Har du byggt ut, renoverat kök och badrum eller gjort om vinden till boyta? Då kan huset ha stigit i värde, och med ett nytt värde kan du ofta sänka amorteringen. Här går vi igenom när banken får värdera om huset, hur mycket du kan spara och hur du går tillväga steg för steg.
Så hänger husets värde och amorteringen ihop
Hur mycket du måste amortera beror på belåningsgraden, alltså hur stort lånet är i förhållande till husets värde. Sedan den 1 april 2026 finns reglerna i lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter.
Värdet som banken räknar med är som huvudregel priset när du köpte huset. Stiger värdet sjunker belåningsgraden, men bara om banken får registrera ett nytt värde. Läs mer om amortering av bolån och hur du räknar ut din belåningsgrad.
När får banken värdera om huset?
Enligt 13 § i lagen får banken göra en ny värdering tidigast fem år efter köpet eller efter den senaste omvärderingen som ändrade amorteringen. Undantaget är om husets värde har förändrats avsevärt av något annat än den allmänna prisutvecklingen. En större renovering eller tillbyggnad kan vara ett sådant skäl.
- ✓Skriftlig värdering för bank, arv och bodelning
- ✓Fast pris 2 795 kr, utan hembesök
- ✓Signerad av en registrerad fastighetsmäklare
- ✓Leverans inom 48 timmar
Räkneexempel: renovering som sänker amorteringen
Familjen köpte huset för 4 000 000 kronor och lånade 3 400 000 kronor. Belåningsgraden blev 85 procent och de amorterar 2 procent av lånet per år. Två år senare har de byggt ut och renoverat för sparpengar, och lånet är nere på 3 300 000 kronor. En skriftlig värdering visar att huset nu är värt 5 200 000 kronor.
Före omvärderingen räknas amorteringen på lånet vid köpet, 3 400 000 kronor. Efter omvärderingen räknas den på det aktuella lånet. Familjen sänker amorteringen med nästan 3 000 kronor i månaden.
Om du lånar till renoveringen
Utökar du bolånet får det totala lånet vara högst 80 procent av husets värde. Har du ett lån från före den 1 juni 2016 får banken låta dig amortera bara på själva utökningen, med minst 10 procent per år av utökningens belopp. Läs mer om att låna till renoveringen.
Planerar du att låna och renovera kan det löna sig att vänta med omvärderingen tills arbetet är klart. Då kan värdet efter renoveringen ligga till grund för både lånet och amorteringen.
Steg för steg: så sänker du amorteringen
- Samla underlag. Spara kvitton, ritningar och före- och efterbilder. Har du byggt till behövs slutbesked.
- Begär ditt amorteringsunderlag. Banken ska lämna det på begäran. Där ser du vilket värde och lånebelopp banken räknar med.
- Fråga vilket underlag banken godtar. Många banker vill ha en skriftlig värdering av en registrerad fastighetsmäklare.
- Beställ en skriftlig värdering av huset. Berätta vad du har gjort och skicka med underlagen.
- Skicka in och be om ny amortering. Få beskedet skriftligt och kontrollera att autogirot ändras.
Vanliga misstag
- Att vänta på att banken hör av sig. Banken värderar sällan om på eget initiativ. Det är du som behöver begära det.
- Att glömma kvitton och ritningar. Utan underlag är det svårt att visa att värdet har stigit av renoveringen.
- Att omvärdera mitt i renoveringen. Ett halvfärdigt badrum höjer inte värdet. Vänta tills arbetet är klart.
- Att inte kontrollera autogirot. Se till att den nya amorteringen faktiskt börjar gälla.
Vad räknas som en avsevärd värdeökning?
Lagen anger ingen exakt gräns, så det är banken som bedömer. Det som brukar räknas är åtgärder som tydligt gör huset mer värt:
- Tillbyggnad som ökar boarean
- Inredd vind eller källare som blir boyta
- Nytt kök och nya badrum
- Ny bostad på tomten, till exempel ett attefallshus
Byte av tak, fönster eller dränering är viktigt underhåll men höjer sällan värdet lika mycket. Läs också hur du värderar om huset och vad som påverkar en bostadsvärdering.
Behöver du ett underlag till banken? En skriftlig värdering kan beställas utan hembesök.
- ✓Underlag för omvärdering och lägre amortering
- ✓Fast pris 2 795 kr, utan hembesök
- ✓Görs av en registrerad fastighetsmäklare
- ✓Leverans inom 48 timmar
Vanliga frågor om att sänka amorteringen
Kan jag sänka amorteringen efter en renovering?
Ja, om renoveringen har höjt husets värde avsevärt. Då får banken göra en ny värdering innan fem år har gått. Ett högre värde ger lägre belåningsgrad och kan sänka eller ta bort amorteringskravet.
Hur ofta får banken värdera om huset?
Som huvudregel tidigast fem år efter köpet eller efter den senaste omvärderingen som ändrade amorteringen. Tidigare bara om värdet avsevärt har förändrats av något annat än den allmänna prisutvecklingen.
Räcker en gratis värdering från en mäklare?
Sällan. Banken vill ha ett skriftligt underlag, till exempel en skriftlig värdering av en registrerad fastighetsmäklare. Fråga banken vilket underlag den godtar innan du beställer.
Vad händer om jag lånar till renoveringen?
Lånet får då vara högst 80 procent av husets värde. Utökningen ska som huvudregel amorteras enligt samma regler som resten av lånet, men för vissa äldre lån gäller en alternativregel.
Måste banken sänka amorteringen?
Banken bedömer själv om värdet har förändrats avsevärt och om underlaget räcker. Får du nej kan du be om ett skriftligt besked och jämföra med andra banker.
Källor: Lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter (5, 7, 8, 13 och 14 §§), Finansinspektionen, Värderingsverket (pris november 2026). Senast granskad 2 november 2026.