Hem
Checklista husköp
Problem husköp
Blogg
Fråga experterna
Intervjuer
Experternas tips
Nyheter
Dolda fel
Mäklare
Banken och lån
Boken Köpa hus
Viktiga adresser
Annonsera
Kontakta oss

Vill du dela med dig av dina erfarenheter kring att köpa hus?

Skriv till oss! Införda bidrag belönas med en trisslott.

Klicka här för att mejla


Besiktningsmannens 12 bästa råd
till dig som ska köpa hus

Torbjörn Fundin

Torbjörn Fundin är byggingenjör och har utfört fler än 10 000 överlåtelsebesiktningar och värderingar.
Han är ordförande i Överlåtelsebesiktningsgruppen inom SBR, Svenska Byggingenjörers Riksförbund, och därmed ansvarig för utbildning och fortbildning av besiktningsmän.
Torbjörn arbetar även som tekniskt sakkunnig i fastighetstvister mellan privatpersoner och besiktningsmän, där han utför utredningar och inkallas som vittne vid huvudförhandlingar i domstolar.
Dessutom är han invald som ledamot i Allmänna reklamationsnämndens bostadsavdelning, dit folk bland annat framför klagomål mot besiktningar. Slutligen har han varit ledamot i den statliga myndigheten Fastighetsmäklarnämnden, som registrerar mäklare.


Här ger Torbjörn Fundin sina 12 bästa råd till husköpare:


1. När du väljer besiktningsman bör du ta någon som är certifierad eller godkänd i SBR.
För att få bli medlem i SBR krävs det att man är byggingenjör, har praktisk erfarenhet samt genomgår grundutbildning och fortbildning inom förbundet.

2. Besiktningsmän inom SBR utför en okulär besiktning, vilket innebär att alla synliga ytor, fasader och tak undersöks utan några ingrepp i byggnaden. Fuktmätning ingår exempelvis inte. Vill du att det ska ingå fuktmätning måste du fråga om det går att få det som särskilt uppdrag. En del besiktningsmän tar då med sig fuktinstrument som kan användas efter besiktningen, vilket ofta kostar extra.

3. Det går aldrig att göra en total fuktkontroll av hela huset, utan det går bara att utföra stickprov. Ibland kan det röra sig om ganska stora ingrepp då man kanske måste borra många hål i exempelvis betong. Du bör vara medveten om att besiktningsmannen kanske hamnar på en torr punkt medan det vid sidan om kan vara dyngsurt.
Och hur ska man exempelvis kunna mäta fukt i badrum med klinkergolv om någon nyligen har duschat? Då ska det ju vara fuktigt.

4. Besiktningsmannen hjälper köparen med en del av undersökningsplikten. Det är viktigt för dig som köpare att veta vad som inte ingår i besiktningen. Vi kontrollerar t ex inte värmepannan, om ventilationen är rätt inställd eller om eluttaget är jordat i duschrummet. Vi provtrycker inte skorstenen och utför inte radonmätningar. Men om vi ser ett uppenbart fel som inte ingår i vårt uppdrag, kan vi lägga in det under fortsatt teknisk utredning i protokollet. Men har vi missat det kan du inte skylla på besiktningsmannen.

5. Misstänker du problem som är utanför besiktningsmannens område, måste du gå vidare och kanske ta dit en ventilationstekniker, etc. Det kan dock tänkas att din besiktningsman har skaffat sig specialkompetens och kan hjälpa dig med utökade undersökningar. Fråga!

6. Var alltid med under hela besiktningen och var inte rädd för att ställa frågor om huset.

7. När du får besiktningsutlåtandet av besiktningsmannen efter besiktningen, är det viktigt att du verkligen läser igenom det noggrant. Allt som är noterat där, alla anmärkningar, är något som avviker från det normala. Ta till dig informationen och fundera på vad du vill göra härnäst. Om det exempelvis finns en riskkonstruktion med uppreglade golv, kan din kostnad bli flera hundra tusen kronor för åtgärd om det i framtiden skulle visa sig finnas en fuktskada.

8. Kostnadsförslag för att åtgärda fel i huset ingår inte i en besiktningsmans uppdrag. Han ska vara neutral i det han håller på med. En besiktningsman har inte dagsaktuella priser, så det är bättre att begära in offerter från olika fackmän. Dessutom känner inte besiktningsmannen till hela omfattningen av arbetet. Om man t ex ska byta tak och sedan upptäcker att takstolar är trasiga och att skorstenen måste muras om, blir det ett helt annat pris än man trott från början.

9. Det bästa är att ha en besiktning innan du skriver under köpekontraktet. Då slipper du problem med olika besiktningsklausuler. Om det inte går bör du ha en öppen besiktningsklausul där det står att du har rätt att göra en besiktning, men om du efter det inte vill ha huset kan du dra dig ur utan att motivera varför. Möjligen kan man lägga till att du måste betala en begränsad summa, exempelvis 10 000 kronor, om du vill dra dig ur.

10. Det finns så kallade säljarbesiktningar som är grunden för säljarens dolda fel-försäkring. Tanken är att köparen ska kunna ta över besiktningen, vilket leder till en konstig situation. Om jag köpte ett hus skulle jag hellre själv beställa en egen överlåtelsebesiktning. Men om du funderar på att nöja dig med besiktningen för säljarens dolda fel-försäkring, bör du åtminstone be att få träffa besiktningsmannen i fråga för en genomgång på plats i huset. Det räcker inte med en telefongenomgång.
Ett annat problem är att det kan bli en diskrepans i tid. Det kan ta flera månader mellan besiktningen och husförsäljningen och mycket kan hända under den tiden. Säljaren ansvarar ju bara för fel som inte går att upptäcka vid köpetillfället (dolda fel).

11. Det finns inga felfria hus utan varje tidsperiod har sina problem. Exempelvis har hus som byggdes från 1960-talet och en bit in på 1980-talet uppreglade golv och utreglade väggar, vilket är riskkonstruktioner. Då kan fukt utifrån gå in i träkonstruktionen, med fukt och mögel som följd. Konstruktionen kan fungera i många år, men sedan börjar bekymren infinna sig. Med hus från den tiden kan man nästan alltid räkna med problem förr eller senare.
En del äldre hus med platta på mark, gammal dränering eller hus med krypgrund kan också ge stora problem. Därför är det så viktigt att ha en överlåtelsebesiktning. Det är detsamma som jordabalksbesiktning, som det kallas i folkmun.

12. Slutligen — många förälskar sig i ett hus och det kan vara farligt. Då får man automatiskt skygglappar och kanske stirrar sig blind på den fina parketten eller stuckaturen. En del lyssnar knappt under besiktningen utan fokuserar bara på mattor, gardiner och att det perfekta daghemmet finns i närheten.
Det är inte ovanligt att en besiktning kostar 7 000-8 000 kronor. Det är en liten kostnad i det stora hela om du i slutändan slipper stå där med ett hus med problem. Jämför den summan med vad det kostar att köpa huset.


TILLBAKA