart vänder man sig vid tvist om arrende?
Tvister om exempelvis förlängning eller arrendeavgift vid bostadsarrende kan prövas av arrendenämnden.
Källor och uppdateringsinfo
Guiden bygger på jordabalken (1970:994) 2 kap. om fastighetstillbehör samt 8–11 kap. om arrende, Lantmäteriets information om arrende och inskrivning av nyttjanderätter och Skatteverkets regler om fastighetsavgift för byggnad på ofri grund. Uppdaterad 2026-10-19. Det enskilda arrendeavtalet styr många av villkoren.