En skriftlig värdering av huset är ett undertecknat dokument där en oberoende expert bedömer husets marknadsvärde. Vid arv, bodelning och gåva är den ofta den enda rättvisa grunden för att dela upp ett hus. Det gäller särskilt när en person ska ta över huset och lösa ut de andra. Här går vi igenom när du behöver en skriftlig värdering, vad den ska innehålla och vad den kostar. Vi förklarar också varför den inte är samma sak som ett värdeintyg.
Vad är en skriftlig värdering av ett hus?
En skriftlig värdering bygger på jämförbara försäljningar i området, uppgifter ur fastighetsregistret och en bedömning av husets skick, standard och läge. Den slutar i ett bedömt marknadsvärde, ofta med ett intervall och en motivering. Värderingen görs normalt av en registrerad fastighetsmäklare eller en auktoriserad värderingsman. Läs mer om metoderna i vår guide om bostadsvärdering.
- ✓Jämför bolån & lånelöften
- ✓Jämför flera banker med en enda ansökan
- ✓Ansökan är kostnadsfri & ej bindande
- ✓Kan även sänka räntan på befintliga lån
Skriftlig värdering vid arv
När någon dör ska en bouppteckning göras. Huvudregeln är att tillgångarna tas upp till marknadsvärdet på dödsdagen (20 kap. 4 § ärvdabalken). För ett hus får man i stället använda taxeringsvärdet året före dödsfallet. Det är enkelt, men taxeringsvärdet ska motsvara ungefär 75 procent av marknadsvärdet två år före taxeringsåret, och det kan ligga långt från det verkliga värdet i dag.
Den skriftliga värderingen behövs därför oftast i nästa steg, vid arvskiftet. Ska ett syskon ta över huset och lösa ut de andra måste alla vara överens om vad huset är värt. En oberoende värdering minskar risken för konflikter, och banken vill ofta se den om den som tar över behöver låna till utlösen. Säljs huset i stället på öppna marknaden blir priset värdet, och då behövs ingen värdering. Läs mer i köpa hus av dödsbo.
Tänk på den latenta skatten
Den som tar över huset tar också över den gamla ägarens omkostnadsbelopp. Har huset stigit mycket i värde väntar en stor vinstskatt vid en framtida försäljning. Många dödsbon räknar därför av en del av den framtida skatten när de bestämmer utlösen. Det kan vara rimligt, men det bör stå tydligt i arvskiftet.
Skriftlig värdering vid bodelning
Vid skilsmässa ska makarnas giftorättsgods delas lika, och vid separation mellan sambor gäller samma sak för samboegendomen, alltså gemensam bostad och bohag som köpts för gemensamt bruk. Bodelning mellan sambor måste begäras senast ett år efter att samboförhållandet upphörde.
Ska den ena behålla huset är marknadsvärdet själva grunden för hur mycket den andra ska få. En skriftlig värdering från en oberoende mäklare gör beräkningen trovärdig. Är parterna oense kan var och en låta göra en egen värdering, och sedan kan man mötas på mitten. Banken behöver också ett värde när lånen ska flyttas över till den som stannar kvar.
Den som behåller huset behöver alltså låna till utlösen och samtidigt ta över hela lånet. I exemplet blir det 3 200 000 kronor, vilket är 80 procent av värdet. Det ryms inom bolånetaket, men banken prövar alltid om du har råd och om din inkomst räcker för ränta och amortering på egen hand. Läs mer om belåningsgrad.
Skriftlig värdering vid gåva och försäljning till barn
En ren gåva av ett hus utlöser ingen stämpelskatt och ingen inkomstskatt för givaren. Betalar mottagaren något, till exempel genom att ta över lån, jämför Skatteverket ersättningen med taxeringsvärdet. Om ersättningen är högre ses överlåtelsen som ett köp. Den gränsen styrs alltså av taxeringsvärdet, inte av marknadsvärdet.
Den skriftliga värderingen är ändå viktig vid gåva, av rättviseskäl. Om ett barn får huset kan det behöva räknas av som förskott på arv, och för att syskonen ska behandlas lika behöver alla veta vad gåvan var värd. Läs mer i ge bort hus i gåva och sälja hus till barn.
Skriftlig värdering eller värdeintyg?
Begreppen blandas ofta ihop. En skriftlig värdering bedömer marknadsvärdet. Ett värdeintyg är något annat, nämligen ett underlag till Lantmäteriet för att beräkna stämpelskatten när en fastighet saknar taxeringsvärde. Det gäller till exempel nybyggda hus som inte har taxerats ännu, nybildade fastigheter efter avstyckning och fastigheter som är samtaxerade med andra. En bank begär aldrig ett värdeintyg, och för bostadsrätter finns inget värdeintyg alls. Läs mer i guiden om värdeintyg för hus.
- ✓För fastigheter som saknar taxeringsvärde, t.ex. vid avstyckning eller nybildning
- ✓Underlag till Lantmäteriet för stämpelskatten vid lagfart
- ✓Signerat av en registrerad fastighetsmäklare
- ✓Leverans inom 48 timmar (vardagar)
Vad ska en skriftlig värdering innehålla?
- fastighetsbeteckning, ägare och taxeringsvärde
- beskrivning av tomt, byggnader, standard och skick
- jämförbara försäljningar i närområdet
- bedömt marknadsvärde, gärna med intervall och motivering
- värdetidpunkt, till exempel dödsdagen eller dagen för bodelningen
- värderarens namn, underskrift och registrering
Kontrollera att värdetidpunkten stämmer med syftet. En värdering vid bouppteckning ska gälla dödsdagen, medan en värdering vid bodelning gäller tidpunkten för själva bodelningen.
Så går värderingen till
- Bestäm syftet och värdetidpunkten, till exempel dödsdagen eller dagen för bodelningen.
- Kom överens med de andra delägarna om vem som ska värdera. Gärna en mäklare som ingen av er har koppling till.
- Samla underlag: fastighetsbeteckning, taxeringsvärde, ritningar, uppgifter om renoveringar och kända fel.
- Värderaren besöker huset eller går igenom bilder och uppgifter, och jämför med försäljningar i området.
- Du får ett undertecknat dokument med bedömt marknadsvärde och motivering. Läs igenom det och fråga om något verkar fel.
Är delägarna oense om värdet kan ni låta två oberoende mäklare värdera och använda genomsnittet. Det är vanligt både vid arvskifte och bodelning.
Vad kostar en skriftlig värdering av hus?
Hos en vanlig mäklare kostar en skriftlig värdering av ett hus oftast mellan cirka 2 000 och 4 500 kronor. Det finns också digitala tjänster med fast pris, där en registrerad mäklare gör värderingen utan hembesök. En auktoriserad värderingsman kostar ofta mer och används mest för ovanliga fastigheter, gårdar eller när värdet kan hamna i en tvist. Kostnaden delas oftast mellan dödsbodelägarna eller parterna i bodelningen.
- ✓Jämför bolån & lånelöften
- ✓Jämför flera banker med en enda ansökan
- ✓Ansökan är kostnadsfri & ej bindande
- ✓Kan även sänka räntan på befintliga lån
Vanliga frågor om skriftlig värdering av hus
Måste ett hus värderas vid arv?
Nej. I bouppteckningen får du ta upp huset till marknadsvärdet eller till taxeringsvärdet året före dödsfallet. Vill ett av arvingarna ta över huset är en skriftlig värdering ändå ofta nödvändig för att arvskiftet ska bli rättvist.
Vad är skillnaden mellan skriftlig värdering och värdeintyg?
En skriftlig värdering bedömer husets marknadsvärde och används av banker, dödsbon och vid bodelning. Ett värdeintyg är ett särskilt underlag till Lantmäteriet för stämpelskatten när en fastighet saknar taxeringsvärde, till exempel efter avstyckning.
Vem får göra en skriftlig värdering av ett hus?
Normalt en registrerad fastighetsmäklare eller en auktoriserad värderingsman. Banker, domstolar och motparter litar mest på värderingar från någon som är oberoende i förhållande till affären.
Påverkar värderingen skatten när huset säljs senare?
Nej. Den som ärver, får huset i gåva eller tar över det vid bodelning tar över den förra ägarens omkostnadsbelopp. Värderingen ändrar alltså inte vinstskatten vid en senare försäljning.
Hur gammal får en skriftlig värdering vara?
Det finns ingen fast gräns, men värdet ska gälla vid den tidpunkt som är viktig, till exempel dödsdagen eller dagen för bodelningen. Många banker vill att en värdering inte är äldre än några månader.
Källor: Ärvdabalken 20 kap. 4 §, Skatteverket (bouppteckning SKV 461 och rättslig vägledning om värdering av fast egendom), sambolagen (2003:376), äktenskapsbalken, Lantmäteriet (stämpelskatt och värdeintyg), lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter.