En muntlig värdering av hus är ofta det första steget när du funderar på att sälja. En mäklare kommer hem till dig, går igenom huset och berättar vad hen tror att det kan säljas för. Värderingen är gratis, men den är bara så bra som underlaget. Här går vi igenom vad mäklaren faktiskt bedömer på plats, hur du förbereder dig och hur du ser om siffran håller.
Vad är en muntlig värdering?
Vid en muntlig värdering lämnar mäklaren en bedömning av husets marknadsvärde, ofta som ett spann, utan att skriva ett formellt utlåtande. Den är tänkt som underlag för dig som säljare och som start på en diskussion om försäljningen. Den skiljer sig från en skriftlig värdering, som är underskriven och kan användas mot banken.
Vill du få en överblick över alla sorter kan du läsa vår guide om bostadsvärdering.
- ✓Jämför mäklarna & deras offerter
- ✓Förfrågan är kostnadsfri & ej bindande
- ✓Använd offerterna vid förhandling om arvodet
- ✓Läs omdömen om mäklarna från tidigare kunder
Det här bedömer mäklaren på plats
En erfaren mäklare har oftast en uppfattning om nivån redan innan besöket. Syftet med besöket är att se vad som gör just ditt hus bättre eller sämre än de hus som sålts nyligen.
Läge och tomt
- Avstånd till skola, kommunikationer och service.
- Tomtens storlek, form, lutning och väderstreck.
- Insyn, trafikbuller och utsikt.
- Om tomten är friköpt eller tomträtt.
Storlek och planlösning
Mäklaren kontrollerar boarea och biarea och hur rummen fungerar. Fyra sovrum på samma plan är ofta mer värt än samma yta i en källare. En planlösning som är lätt att möblera ger bättre bilder och fler intressenter.
Skick och standard
- Ålder på tak, fönster, fasad och dränering.
- Kök och badrum, när de renoverades och hur de är gjorda.
- Uppvärmning, ventilation och el.
- Tecken på fukt, sättningar eller eftersatt underhåll.
Mäklaren gör ingen besiktning och lovar inget om dolda fel. Vill du veta mer om husets skick innan försäljningen kan du förbesiktiga huset.
Driftskostnad och handlingar
Köparna jämför driftskostnader, och ett hus med låg energiförbrukning kan sticka ut. Mäklaren vill ofta se taxeringsvärdet, energideklarationen, fakturor för renoveringar och eventuella ritningar.
Så räknar mäklaren fram värdet
Grunden är jämförelser med hus som sålts i närheten de senaste månaderna. Mäklaren justerar för skillnader i storlek, skick, tomt och läge. Därtill väger hen in hur marknaden rör sig och hur många spekulanter som brukar komma till visningar i området.
- Välj ut liknande sålda hus i samma område.
- Räkna om priserna per kvadratmeter boarea.
- Justera upp eller ned för skick, tomt och planlösning.
- Väg in marknadsläget och säsongen.
- Landa i ett spann och ett förslag på utgångspris.
Enligt god fastighetsmäklarsed får utgångspriset inte vara lägre än det pris du som säljare är beredd att acceptera. Ett för lågt utgångspris kallas lockpris och kan vara vilseledande.
Förbered dig inför besöket
- Städa och plocka undan, men lägg inte pengar på större åtgärder ännu.
- Ta fram renoveringsfakturor, energideklaration och ritningar.
- Gör en lista med allt som är nytt, till exempel tak, värmepump eller fönster.
- Var ärlig om kända brister, så blir bedömningen mer träffsäker.
- Skriv ned frågor om tidplan, marknadsföring och homestyling.
Så jämför du flera värderingar
Det är vanligt att bjuda in två eller tre mäklare. Det högsta värdet är inte automatiskt det bästa. Vissa mäklare sätter ett högt värde för att få uppdraget, och då kan huset bli liggande. Be alltid om de sålda objekt som värderingen bygger på.
Läs mer om hur du hittar, jämför och väljer mäklare och vad som gäller om du senare vill byta mäklare. Har du redan sålt och ångrar priset kan du läsa om att värdera om huset.
Efter värderingen
Har du valt mäklare skriver ni ett förmedlingsuppdrag. Sedan planerar ni bilder, visning och budgivning. Mer om hela processen finns i vår guide om att sälja hus.
Vill du se vad liknande hus har sålts för innan mäklaren kommer? Då har du bättre underlag när ni pratar pris.
- ✓Jämför mäklarna & deras offerter
- ✓Förfrågan är kostnadsfri & ej bindande
- ✓Använd offerterna vid förhandling om arvodet
- ✓Läs omdömen om mäklarna från tidigare kunder
Vanliga frågor om muntlig värdering av hus
Vad kostar en muntlig värdering av hus?
Den är nästan alltid gratis. Mäklaren gör den för att du ska välja just hen när du säljer, så du betalar normalt inget om du inte anlitar mäklaren.
Hur lång tid tar en muntlig värdering?
Själva besöket tar oftast 45–90 minuter. Mäklaren förbereder sig ofta med jämförelser innan och kan lämna sin bedömning på plats eller några dagar senare.
Kan jag använda en muntlig värdering hos banken?
Sällan. Banken vill i regel ha en skriftlig värdering som är underskriven av en mäklare eller värderare. Den muntliga bedömningen är ett underlag för dig som säljare.
Varför skiljer sig värderingarna mellan mäklare?
Mäklarna väljer olika jämförelseobjekt och bedömer skick och läge olika. Vissa sätter också ett högt värde för att vinna uppdraget. Be därför alltid om underlaget bakom siffran.
Ska jag städa och fixa före värderingen?
Det räcker att huset är städat och att du har handlingarna framme. Större åtgärder är bättre att planera tillsammans med mäklaren efter värderingen.
Källor: Fastighetsmäklarlagen (2021:516) 8 §, Fastighetsmäklarinspektionen om utgångspris och lockpriser, Boverket om energideklaration. Senast granskad 3 november 2026.