Vad händer när flyttlasset har gått, säljaren har tömt bostaden, och du upptäcker fula fläckar på parketten som tidigare döljdes av en stor matta eller en soffa?
Vem bär ansvaret – köparen eller säljaren? Svaret beror helt på när och hur fläcken uppstod, samt hur väl du uppfyllde din undersökningsplikt.
Artikelns innehåll - Klicka för att gå direkt ner till önskad rubrik
Det avgörande begreppet: Undersökningsplikten
Som köpare har du en lagstadgad och mycket långtgående undersökningsplikt. Det innebär att du köper bostaden i det skick den befinner sig i på visningsdagen. Du kan inte i efterhand kräva ersättning för fel som du borde ha upptäckt vid en noggrann granskning.
Dolda under mattor och möbler?
Det här är det vanligaste scenariot. En stor matta flyttas och under den finns en mörk fuktskada eller solblekta fläckar.
- Huvudregeln: Att möbler eller mattor täcker en del av golvet fritar dig i regel inte från undersökningsplikten. Du förväntas titta under lösa mattor.
- Undantaget: Om säljaren aktivt har försökt dölja ett allvarligt fel, eller om det krävs att man bryter upp fast inredning för att se skadan, kan det bedömas annorlunda. Men vanliga fläckar under en flyttbar matta räknas sällan som ett dolt fel.
Fastighet (villa/radhus) vs. Bostadsrätt
Reglerna skiljer sig något beroende på vilken typ av bostad du har köpt, även om principen om köparens ansvar är snarlik.
| Bostadstyp | Tillämplig lag | Vad gäller för fläckar? |
| Fastighet (Friköpt hus) | Jordabalken (JB) | Fläckar på golv räknas i princip aldrig som dolda fel. Ett dolt fel ska vara ursprungligt, inte ha gått att upptäcka och påverka fastighetens marknadsvärde signifikant. Ytliga fläckar uppfyller inte detta. |
| Bostadsrätt (Lägenhet) | Köplagen (KöpL) | Här pratar man om att lägenheten ska stämma överens med vad som avtalats. Om lägenheten säljs i ”befintligt skick” (vilket är standard) krävs det att golvet är i betydligt sämre skick än du med fog kunnat förutsätta utifrån pris och ålder för att du ska få ersättning. |
Vad händer om fläcken uppstod efter visningen?
Det finns ett viktigt undantag där säljaren blir ansvarig: Skador som uppstår mellan visningen och tillträdet.
Säljaren har en så kallad vårdplikt fram till den dag du får nycklarna. Bostaden ska lämnas över i samma skick som den var vid visningen eller när kontraktet skrevs.
- Flyttskador: Om säljaren tappar ett tungt föremål under utflyttningen som orsakar hack och märken, eller spiller kemikalier som fläckar golvet, är säljaren skyldig att återställa skadan eller ge dig ekonomisk ersättning.
- Slitage vs. Olycka: Normalt slitage (t.ex. att det blivit lite dammigare) får du acceptera, men nya permanenta fläckar eller skador är säljarens ansvar.
Steg-för-steg: Så hanterar du en upptäckt fläck
Om du upptäcker en fläck på golvet vid tillträdet bör du agera snabbt och metodiskt:
- Fotografera direkt: Dokumentera fläcken med bilder och video innan du flyttar in dina egna möbler.
- Reklamera omedelbart: Kontakta säljaren (gärna via mäklaren) skriftligen så snart som möjligt. En reklamation måste ske inom ”skälig tid” efter att felet upptäckts.
- Bevisa tidpunkten: För att säljaren ska bli ansvarig måste du kunna göra det sannolikt att fläcken uppstod efter visningen (t.ex. genom att visa att det är en färsk fuktfläck eller ett nytt slagfast märke som inte syns på prospektets bilder).
Ett gott råd till framtida köpare: > Var inte blyg på visningen. Lyft på mattshörn, titta bakom soffor och undersök golvet runt kyl, frys och diskmaskin extra noga eftersom fuktfläckar där ofta kan indikera mer allvarliga problem än bara kosmetiska fläckar.