Att sälja hus till sina barn kan vara ett sätt att låta familjehuset stanna i familjen eller hjälpa ett barn in på bostadsmarknaden. Men priset styr nästan allt: om det blir vinstskatt för dig, hur mycket stämpelskatt barnet betalar, vilket skattemässigt anskaffningsvärde barnet tar över och hur syskonen påverkas. Den här guiden går igenom reglerna för hus och fritidshus med räkneexempel.
Huvudsaklighetsprincipen – taxeringsvärdet avgör
När fast egendom överlåts mot ett pris under marknadsvärdet blir det ett så kallat blandat fång. För hus tillämpas huvudsaklighetsprincipen: överlåtelsen ses som antingen helt försäljning eller helt gåva. Gränsen är taxeringsvärdet – det taxeringsvärde som gällde året före överlåtelsen.
Lån som barnet tar över räknas som ersättning. Har huset ett lån på 1,5 miljoner kronor och barnet tar över det, har barnet alltså betalat 1,5 miljoner kronor även om inga pengar byter ägare.
- ✓Jämför mäklarna & deras offerter
- ✓Förfrågan är kostnadsfri & ej bindande
- ✓Använd offerterna vid förhandling om arvodet
- ✓Läs omdömen om mäklarna från tidigare kunder
Lagfart och stämpelskatt för barnet
Barnet ska söka lagfart inom tre månader. Stämpelskatten beror på vilken handling ni skriver:
- Köpekontrakt/köpebrev: 1,5 procent av det högsta av köpeskillingen och taxeringsvärdet året före.
- Gåvobrev utan ersättning: ingen stämpelskatt.
- Gåvobrev med ersättning: ingen stämpelskatt om ersättningen är under 85 procent av taxeringsvärdet. Är ersättningen minst 85 procent beräknas stämpelskatten som vid köp.
- Expeditionsavgift på 825 kronor betalas alltid.
Behöver barnet ta nya lån krävs ofta nya pantbrev, som kostar 2 procent av beloppet plus 375 kronor. Räkna med vår pantbrevskalkylator.
Räkneexempel: tre sätt att föra över samma hus
Föräldrarna köpte huset för 1 200 000 kronor och har förbättringsutgifter på 300 000 kronor. Marknadsvärdet är 4 500 000 kronor och taxeringsvärdet 3 000 000 kronor.
I det första alternativet slipper båda skatt nu, men barnet tar över en latent vinstskatt: säljer barnet senare för 4 500 000 kronor blir vinsten 3 000 000 kronor och skatten 660 000 kronor. I det tredje alternativet betalar föräldrarna skatt nu, men barnet får ett högre anskaffningsvärde. Försäljningskostnader och barnets egna förbättringar är inte medräknade.
Ansvar för fel, arv och syskon
Vid en försäljning gäller jordabalkens regler om fel i fastighet även mellan förälder och barn, och säljaren ansvarar för dolda fel i tio år. Vid en gåva är ansvaret mer begränsat. Läs om dolda fel och friskrivningsklausuler.
Gåvodelen – skillnaden mellan marknadsvärdet och priset – räknas som förskott på arv enligt 6 kap. 1 § ärvdabalken, om du inte skriftligen bestämt något annat. Syskonen får då kompensation när arvet skiftas. Vill ni att barnets make eller sambo inte ska få del av huset vid en separation kan gåvan förenas med villkor om enskild egendom.
Om barnet är under 18 år
Ett omyndigt barn behöver en god man när föräldrarna själva är motpart, och köp av fast egendom kräver överförmyndarens samtycke.
Barnets bolån
Barnet måste klara bankens kreditprövning. Från den 1 april 2026 får bolånet vara högst 90 procent av bostadens värde. Banken utgår normalt från köpeskillingen, men vissa banker kan godta en värdering så att gåvodelen räknas som kontantinsats. Kolla också kostnaderna vid husköp.
- ✓Jämför bolån & lånelöften
- ✓Jämför flera banker med en enda ansökan
- ✓Ansökan är kostnadsfri & ej bindande
- ✓Kan även sänka räntan på befintliga lån
Vanliga frågor om att sälja hus till barn
Måste jag ta marknadspris när jag säljer huset till mitt barn?
Nej, men priset avgör den skattemässiga bedömningen. Under taxeringsvärdet räknas det som gåva, på eller över taxeringsvärdet som försäljning.
Vilket taxeringsvärde gäller?
Taxeringsvärdet som gällde året före överlåtelsen.
Blir det stämpelskatt vid gåva med ersättning?
Bara om ersättningen är minst 85 procent av taxeringsvärdet. Då beräknas 1,5 procent på det högsta av ersättningen och taxeringsvärdet.
Räknas övertagna lån som betalning?
Ja. Lån som barnet tar över räknas som ersättning, precis som kontant betalning.
Ska jag deklarera om det räknas som gåva?
Nej, en gåva ska inte tas upp till beskattning. En försäljning deklareras på blankett K5 året efter.
Påverkar försäljningen syskonens arv?
Gåvodelen räknas som förskott på arv om du inte skriftligen bestämt något annat, så syskonen kompenseras vid arvskiftet.