När du har sålt ditt hus ska försäljningen redovisas på blankett K5 i deklarationen året efter. Gör du rätt kan avdragen för renoveringar sänka skatten med tiotusentals kronor. Gör du fel riskerar du att betala för mycket, eller att få skattetillägg. Här går vi igenom hur du deklarerar en husförsäljning steg för steg: hur vinsten räknas ut, vilka renoveringar som får dras av, hur rotavdraget påverkar och vilka misstag som är vanligast. Vill du läsa om hela försäljningen från början finns vår guide om att sälja hus.
När och hur deklarerar du försäljningen?
Det är dagen då köpekontraktet skrevs under som avgör vilket år försäljningen hör till, inte tillträdet. Skrev du på 2026 deklarerar du våren 2027, även om köparen tillträdde först 2027. Sista dagen är normalt den 2 maj. År 2027 infaller den på en söndag, så då blir sista dagen måndag den 3 maj.
- Blankett K5 används för villa, radhus, fritidshus och ägarlägenhet.
- Varje ägare deklarerar sin andel på en egen K5.
- E-tjänsten hos Skatteverket räknar ut vinst och skatt åt dig och för över uppgifterna.
- Gåva, bodelning och arv räknas inte som försäljning. Läs mer om att ge bort hus i gåva.
Så räknar du vinsten på K5
Inköpspriset är priset i köpekontraktet plus stämpelskatten för lagfarten och kostnaden för pantbrev. Fick du huset genom arv eller gåva tar du över den tidigare ägarens inköpspris. Skatten på vinsten blir i praktiken 22 procent, eftersom 22/30 av vinsten beskattas med 30 procent. I exemplet blir skatten 178 200 kronor.
- ✓Jämför mäklarna & deras offerter
- ✓Förfrågan är kostnadsfri & ej bindande
- ✓Använd offerterna vid förhandling om arvodet
- ✓Läs omdömen om mäklarna från tidigare kunder
Förbättringsutgifter: grundförbättring eller reparation?
Allt du har lagt på huset räknas inte på samma sätt. Skatteverket delar in arbetena i två grupper med olika regler.
Grundförbättringar – hela utgiften
Hit räknas nybyggnad, tillbyggnad och ombyggnad, till exempel ett nytt garage, ett inglasat uterum eller ett kök där planlösningen ändras. Hela utgiften får räknas med, oavsett hur länge sedan arbetet gjordes. För småhus gäller det utgifter från 1952 och framåt.
Reparationer och underhåll – bara de senaste åren
Reparationer och underhåll är arbeten som återställer eller behåller husets skick, till exempel:
- byte av tak eller dränering
- renovering av fasad eller fönster
- byte av värmepanna
- renovering av badrum eller kök utan att planlösningen ändras
- ommålning, tapetsering och nytt golv av liknande material
De får bara räknas med om de gjordes under försäljningsåret eller de fem föregående åren. Säljer du 2026 gäller alltså 2021–2026. Du får bara räkna med den del som gör att huset är i bättre skick när du säljer än när du köpte. Har du renoverat samma del flera gånger räknas bara den senaste utgiften. Var huset nybyggt när du köpte det får du inga avdrag för reparationer.
Minst 5 000 kronor per år
Utgifterna räknas bara för de kalenderår då de sammanlagt var minst 5 000 kronor. Sortera därför kvittona år för år. Det är lätt att missa att flera små inköp tillsammans kommer över gränsen.
ROT-avdraget minskar förbättringsutgiften
Har du anlitat hantverkare med rotavdrag får du bara räkna med det du själv har betalat. Den del som har betalats genom rotavdraget ska dras bort. Rotavdraget var tillfälligt 50 procent av arbetskostnaden för arbeten som betalades mellan 12 maj och 31 december 2025. Sedan den 1 januari 2026 är det 30 procent igen, och taket är 50 000 kronor per person och år. Du ser vad du har fått i rotavdrag på Mina sidor hos Skatteverket.
Om badrummet var en reparation räknas bara den förbättrande delen, alltså det som gör badrummet bättre vid försäljningen än vid köpet. Ersättning från försäkringen, till exempel efter en vattenskada, får inte heller räknas med.
Vanliga misstag när du deklarerar husförsäljningen
- Glömda grundförbättringar från de första åren i huset, som en tillbyggnad eller en ny altan.
- Rotavdraget inte avräknat, vilket ger för stort avdrag och risk för skattetillägg.
- Eget arbete och verktyg medräknade, trots att bara faktiska utgifter räknas.
- Reparationer från för länge sedan, till exempel ett tak som byttes sju år före försäljningen.
- Lagfart och pantbrev glömda i inköpspriset.
- Fel år, när tillträdet i stället för kontraktsdagen har fått styra.
- Gammalt uppskov som inte har återförts.
Har du ett mycket gammalt hus och saknar uppgift om inköpspriset finns särskilda regler. Läs mer om skatt vid försäljning av gammalt hus.
Uppskov, förlust och rättelse
Köper du ett nytt hus eller en bostadsrätt kan du begära uppskov med skatten på K5. Uppskovet är högst 3 000 000 kronor gånger din ägarandel, och vinsten måste vara minst 50 000 kronor. Har du sålt med förlust får du dra av 50 procent av förlusten mot andra kapitalinkomster.
Har du gjort fel kan du lämna en ny deklaration fram till att du har fått beslutet om slutlig skatt. Efter beslutet begär du omprövning, upp till sex år bakåt. Rättar du själv innan Skatteverket har hittat felet slipper du skattetillägg.
Spara kvittona och betala skatten i tid
Spara kvitton, fakturor och andra underlag i fem år efter det år du deklarerade. Saknar du kvitton kan du ändå begära avdrag om du kan visa att utgifterna är rimliga, till exempel med bilder, kontoutdrag eller intyg från hantverkaren. Ger försäljningen kvarskatt över 30 000 kronor räknas kostnadsränta på överskjutande del från mitten av februari året efter. Sätt därför in pengarna på skattekontot i god tid.
Har du inte sålt ännu? Då lönar det sig att jämföra mäklare innan du skriver avtal. Vill du sköta försäljningen själv finns vår guide om att sälja hus utan mäklare.
- ✓Jämför mäklarna & deras offerter
- ✓Förfrågan är kostnadsfri & ej bindande
- ✓Använd offerterna vid förhandling om arvodet
- ✓Läs omdömen om mäklarna från tidigare kunder
Vanliga frågor om att deklarera husförsäljning
När ska jag deklarera försäljningen av mitt hus?
Året efter det år då du skrev under köpekontraktet. Sålde du huset 2026 deklarerar du på blankett K5 våren 2027. Sista dagen är normalt den 2 maj, och 2027 blir det måndag den 3 maj eftersom den 2 maj är en söndag.
Vilka renoveringar får jag dra av när jag säljer huset?
Grundförbättringar som tillbyggnad, ombyggnad och nybyggnad får dras av oavsett när de gjordes. Förbättrande reparationer och underhåll, till exempel nytt tak eller renoverat badrum, får bara räknas med om de gjordes under försäljningsåret eller de fem åren före. Varje år måste utgifterna vara minst 5 000 kronor.
Påverkar rotavdraget avdraget vid försäljningen?
Ja. Du får bara räkna med det du själv har betalat. Den del som du har fått som rotavdrag ska dras bort från förbättringsutgiften.
Får jag dra av mitt eget arbete på huset?
Nej. Du får bara dra av faktiska utgifter, till exempel material och fakturor från hantverkare. Din egen arbetstid och verktyg som du har köpt räknas inte.
Vad händer om jag saknar kvitton?
Du kan begära avdrag även om kvitton saknas, men du måste kunna visa att utgifterna är rimliga, till exempel med bilder, kontoutdrag eller intyg från hantverkare. Spara alltid underlag i fem år efter det år du deklarerade.
Källor: Skatteverket (Försäljning av småhus eller ägarlägenhet, Avdrag för renoveringar och nybyggnad, Reparationer och underhåll, Så fungerar rotavdraget, Belopp och procent inkomstår 2026), regeringen.se om rotavdraget 2025. Senast granskad 31 oktober 2026.