Fastighetsbildning är samlingsnamnet för när en fastighet ändras: en ny tomt styckas av, en samägd fastighet delas, två fastigheter läggs ihop eller mark flyttas mellan grannar. Allt sker genom en lantmäteriförrättning hos Lantmäteriet enligt fastighetsbildningslagen (1970:988). Här går vi igenom de fyra vanligaste åtgärderna, vad de kostar, hur lång tid det tar och vad du ska tänka på om du köper ett hus som berörs.
Fyra sätt att ändra en fastighet
Avstyckning regleras i 10 kap., klyvning i 11 kap., sammanläggning i 12 kap. och fastighetsreglering i 5 kap. fastighetsbildningslagen. Avstyckning har vi skrivit om i en egen guide om avstyckning, så här fokuserar vi på de tre andra.
- ✓Jämför bolån & lånelöften
- ✓Jämför flera banker med en enda ansökan
- ✓Ansökan är kostnadsfri & ej bindande
- ✓Kan även sänka räntan på befintliga lån
Grundkravet: fastigheten ska vara lämplig
Oavsett vilken åtgärd du söker gäller samma grundregel. Varje fastighet som bildas eller ändras ska vara varaktigt lämplig för sitt ändamål, med hänsyn till läge, storlek, utfart och möjligheter till vatten och avlopp (3 kap. 1 §). Den får inte heller strida mot en detaljplan eller områdesbestämmelser (3 kap. 2 §). Utanför detaljplanerat område samråder Lantmäteriet ofta med kommunen, och i känsliga områden även med länsstyrelsen, till exempel vid strandskydd.
Klyvning – när delägare vill dela på fastigheten
Vid klyvning delas en fastighet som ägs av flera personer så att var och en får en egen fastighet, en så kallad lott. Lotterna ska motsvara delägarnas andelar i värde. Små skillnader kan jämnas ut med ersättning i pengar.
- En enskild delägare kan ansöka om klyvning. Alla behöver inte vara överens.
- Varje lott måste bli en lämplig fastighet. Ett hus på en liten tomt går ofta inte att klyva.
- Går klyvning inte att genomföra kan en delägare i stället ansöka hos tingsrätten om att fastigheten ska säljas på offentlig auktion enligt lagen (1904:48) om samäganderätt.
- Är delägarna överens blir förrättningen enklare och billigare, och servitut för gemensam utfart eller avlopp kan bildas samtidigt.
Klyvning blir aktuellt till exempel när syskon ärver ett hus med stor tomt, eller när vänner har köpt ett fritidshus ihop. Läs mer om att köpa sommarstuga ihop med vänner.
Sammanläggning – flera fastigheter blir en
Sammanläggning innebär att två eller flera fastigheter slås ihop till en. Det kan förenkla förvaltningen och pantsättningen, och det kan krävas för att du ska få bygga över en gammal tomtgräns.
- Fastigheterna ska ha samma ägare och ägas med samma andelar.
- Inteckningarna måste gå att samordna. Har fastigheterna olika pantbrev kan Lantmäteriet behöva utreda saken eller kräva en omfördelning.
- Den nya fastigheten ska vara lämplig, precis som vid annan fastighetsbildning.
Fastighetsreglering – köpa mark av grannen
Fastighetsreglering används när mark, servitut eller andelar i en gemensamhetsanläggning flyttas mellan fastigheter som redan finns. Det vanligaste exemplet är att du köper en bit av grannens tomt för att få större trädgård eller en bättre utfart.
- Du och grannen skriver en överenskommelse om vilket område som ska flyttas och vilken ersättning som ska betalas. Den bifogas ansökan.
- Marken förs över genom förrättningen. Du behöver normalt inte söka lagfart för området, så det blir ingen stämpelskatt på ersättningen.
- Fördelarna ska överväga kostnaderna och olägenheterna (5 kap. 4 §), och den fastighet som lämnar mark får inte bli olämplig.
- Är den avträdande fastigheten belånad kan Lantmäteriet behöva medgivande från banken.
- Servitut, till exempel för väg, vatten eller avlopp, kan bildas i samma förrättning. Läs mer om servitut och inteckningar.
Kostnad och handläggningstid
Lantmäteriet tar betalt för all tid som läggs på ärendet. Sedan den 1 maj 2026 gäller Lantmäteriets föreskrifter LMFS 2026:2:
Förrättningskostnaderna är momsfria. Lantmäteriet fördelar kostnaden mellan dem som berörs, men ni kan själva avtala om en annan fördelning. Kötiden är i snitt cirka en månad. Själva utredningen tar ofta runt sex månader för en privatägd fastighet. Komplicerade ärenden, till exempel klyvning där delägarna är oense, tar betydligt längre tid och kostar mer.
Ny fastighet utan taxeringsvärde – värdeintyg vid lagfart
En fastighet som har bildats genom avstyckning eller klyvning har inget eget taxeringsvärde förrän Skatteverket har taxerat den, oftast vid nästa särskilda fastighetstaxering. Säljs den nya fastigheten innan dess kan Lantmäteriet inte jämföra köpeskillingen med taxeringsvärdet för året före. Då begär Lantmäteriet in ett värdeintyg för att räkna ut stämpelskatten, som är 1,5 procent för privatpersoner. Mer om reglerna finns i vår guide om värdeintyg för hus och om lagfart.
- ✓För fastigheter som saknar taxeringsvärde, t.ex. vid avstyckning eller nybildning
- ✓Underlag till Lantmäteriet för stämpelskatten vid lagfart
- ✓Signerat av en registrerad fastighetsmäklare
- ✓Leverans inom 48 timmar (vardagar)
Köper du ett hus som berörs av fastighetsbildning?
- Kontrollera fastighetsbeteckningen och fastighetsregistret. Där syns servitut, ledningsrätter, gemensamhetsanläggningar och om det finns en pågående förrättning.
- Fråga säljaren om gränserna är tydliga. Oklara gränser kan utredas genom fastighetsbestämning (14 kap. fastighetsbildningslagen).
- Köper du en del av en fastighet blir köpet ogiltigt om ansökan om fastighetsbildning inte görs inom sex månader (jordabalken 4 kap. 7 §). Skriv in i köpekontraktet vem som ansöker och vem som betalar.
- Räkna med att banken lånar ut mot en registrerad fastighet. Är tomten ännu inte avstyckad kan lånet behöva vänta tills förrättningen är klar.
- Se efter om det finns ledningsrätter eller servitut som begränsar var du kan bygga.
- ✓Jämför bolån & lånelöften
- ✓Jämför flera banker med en enda ansökan
- ✓Ansökan är kostnadsfri & ej bindande
- ✓Kan även sänka räntan på befintliga lån
Vanliga frågor om fastighetsbildning
Vad är fastighetsbildning?
Fastighetsbildning är när fastigheter ändras genom en lantmäteriförrättning enligt fastighetsbildningslagen. De vanligaste formerna är avstyckning, klyvning, sammanläggning och fastighetsreglering.
Vad kostar en fastighetsreglering?
Lantmäteriet tar ut ett grundbelopp på 9 000 kronor och därefter timtaxa på 1 200 eller 1 900 kronor. Enligt Lantmäteriets kostnadsexempel landar en vanlig fastighetsreglering ofta på cirka 55 000 till 90 000 kronor.
Behöver jag söka lagfart när jag köper mark genom fastighetsreglering?
Normalt inte. Marken förs över till din fastighet genom förrättningen, så det behövs ingen separat lagfart för området. Köper du i stället ett område som ska bli en egen fastighet genom avstyckning gäller lagfart och stämpelskatt som vid ett vanligt köp.
Kan en delägare kräva klyvning även om de andra inte vill?
Ja, en delägare kan ansöka om klyvning. Lantmäteriet prövar då om fastigheten kan delas i lämpliga lotter. Går det inte kan delägaren i stället ansöka hos tingsrätten om att fastigheten ska säljas enligt samäganderättslagen.
Varför behövs värdeintyg efter en avstyckning eller klyvning?
En nybildad fastighet saknar taxeringsvärde tills den har taxerats. Säljs den innan dess behöver Lantmäteriet ett värdeintyg för att kunna räkna ut stämpelskatten vid lagfarten.
Källor: Fastighetsbildningslagen (1970:988) 3 kap. 1–2 §§, 5 kap. 4 §, 10–12 och 14 kap., jordabalken (1970:994) 4 kap. 7 §, lagen (1904:48) om samäganderätt, Lantmäteriet (vad kommer det att kosta, kostnadsexempel, handläggningstider, LMFS 2026:2, stämpelskatt och värdeintyg). Senast granskad 9 november 2026.