Hem
Checklista husköp
Problem husköp
Blogg
Fråga experterna
Intervjuer
Experternas tips
Nyheter
Dolda fel
Mäklare
Banken och lån
Boken Köpa hus
Viktiga adresser
Annonsera
Kontakta oss

Vill du dela med dig av dina erfarenheter kring att köpa hus?

Skriv till oss! Införda bidrag belönas med en trisslott.

Klicka här för att mejla


Läs experternas svar

Anders Ejermark

Besiktningsman
Anders Ejermark

 

 

Kondens mellan fönster - dolt fel?

Hej!
Vi köpte ett äldre hus nu i somras 2012. Huset är troligtvis från 1912 men fönstren är betydligt nyare. Vid köpet uppgav säljaren: "I ovanvåningens kopplade fönster förekommer det vintertid ibland kondens mellan rutorna." Detta tycker vi är en kraftig underdrift då det sedan sensommaren mellan fönstren är mycket kondens. Varje morgon ser det ut som om någon duschat fönstren!
Vi har tätat runt ramen utan förbättring. Det har nu börjat mögla mellan fönstren och vi börjar bli oroliga. Är detta något som vi efterhand kan få ersättning för?
Ulf

 

 

Hej Ulf!
Jag tror det blir svårt att kräva ersättning av säljaren. Han har upplyst om problemet och även om han förminskade problemet så förutsätts ni förstå att det finns och borde åtgärdas.

På din beskrivning låter det som om det är mycket kondens. Min direkta tanke är att det troligen är en kombination mellan dåligt tätade fönster men framför allt mycket bristfällig ventilation inne. Det första du måste kolla är att luften från våtrummen (dusch, bad och tvätt) inte kommer ut i bostaden utan ventileras direkt ut ur huset. Dörrarna till dessa utrymmen måste vara stängda när det finns extra fuktig luft där (när och efter de används).
Sedan måste luften i bostaden ventileras ut ordentligt ur husets övervåning. Det måste finnas ventiler som släpper ut luften så att den inte tvingas ut ur springor, i exempelvis fönsterna. Det får helt enkelt inte finnas något övertryck i övervåningen. Luften skall helst släppas ut via våtrummen men även genom andra ventiler om det behövs.

Om du ser till att huset fungerar på detta sätt borde det inte bli kondens på/mellan fönstren. Du skall också se till att tätningen i fönstren sitter längst in, mellan fönsterkarmen och den inre fönsterbågen. Luften mellan rutorna skall ventileras med uteluft som skall komma in nedtill mellan båge och karm och ut upptill, också mellan båge och karm, i lagom mängd.
Hälsningar

Anders Ejermark

 

 


Hästmyror

Hej!
Vi har köpt ett hus som visat sig vara invaderat av hästmyror. Vi skrev på köpekontraktet i februari 2011. Då vi besiktigade huset och även anlitade besiktningsman så fanns inga indikationer på att det fanns hästmyror. Det var helt enkelt fel årstid.
När vi flyttade in i maj 2011 blev vi varse hästmyrorna inom ett par dagar. I mitten på månaden svärmade myrorna och tiotusentals vällde ut från fasaden. Vi kontaktade förre ägaren som menade att ”klart det finns myror, myror finns överallt”. Vi kontaktade Anticimex som har sprutat och sprutat. Förre ägarens försäkring visade sig bara täcka Anticimex men inte ev skador som hästmyrorna orsakat.
Vårt försäkringsbolag visade sig dock ovanligt välvilliga och genom dem har snickare brutit upp fasaden och Anticimex har tagit bort två bon 2011, och i år 2012 tog Anticimex bort ytterligare ett bo. Vi har fortfarande aktivitet i huset men vet inte riktigt var och hur många ytterligare bon det finns.

Nu kommer frågan om ersättning från förre ägaren. Finns det möjlighet att åberopa ersättning? Säljaren hävdar att eftersom vårt försäkringsbolag tagit åt sig fallet så har vi erkänt att det var OK med hästmyror och det utgör därmed inte längre ett dolt fel. Vi har hela tiden hävdat att köparen brast avsevärt i sin upplysningsplikt då de inte gav information om ett större fel de hade kännedom kring men som ej gick att upptäcka i februari (då myrorna sover). Försäkringsärendet är fortfarande öppet. Tacksam för svar.
Annamiriam

 

Hej Annamiriam!
Helt klart att det är säljarens ansvar att upplysa dig om myrorna! De kände ju uppenbarligen till detta och lagen kräver att man upplyser en köpare om det som kan vara av betydelse för henne.

Så kräv minst ersättning för alla utgifter ni har. Om ni anlitar en jurist så kommer denne troligen även att föreslå att ni skall kräva ersättning för besvären ni haft också.
Hälsningar

Anders Ejermark

 

 

 

Lukt i huset

Hej!
Har skrivit på köpekontrakt till ett hus som vi har låtit undersöka själva. Ingen lukt kändes då och ingen fukt påträffades. Efter kontraktet var skrivet så besökte vi huset och en frän lukt kändes av. Vi bad om att bekosta och utföra en utredning av detta men nekas göra detta innan överlåtelse. Är det inte så om problem uppkommit efter kontraktskrivningen och innan överlåtelsen så står säljarna för detta? Tar säljarna över problemet om de nekar oss en utredning?
Martin

 

Hej Martin!
Din fråga är lite väl knepig för att jag skall känna mig säker på svaret. För att få ett helt säkert svar måste du därför kolla med en jurist. Här är i alla fall min bedömning.

Det finns flera osäkra faktorer i frågan.

På din beskrivning låter det som om lukten kan komma från en mögelskada. En sådan uppkommer sannolikt inte på kort tid. Därför borde den funnits när ni gjorde er undersökning av huset. Då kan man fråga sig om ni gjort en tillräckligt noggrann undersökning. Om ni inte gjort en tillräckligt bra undersökning faller nog ansvaret för felet på er. Om ni däremot gjort en tillräckligt noggrann undersökning och ändå inte hittat mögelskadan så kan felet betraktas som ett dolt fel och ansvaret falla på säljaren.

Om felet i stället helt uppkommit efter att ni skrivit kontraktet så finns det sannolikt en klausul där det står att fel som inträffar mellan kontraktstidpunkten och tillträdet ansvarar säljaren för. Men då måste hela felet uppkommit däremellan, och om det är en mögelskada blir det nog svårt att få in den under detta ansvar.

Det är inte bra att säljaren nekar er att kolla vad lukten beror på. Han riskerar att få ta på sig en del av ansvaret om det är det problem som jag först beskrev. Han hindrar ju kanske er från att komma åt att reparera skadan snarast. Det borde vara ett gemensamt intresse, oavsett vem som ansvarar för skadan. Man kan ju kanske misstänka att han försöker dölja ett fel som han känt till redan när ni skrev. Det måste ni också försöka få visshet om.

Alltså, inte ett helt enkelt problem, med flera möjliga utgångar. Börja med att undersöka problemet grundligt när ni får tillgång till huset, sedan får ni utifrån resultatet rådgöra med en jurist om ni borde ställa krav på säljaren.
Hälsningar

Anders Ejermark

 

 

 

Hej!
Vi är mitt i ett husköp och hade nyligen en besiktning. Besiktningsmannen anmärkte på en golvbrunn i tvättstugan som inte var utbytt i samband med en renovering och att detta kan öka risken för fuktskador. Arbetet var inte fackmannamässigt utfört. Det är inte dem vi köper huset av utan ägaren innan dem som gjort renoveringen.
Hur ska vi ställa oss till detta? Kräva att de åtgärdar felet eller pruta på priset?
Per

 

Hej Per!
Eftersom du nu fått reda på detta innan ni köpt så måste du ta hänsyn till förhållandet i din budgivning. Du kan inte kräva att de åtgärdar detta innan ni köper.

Du kan inte heller komma senare och exempelvis säga att det visade sig vara fuktskador under brunnen. Antingen får du ta höjd för ett eventuellt reparationsbehov när du bjuder eller så får du, om det finns tid, låta göra en utvidgad undersökning av hur det står till. Jag tror dock det senare alternativet inte är särskilt framkomligt. Dels måste man troligen göra ingrepp i golvet för att konstatera om det finns några skador och dels fordrar detta säljarens tillstånd. Och framför allt har man då genom ingreppet redan förstört fuktskyddet och kan lika gärna göra om brunnen och eventuella skador direkt.

Om det dessutom inte redan nu finns några märkbara tecken på fuktskador kring brunnen eller under bjälklaget där brunnen sitter så borde inte eventuella skador vara jättestora.

Så mitt förslag är att du väger in risken av att behöva åtgärda detta inom en relativt nära framtid. Förhållandet behöver inte innebära att det finns ett läckage kring brunnen men troligen är livslängden på konstruktionen i alla fall kortare än om man bytt brunn och gjort ett regelrätt montage.
Hälsningar

Anders Ejermark

 

 

 

Felmonterade fönster av förra ägaren

Hej!
Köpte ett cirka 100 år gammalt hus för ungefär 2 månader sedan. Jag var vid köpet medveten om att det fanns en hel del kvar att renovera på huset. Jag valde att inte ta in en besiktningsman eftersom jag själv renoverat hus tidigare och tyckte att en okulär besiktning inte kunde ge mer än jag själv redan kunde konstatera. Dock: En byggnadssnickare som kom för att montera in nya ytterdörrar påpekade att hälften av fönstren på bottenvåningen är felmonterade, dvs insidan står utåt och bottnen av karmen ligger uppåt - dvs så felmonterat som det rimligen kan bli.
Förra ägaren satte in dessa fönster vid en totalrenovering 2007-2009, de är knappt 5 år gamla fastmonterade PVC-fönster. Snickaren påpekade också att eftersom de är så felmonterade som de är utgör de en risk - man kan lätt bara montera loss listerna, lossa på glasrutan, och kliva in i huset (om man vet hur man gör). Kan man anse denna totala felmontering av fönster vara ett dolt fel? Förra ägaren har ju monterat efter bästa förmåga, men inte gjort rätt. Troligen inte uppsåtligt, men fel på grund av okunskap. Har jag någon grund att stå på i fråga om att kräva ersättning för detta (inte så lätt upptäckbara)fel?
Annette

 

Hej Annette!
Jag är nog inne på din linje, det borde klassas som ett dolt fel. Säker på utgången av en juridisk tvist kan man dock inte vara. Men jag tycker felet uppfyller kriterierna för ett dolt fel, att det skall vara oväntat och inte uppenbart synligt för en lekman.
Dels var det oväntat, det var relativt nyligen monterade fönster. Det som kan spräcka detta kriterie är om ägaren monterat dem själv och du borde förstå att han inte är fackman. Då kan kravet öka på dig att kolla monteringen lite extra med hjälp av en fackman.
Dels var felet svårt att upptäcka för en som inte är fackman. Om det inte var helt uppenbart synligt tror jag inte kravet på dig som lekman är att förstå att fönstren var felmonterade.
Kontakta säljaren först och och berätta om problemet, om du inte redan gjort det. Om du inte kommer någon vart med säljaren kan du kontakta en jurist för fortsatt hjälp.
Anders Ejermark

 

 

 

Olika utlåtanden från olika besiktningsmän?

Vi har fått ta del av protokollet från försäljningsbesiktningen men även anlitat en egen besiktningsman. Nu har dessa två besiktningmän olika uppfattning om förekomst av vitmögel på vinden. Vår besiktningsman hävdar att det finns vitmögel medan säljarens besiktningman hävdar att vinden är i gott skick. Hur kan/skall jag agera?
Krister


Hej Krister

Det du skriver om är nog inte ovanligt. Om man anlitar flera besiktningsmän kan man nog få lite spretande bedömningar om några saker. Förhoppningsvis rör de skiljaktiga bedömningarna saker som inte är så betydelsefulla. Jag gissar att det du nämner inte är en allvarlig brist. Om det rör sig om en begränsad påväxt på yttertakspanelen på vinden så brukar det inte vara någon stor sak. Det viktigaste är nog att fundera ut vad det beror på och stoppa orsaken. Oftast beror det på att luft från bostadsutrymmena tar sig upp i relativt stor omfattning till vinden där fukten i denna varma luft fälls ut (kondenserar) mot det kalla yttertaket. Åtgärden mot det kan vara att dels se till att det inte finns otätheter från bostaden mot vinden och dels att se till att den övre delen av bostaden har en fungerande ventilation så att inte luften där tvingas upp på vinden. Om påväxten är mycket kraftig kan det finnas begynnande skador i virket under, men då hade förhoppningsvis bägge besiktningsmännen reagerat. Om du inte gör något åt orsaken kan det utvecklas till skador framöver, men det tar sannolikt lång tid. De mögelsporer som frigörs från påväxten försvinner sannolikt ut uppåt och påverkar då inte hälsan hos dom som bor i huset. Därför bedömer oftast många besiktningsmän smärre påväxter på yttertakspanelen som mindre problem.

Sen kan man ju fundera på vad besiktningsresultaten du fått har för juridisk innebörd, framförallt för dig. När du nu känner till att det kan finnas ett problem med mögel på vinden kan du inte kräva ersättning av säljaren för ett sådant fel. Om du nu kunnat göra det, beroende på när och hur i köpeprocessen besiktningarna utförts.

Hälsningar
Anders Ejermark

 

 

 

Hej!
Jag har just köpt ett hus men ej tillträtt ännu. Golvbrunnen i badrummet är enligt besiktningen felmonterad men ingen fukt hittades. Badrummet är dock renoverat av ett större byggföretag. Mitt problem är att jag inte insåg allvaret i detta eftersom ägaren haft det så i 10 år. Kommer min försäkring att täcka en fuktskada? Om fuktskada uppstår innan jag får tillträde vad händer då? Tacksam för hjälp.
Simon


Hej Simon!
Din fråga belyser ett vanligt, och knivigt, problem med flera sidor.

Ett problem är att försäkringsbolagen inte vill försäkra badrum som har en felaktig konstruktion efter renovering. Det kan hända att säljarens försäkringsbolag inte uppmärksammat detta och att säljaren därför kan vara försäkrad. Du kan däremot få problem att få en försäkring om ditt försäkringsbolag uppmärksammar problemet. Om du får en försäkring så täcker den enligt min erfarenhet skador.

Ett annat problem är om man kan få ersättning från säljaren om man köper ett hus med ett sådant här problem. Detta borde besvaras av en jurist för att få rätt svar, men min uppfattning är denna. Om du redan har skrivit under köpeavtalet och din eventuella tid för avdrag på köpeskillingen för upptäckta fel gått ut, så har du ingen chans att få ersättning av säljaren. Du har uppmärksammats på problemet och inte reagerat. Om du inte fullföljt köpet ännu och har rätt till justering av priset eller kan pruta så kan du försöka göra det. Problemet är dock att det (ännu) inte finns någon skada på grund av felkonstruktionen. Där måste du nog ha hjälp av en jurist att avgöra om det går att få ersättning för en felkonstruktion som ändå kanske visat sig hållbar. Är konstruktionsfelet i sig ersättningsbart?

Sedan kan man ju också fråga sig om det verkligen inte redan finns en fuktskada som inte visat sig så mycket att den går att upptäcka utan att bryta sönder golvet? Sannolikt har inte besiktningsmannen med fullständig säkerhet kunnat avgöra om det redan finns en fuktpåverkan i golvet.

Så slutsatsen blir, har du redan fullföljt köpet, kolla om du får en försäkring. Annars måste du hålla noggrann koll på tecken för fuktproblem på detta ställe. Om du fortfarande har chans att pruta, gör det eller räkna med att behöva renovera badrummet inom några år.
Hälsningar
Anders Ejermark



Redan besiktigat av säljaren

Om huset redan är besiktigat av säljaren/mäklaren (vanlig överlåtelsebesiktning motsvarande den man beställer som köpare enligt besiktningsmannen) är det då verkligen meningsfullt att göra om det som köpare? Läste i er bok att man ska göra det av juridiska skäl vad gäller ansvar, men har fått höra att detta inte stämmer utan att det kvittar vem som anlitat besiktningsmannen så länge jag har pratat med honom och gått igenom protokollet. Stämmer detta eller rekommenderar du en ombesiktning?
Fredrik


Hej Fredrik!
Det viktiga när det gäller ditt ansvar för att ha besiktigat fastigheten är att få besiktningsuppdraget registrerat med dig som uppdragsgivare, och det går med det förfarande du nämner. För några år sedan var inte detta förfarande så utvecklat, men det har blivit vanligare. När du formellt är uppdragsgivare för besiktningsuppdraget kan du utkräva ansvar för eventuella missar från besiktningsmannen. Det kan du inte direkt om du inte är hans uppdragsgivare.
Hälsningar
Anders Ejermark

 

 

Omdränerat av fackman?

Hej!
Vad kan man förvänta sig när det i köpekontraktet står att "huset är omdränerat av fackman 2010"? Vi har vid besiktningen inte fått något som tyder på att dräneringen skulle vara bristfällig och eftersom det i kontraktet står att "huset är omdränerat av fackman 2010" har vi inte haft någon anledning att undersöka detta vidare.
Vi har nu betalt handpenning och väntar på tillträde. Vid ett besök av vårt inköpta hus påpekade en annan fackman att dräneringen bör kollas upp, han tyckte den såg lite slarvig ut. Vi begärde namn eller kvitton av säljaren men detta saknas eftersom "en fackman av utländsk härkomst som saknar registrerad firma" utfört jobbet.
Vad har vi för rätt som köpare att förvänta oss när det i kontraktet står att fackman utfört arbetet? Säljaren alternativt den berörda firman bör väl kunna bevisa att arbetet är korrekt utfört? Vi undrar även om denna typen av fel faller under dolda fel som belastar säljaren efter köpet? Vilka regler gäller för dolda fel?
Karin



Hej Karin!
Som du verkar ana är det så att din undersökningsplikt minskar om säljaren gör en utfästelse om hur något är beskaffat. Jag tycker det är så att denna säljare har lovat att dräneringen är åtgärdad nyligen (?) och att den är rätt utförd.
Det finns en brasklapp dock: om det är fullt synligt och uppenbart att påståendet inte stämmer, att dräneringen synbarligen inte är rätt utförd, så måste du som köpare förstå att säljaren inte har rätt.
Det du kan göra nu är att skaffa ett utlåtande från någon fackman, som du säger att du har, där denne beskriver felaktigheterna och sedan konfrontera säljaren med detta. Men felaktigheterna måste vara betydelsefulla och utgöra en påtaglig risk för att dräneringen inte fungerar. Det är bara om du verkligen riskerar att få, eller redan har fått, skador på grund av dåligt fungerande dränering som du har en god chans till ersättning från säljaren. Jag anser att detta inte i första hand skall betraktas som ett dolt fel utan i stället som en brist i en utfästelse. Skillnaden kan ju verka liten, men chansen att få ersättning för att göra om dräneringen tycker jag är större om säljaren har lovat för mycket. Till sist måste jag ändå uppmana dig att ta en jurist till hjälp för att allt ska bli rätt behandlat.

Anders Ejermark, byggnadsingenjör





Hej!
Vi sålde nyligen ett gammalt torp från slutet av 1800-talet. Vi ägde det i 12 år och har inte gjort några renoveringar, mer än byggt ett uterum. Själva torpet har fått vara som vi köpte det.
De nya ägarna har börjat renovera nästan från grunden och nu har de upptäckt hussvamp nere vid murstocken vid golvet. Är vi skadeståndsskyldiga? Vi hade ingen aning om detta.
Greta


Hej Greta!
Nej, jag tror inte ni behöver ersätta något. När man köper ett så gammalt torp får man ta risken att det finns sådana här skador. Enda undantaget är om ni vetat om eller misstänkt skadan och inte berättat det för köparna. Då är ni förstås skyldiga att ersätta dem.

Anders Ejermark, byggnadsingenjör

 

 

 

Dålig isolering

Hej! Vi köpte ett hus förra året på 145 kvm som är byggt på 50-talet och påbyggt på 70-talet. Vi betalade 3 875 000 kr så det var ett pris som förutsatte att huset var i bra skick. Under vintern har vi haft problem med att få upp värmen i huset pga av dålig isolering. Det var 16 grader på morgonen när vi inte eldade i braskaminen.
Grannarna har kommit till oss och berättat att förra ägaren har gått runt och beklagat sig om den dåliga isoleringen i huset. Förra ägaren sa inget om detta när vi köpte huset och det står inte heller i frågelistan. Kan vi kräva något av säljaren?
Christian


Hej Christian!
Jag tror det blir svårt. Det är ju inte osannolikt att ett så gammalt hus har lite dålig värmeisolering. Det var först efter oljekrisen i mitten på 70-talet som det började komma mer isolering, med andra problem som följd förstås. Så ni förutsätts att som köpare förstå att det kan vara så här. Om ni hade haft krav på att huset skulle haft bättre isolering än vad åldern förutsatte, skulle ni ha frågat eller undersökt detta själva.

Anders Ejermark, byggnadsingenjör

 

 

 

Vi köpte en liten sommarstuga med en friggebod för 7 år sedan. Mot grannen gick ett gammalt trästaket och i övrigt gränsar tomten till allmänning och väg. Tillsammans med grannen bytte vi relativt snart ut staketet mot ett nytt. Grannen hade köpt sitt hus några år tidigare.
Nu ska grannen bygga ut och har då tagit dit lantmäteriet. Det visar sig att tomtgränsen enligt dem går ett par meter innanför staketet på vår tomt. Det innebär att vår friggebod hamnar för nära tomtgränsen.
Grannen tycker nu att staket och friggebod ska flyttas (och häcken han själv planterat får man anta...). Det känns ju väldigt märkligt eftersom mäklaren förevisade tomten för oss vid köpet och vi hade inga skäl att misstänka att tomtgränsen gick på annat ställe än där staketet mellan tomterna låg. Grannen hade uppenbarligen samma information när han köpte sitt hus.
Vad gäller? Kan grannen tvinga oss att flytta vår friggebod (vilket knappast är genomförbart med tanke på bodens och tomtens konfiguration).
Niklas



Hej Niklas!
Enligt min bedömning ingår det i köparens undersökningsplikt att ta reda på var tomtgränserna går. Det är ju också rätt enkelt. Oftast har säljaren en karta, eller också skaffar en mäklare fram den. Om det inte är gjort så finns den hos fastighetsbildningsmyndigheten/kommunen. Kan man inte själv förstå sig på kartan måste man nog ta hjälp av någon som kan visa gränserna.

Men om nu mäklaren visat er tomtgränsen och påstått att den gick där staketet stod har ni enligt min bedömning möjlighet att kräva ersättning från de ni köpte fastigheten av. Både säljaren/mäklaren och ni har trott att tomtgränsen gick där staketet stod, vilket var fel. Ersättning för dolt fel utgår med skillnaden i fastighetens värde på grund av felet. Alltså är det inte bara flytten av staket och bod som skall ersättas utan även eventuellt värde på grund av förlorad mark. Det blir väl svårt att bedöma värdet men ni borde ändå diskutera detta med dem som sålde till er och eventuellt ta någon jurist till hjälp.

Jag hoppas också att säljaren/mäklaren är så ärliga att de erkänner att de påstått att gränsen gick vid staketet. Påstår de något annat kan det bli lite svårt. Grannen kanske dock kan vara till hjälp.

Anders Ejermark, byggnadsingenjör





Impregnerade spikreglar ingjutna i betongplatta.

Hej!
Är impregnerade spikreglar ingjutna i betongplattan att betrakta som ett dolt fel? Vi köpte ett hus från -76 för två år sedan och efter ett halvår började det att lukta mögel. Efter många processer med försäkringsbolag och säljaren har vi nu tagit saken i egna händer och rivit ut alla golv på undervåningen. Det visade sig att lukten kom från de ingjutna reglarna.
Magnus



Hej Magnus!
Jag skulle nog bedöma detta som ett dolt fel. Ingjutna reglar överhuvudtaget slutade man enligt min erfarenhet med tidigare på grund av just sådana här problem. Att de är impregnerade förvärrar luktproblemet en del, de luktar värre än oimpregnerade när de väl blir fuktskadade.
Så du kan nog få ersättning för detta.

Anders Ejermark, byggnadsingenjör

 

 



Jag undrar vad det kan bero på att ett köksgolv "rest sig"? Huset är byggt delvis på torpargrund (gamla delen där golvet "rest sig") och betongplatta i den nya delen som är utbyggd på senare år. Tacksam för svar.
Marie



Hej Marie!
Det är för lite information för att jag ska kunna lämna något bra svar, men det är ju inte rätt om det finns deformationer i golvet. Det kan bero på fuktskador i golvet eller rörelser i grund eller väggar. Du får ta dit någon kunnig person på äldre hus.
Anders Ejermark, byggnadsingenjör

 

 

Upplysningsplikt frångås

Hejsan!
Grannen vill sälja sitt nyligen friköpta parhus och har lagt ut det till försäljning. Sedan husen byggdes har det diskuterats fram och tillbaka med byggföretaget eftersom byggfel begåtts och taken därför läcker in vatten pga felkonstruktion och fel material i takbyggnationen. En del saker har åtgärdats (vindsluckorna) men i princip måste hela takstommen bytas ut snarast för att undvika ytterligare fuktskador.
Jag har pratat med både säljaren och mäklaren och de är fullt medvetna om detta (och det finns ju information om problemet i gamla protokoll i BRF) men hävdar att de inte har någon upplysningsplikt utan att det är köparens ansvar att upptäcka detta och hänvisar till köparens undersökningsplikt.
Jag tycker att det är ett rent skamligt förfarande och anser att man som tänkbar köpare vill veta om byggfel som finns med från början. Det finns ju viss risk att besiktningen av fastigheten går igenom utan att detta upptäcks eftersom de kan ha målat om vinden eller gjort annat för att dölja fuktskadorna (det skulle inte förvåna mig det minsta - detta är i Stockholm så det är många miljoner som står på spel!).
Annika



Hej Annika!
Jag håller med dig. Det vore orätt, och farligt, att inte berätta i det här fallet. Jag tror att problemet dessutom inte är helt ovanligt.

Men det finns också tillfällen då man kan fundera om det är nödvändigt att berätta allt som hänt med huset. Om man exempelvis haft en skada och låtit reparera den på bästa tänkbara sätt, måste man ta upp den händelsen då när man säljer? Det borde ju inte längre vara ett problem eftersom det är riktigt lagat.

Likadant tror jag en del säljare/mäklare resonerar när det gäller tidigare besiktningsprotokoll, men där är man nog betydligt farligare ute. Jag har misstänkt att man inte redovisar ett besiktningsprotokoll från en tidigare spekulant som hoppat av, på grund av denna rapport. Sannolikt tycker väl säljaren/mäklaren att en ny köpare får göra sin besiktning/bedömning av fastigheten. Men om den nya köparens besiktningsman missar ett problem och det senare uppdagas att säljaren visste om det genom den tidigare rapporten, ja då kan det bli ett skadeståndsfall.

Det bästa är enligt min uppfattning att man redovisar det man känner till av problem och tar diskussionen, kanske med hjälp av någon expert, om hur det påverkar köpet.

Anders Ejermark, byggnadsingenjör



Dolt fel?

Jag sålde ett hus med ett badrum som renoverades för två år sedan, lejde bort jobbet till en kille men det blev kanske inte 100% godkänt eftersom han inte var helt uppdaterad kring vilka regler som gällde just då. Han har ett företag men vi skrev inget avtal.
Nu säger de som köpte huset att det luktar mögel/avlopp. Det är dock inget jag visste om. De som köpte huset gjorde ingen besiktning av huset när dom köpte det och vi har inte sagt att badrumsrenoveringen är gjord av en fackman.
Vad kan hända nu? Om det skulle visa sig att det är ett dolt fel, hur mycket kan det kosta för oss? Täcker någon försäkring? Jag är jätteorolig och mår så dåligt.
Jakob





Hej Jakob!
Så här tror jag:

De som köpte huset har en rätt omfattande undersökningsplikt. De skall undersöka huset noggrant, de fel som de kan upptäcka med tillräcklig kunskap måste de ta hänsyn till när de bjuder. Dessutom måste de anlita en expert om de hittar misstanke om fel som de inte själva har kunskap att utreda.

Du har en (viss) skyldighet att tala om för köparna vad du vet om huset i form av problem.

Om det fanns tydliga tecken på att badrummet inte var rätt renoverat så hade köparna skyldighet att låta en expert kolla allt var rätt gjort, och då hade med stor sannolikhet de påtalade bristerna uppdagats och köparna inte kunnat klaga.

Om det inte fanns tydliga tecken på felaktigheter så betraktas nog felet som ett dolt fel, det vill säga köparna har rätt till ersättning med den värdeskillnad fastigheten har på grund av felet.

Jag förutsätter att det verkligen finns fel på badrummet. Även om din kompis inte hade behörighet så är detta inte en skada så länge det inte blir fel på badrummet. Men den här typen av problem är rätt vanligt och det är svårt att vara säker på utgången vid en rättslig tvist.

Vad man skall börja med i en sådan här situation tycker jag är att själv anlita någon som kan kolla om det finns ett fel och hur stort det kan vara. Därefter avgör man om man skall börja förhandla om eventuell ersättning till köparen. Jag tror det finns en del köpare som egentligen inte har formell rätt till ersättning men som ändå får det av säljaren. Säljaren känner sig på något sätt skyldig till att deras hus inte var lika fint som köparna påstår att de trodde.
Anders Ejermark, byggnadsingenjör

 




Hur illa är det att fasadpanelen avslutas i höjd med eller strax ovanför skarven till krypgrunden?
Gustav

 

Hej Gustav!
Om jag förstår din fråga rätt är du orolig för att vatten från fasaden kommer att kunna tränga in på kanten till krypgrundskonstruktionen och fukta ner den? Om förhållandet är så, är det inte bra.
Ovanpå krypgrunden ligger väl sannolikt en träsyll som då löper stor risk att bli fuktskadad och/eller insektsangripen. Om konstruktionen är gammal och inte har fått några skador så fungerar den väl möjligen? Om den är relativt ny borde den kollas ur fuktskadesynpunkt och kompletteras med någon form av vattenskydd, en neddragen fasad, plåt eller dylikt.
Anders Ejermark, byggnadsingenjör

 

 

 

Är en muntlig utfästelse bindande?

Vi köpte ett hus i juni 2010 med inflyttning i augusti 2010. I säljarens frågeformulär skrevs det angående fel och brister att det att vår och höst förekommer en viss missfärgning av dricksvattnet. Vattenprov togs av säljaren där det även visade på att missfärgningen av dricksvattnet beror på gamla ( år 1979) kopparledningar som ärgar och missfärgar vattnet.
Vi har under hösten inte haft en viss missfärgning utan vattnet har varit rejält missfärgat och därför har nya prov tagits i oktober, december, januari och mars. De tre första visade på e-coli bakterier, hummus och ytvatten i brunnen.
Vi har nu utrett och letat efter orsaken och fått bekräftat att det är sprickbildning i den borrade brunnen, ras i densamma samt att foderröret till berget läcker och är otätt. Detta har bevisats via kamera.
Vi har nu borrat ny brunn och har ett rent och kristallklart vatten trots att vi använder samma hydrofor och samma ledningar i huset samt att det har varit 14 dagars snösmältning utan den minsta missfärgning av vattnet.
Vi skickade en neutral reklamation till säljaren direkt då vi fick svaret på det första vattenprovet som visade på e-coli i brunnen. Nu anser jag att eftersom säljaren har utfäst skriftligen (snösmältning) samt muntligen (kopparrören) som orsaker till missfärgningen och det inte stämmer att vi har rätt att kräva ersättning för den nya brunnen samt de utgifter vi har haft när vi har utrett och åtgärdat problemen. Stämmer det eller är jag helt fel ute ?
Michael

 

Hej Michael!
På din beskrivning låter det som om säljaren gissat (?) fel avseende orsaken till problemen med vattnet. Han har berättat om problemen med tidvis dåligt vatten men lämnat en förklaring till detta. Förklaringen är vad jag ser delvis fel, en del av orsaken var ju inläckande ytvatten. Det är konstigt att inte det vattenprov han tog också visade e-colibakterier. Antingen tog han inte ett fullständigt prov eller också innehöll provet inget sådant eller så undanhöll han detta resultat för er.

Om han var omedveten om omfattningen och utlovade ett bättre vatten än vad ni fick så kanske det kan betraktas som ett dolt fel, varken han eller ni anade storleken på problemet. I så fall kan ni vid en rättslig prövning få rätt till ersättning med fastighetens värdeminskning pga problemet.

Om han har ljugit om omfattningen av problemet kan ni i stället få skadestånd, det vill säga ersättning för kostnaden för att få en ny brunn.

I båda fallen kanske ersättningen kommer att minskas en del eftersom det redan från början sas att vattnet hade vissa fel. Det är också möjligt att båda sätten att bedöma felet leder till samma ersättningsnivå, det är svårt att bedöma värdeminskningen på annat sätt än genom åtgärdskostnaden.

Anders Ejermark, byggnadsingenjör

 

 

 

Elfel

Vi har köpt ett hus. När LR skulle installera jordfelsbrytare upptäcktes det att elen var felaktigt dragen i hela köket med angränsande utrymmen. Vi blir tvungna att dra om allt. Vad gäller? Det är säljaren som har gjort omdragningen själv, med hjälp av en "kompis". Är han skyldig att betala för arbetet?
Mari

 

Hej Mari!
Jag anser att detta är borde betraktas som ett dolt fel. I så fall skulle ni ha rätt till ersättning med fastighetens värdeminskning på grund av felet. Det kan vara rätt svårt att visa men vid en rättslig prövning brukat domstolen komma fram till en ersättning som ungefär motsvaras av vad felet kostar att rätta till, som du är inne på.
Men mitt råd är att först kontakta säljaren, berätta vad som uppdagats och begära att han ersätter er för kostnaden. Om han vägrar kan ni kontakta en jurist för hjälp. Det enda som kan vara känsligt är om säljaren inför köpet har berättat att han kopplat detta själv, utan formell behörighet. I så fall hade ni varit skyldiga att låta kolla installationen med behörig elektriker.
Anders Ejermark, byggnadsingenjör

 

 


Vatten droppar från köksfläkten

Hej! Jag och min man har köpt ett hus från 1965, vi flyttade in i augusti 2010. Inga betydande anmärkningar vid besiktningen. Nu under våren har det droppat vatten från köksfläkten. Det har även droppat från spottarna i taket alldeles intill fläkten. Inga mängder utan bara några droppar. Det har hänt några gånger och det brukar vara när det slår om till lite varmare.
Vi har varit på vinden och hittar inget synligt fel. Köket är renoverat 2009. Är detta något att oroa sig för? Vad kan det bero på? Hur bråttom är det att göra något och vad bör vi göra? Tack på förhand!
Greta


Hej Greta!
Ni bör absolut ta reda på varifrån vattnet kommer och om det orsakat skador inne i tak eller bjälklag. Det är normalt ett litet detektivarbete att spåra orsaken. På din beskrivning verkar det ju förstås som om vattnet kommer från snösmältning och kanske endast uppträder då och inte vid regn.
Ni måste hitta läckagepunkten och kolla vattnets väg genom konstruktionerna ner till taket. Det kan finnas betydelsefulla skador om vattnet under en tid kunnat buffras upp till exempel i en mineralullsisolering ovanpå en plastfilm i innertaket. Så om ni inte själva kan utreda felet helt så tycker jag ni måste ta dit en van besiktningsman.

Anders Ejermark, byggnadsingenjör

 

 

Enstegstätad fasad

Hej! Vi funderar på att köpa ett 10 år gammalt hus med enstegstätad fasad (med organiskt material) i stockholmsregionen. I besiktningsprotokollet står att detta är en så kallad riskkonstruktion. Bör man undvika att köpa dessa hus? När uppkommer de flesta problem/fuktskador till följd av denna konstruktion? Tack på förhand!
Sanna



Hej Sanna!
Ja, detta är ju ett rätt så nytt problem och därför är det enligt min erfarenhet inte i detalj känt hur riskabla dessa fasader är på sikt. Det vill säga, ett hus som är 10 år gammalt och inte ännu uppvisar några skador, är det mindre risk med det än ett nytt hus med samma konstruktion?

För en del andra typer av riskkonstruktioner kan man säga att om konstruktionen har klarat sig en längre tid så kan risken vara mindre att den kommer att få skador. Så kan det enligt min erfarenhet exempelvis vara med invändigt isolerade golv och väggar under mark. Är isoleringen tunn så kan konstruktionen klara sig lång tid.

Eftersom enstegstätade fasader av den sort vi pratar om här är ett relativt nytt fenomen har jag inte sett någon litteratur om framtida risker med oskadade sådana. Men min egen åsikt är att konstruktionen alltid kommer att vara riskabel. Det som fordras för en allvarlig skada är ju att det uppstår ett läckage någonstans i ytskiktet och att vatten eller fukt kan ta sig igenom tätningen och börja buffras upp inne i väggen och där påverka den organiska delen. Som jag ser det är det bara en tidsfråga innan en sådan skada sker på fasaden. Även om fasaden är väldigt bra utförd från början och allt då är tätt, är ju risken för en mekanisk skada någonstans uppenbar. Det kan vara ett cykelstyre, ett borrhål för en lampa, en sättningsrörelse, en nyårsraket, en bollvägg, etc. De problem som visat sig nästan direkt har ju varit otätheter vid fönster och dylikt.

Man ser ju inte alltid den yttre skadan eftersom det fordras ett så litet hål. I stället byggs fukten upp inne i väggen och skadan visar sig kanske långt senare som en fläck nere vid slutet på fasaden när vattnet runnit dit ner inne i väggen eller kanske som en deformation på väggens ut- eller insida om skadan utvecklats till en kraftig röt/insektsskada.

Jag har ännu inte hört talas om något bra/enkelt sätt att klara denna problemkonstruktion så mitt råd får väl bli att låta bli att köpa ett sådant hus. Troligen måste man byta ut fasaden för att komma tillrätta med problemet och fortfarande ha kvar samma utseende på huset.
Anders Ejermark, byggnadsingenjör

 

 

 

Säljaren nekar till viss undersökning

Hjälp, hur gör man? Skall skriva kontrakt på ett hus där säljaren använder sig av friskrivningsklausul. Vi hade en överlåtelsebesiktning och en av undersökningarna var att kolla upp det uppreglade mellanrummet mellan ergebjelklaget och innergolvet eftersom huset är byggt med krypgrund och det finns ingen lucka dit. För att kunna göra detta måste det borras ett hål i golvet och då måste säljaren godkänna detta och de nekade till att besiktningsmannen fick göra det.
I utkastet av kontraktet står bland annat : "Köparen är medveten om att fastigheten säljes med friskrivningsklausul och har före köpet givits möjlighet att noggrant undersöka fastigheten. Köparen förklarar sig nöjd med den undersökning han gjort av fastigheten före köpet och vill inte ha särskilt villkor om ytterligare besiktning. Köparen har ingående undersökt fastigheten och godkänner dess skick."
Är det någon som har juridiskt hållbara förslag om hur man bör göra för att få in i kontraktet att säljaren nekat till den delen av besiktningen eller nån som vet om det överhuvudtaget har någon betydelse? Tacksam för snabb hjälp.
Carina

 

Hej Carina!
Eftersom det är fullt tillåtet att friskriva sig så måste du vara försiktig med fastighetens skick. Du har ju försökt att vara noggrann när du vill undersöka den känsliga bjälklagskonstruktionen. Om nu säljaren vägrar att låta dig undersöka den finns det som jag ser det två möjligheter för dig. Den ena är att du förutsätter att bjälklaget är (fukt)skadat och tar höjd för det vid din prissättning av fastigheten. Den andra är att du försöker få säljaren att garantera att det inte finns något problem med bjälklaget, eftersom de inte vill låta dig kolla det. Men denna möjlighet kanske är utesluten.
Det finns en ytterligare möjlig händelseutveckling, och det är om det visar sig i efterhand att säljaren känner till att det finns ett fel i bjälklaget. Då gäller inte friskrivningen. Man kan inte friskriva sig från fel som man känner till och inte har meddelat. Men i det fallet måste du kunna trovärdigt visa att säljaren visste om felet, och det är oftast svårt.

Så mitt råd är att du räknar med att du måste sanera bjälklaget om du köper huset.

Jag tycker väl också att den formulering som du refererar till från kontraktet är lite märklig. Det verkar vara en standardformulering som inte riktigt passar in i ett fall där säljaren friskriver sig och inte vill låta köparen undersöka fastigheten fullt ut. Om du skriver under ett sådant avtal borde du enligt min uppfattning skriva in att säljaren inte låtit dig genomföra din undersökningsplikt fullt ut.
Lycka till!

Anders Ejermark, byggnadsingenjör

 

 


Rätt til ersättning?

Hej!
Köpte ett hus 2010. I prospektet såldes huset med en "mysig braskamin". Denna har i efterhand visat sig vara olaglig. Det saknas bygglov och installationen är på ett sådant sätt att allt måste rivas, det är helt eldningsförbud på grund av brandrisken.
På bilderna i prospektet visas vardagsrummet med brasan tänd och det eldades i den under visningen. På frågan om allt fungerade som det skulle svarade både säljare och mäklare ja. Jag vet att ett saknat bygglov inte kan vara dolt fel då jag hade kunnat kontrollera det. I detta fall har ju dock säljaren eldat, visat bilder på elden och uppgett att braskaminen fungerar.
Kan detta detta vara skäl för ersättning av säljaren? Kostnaden för mig, med rivning etc, uppgår till cirka 100 000 kr.
F


Hej!
Jag tycker det lutar åt att säljarens uppgifter om att allt var OK innebär en utfästelse. Han har ju på flera sätt visat spisen och dessutom svarat att allt är OK. Utfästelsen tycker jag innefattar både att kaminen fungerar och att det finns tillstånd att använda den, det villl säga både bygglov och intyg från sotaren att installationen var ok.

Sättet att intyga att allt är OK förtar din undersökningsplikt. Jag tycker inte det är klart att du skall behöva ansvara för att kontrollera om det finns bygglov i det här fallet.

Jag tror du kommer att ha framgång med ett ersättningskrav. Men du behöver förstås en jurist för att driva frågan, om inte säljaren går med på ersättning direkt.
Lycka till!

Anders Ejermark, byggnadsingenjör






Ett hus vi funderar på att köpa är delvis byggt i blåbetong. Radonmätningar direkt mot väggarna ligger på runt 60-70. Är det riskfyllt höga värden? Vad kan man göra för att minimera riskerna? Fungerar "radontapet"? Skulle träpanel på vägarna sänka värdena?
Seth



Hej Seth!
Jag förstår inte dina angivelser om "radonvärden på 60-70". Strålningen som mäts mot väggen från byggmaterial är gammastrålning och mäts i enheten mikrosievert per timme, µSv/h. Värdena från blå lättbetong varierar normalt mellan 0,3-1,2 µSv/h där värden i den högre delen av intervallet kan ge höga värden i inomhusluften.

De enda mätningar jag skulle lita på är mätningar i inomhusluften med radondosor eller bättre utrustning. Så jag tycker du skall försöka få fram sådana mätningar på huset innan du funderar på åtgärder eller köper huset.
Lycka till!

Anders Ejermark, byggnadsingenjör

 



Vitvaror och elfel

Hej!
Kortfattat har jag köpt ett hus och gick då med vetskap om besiktningsskyldighet igenom alla vitvaror. Allt fungerade, men veckan efter tillträdesdatum upptäckte jag att fläktkåpan inte alls fungerar. När man använder båda spisplattorna går huvudsäkringen. Torktumlaren går men torkar ej, liksom torkskåpet. Dessa punkter kollade jag som sagt innan men det går ju inte sätta på alla spisplattor och vänta och se vad som händer vid besiktningen? Likadant med torktumarlen, man vrider på knappen för att se att den går. Dessa fel är omöjliga att upptäcka innan tillträdesdagen. Men de som sålt bör ha haft vetskap om spisen och inte framfört detta. Jag känner mig grovt lurad och har framfört detta till säljaren, men han går ej med på förlikelse. Vad kan jag göra, snälla ni?
Kevin




Hej Kevin!
Det här är svårt, men inte helt ovanligt tror jag. Jag tycker du har gjort vad som krävs för att uppfylla din undersökningsplikt, du har kollat om maskinerna fungerar genom att sätta igång dem. Jag tycker inte du behöver vänta för att se om det blir varmt eller för att se om säkringarna håller. Säljarna borde förstås ha känt till felen men det är upp till dig att bevisa detta om de säger att felen inte fanns så länge de hade huset. Det kan bli svårt.

Om du kan bevisa att de känt till felen så tycker jag du skall kräva ersättning, kanske inte för hela kostnaden för byte men för en del av den. Du får ju ändå nya maskiner. Om säljarna vägrar kan du ta hjälp av en jurist. Men som sagt, du måste kunna visa att felen fanns innan tillträdet och att säljarna kände till dem.

Anders Ejermark, byggnadsingenjör



Dolda fel?

Hej!
Jag köpte ett hus för snart 4 år sedan utan att besiktiga detta! Efter att jag fått en vattenskada i taket fick vi göra om hela rummet inklusive väggarna! Eftersom huset är äldre var det enklast att sätta upp nytt gips. Då vi skulle lossa samtliga elkontaker för att dra dessa igenom de nya väggarna upptäcktes stora brister! Det var borrat igenom plaströren, kablar var utan isolering och isoleringen bestod av eltejp, etc. Kan jag i detta fall åberopa dolda fel från säljaren?
Anna



Hej Anna!
Om det skall betraktas som dolt fel måste det dels vara dolt, det vill säga inte gå att upptäcka vid en besiktning, dels vara oväntat, det vill säga exempelvis fel på nya installationer och dels inte gå att misstänka på grund av andra omständigheter, exempelvis uppenbara brister i andra delar av husets elinstallation eller att säljaren sagt att han utfört installationer själv utan att ha behörighet.

I det här fallet saknas det därför lite uppgifter för att kunna avgöra om det skulle kunna betraktas som ett dolt fel. Du beskriver lite olika typer av fel också. Att man lyckats borra hål i ett dolt kabelrör är ju inte ett installationsfel, vilket däremot en tejpad koppling är.

Men så här tror jag dina fel skulle kunna bedömas. På din beskrivning verkar det som att felen i detta rum inte gick att se vid en normal besiktning. I så fall är de dolda på det sättet.
Om huset, eller den här delen av huset, är äldre än ca 40 år så tror jag ändå inte att dessa fel skulle betraktas som dolda, de var inte oväntade. Ändå lite tveksamt eftersom en del av felen var felaktiga installationer och inte ålders/brukarbetingade.
Om det fanns uppenbara liknande brister på andra delar av elinstallationerna i huset så borde ni förstått att det kunde finnas det här också, och i så fall är felen inte dolda av den anledningen.
Om säljaren uppgivit att han/hon utfört en del kopplingar av el i huset själv (och saknar behörighet) borde ni låtit en elektriker undersöka installationerna för att se om det fanns några problem. Om inte elektrikern hittar dessa problem så borde dom kanske kunna betraktas som dolda. Detta förutsätter dock fortfarande att installationerna inte är för gamla så att de på grund av ålder skall betraktas som osäkra.

Så beroende på omständigheterna kan det betraktas som dolda fel. Min gissning är ändå att du får svårt att driva detta med framgång. Du har köpt ett begagnat hus och sådana här typ av fel dyker upp i mer eller mindre omfattning.

Anders Ejermark, byggnadsingenjör

 

 



Hej!
Är säljaren av ett hus ansvarig att berätta om det strular med elen i huset? Jag och min sambo har precis köpt ett hus som är byggt 1971 och så fort vi har fler än 1 maskin igång (t ex tvättmaskin, torktumlare, spis, bastu, diskmaskin eller värmeluftsaggregat) så går huvudsäkringen. Spisen kan vi ej ha på om något annat är på, så vi måste hela tiden planera när vi ska tvätta, diska, laga mat eller ha varmt i huset. Något stort fel är det och det kommer att bli en kostnad för oss att ta ut en elektriker för att felsöka allt. Är det något vi måste stå för själva?
Anette



Hej Anette!
Jag förutsätter att huset är en normal permanentbostad. Är det byggt 1971 skall det inte finnas den här typen av fel. Säljarna borde uppenbarligen ha känt till detta eftersom huset inte går att använda på ett normalt sätt.

Om ni inte redan har gjort det borde ni kontakta säljarna och berätta om problemen. Jag tycker du kan kräva att de kostar på en riktig elundersökning och nödvändiga åtgärder efter det. Om dom inte vill göra det borde du vända dig till en jurist. Sannolikt är det då nödvändigt att ni själva kostar på en elundersökning för att få reda på felets omfattning och kostnad för åtgärden, så att ni vet vad ni skall kräva för ersättning.
Lycka till!

Anders Ejermark, byggnadsingenjör

 

 

Sättningsskador i 30-talshus

Hej Anders! Vi är mitt i köp-processen av ett jättefint och välhållet 30-talshus, men det har vissa sättningsskador som gör oss lite tveksamma. Huset är byggt delvis på berg, delvis på lera. Grundmur: betong/betongsten, grund: helgjuten platta, stomme & fasad är i trä. Vissa sättningsskador finns i grunden och enligt säljaren har dessa inte uppstått under deras tid i huset (20 år).
Det finns sprickor i grunden, säljaren tror att det beror på att en yttertrappa & terass tagits bort, och murstocken har sjunkit ned en bit, tyngts ned tycks det - känns på golvet i källaren som lutar en aning! Huset är ju gammalt, kan det ha satt sig färdigt? Finns det någon risk i att marken består både av berg och lera, kan leran röra sig? Hur mycket påverkar sådana här sättningsskador värdet på huset? Är det en riskabel investering? Vi tänker på den dag vi själva vill sälja (hoppas dock på att bo där i många år, för huset är fantastiskt!)
Maria

 

Hej Maria!
Ja, de här husen är ju ofta rätt trivsamma att bo i! Tyvärr är den här typen av blandad grundläggning, med en del på berg och en del på lösare grund, problematisk. Det kan vara så att rörelserna har stannat av men det är enligt min erfarenhet mer troligt att man får leva med att de fortsätter. Efter så lång tid är de dock väldigt långsamma och små om man inte förvärrar bärigheten i den lösa delen av marken på något sätt. Och det kan ju hända att man gör om/när man behöver dränera om grunden eller behöver lägga om utgående ledningar för vatten och avlopp. Man kan ju också vilja bygga till huset åt det hållet eller bygga ut en altan med lite mer avancerad grundläggning. När man då gräver intill husväggen på denna sida kan man påverka marken så mycket att grundläggningen i den gamla delen sjunker lite mer. Är man medveten om risken kan man dock normalt genomföra någon form av grundförstärkning samtidigt så att detta inte sker.

Din beskrivning av konstruktionen tror jag innehåller ett litet fel. Huset vilar sannolikt på betongsulor på den lösa delen av marken och står på betongmur direkt på berget i den andra delen. De bärande källarväggarna står på betongsulorna/berget och går igenom källargolvet som är ett gjutet golv på fyllning mellan de bärande väggarna. Källargolvet har därmed ingen större bärande funktion. Det är inte ovanligt att dessa typer av innergolv spricker sönder och rör sig om marken under är dålig eller rör sig. Det viktiga är hur de bärande väggarna ser ut, alltså ytterväggarna och sannolikt någon hjärtvägg inne i källaren. Min erfarenhet är också att det ibland inte är så bra grundläggning av skorstenen. Om det var långt ner till berg under skorstenen så kanske man nöjde sig med en utbredd platta under den, och i så fall kan även den ha sjunkit. Om detta är fallet här så är det ett allvarligt problem. I gamla hus sitter ofta en del av konstruktionen fast i skorstenen, när den rör sig så följer omgivande delar med och det blir besvärligt att rätta till. Så ni bör försöka bekräfta era misstankar om att skorstenen sjunkit också.
Lycka till!

Anders Ejermark, byggnadsingenjör

 

 



Köpte ett parhus i december ifjol. Undrade hur avloppen fungerade och fick till svar av säljaren att det inte var några problem. Nu har vi problem med avloppen. Fick tag i förrförra ägaren till parhuset som sa att det alltid varit problem, typ man måste ta hit slambilen varje år. Han trodde att det förmodligen var något fel med lutningen på de nedgrävda avloppsrören och att han informerat detta till dem vi köpte av. Men vi fick som sagt till svar att det inte var några problem... Vad ska man göra? Tacksam för svar.
Janne

 

Hej Janne!
Det är ju tråkigt om säljaren inte berättar om problemen. Någon lagstadgad upplysningsplikt finns egentligen inte men säljaren kan bli skadeståndsskyldig om han inte upplyser köparen beträffande uppgifter om fastighetens skick som är uppenbart viktiga vid överlåtelsen. Det behövs dock lite fler uppgifter för att jag skall kunna bedöma vad du bör göra.

Om säljaren har mörkat att det finns kända problem med avloppet så är han ansvarig för felet och du borde vara berättigad till ersättning för att laga det. Problemet kan vara att bevisa att han kände till felet. Det kan också vara avgörande hur länge han ägt fastigheten. Om han själv ägt fastigheten under lång tid och (säger att) han inte haft några problem med avloppet kanske den tidigare ägarens uppgift om problem bleknar lite. Det kan ju ha varit tillfälliga problem med speciella orsaker tidigare. Eftersom du säger att det är ett parhus borde väl också grannen ha samma problem med stopp i avloppet i marken? Där kanske du kan få lite klarhet i om säljaren vetat om problemen men inte berättat.

Det är också av betydelse att veta hur gammalt huset är, eller närmare bestämt hur gammalt den krånglande delen av avloppssystemet är. Om det är äldre än ca 40 år kan det anses vara så gammalt att problemen inte är oväntade på grund av avloppssystemets ålder, och då är det inte ett dolt fel.

Är huset ganska nytt eller avloppssystemet relativt nyrenoverat är det ett oväntat fel och sannolikt även ett fel som var omöjligt att upptäcka vid din besiktning av huset. Då betraktas det som ett dolt fel och du borde ha rätt till ekonomisk kompensation.

Om du inte redan har gjort det så tycker jag du först skall berätta för säljaren vilka problem du har, fråga om han glömt berätta om det vid försäljningen och kan tänka sig vara med och betala en del av renoveringen av avloppet. Om han inte vill gå med på det kan du vända dig till en jurist för att få hjälp att hantera detta.
Anders Ejermark, byggnadsingenjör

 



Vedpanna utan bygglov
2008 köpte vi ett hus. I beskrivningen stod det att en vedpanna var installerad 2007. Denna panna hade aldrig använts av förre ägaren men i kontraktet står det att pannan måste vara i drift vid överlåtelsen. Det skrevs även ett frågeformulär som bilaga till kontraktet där det står att det inte fattas något bygglov.
Efter en hel del strul med pannan och vi väl kunde börja använda den så ringde vi till sotaren för att få den rengjord. Då fick vi klart för oss att det aldrig lämnats in någon bygganmälan för detta så sotaren har inga uppgifter om att den finns.
Hur kan jag på bästa sätt gå till väga nu? Detta måste väl vara ett kontraktsbrott? Jag har ju ändå gjort en boendekalkyl utifrån att jag ska kunna elda och inte behöva köra på el.
Marie




Hej Marie!
På din beskrivning tycker jag det framgår att säljaren har lovat att pannan skall fungera. Detta innefattar enligt min åsikt inte bara att den skall fungera tekniskt utan även juridiskt. Det vill säga att det finns tillstånd att ha den och att den har anmälts och besiktigats efter installationen för att kunna användas.
Du borde kunna tvinga säljaren att bekosta de formaliteter som krävs för att få det att fungera. Det blir värre om det visar sig att du inte kan få tillstånd att ha vedeldning. Då kan det bli fråga om någon form av reduktion av köpeskillingen på grund av detta.
Om inte säljaren går med på att hjälpa dig frivilligt så skall du anlita en jurist för att hjälpa dig.

Anders Ejermark, byggnadsingenjör

 



Hej! Jag och min sambo är intresserade av ett hus där man i höstas fann hussvamp. Anticimex kopplades in och sanerade. Jag undrar nu om det finns en risk att köpa fastigheten? Bara för att det funnits svamp. Vi vill verkligen ha det.
Johanna

 

Hej Johanna!
Även om huset är sanerat så finns ju den osäkra känslan kvar. Det kan behövas fler insatser för att minska risken för nya skador. Jag tänker då på att se till att förutsättningarna för nya svampangrepp måste minimeras. Svampen vill ju ha fukt, organiskt material, lagom temperatur samt för just hussvampen även kalk i någon form. Ser ni till att dessa förutsättningar minimeras så borde det fungera.
Anders Ejermark, byggnadsingenjör

 

 


Katturin i hus!

He! Jag och min sambo har köpt en villa på 240 kvm. Vi var i huset på en sista titt igår och upptäckte till vår förskräckelse att hela huset stank av katturin. Ägarna som redan flyttat ut har troligtvis låtit sina 2-5 katter husera fritt i huset i några veckors tid. Om en vecka skriver vi kontrakt och flyttar in i huset och vet inte vad vi ska ta oss till!
Vi har ringt till besiktningsmannen som bekräftat att ingen doft av katturin fanns i huset vid besiktningen. Ägarna säger att det inte alls luktar i huset och att vi mycket väl vet att de hade katter. Enligt olika saneringsbolag som vi ringt är katturin mycket svårt att få bort. Hjälp, vi har så lite tid innan vi skriver kontrakt. Vad ska vi göra? Vi har även bundit räntan så att inte skriva kontrakt på fredag skulle kosta oss mycket. Frågan är vad en sanering kostar och vem som skall betala?
OROLIG


Hej!
Jag tycker det här är en fråga för en jurist, det är svårt för mig att avgöra om du har rätt att backa ur affären nu eller kan ha rätt till hjälp med saneringen från säljaren. Det är nog avgörande om lukten eller misstanken om eventuell luktsmitta fanns vid er besiktning. Fanns det så är det nog ert ansvar. Om det går att visa att det inte fanns, genom er själva, besiktningsmannen eller graden av katthållning, så kanske det kan betraktas som en skada som faller på säljarens ansvar. Fråga en jurist, mäklaren kanske har någon som hjälper till?

Anders Ejermark, byggnadsingenjör




Hej! Vi har köpt ett hus med tillhörande carport och isolerat förråd. När vi efter 3 veckor i huset skulle inreda förrådet så var detta inte isolerat över huvudtaget. Det är panel på utsidan av regelverket och spån på insidan och ingenting där emellan. I objektsbeskrivningen står det att förrådet är isolerat. Vem är ansvarig för detta? Jag som köpare? Mäklaren? Säljaren? Tacksam för svar!
Eva


Hej Eva!
Den uppgiften ansvarar säljaren för. Jag tolkar din beskrivning så att det inte på ett enkelt sätt gick att se att förrådet saknade isolering, det var inte besiktningsbart. Eftersom det i så fall är en brist i upplysningen om fastigheten så borde det leda till skadeståndsansvar för säljaren. Om du inte redan har kontaktat säljaren så borde du göra det och begära ersättning för att få förrådet isolerat. Om säljaren inte går med på det kan du vända dig till en advokat för hjälp. Det borde inte kosta särskilt mycket att isolera förrådet så säljaren borde gå med på att hjälpa er med detta. Det blir mycket dyrare för dom att betala eventuella kostnader vid en juridisk tvist.

Anders Ejermark, byggnadsingenjör

 




Avsaknad av råspont, papp, läkt

Hej! När vi köpte ett hus för 11 månader sedan köpte vi också en besiktning. På tomten står ett huvudhus + ett inrett hus på drygt 20 kvm. Detta lilla hus har ett snedtak med betongpannor.
Nu har det visat sig att taket bara består av reglar och därpå liggande betongpannor. Alltså ingen papp, läkt eller råspont, jag ser rakt ner till det platta innertaket. Givetvis har det läckt in och vatten nu börjat att sippra in till oss.
Vad gör vi? Min gissning är att detta inte går som ett dolt fel, eller? Borde inte besiktningsmannen ha upptäckt detta? Och borde inte säljaren upplyst oss om detta? (Jag är ganska övertygad om att han visste om det.) De som sålde till oss hade bara ägt huset i fem år och detta lilla hus är kanske 20 år. Eller är vi torsk? Mycket tacksam för svar eller en vägledning. Vänliga hälsningar!
Lena

Hej Lena!
På din beskrivning verkar det ju förstås som om huset är felbyggt. Vem som sitter med svarte petter här är lite svårt att svara på, men här är ett försök:

Om besiktningen bara var en så kallad överlåtelsebesiktning så tror jag besiktningen enbart omfattar huvudbyggnaden. Det skall framgå av den så kallade uppdragsbekräftelsen. Om det är så kan inte besiktningsmannen lastas för att haninte signalerat om bristen.

Om besiktningen även omfattade sidobyggnader borde besiktningsmannen ha noterat felet, om det gick att se antingen utifrån eller från vinden på huset. Om besiktningsmannen missat felet ansvarar han för detta gentemot sin uppdragsgivare. Är det en så kallad säljarbesiktning, dvs att den gjorts på uppdrag av säljaren, så ansvarar han mot säljaren. Han ansvarar alltså inte mot dig annat än om ni "köpt in er" på besiktningen, dvs betalat besiktningsmannen för att han skall gå igenom rapporten och huset tillsammans med er.

Detta kan vara mycket viktigt i detta fall eftersom du annars troligen inte har gjort någon tillräcklig undersökning av huset. Om felet var relativt lätt att se (som det beskrivits av dig) så borde en normal köpare alltså ha upptäckt det och får skylla sig själv om han inte tagit hänsyn till det vid sin prissättning/bud.

Så till säljarens ansvar. Det låter lite underligt att huset skulle stått så här i 20 år, och i denna ägares ägo i 5 år, utan att det läckt in tidigare. Det borde ha synts inne i taket om det nu är som du säger att det börjat rinna in. Antingen har det inte börjat läcka förrän nu eller så kände säljaren till problemet och har mörkat (målat över?) det. Det sista kan vara svårt att bevisa vid en tvist om det inte finns någon granne eller dylikt som kanske kan berätta…..
Om det nu börjat läcka först efter 20 eller 5 år så kan man inte lasta de gamla ägarna för det om de inte vill kännas vid felet med takläggningen. Det är ni som har undersökningsplikten.

Om felet, trots din beskrivning, skulle vara svårt att upptäcka vid en besiktning kan det bli fråga om ett så kallat dolt fel. I så fall kan du kanske få ersättning från säljaren för värdeminskningen av fastigheten på grund av felet. En sådan värdering hamnar oftast på det belopp som det kostar att åtgärda felet. Men det fordrar sannolikt att du drar säljaren inför domstol och det är ju ovisst och inte kul.

Mitt råd är att du kontaktar säljaren och talar om vad som hänt och talar om att du tycker att han skall medverka till att avhjälpa felet. Om han inte vill kan du ta kontakt med en jurist för att få bättre råd än mina om och hur du kan fortsätta.
Anders Ejermark, byggnadsingenjör

 



Sprickor inomhus
Vi har under året flyttat in i en vacker tegelvilla från 60-talet. Sedan vi flyttade in har det dykt upp ett stort antal sprickor i innerväggarna. Samtliga löper helt eller delvis från tak till golv, lodrätt och parallellt med dörr- eller fönsterkarmar. Sprickorna finns inte nämnda i besiktningsprotokoll från föregående vinter. Vi noterade dem inte heller vid inflyttningen, men då var det förvisso cirka 20 plusgrader utomhus i stället för som nu cirka 10 minusgrader. Är denna typ av sprickor något att oroa sig för, eller är det bara att fylla i dem med någon mjukfog eller liknande nästa gång det ska målas eller tapetseras?
Johan

 

Hej Johan!
Informationen i ditt brev är lite för knapp för att jag skall kunna bedöma vad som orsakat sprickorna.
Riktningen på sprickorna tyder på att det är skarvar mellan skivor som spruckit. Detta kan bero på dåligt underarbete vid skivskarvarna, felaktigt val av skivor eller stora rörelser i underliggande stomme.
Om du har ett trähus (stommen, inte bara fasaden) kan sprickorna bero på rörelser i trästommen vilket inte är farligt för huset men kanske fordrar täta underhållsintervall för målning och tapetsering.
Om du har ett stenhus kan sprickorna tyda på rörelser i huset som inte borde finnas, då kan det vara allvarligare. Jag vet inte heller om huset var nyrenoverat när du köpte det eller om det är gamla målningar som plötsligt spruckit. Om det var nymålat och ett trähus så är möjligheten stor att det dyker upp sprickor på några ställen.
Det är bra om du undersöker vad det är för material och om sprickorna beror på dåligt renoveringsarbete. Om det är så kan du kanske kräva hjälp av säljaren att åtgärda felen.

Anders Ejermark, byggnadsingenjör




Min son och hans sambo köpte ett radhus i somras. Efter kontraktet var skrivet bjöd säljaren in min son och hans sambo en söndag. De berättade då att de sett muslortar under diskmaskinen, men inget därutöver. Vi försäljning anlitade båda parter varsin besiktningsman. Ingen av dessa noterade problem med möss. Sonen ringde emellertid upp mäklaren och berättade om mössen och bad sonen återkomma om problem uppstod. Inte heller han hade fått reda på något om möss i huset av köparen.
Sonen har därefter haft kontakt med Anticmex som besökte dem två gånger och gjort vad de kan för att ta hand om problemet. De kunde enkelt konstatera att på vinden hade "det pågått länge" med ansenligt många musgångar, som gick rakt ner i väggarna. Sonen och sambon hör mössen tydligt inne i väggarna och tycker det är riktigt tråkigt och äckligt!
Nu har de en två-månaders baby. Idag på morgonen hittar sonen en död mus i hallen. Är detta att betraktas som ett dolt fel? De tycks som problemet har funnits länge, men negligerats av tidigare ägare och i viss mån undanhållits köparen innan köpet genomfördes och efterhand meddelats. Två besiktningsmän har dessutom helt missat problemet på vinden! Köparen torde ha känt till problemet eftersom de visste att möss fanns under diskmaskinen. Känns som de delvis inte förstått allvaret eller har de faktiskt varit medvetna och undanhållit information tills försäljningen var klar? Tacksam för svar! Vad är nästa steg, vem bär ansvaret?
Jane

 

Hej Jane!
Ja det är ju inte särskilt kul att ha möss i den omfattningen i huset! Någon gång får man nog tåla möss men i sådär stor omfattning tror jag man måste betrakta som ett fel.
Frågan är då om det skall betraktas som ett dolt fel, dvs att det dels inte gick att märka vid en normal besiktning och dels inte gick att misstänka eller förutse i övrigt.

Era besiktningsmän vid köpet märkte tydligen ingenting, men Anticimex hittade musgångar på vinden. Det är svårt för mig att säga om era besiktningsmän varit slarviga vid sin besiktning. Det är ju betydligt lättare för Anticimex som i detta fall redan visste vad dom skulle leta efter och vars besiktningsman sannolikt var expert på denna typ av problem. Då är det sannolikt en lätt sak för denne att hitta spåren av möss. Era besiktningsmän förväntades enbart ha en övergripande kunskap om alla de olika problem som skulle kunna finnas med huset. Visserligen har nog varje besiktningsman dessutom sin egen specialkunskap om ett visst område men det här felet skulle de kunnat missa utan att ha genomfört uppdraget slarvigt, tror jag. Men det beror också på hur det såg ut vid köpet och vad de fick för information av säljarna.

Man kan ju också fråga sig hur informationsvilliga säljarna var vid försäljningstillfället, eller om de över huvud taget tyckte att detta med mössen var ett problem. De kanske inte ens märkt att det var mycket möss i huset? Svårt att bevisa vid en tvist. Om man kan bevisa att säljarna kände till problemet utan att berätta så kan det handla om att din son kan få skadestånd eftersom det är bedrägligt förfarande.
Anders Ejermark, byggnadsingenjör

 



Hej! Vi har köpt ett kedjehus från 1967. Vi har fått en vattenskada orsakad av en rörmokare i källaren. Pga detta fick vi riva upp källargolvet för att få ut fukten. Men när golvet är uppbrutet så ser snickaren att bjälklaget är uppreglat med tryckimpregnerat virke, vilket snickaren säger är förbjudet att använda inomhus. Räknas det som ett dolt fel då säljaren har ägt huset sedans det byggdes 1967 och jag vill minnas att säljaren har gjort detta i efterhand? Tacksam för svar!
Christer


Hej Christer!
Det här tycker jag är en fråga som är svår att ge ett klart svar på. Egentligen är det ju två frågor — är det ett fel och är det i så fall ett så kallat dolt fel?

Jag tar den andra frågan först, den är enklast. Jag bedömer att det kommer att betraktas som ett dolt fel (om det är ett fel) eftersom det inte gick att se eller misstänka.

Den andra delen av frågan är jag osäker på. Jag har inte hittat något som förbjuder användandet av tryckimpregnerat virke inomhus. Åtminstone inte den lästa klassen av tryckimpregnerat virke, den som har den minsta gifthalten. Läser man de nuvarande reglerna så finns det 4 klasser av tryckimpregnering, den lägsta har ingen tydlig restriktion avseende var den kan användas. Den kan exempelvis användas till fönster och dörrar. Saken kompliceras av att ditt hus är byggt 1967, då gällde sannolikt andra regler och man använde troligen mer/starkare gifter vid impregneringen. Så det kan vara så att det skulle vara förbjudet att använda den typ av virke du har i bjälklaget om man byggde nu. Men när huset byggdes så kan det varit tillåtet och då är det ju inget fel.

Jag är rädd att jag inte kan svara hur det skulle gå om du drev den här frågan till sin spets genom att reklamera köpet. Det fordrar dels en mer ingående utredning dels av vilket virke du har, dels vad som gäller/gällde beträffande tillåtligheten att använda virket vid bygget och dels hur detta skall betraktas rättsligt.

Anders Ejermark, byggnadsingenjör



Jag funderar på att köpa ett hus från -91 med krypgrund. Avfuktare med "vakt" är installerad. Är det tillräckligt för att undvika fukt/mögelskador eller finns risk ändå?
Petra


Hej Petra!
Jag tycker det är en bra lösning med avfuktare som styrs av fuktnivån i krypgrundsluften. Det förutsätter ju förstås att avfuktaren fungerar och ses till kontinuerligt. Med denna lösning tycker jag att risken är minimerad så långt man kan begära. Man kan säga att efter detta är det inte större risk med den här grunden än med andra grunder som är bra konstruerade. Dvs alla hus fordrar skötsel och tillsyn.

Anders Ejermark, byggnadsingenjör

 


Snö på taket

Hej! Min son har skrivit på köpekontraktet och genomfört en besiktning. Eftersom det var snö på taket skrev besiktningsmannen i protokollet att taken ej var besiktningsbara. Inifrån såg det bra ut. Skall min son nöja sig med det eller är det möjligt att begära tilläggsbesiktning när snön smält? De har inte tillträde till huset förrän i september.
Maud

 

Hej Maud!
Eftersom din son inte kan komma efteråt och kräva ersättning för fel som syns när taket är snöfritt så tycker jag det är rimligt med en respit från säljaren beträffande fel som syns utifrån på taket när det är snöfritt. Det är bra om en sådan besiktning kan avklaras så fort som möjligt, därför kanske det går att skriva att besiktningen skall avklaras så fort snön smält. Det behöver ju inte dröja till våren, det kan ju komma töperioder dessförinnan.

Anders Ejermark, byggnadsingenjör

 

 

Hej! Vi har skrivit på ett köpenkontrakt på ett två år gammalt hus (byggt 2008) som verkar jättefräscht. Vi har gjort en besiktning och då framkom det att det är bakfall i badrummet, sviktande golv i hall, bristfälliga skarvar/falser samt avslut mot takpannor, dropplåt vid tröskel har brisfällig lutning, risk för att fuktskador i anslutande konstruktioner på balkong, bristfällig tätning mellan diskbänk och vägg i kök, installationsnisch för golvärmefördelare har bristfälligt tätskikt på vägg samt anslutande golvklinker har bristfällig montering utan stöd av fast vägg, olämplig placering rörgenomföring samt tätbricka för rör ej fastsatt i duschzon. Allt detta har vi åberopat att säljaren ska fixa. Är det fel eller är det en självklarhet att dom ska göra det (eller gå ner i pris)?
Förstagångsköpare av hus

 

Hej!
Det hänger på om ni har fört in något i köpeavtalet hur fel som upptäcks vid en besiktning skall behandlas. Om det står i avtalet att ni har rätt att hoppa av om ni inte är nöjda med hur fastigheten var beskaffad via besiktningsrapporten, så är det en förhandlingsfråga om du lyckas få säljaren att fixa felen eller om du kan pruta eller hoppa av köpet. Står det något annat så måste ni rätta er efter det. Du kan inte kräva att säljaren skall åtgärda felen om inte det står så i ert avtal. Jag tycker det verkar vara ett tveksamt bygge om det finns denna typ av fel så du kanske gör bäst i att hoppa av om du kan. Det är risk att det finns andra betydande fel som är inbyggda.

Anders Ejermark, byggnadsingenjör

 

 


Dolt fel?
Hej! Vi har köpt ett hus som är byggt 1964. Badrummen är ifrån 80-talet och vi visste att vi skulle få renovera. Säljarna säger att de aldrig har haft några problem med badrummet. Efter bara cirka fyra duschningar så droppar det vatten i källaren. Vattnet går alltså rätt igenom tätskiktet (klinkers). Kan man anta att det här går under dolt fel?
Pia

 

Hej Pia!
Jag tror det blir svårt att få ersättning från säljaren för detta. I och med att badrummet är från 80-talet så är det så gammalt att ett sånt här fel inte är oväntat, och därmed inte bedöms som dolt. Enda chansen till ersättning är om säljaren ljugit när de sagt att de inte haft något problem och om det också finns några följdskador, exempelvis omfattande rötskador i bjälklaget. Då är det frågan om svikligt förfarande och möjlighet till skadestånd för er. Men du måste bevisa att säljaren känt till dessa problem i så fall.

Anders Ejermark, byggnadsingenjör



Hej! Min man och jag letar hus och vi har nu hittat vårt hus, allt stämmer... Förutom att när besiktningen gjordes upptäcktes en mikrobiell påväxt på yttertakets insida. Det sas att fukten skulle komma inifrån huset. Vad betyder detta? Är det en katastrof? Jag vill verkligen inte ge upp hoppet på detta hus men jag vill heller inte flytta till ett hus som är mögelskadat. Vad kan man göra åt problemet och är det något som kommer att kosta mer än det smakar? Tack på förhand!
Paulina


Hej Paulina!
Vanligtvis är inte påväxt på vindstaket ett betydande problem. Precis som du skriver beror det oftast på inifrån kommande luft som kondenserar mot yttertaket. Det blir då lite påväxt på yttertakspanelen och detta ökar lite med åren. Normalt är detta inte ett allvarligt problem, det lilla mögel som finns där ventileras genom luftströmmen i huset ut uppåt genom yttertaket och kommer aldrig in i bostaden. Det blir ett betydande problem först om påväxten beror på att mycket fuktig luft i stor mängd kommer upp på vinden. Då kan påväxten resultera i stor och hastig mögelpåväxt som även kan övergå i rötskador/konstruktionsskador. Även om påväxten beror på läckage utifrån genom taket är det förstås allvarligt. Det är dock alltid bra att försöka minska problemet genom att se till att inte luft inifrån bostaden kan tränga upp på vinden, exempelvis genom att ha en bra ventilation i bostaden så att inneluften leds ut ur huset innan den kan ta sig upp på vinden. Så om ni kan få besked om hur betydande påväxten kan anses vara kan ni avgöra om det är ett betydande problem, troligen kan ni köpa huset och genom rätt enkla medel få bukt med fortsatt påväxt.

Anders Ejermark, byggnadsingenjör

 

Vattenskada
Hej! Vi köpte ett hus den 23/6-10. Mäklaren frågade om vi ville besiktiga men det var gjort förra året i september. Plus att det blev besiktigat 2007. Mäkaren sa: Det är ett toppenhus, så vi anlitade inte någon besiktningsman tyvärr. Man litar ju på dem.
Det var inget anmärkningsvärt i protokollet, bara ett källarfönster som skulle bytas. Huset hade stått tomt sedan dess. Nu har vi hittat en läcka på diskmaskinsslangen, när jag drog ut maskinen hade de inte lagt golv under diskmaskinen och plastskyddet låg en bit under laminatgolvet, så vi har vatten under hela golvet i köket. Vi har rivit upp det och ser att vattnet har gått upp i väggar bakom panelen och upp i köksstommar, det är till och med övermålat i taket i källaren under köket + att taket är borta i källaren precis under diskmaskinen.
Vi tog hit en byggtekniker i dag, som sa: Detta har pågått ett bra tag. Hade besiktningsmannen dragit ut diskmaskinen hade man sett fuktskadorna.
Detta har säljarna vetat om. Förra ägaren är såklart friskriven. Hur går man tillväga?
Linda


Hej Linda!
Det verkar uppenbart att din säljare har mörkat den skada du skriver om. Även om de har friskrivit sig så har de förfarit svikligt när de inte talat om att det funnits/finns en allvarlig skada under diskmaskinen. Enligt min bedömning har du rätt att få ersättning för reparation av skadan. Om säljaren inte frivilligt går med på det så tycker jag att du skall ta hjälp av en jurist för att gå vidare.
Anders Ejermark, byggnadsingenjör





Hej! Jag ska köpa ett enplansradhus som är totalrustat från 2005 och framåt. Hon som ska sälja har endast bott där sedan juli -08. Hon gjorde då via Anticimex en besiktning för 7 000 kr utan anmärkning. Måste jag göra om det, känns så nyligen gjord och inga nya insatser har gjorts i radhuset.
Eva



Hej Eva!
Det finns två vinklingar på din fråga tycker jag. För det första har ju huset undersökts relativt nyligen och då borde det inte finnas några nya konstigheter?
Men för det andra är det ju ditt köp av huset det gäller. Du kan sannolikt inte komma till Anticimex med klagomål på eventuella brister i besiktningen. Du har alltså inte gjort en egen besiktning och får då själv ta konsekvenserna om det finns något du borde ha sett eller reagerat på i huset.
Jag kan alltså hålla med dig om att risken för att det dykt upp något nytt fel är liten, men om det dyker upp något nytt fel efter köpet är risken stor att du får skylla dig själv.
Så även om du uppfattar att du får lite för pengarna så tycker jag det kan vara värt att ha en egen besiktning att luta sig mot.

Anders Ejermark, byggnadsingenjör




Problem med egen avloppsbrunn
Vi köpte ett hus på landet med egen avloppsbrunn. Nu, efter ett halvår, visar det sig att brunnen inte är godkänd och att filtreringen är dålig, den rinner över. Jag har pratat med företaget som tömmer den och enligt dem har den var dålig i flera år. De förra ägarna säger att de inte har märkt att brunnen varit dålig, och ej godkänd.
Nu måste vi gräva ner en ny brunn. Vad har säljarrna för ansvar när de säljer huset med en icke godkänd brunn? De har ju skrivit under på att det inte fanns några brister eller kända fel på avloppet. Jag har varit i kontakt med mäklaren, men har inte fått svar om vad som gäller. Måste vi betala den nya brunnen eller är det säljarna som sålt en ej godkänd brunn?
Morgan


Hej Morgan!
Det låter på din beskrivning som om säljarna lämnat felaktiga uppgifter om avloppsanläggningen. I så fall kan du kräva ersättning för att anlägga en ny avloppsanläggning, eller åtminstone få en stor del ersatt. Om de inte går med på det ska du anlita en jurist som hjälper dig. Den enda haken är om det fanns någon upplysning vid försäljningen om att brunnen inte fungerade så bra eller om det var tydligt synligt att den svämmade över på marken. Då kan du möjligen ha förväntats reagera på det.

Anders Ejermark, byggnadsingenjör




Sinad grävd brunn
Jag sålde ett torp med en grävd brunn i juli 2007. Ingen professionell undersökning av fastigheten gjordes. Vi var ägare i två år och torpet är cirka 150-200 år gammalt. Tidigare ägare uppgav att de i 40 år aldrig har haft vattenbrist. Vi upptäckte inte heller några tecken på vattenbrist. Varje vår tömde vi brunnen helt och brunnen fylldes direkt. Inför försäljningen fyllde vi således i: "Nej, alltid god tillgång" i frågelistan på frågan om vattenmängden någon gång varit otillräcklig, eftersom detta var vår erfarenhet.
Vi blev kontaktade hösten 2007 av köparen via mäklaren med frågor om brunnen. Köparen menade att han inte någon gång fått upp vatten från brunnen. Vi svarade naturligtvis som ovan. Hösten 2008 kom ett brev från ägaren om krav på ekonomisk ersättning eller rättstvist. Efter konsultation med advokat tillbakavisade vi kravet. Nu har vi blivit kontaktade av ägarens advokat utifrån samma krav. Kan vi bli ersättningsskyldiga på grund av dolt fel med tanke på att vi redovisat vår erfarenhet av vattnet? Spelar fastighetens ålder in och att köparen inte fullgjort sin undersökningsplikt? Med hopp om snabbt svar!
Hans


Hej Hans!
Jag tror inte att detta kommer att bedömas som ett dolt fel eller som en felaktig uppgift från dig. Brunnen har fungerat för ditt och tidigare ägares behov. Brunnen är gammal och gamla saker får man tåla att de upphör att fungera. Det kan ju vara så att den nya ägaren har använt brunnen med större uttag än vad ni gjort och att brunnen därför sinat. Det kan ju också finnas någon annan orsak som gjort att brunnen sinat, exempelvis schaktarbeten på tomten eller dylikt. Jag tror köparen tyvärr får tåla detta problem.

Anders Ejermark, byggnadsingenjör




Mitt namn är Lina och vi har precis köpt ett hus. Nu har vi fått problem med elen i huset. Flera gånger om dagen dör elen och det till och med sprakar från ledningarna. Kan detta handla om ett dolt fel? Tack på förhand!
Lina


Hej Lina!
Det där låter farligt! Jag tycker att du omedelbart måste ta hjälp av en elektriker för att säkerställa att det inte uppstår brand eller någon personskada om det är ett fel i installationen.
Sedan beror det nog på vad du kunnat se eller misstänka när du köpte huset om du ska kunna få hjälp från säljaren med ersättning. Om det inte fanns några uppgifter eller tecken på fel eller att någon ”hemmafixare” varit framme, borde det vara ett dolt fel som du kan reklamera mot säljaren. Då får du ta hjälp av en jurist.

Anders Ejermark, byggnadsingenjör




Jag och min man köpte ett kedjehus i mitten av december -08. Vi har renoverat och flyttade in i lördags. Vi upptäckte att det nylagda golvet som de förra ägarna lagt inte är professionellt lagt då det är en glipa på 1-2 cm från listen så att man kan se det gamla golvet under. Det stod en garberob där på visningen som gjorde det svårare att se. Vi har haft en besiktningsman, men han upptäckte det inte.
Finns det något vi kan göra eller lyder det under vår undersökningsplikt? Det stod i beskrivningen att golven var nylagda, kan man inte då förvänta sig att det ska vara korrekt utfört? Tack på förhand!
Ann


Hej Ann!
Om säljaren har sagt att golvet är nylagt så ska det vara riktigt gjort, du ska inte behöva undersöka golvet speciellt noga. Om felet dessutom dolts av skåp eller dylikt kan det ha varit svårt för någon att upptäcka. Det låter som om det antingen kan klassas som ett dolt fel eller en oriktig uppgift från säljaren.
Om det i en tvist skulle klassas som ett dolt fel kan det bli svårt att få tillbaka några pengar. Ersättningen ska då bedömas som den skillnad i marknadsvärde fastigheten skulle haft med och utan detta fel. Eftersom felet antagligen är så litet att det inte påverkat marknadsvärdet så tror jag skillnaden bedöms till 0 kronor. Om det däremot skulle bedömas som en felaktig uppgift från säljaren kan du kanske få skadestånd med vad det kostar att rätta till felet (lägga om golvet). Jag tycker att du ska börja med ett vänligt samtal med säljarna där du talar om vad du har upptäckt och att du ber att få ersättning för att rätta till detta. Om det inte hjälper behöver du nog få hjälp av en jurist.

Anders Ejermark, byggnadsingenjör

 

Vi har nyligen tittat på ett hus där det var utfört en radonmätning mellan 081015-090115. I rapporten står att huset inte innehåller någon blåbetong och att radonhalten uppmäts till 40+-10 Bq/m3. Vad jag förstår så ligger gränsvärdet på 200 Bq/m3 men vad betyder det ur hälsosynpunkt att där är uppmätt 40 Bq/m3? Är detta en vanlig halt i många hus i Sverige eller är det en nivå som man ändå bör beakta? Eftersom vi har en liten son på 9 månader funderar man lite extra. Jag har sökt på nätet efter information om detta utan resultat, det konstateras bara att gränsvärdet är 200 Bq/m3. Tacksam för svar!
Andreas



Hej Andreas!
Det finns alltid en bakgrundsstrålning var vi än befinner oss. Det lägsta jag sett, om jag minns rätt, är 34 bq/m3, men 40 anses vara lågt. Så om det är rätt mätt är det OK.

Anders Ejermark, byggnadsingenjör

 

 

Fukt i källare
Vi har tittat på ett tegelhus, souterräng, från 1955. I pannrum/tvättstuga som ligger under mark uppmättes 13-19% fukt i väggarna på vissa ställen. Vid vilken procentsats bör man göra en åtgärd? Ägaren uppger att det är omdränerat cirka 1985.
Susanne


Hej Susanne!
Din fråga är lite för odetaljerad för att kunna svara entydigt på. Jag får anta att det är en källare med stenväggar som du har mätt i. Jag kanske också törs gissa att du använt en fuktmätare med två piggar, en sådan som man mäter fuktkvot i trä med. Din angivelse om 13-19% fukt låter som om det vore mätt med en sådan mätare. Dessa mätare anses inte ge rättvisande resultat vid mätning på andra material än trä. Om du har använt en sådan är inte värdena till så stor vägledning. Dessutom är stenmaterialet inte så fuktkänsligt för skador i sig. Det är först om man klär in stenväggen som det normalt blir problem.

Om det är ett äldre hus med källare så måste man räkna med att källaren ska användas som källare och inte som bostad med inredda rum. Det är riskabelt ur fuktsynpunkt, även om grunden är väldränerad. Om man inte klär in stenväggarna så kan man normalt lätt ventilera bort den fukt som alltid tränger igenom stenväggen från marken. Om dräneringen är dålig borde det mer synas som direkta fuktfläckar på insidan.

Anders Ejermark, byggnadsingenjör

 

Vi köpte ett hus för tre år sedan, en gammal timmerkåk trodde vi. Nu när vi har börjat ta ner brädfodringen så visar det sig att det inte är timmer utan en plankkåk. I papperna på huset står det dock att det är en timmerkåk. Min sambo valde att inte besikta huset innan köpet.

Är det ett dolt fel som en besiktningsman inte kunnat upptäcka? Läste att besiktningsmän inom SBR utför en okulär besiktning, vilket innebär att alla synliga ytor, fasader och tak undersöks utan några ingrepp i byggnaden. Hur ska man då kunna veta att det är en timmerkåk om man inte kan se bakom fasaden? Kan man gå vidare med ärendet? Tacksam för råd!
Ellen


Hej Ellen!
Jag har svårt att se att det skulle ha någon betydelse för er om det är timmer eller plank. Konstruktionsmässigt borde det duga med bägge. Om det hade varit viktigt för er att det var timmer borde ni kollat det noggrannare, t ex med hjälp av en besiktningsman. Så även om säljaren och/eller mäklaren har gett fel uppgift tror jag det är mycket liten chans för er att kunna få någon ersättning eller ännu mindre lämna tillbaka fastigheten.
Anders Ejermark, byggnadsingenjör




Felaktig info på kontrakt
Hej! Köpte hus för 3 år sedan, huset är byggt i blåbetong och en snabb radonmätning var gjord. Nu har vi gjort en långtidsmätning och det visade sig att radonhalten var nästan 8 gånger så hög som förra mätningen visade, 440 Bq/m istället för 60. Som jag förstår det är inte radon ett dolt fel eftersom det går att mäta men i det här fallet är ju uppenbarligen mätningen helt felaktig, jag vet ju inte ens om de förra mätdosorna var inne i huset under mätperioden... Huset har en dolda fel-försäkring hos Anticimex. Finns det något man kan göra eller måste vi betala hela saneringen själva?
Joakim


Hej Joakim!

En lite knepig fråga. Som du skriver betraktas ju inte längre radonförekomst som ett dolt fel. Man måste mäta själv.

Men i detta fallet finns en mätning gjord som presenterades vid försäljningen. Hur mätningen var gjord verkar vara lite osäkert, säger du. Det borde dock framgå av protokollet, om du har kvar det. Mätningen var i alla fall tydligen en korttidsmätning och en sådan betraktas inte som tillräcklig om man skall ansöka om bidrag för radonsanering. Men i andra sammanhang kan den möjligen ha större betydelse. Som i ditt fall kanske. Eftersom det fanns en mätning som visade ett lågt värde medför det att din undersökningsplikt i den här delen minskar och kanske helt upphör. Du skall kunna lita på en mätning om det inte är uppenbart att den är fel utförd.

Så jag tror att du kan ha framgång med att reklamera för dolt fel. Du måste dock kontakta en jurist för att bedöma situationen och driva processen. Men till att börja med kan du ju höra med säljarna om de är villiga att hjälpa till med saneringen. Det är lite tråkigt att få ett hotfullt brev från en advokat om man ändå skulle varit villig att hjälpa till.
Anders Ejermark, byggnadsingenjör




Har man rätt att få tillgång till det gamla besiktningsprotokollet när man köper hus?
Lennart

 

Hej Lennart!
En vanlig och mycket intressant fråga!
Du har ingen formell rätt att få ta del av det gamla protokollet.
Säljarna tar dock, som jag ser det, en stor risk om de inte åtminstone upplyser om vad som står där. Om du efter att ha köpt fastigheten kan avslöja att de undanhållit väsentliga uppgifter om fastigheten, som skriftligt finns i ett tidigare protokoll, kan du rikta skadeståndskrav mot dem. Säljarna har brustit i sin skyldighet att upplysa dig om fastighetens kända brister.
Jag tror att det är ganska vanligt att säljare och mäklare försöker undvika att ta upp ett tidigare protokoll om de tycker att det är misskrediterande för fastigheten. Det vore i så fall bättre att de upplyser om bristerna och om de av någon anledning tycker att de är felaktiga förklarar detta för köparna.

Anders Ejermark, byggnadsingenjör




Luftspalt bakom puts
Har tänkt köpa ett hus som är byggt med trä och puts runt om. Frågan är vad jag bör tänka på. Har hört mycket om att man ska passa sig för puts utan luftspalt pga fuktskaderisken. Men vi vill jättegärna ha huset och undrar hur vi ska gå till väga? Vad finns det för alternativ? Vad kan man göra åt det? Hur stor är risken att det blir fuktskadat? Vad skulle det kosta att göra om med luftspalt? Eller byta panel helt?
Anton


Hej Anton!
Du hade skickat med en länk till det objekt du hade tittat på men den fungerar inte för mig. Jag ser alltså inte hur huset ser ut. De hus som var ute till diskussion i media i vintras var relativt nybyggda där man använde nyare metoder för putsfasaderna. Problemen gäller inte generellt för putsade hus, därför hade det varit bra att se vilken ålder det var på den fasad du sett. Gamla putsade trähus har inte detta problem men man måste putsa om dem ibland, det ingår i normal skötsel. Men om det är enbart fasaden du har funderingar kring skall du fråga en putsexpert.

Anders Ejermark, byggnadsingenjör





Dolt fel?
Vi har precis köpt ett hus och ett problem uppdagades idag. När vi fick telefonen flyttad så funkade det inte. Telia menade att felet ligger i huset. Jag åkte dit för att kontrollera. Efter mycket letande hamnade jag på vinden, där jag bara tittat via luckan i huset då säljaren upplyste om att det fanns lite svartmögel som jag konstaterade berodde på tilltäppta luftvägar. Men nu var jag på jakt efter telefonledningarna...
Jag fick en mindre chock då jag började rota i isolering/kutterspån på vinden. Knappast någon av elinstallationerna är utfört fackmannamässigt eller enligt elinstallationsbestämmelserna! Är det meningen att jag som köpare ska rota i isolering med mera för att kunna hitta denna typen av fel? Jag förutsätter att alla elinstallationer som är behörighetsbelagda är utfört av yrkesman. Vad gäller? Hur går jag vidare?
Patric


Hej Patric!
Du behöver inte vara elektriker för att uppfylla din primära undersökningsplikt. Med primära menar jag då den första undersökning du som köpare, eller som besiktningsman, utför av fastigheten. Men om du vid denna första undersökning upptäcker tecken på fel i elinstallationerna måste du gå vidare genom att anlita en expert på elinstallationer. Dessa tecken på fel kan vara att du ser att ledningarna hänger på trekvart på väggarna, är fastsatta med krökta spikar, etc. Du skall vid denna undersökning inte behöva kontrollera om ledningarna är kopplade rätt eller annat som hör till specialistkunskaper. Lagen säger att du skall ha normal kunskap om fastigheter, inte specialkunskaper i delområden.

En annan anledning till att undersöka installationerna närmare är om säljaren uppger att han själv, utan behörighet, kopplat delar av elinstallationerna. Då måste man också ta hjälp av en behörig elektriker för att kontrollera hela installationen. Vi ställer regelmässigt den frågan till säljaren vid våra Jordabalksundersökningar.

Det låter på din fråga som om detta borde kunna klassas som ett dolt fel. Installationen är felaktig och det gick inte att se (?) vid en normal besiktning inför köpet. I så fall borde du kontakta säljaren och tala om vad du upptäckt och försöka komma överens om någon rättelse. Exempelvis att säljaren kostar på en elektriker som går igenom och rättar till installationerna. Du hade ju självklart förväntat dig att allt var utfört på rätt sätt.

Anders Ejermark, byggnadsingenjör



Vi är på väg att köpa ett hus byggt 1978. Säljaren renoverade badrummet på ovanvåningen år 2000. Nu visar det sig att renoveringen inte är besiktigad av en fackman. Det innebär att hemförsäkringen inte gäller. Vilket skydd har jag som köpare? Har säljaren ansvar eller måste jag skriva in det i kontraktet?
Christian


Hej Christian!
Försäkringsbolagen har blivit betydligt noggrannare med hur våtrummen som de försäkrar är utförda. Detta på grund av den stora mängd dyra försäkringsskador som drabbat våtrummen. Numera har jag uppfattat att de kräver att våtrumsrenoveringarna skall vara utförda av hantverkare med så kallad våtrumsbehörighet. Hantverkaren skall efter renoveringen utfärda ett intyg om att renoveringen är utförd enligt våtrumsreglerna.

Det är väldigt noga med hur renoveringen utförs. Det finns exempelvis en mängd olika typer av golvbrunnar som var och en måste anslutas till olika golvmaterial på olika sätt. Det är numera mycket svårt för oss besiktningsmän att avgöra om alla detaljer i ett våtrum är utförda på rätt sätt. Är det mycket dåligt gjort kan vi märka det men om det bara är mindre fel som dessutom är inbyggda kan vi inte se det. Det kan alltså finnas dolda fel i ett nyrenoverat våtrum. Men å andra sidan behöver ett felaktigt utförande inte alltid leda till en skada. Även om man har använt en annorlunda metod för att ansluta en golvbrunn till klinkergolvet så kan utförandet vara lika tätt som om man hade följt tillverkarens anvisningar. Men försäkringsbolaget försäkrar inte utförandet och det är ju inte bra för köparen.

Din möjlighet är att få säljaren att garantera att utförandet är rätt och att ta på sig ansvaret för om det visar sig skador i badrummet. Om inte säljaren vill göra det måste du ta hänsyn till risken vid din budgivning. Du kan ju ta dit en behörig våtrumshantverkare som får lyssna till den som utfört renoveringen, hur det är gjort och sedan berätta för dig hur stor risken är.

Anders Ejermark, byggnadsingenjör



Vi har sålt vårt hus och nu vill de nya ägarna ha vårt gamla besiktningsprotokoll från besiktningen vi gjorde 2 år innan vi sålde (när vi köpte huset). Har de rätt till det? Är detta en offentlig handling? De gjorde även en egen besiktning och ska väl gå efter den? Vi bad att den skulle bifogas vid visningen för att köparna skulle vara medvetna om vilka fel det fanns i huset, vilket väl innebär att de ej kan begära skadestånd för det som står i det? Om vi bett mäklaren att bifoga besiktningsprotokollet vid visningen och han ej gjort det, innebär inte det att han har gjort fel då?
Mia



Hej Mia!
Du har skyldighet att berätta det du känner till om den fastighet du säljer. Allt som köparen rimligen bör veta inför sitt köp skall du berätta. I detta ingår självklart det gamla protokollet. Om jag förstår din fråga rätt så hade du lämnat protokollet till mäklaren inför försäljningen. Om mäklaren inte visat det för köparna så har han/hon gjort fel. Du har rätt när du säger att köparna inte kan ta upp fel som finns nämnda i det gamla protokollet, om de hade fått se det. Men om det finns fel där som dd själva genom sin besiktning inte upptäckt så kan det i värsta fall innebära en skadeståndsskyldighet för dig på grund av brist i upplysning om fastigheten. Men det beror i så fall på vilken typ av fel det var.

Anders Ejermark, byggnadsingenjör




Tänkte höra med er om mitt hus, där taket precis har börjat läcka eller har läckt länge utan vetskap om det. Mitt hus är byggt 1986 av typen Mjöbäcksvillan med mexitegel och valmat tak.Jag köpte huset år 2000 och hade en besiktningsman som kollade huset före köp.
Det började med att det blev en blöt fläck uppe vid takhörnet på mexiteglet utanför badrummet. Tog en stege och konstaterade att avloppsluftaren gick upp ungefär där genom tegeltaket.
Nästa dag gick jag upp och kollade och tätningen mellan pappen och avloppsluftgenomföringen (hole in one) som var bristfällig.När jag gick över taket och kom bort till stegen som står på andra änden av huset och skulle gå ut på stegen så kände jag att jag gick igenom råsponten på takets ytterände. Jag stod ju fortfarande på teglet men kände att det blev ett stort hål i taket. Jag tog bort några pannor och konstaterade att det var genomruttet.
Nu är det så att taket är valmat och sista metern längst ut runt huset är mycket flackare än taklutningen i övrigt. Och när man tar bort plattorna på den yttersta delen så ser man att de har satt små korta ströläktare för den ändrade lutningen på taket och satt dem så att de börjar precis där vinkeln bryter på takpappen. I och med detta har ju den skurit hål på pappen under årens lopp och vattnet rinner rakt in i det hålet och på råsponten och ut mot stuprören.
Jag tror att man kommer att behöva byta ut råsponten på just den metern runt hela huset och lägga ny papp på hela huset.

1. Kan detta klassas som ett dolt fel?
2. Konstruktionsfel?
3. Takpannorna heter Mjöbäck och är 22 år gamla. Skall man byta dem också i samband med omläggningen av takpappen?
Patrick


Hej Patrick!
Innan du går vidare med krav mot säljaren måste du höra med en fastighetsjurist vilken chans det är att detta klassas som ett dolt fel.

Min uppfattning är att det borde kunna betraktas som detta. Det uppfyller kravet på att inte vara möjligt att upptäcka vid en normal besiktning. Det fanns inte heller, vad jag förstår på din beskrivning, något som tydde på att det fanns läckage eller brister på taket. Inga fuktfläckar eller påtagliga svackor i taket. Det som skulle kunna hindra att detta betraktas som ett dolt fel är i så fall takets ålder. Ett sådant här tak förväntas visserligen hålla i 40 år, men det kanske inte skulle betraktas som osannolikt att det uppstår åldersbetingade brister redan efter 20 år. I så fall klassas inte felet som dolt, utan i viss mån förväntat med hänsyn till åldern. Jag skulle dock tycka att eftersom bristen uppenbarligen funnits en lång tid, tak ruttnar inte på kort tid, så borde detta klassas som ett dolt fel. Läckaget borde funnits kanske redan efter 10 år och det är inte förväntat.

Det är nog inte ett konstruktionsfel men ett utförandefel. Det går dock inte att komma åt någon byggare efter så lång tid.
Takpannorna behöver du inte byta, de skall vara bra i minst 20 år till.
Anders Ejermark, byggnadsingenjör

 

 

Vi har bott i vårt hus i 16 månader. I lördags såg vi att i källarplanet hade putsen släppt från väggen. Innanför den väggen är vårt duschrum. Vi har samma problem i tvättstugan på andra sidan dushrummet; putsen har släppt nere vid golvet; ca 10 cm upp. Duschrummet är ombyggt och kaklat 1993 och väldigt fräscht (luktar inte illa).
E nligt besiktningsdokumenten var det inget att anmärka på och inga förhöjda fukthalter kunde mätas; varken i källaren, duschen eller tvättstugan. Idag var en kille från vårt försäkringsbolag här och han sa att detta var något vi skulle står för; enligt honom var det normalt slitage. Jag kan för mitt liv inte förstå hur det kan vara så? Vi duschar inte onormalt mycket och har man ett fräscht duschrum så är det väl där man duschar och inte i badrummet på ovanvåningen?
Vid besiktningen fanns det ingenting att anmärka på och jag som är känslig för mögel har inte märkt något innan heller. Enligt försäkringsbolaget hade vi fel dimension på golvbrunnen; det är en alldeles för överdimensionerad och gammal (huset är byggt 1972) och enligt vår mening är den inte ens ofräsch. Hur ska vi gå vidare? Jag känner mig jättelurad. Här köper vi ett varudeklarerat hus, min sambo var och kröp i alla skrymslen och vrår två extra gånger med dels säljaren och dels med fastighetsmäklaren för att fylla vår undersökningsplikt. När köpet var klart fick vi avdrag för att garagetaket var ombyggt men inte enligt byggnorm samt att brandvägg till pannrum inte var färdigställt. Så jag tycker att vi med råge har fullföljt vår undersökningsplikt; han har knackat och kollat med mejsel och kniv samt ficklampa/pannlampa just för att inget fukt ska förbises. Och så får man det här; vi kan inte räkna detta som fuktskada utan eventuellt byggfusk alternativt dolt fel. Men enligt försäkringsmannen så blir vi tvungna att bekosta merparten själv och kan inte få hjälp av dem. Varför har man då en försäkring samt ett besiktningsprotkoll med ansvar från säljaren sida när det till slut hamnar hos köparen i alla fall? Vad gör vi nu? Tacksam för all hjälp och de råd vi kan tänkas få från er.
Carita och Robin


Hej Carita och Robin!
Det är omöjligt för mig att säkert bedöma vad felet beror på utan att undersöka saken själv. Jag gissar ändå att det beror på ett bristfälligt fuktskydd i väggen och/eller golvet i duschen. Det har tydligen tagit över 10 år innan problemen har visat sig, så helt otätt är det ju inte. Man bruka säga att ett våtrum inte är säkert vad avser tätskikten mer än cirka 15 år. Så med lite otur ligger väl detta våtrum där. Jag tror nog ändå att ett helt riktigt utfört våtrum borde klara sig längre.
Men i det här fallet tror jag det blir svårt för er att hävda dolt fel eftersom våtrummet är 14 år gammalt och därför skulle kunna vara uttjänt. Visst verkar ni ha utfört er undersökning noggrant men ni förutses också förstå att olika delar i byggnaden har olika livslängd. Man är tvungen att ta risken att delarna kan gå sönder lite tidigare än vad som anses vara en genomsnittlig livslängd.
Försäkringsbolagen har blivit mycket tuffare på senare tid med sina bedömningar av våtrum. Golvbrunnar är ett exempel på detaljer som de tittar mycket noggrannare på nu och ofta har synpunkter på. Tyvärr finns det väldigt många varianter på brunnar och monteringar av dessa.
Frågan för er är väl om det kommer att bli värre skador den närmaste tiden eller om ni kan vänta med att bygga om duschrummet. Det måste ni kanske ha någon hjälp att bedöma.
Anders Ejermark
, byggnadsingenjör




För mycket fukt?
Jag undrar var gränsen går för fukt. Vi har tittat på ett hus. Husets fukt har mätts i en regel i en yttervägg och värdet ligger på 15,5%. Ligger detta i riskzonen? Huset dränerades 2001. Vågar vi köpa det ? Vi har småbarn och är oroliga över att göra ett felköp!
Jaana



Hej Jaana!
Man brukar säga att gränsen för att mögel skall börja trivas går vid irka 17% fuktkvot i trä. En fuktmätning vid ett visst tillfälle ger dock inte hela sanningen, fukthalten kan variera med årstider och annat. Så det fordras kanske mer än bara mätning. Man måste veta var i huset provet togs, vad var det för typ av konstruktion, var i konstruktionen, vid vilken årstid med mera. Dessutom måste man se materialet för att kanske kunna avgöra om det luktar eller om det syns något konstigt på det. Men om det är speciellt fukt och mögel du är orolig för så ska du naturligtvis kosta på att anlita en fuktexpert för att undersöka det hus du köper!
Anders Ejermark, byggnadsingenjör




Dolt fel
Jag sålde ett hus med tillträde i september 2005. Jag köpte själv huset och lät renovera det sommaren 2001. På försommaren 2007 uppstår en läcka i badrummet och det visar sig att firman, som gjort renoveringen 2001, i vissa stycken gjort ett "fuskjobb". Firman har gjort många jobb åt mig, alltid annars fullgott utfört. Kan jag bli ersättningsansvarig gentemot köparen?
Arne




Hej Arne!
Ja, det är rätt stor risk för det. Badrummet var så pass nygjort vid köpet att köparen sannolikt kunde ta för givet att arbetet var rätt utfört. Om det inte fanns synliga brister redan 2005 så är nog felet att betrakta som dolt. Och för detta ansvarar du som säljare i 10 år. Hu.
Ersättningen för dolt fel ska motsvara skillnaden i marknadsvärde mellan det felfria huset och det med fel i badrummet. Denna värdeskillnad är svår att bevisa, detta gör att domstolarna i stället oftast går på vad det kostar att rätta till felet. Men det rimliga är väl att du erbjuder dig att hjälpa till med en del av kostnaden.
Anders Ejermark, byggnadsingenjör






Luktproblem...
Vi köpte ett hus för tre år sedan, huset byggdes under början av 1900-talet, köpeskillingen var 750 000:-, det ligger två mil utanför Skellefteå. Efter cirka 6 månader började en obehaglig lukt framträda som blev starkare och starkare, satte sig i kläderna och gick inte tvätta bort.
Efter kontakt med Anticimex och försäkringsbolag började vi riva upp golvet. Där fann vi att isoleringen, sågspån, låg direkt på jorden. Runt husets stenfot stod en stenullsisolering som var drypande blöt.
För att åtgärda detta fick vi ta bort 90 m2 jord och sand och bygga upp golvet på nytt med en traditionell krypgrund, allt detta till en kostnad för material på cirka 300 000:- samt en arbetsinsats på 1 200 timmar. Hur ser ni på detta när det gäler dolda fel kontra min undersökningsplikt? Ska tilläggas att grunden inte var inspekterbar vare sig inifrån eller utifrån. Samt i vårt köpekontrakt säger säljaren att det inte finns några fel på huset, som i övrigt är väldigt fräscht och välskött.
Johan


Hej Johan!
Det är nog lite svårt att svara bra på din fråga. Man borde veta mera eller se huset. Det verkar också ha gått lite lång tid mellan att du märkt felet tills nu, du måste reklamera köpet så snart du upptäcker felen. Men det kanske du har gjort?
Man får förvänta sig att ett gammalt hus kan ha problem med grunden. Speciellt om det har den här konstruktionen — en torpargrund som klätts in.
Om du anlitat en besiktningsman vid köpet borde han ha varnat dig för grunden, vilket borde ha föranlett dig att undersöka den noggrannare. En fuktexpert borde då ha tagit prov i grunden för att kolla att allt stod rätt till. Då hade du fått reda på problemen.
Att säljaren sagt att det är ett bra hus tror jag är för svepande för att betraktas som ett löfte att just grunden är felfri. För att det ska kunna betraktas som en utfästelse från säljaren, måste den vara rätt preciserad. Så jag misstänker att du får bita i det sura äpplet.

Anders Ejermark, byggnadsingenjör




Jo, jag undrar angående radon. Vi tittar på ett hus byggt -63 med källare. Enligt besiktningsprotokollet finns blåbetong i mellanväggarna samt i ytterväggar på övre plan. Radonmätning och radonsanering har utförts och man har installerat mekanisk frånluftsventilation. Den senaste mätningen (jan-apr 2007) visar på ca 130 Bq/m3 +/- 33 Bq/m3. Jag vet att gränsen för nybyggda hus och målet för sanering är 200 och förstår dessutom att en viss radonstrålning finns mer eller mindre överallt. Min fråga är då: Hur ska jag tolka 130 Bq/m3?
Exempelvis: 1) Det är bra, det är bara att flytta in
2) Det är ok, men vi bör se om vi kan sanera mer
3) Det är trots allt inte alls bra, vi bör leta efter annat hus
Hur ska man tolka det?
Pierre


Hej Pierre!
Det ligger väl närmast till hands att handla enligt alternativ 1. Men detta är nog ett mycket personligt val. Det finns de som absolut inte kan tänka sig att bo i ett hus som alstrar radon, även om det skulle vara sanerat till en mycket låg nivå. Det finns också de som inte ens tycker att det är besvärande med halter över gränsvärdena. Jag har stött på bägge sorterna. Själv tillhör jag den första kategorin. Men om man får tro experterna som satt gränsvärdena så är det alternativ 1 som gäller!

Anders Ejermark, byggnadsingenjör




Provtryckning av skorsten
Ingår det i undersökningsplikten att provtrycka en skorsten? Om det visar sig vara läckage till andra kanaler, kan man då hävda att det är ett dolt fel? Huset är byggt 1964 och skorstenen inte provtryckt sedan dess. Sotning har dock skett och säljarna har regelbundet eldat i den öppna spisen.
Petra


Hej Petra!
Det är inte fråga om ett dolt fel. Huset (skorstenen) är så gammalt att du som köpare måste förstå att det kan finnas brister i tätheten på skorstenen. Om säljaren på något sätt sagt att skorstenen är tät så kan du ha rätt till ersättning. Det är då fråga om en brist i utfästelsen han lämnat. Men det måste nog då vara en tydlig deklaration från säljaren att skorstenen är hel. Vi brukar fråga vid besiktningen om skorstenen är provtryckt de senaste åren. Om den inte är det talar vi om för köparen att detta måste göras. Att sotaren varit där och sotat är inte ett bevis på att skorstenen är hel.
Anders Ejermark, byggnadsingenjör




Hej! Detta känns redan som en lång historia men jag ska fatta mig så kort jag kan... Vi har nyss köpt ett radhus. Vi har låtit en besiktningsman göra en överlåtelsebesiktning. Efter att vi fått nycklar och allt var klart med köpekontrakt (vi övertog huset 31/8 2007) tog det mindre än en vecka innan vi såg de första tecknen på mögel och fukt under diskbänken. Stora delar av skärbrädan är nu, efter drygt tre veckor, täckt av grönt och gul-orange mögel. Hela skåpet under diskbänken är täckt av en möglig hinna. De andra underskåpen börjar visa samma symptom.
Vid spisen cirka en meter bort sitter diskbänken löst och det finns en massa mögel mellan skåsstommen och spisen, dessutom kröp där idag små insekter. Idag när jag var där så droppade det om skåpdörrarnas innerväggar. Vi skulle flytta dit nu på lördag, men har inställt flytten. Skåpstommarna är sannolikt från 1979 då huset byggdes och skåpluckorna renoverades för tio år sedan då de förra ägarna köpte huset. Vi ser nu att de tecken som vi tolkade som "normalt slitage" har med fukten att göra. Skruvarna till skåphandtagen är mycket rostiga. Ställningen till sopkorgen likaså. I kökets överskåp och i skåpen på motstående sida diskbänken är skruvarna helt opåverkade. Lätt gulnade/missfärgade fläckar på luckor (både över- och underskåp) är de platser där möglet nu framträder.
Besiktningsmannen har i sitt utlåtande skrivit att diskbänken är utan anmärkning och kontroll under utan anmärkning. Då besiktningsmannen frågade säljarna om de haft problem med fukt eller mögel svarade de "Nej, aldrig". Han frågade flera gånger och fick samma svar. Han tittade in under diskbänken men jag minns inte om han kände på rören. Jag kollade också in och där stod en massa rengöringsmedel och det doftade mycket av citron. Säljarna är ett par som är över åttio och jag tyckte att det var typiskt för den generationen att ha sina rengöringsmedel under diskhon (mormor och farmor hade det så också)!
Vi kollade på skärbrädet. Det var rent och inoljat på det sätt som bara de äldre tycks kunna (mitt är alltid torrt och fult) och jag var på vippen att fråga hur hon gjort eftersom det var så fint.
Nu känner jag mig blåst och naiv. Idag var jag där med en besiktningsman från förra ägarens försäkringsbolag. Sammanfattat sa han att det var det mest fuktskadade kök han sett. Han konstaterade, vilket jag själv också gjort, att orsaken är kondens och då gäller inte den försäkringen. Han var mycket förvånad att besiktningsmannen inte märkt något. Han konstaterar att man måste riva ut allt, gå in i väggen och under golv. Vi har ett litet barn och snart har vi två.
På min fråga om vi alls borde flytta in i det här huset svarade han klart "Nej\". Vilka rättigheter har vi nu? Jag har tänkt begära att besiktningsmannen kommer och kollar igen. Jag måste erkänna att jag som lekman inte märkte någon mögelindikering när jag var med vid besiktningen. Alla nu angripna ytor var helt rena och jag kände ingen lukt. Borde besiktningsmannen reagerat på de rostiga skruvarna och den rostiga sophållaren? De gulnade fläckarna, den lösa diskbänken? Har vi som familj brustit i vår del av undersökningsplikten på den här biten? Vi antar att vi inte har det eftersom det var en del av det han undersökte och som ingick i avtalet med honom.
Vad gäller när säljarna säger att de inte har haft problem med fukt? De är mycket arga på oss och har kontaktat advokat. De påstår att de aldrig sett något mögel eller haft problem med fukt. Men det är ju uppenbart att detta inte är något nytt. Att fixa detta är en stor kostnad. Vi köpte huset bland annat för att köket var tillräckligt ok, för vi vill inte lägga pengar och tid på en köksrenovering. Nu står vi här med något värre. Vem kommer få betala detta kalas? Säljarnas villaförsäkring gäller inte eftersom det är kondens som är orsak. Besiktningsmannen upptäckte inget. Säljarna påstår att de ens aldrig sett något mögel. Vi har uppfyllt vår plikt att undersöka köket genom besiktningsmannen. Eller?
Kan man häva ett köp om säljarna ljugit? Hur förhandlar man om prisnedsättning? Har vi rätt till det? Mycket tacksam för era råd och kommentarer i denna stund av vanmakt. Vi är ju utan beboelig bostad om en månad och det är ju inte så lattjo, särskilt inte med tanke på att vi kommer ha en nyfödd bebis då. Hälsningar från Erika med familj
Erika Svensson




Hej!
Som advokaterna brukar börja: Det beror på..... Ditt problem kan antingen klassas som ett dolt fel eller som bedrägeri från säljarna.
Dolt fel är det om säljarna lyckas hävda att de inte förstod att fukten vid diskbänken var mer än vad som var naturligt. De kanske putsade och fejade för att hålla borta fukt och mögel som de trodde var normalt.
Bedrägeri är det naturligtvis om de förstod att detta berodde på något fel och försökte dölja det vid försäljningen.

Min misstanke, utan att ha sett huset, är att det strömmar ut varm fuktig luft någonstans på denna plats i huset. Fukten kondenserar kontinuerligt i skåpen vid diskbänken och värme kombinerat med fukt gör att möglet får en gynnsam miljö att snabbt växa till i. Fukten och värmen kan då komma från ett varmvattenrör som läcker eller från ett läckande avlopp från en diskmaskin?

Du borde med framgång i vart fall kunna hävda ersättning för dolt fel och möjligen även för bedrägligt förfarande. Det sista är sannolikt mest ekonomiskt fördelaktigast för dig eftersom ersättningen i så fall beräknas utifrån kostnaden för att åtgärda felet. Om du i stället får felet att klassas som dolt ersätts du med minskningen i fastighetens hela marknadsvärde på grund av felet. Detta är svårare att uppskatta, speciellt om felet är relativt litet i förhållande till fastighetens hela värde.
Men ta först reda på orsaken till möglet, gå sedan vidare med hjälp av advokat om det behövs.

Anders Ejermark, byggnadsingenjör




Fuktgenomslag och mögel i källaren
Idag tittade jag på ett hus som hade klara fuktproblem. Huset är 40 år gammalt och aldrig omdränerat. Marken lutade in mot huset från två väderstreck. Inne i huset kunde jag se en vit mögelpåväxt på ena väggen och stora bubblor i färgen med porös betong under på andra väggen. Väggen bakom panelen i gillestugan gick ej att besiktiga. Jag undrar hur farliga dessa anmärkningar är? Räcker det med att dränera om huset eller måste halva tomten grävas ut för att bli av med marklutningen. Vad måste göras i källaren? Räcker det att installera en avfuktare eller är den fuktgenomslagna betongen förstörd och måste muras om? Är kostnaden för detta mellan tummen och pekfingret flera hundra tusen eller tiotals tusen? Tack på förhand.
Michael



Hej Michael!
Det du beskriver är ett vanligt problem (i Skåne har jag hört att de till och med accepterar källarfukten och lär sig leva med den!). Företeelsen hör lite ihop med husets ålder och den typ av grundläggning man använde då. Byggnaderna grundlades med källarväggar som gick ner i marken och stod på betongsulor eller berg. Mellan väggarna inne i grunden fyllde man upp med grus och gjöt ett golv av betong. Utanför källarväggarna lade man tegelrör som dränering och fyllde med grus (i bästa fall). Konstruktionen har två praktiska problem för dig och andra som vill ha en torr källare i denna typ av hus.

Grundmurarna går som sagt förbi golvet ner i marken. De suger därmed upp fukt som visar sig som fuktutslag nedtill längs väggarnas insida. Den fuktvandringen går inte att hindra annat än med stora ombyggnader.
Betonggolvet ligger direkt på marken. Det vandrar därmed upp fukt även genom golvet. Denna fuktvandring går heller inte att stoppa med mindre än att man byter ut hela betonggolvet. Men då har man ändå murarna i punkt 1 kvar.
Fukten som kommer in dessa vägar är inte besvärande om man ventilerar bort den. Men fuktvandringen medför att du aldrig med rimliga insatser kan få källaren i dessa hus så torr att du kan inreda den hur som helst. Du måste alltid ha en beklädnad på golv och nedtill på väggarna som släpper igenom den, normalt, lilla fukt som tränger igenom.

Detta gäller i huvudsak även källarens ytterväggar. Visst kan du dränera om dem men du får dem inte helt torra eftersom du inte kommer åt murens insida som går ner under golvet. Fukt kommer att sugas upp i väggen underifrån. Så då får du fundera över vad du vill använda källaren till. Du kan naturligtvis få en mycket bättre miljö inne om du dränerar om grunden och lägger värmeisolering och bra dränering på utsidan. Och du behöver inte ”gräva ur halva tomten” för att dränera och avleda vattnet. Det räcker med den närmaste marken kring huset. Men trots en ny dränering är det inte bra att inreda källaren med fuktkänsliga material. Du kan ju i alla fall inte ha fuktkänsligt eller tätt material på golvet eller längs väggarnas nederdel. Däremot kan du ha stengolv med värme i, om takhöjden medger en liten uppbyggnad på golvet. På väggarna kan du ha färg som är tillräckligt genomsläpplig för lite vattenånga som du sedan ventilerar bort.

Dina farhågor om att murarna håller på att rämna är sannolikt ogrundade (även om jag stött på några typer av betongmurblock som blivit helt urlakade med tiden). Och det vita skägget på nederdelen av väggarna behöver inte tyda på en helt slut dränering. Det kan även bero på en olämplig färg eller dålig ventilation av källarväggen just där. I många fall tror jag att man kan låta bli att dränera om grunden, i vart fall om man bara tänkt ha källaren som förråd, som den var tänkt från början.

Men om du vill dränera om är det säkert en kostnad kring 100 000 kr, väldigt beroende på hur huset ser ut. En avfuktare kan man ju använda men den tar bara hand om effekten av problemet, inte orsaken.
Så om du tänker ha källaren som förråd kanske kostnaden är 0 kr men om du tänker inreda bostadsrum kanske kostnaden blir flera hundra tusen.
Anders Ejermark, byggnadsingenjör




Det finns något som heter Svenska Byggingenjörers Riksförbund och Sitac. Har det någon betydelse var man tar sin besiktningsman från?
Kenneth

Hej Kenneth!
Svenska Byggingenjörers Riksförbund (SBR) utbildar och godkänner besiktningsmän. SITAC kan certifiera godkända besiktningsmän om de har en kontinuerlig verksamhet. På SBR:s hemsida kan du se vilka som är godkända och certifierade. Välj en som är certifierad.
Anders Ejermark, byggnadsingenjör




Vilka är de allvarligaste och mest kostsamma bristerna att åtgärda?
Vi letar ett hus att ha som fritidshus. Vill ej ha sommarstugestandard utan helst ska "allt" finnas, men det gör inget om det är äldre standard typ dusch och toalett i källaren. När jag tagit del av besiktningsprotokollen (säljarerns) har jag blivit förvånad över hur många allvarliga brister som tagits upp på "fina" hus vi tittat på. Nästan alltid är det för hög fuktighet i källare med risk för mikrobiell påväxt.
Nyss var vi och tittade på vårt drömhus som vi tyckt sett så fräscht ut trots att det är byggt på 20-talet. I besiktningsprotokollet kunde man t ex läsa: "Utventilerad krypgrund-mikrobiell påväxt på blindbotten samt vind, tilläggsisolerat, mikrobiell påväxt på yttertakspanel."
Frågar man mäklaren om detta verkar det som att det ej är så farligt. Själv uppfattar jag dessa brister som mycket allvarliga och att de bör åtgärdas rätt fort samt att det blir mycket kostsamt. Har jag helt fel i det jag tror? Vad/vilka brister ska man akta sig för, dvs är ohälsosamma och mycket kostsamma att åtgärda? Vad kan tänkas behöva göras på huset jag beskrev? Och, sen undrar jag också om det finns någon speciell hustyp som ej lätt drabbas av fuktskador, dvs vilka hus/hustyper är säkrast\? Vi har alltså inte råd med någon lyxvariant! Mycket tacksam för snabbt svar!
Lena

Jag kan absolut förstå din reaktion på besiktningsprotokollen! De många anmärkningarna beror säkert på att besiktningsförrättarna känner sig tvungna att signalera för risken med skador i flera typer av konstruktioner. Kunnigare och mer erfarna besiktningsmän har sannolikt färre sådana anmärkningar. De kan nog undvika en del av noteringarna där de genom sin kunskap kan avskriva risken. Men man måste som besiktningsman vara väl medveten om att det kan hittas fel som kan komma tillbaka som skadeståndskrav från uppdragsgivarna. Och det är inte kul!

När man ser ett besiktningsprotokoll med flera noteringar om risk för skador så förstår jag att den första tanken blir att ”det här törs man ju inte köpa”. Men å andra sidan finns det inget hus som inte har något fel och som framför allt inte kommer att få framtida problem. Frågan är bara vilka typer av problem man kommer att få och om de är små eller stora. När man byggde med blåbetong på 60-talet visste man inte att det skulle bli radonproblem, när man byggde betongplattor med isolering på översidan under 70-talet visste man inte att det skulle bli mögelproblem, när man byggt med gipsskivor i badrum ända fram till nu så hade man inte uppmärksammat att det lätt blir mögel i denna konstruktion om det blir minsta otäthet i väggen, och så vidare. Det finns säkert hus som byggs i dag som kommer att visa sig ha betydande problem om några år. Det finns heller ingen sanning i att man byggde bättre förr. Det visar exempelvis torpargrunderna som nu får fuktskador. Där är det ändrad användning av husen/konstruktionen som ställer till problem.

Man måste förstå att alla hus fordrar skötsel och att äldre hus kan ha reparationsbehov. Köper man hus måste man vara beredd att lägga ner tid och/eller pengar för att ta hand om det.

Om jag skall vara väldigt generell så skulle jag säga att den säkraste grundkonstruktionen är en betongplatta med underliggande isolering och på den ett hus av valfri konstruktion där det är viktigt med bra fuktventilation och värme invändigt. Och jag tror ändå på den gamla sanningen att hus skall ligga lite högt (=torrt). Det huset tror jag du kan hitta även med mindre plånbok.
Lycka till!
Anders Ejermark, byggnadsingenjör




Vad gäller om man köper ett hus utan att besiktiga det?
Vi har i princip bestämt oss för ett hus vi vill ha. Vi har varit där två gånger och tittat, andra gången hade vi med oss en god vän som är byggtekniskt kunnig och jobbar inom den branschen. Han tittade igenom huset och har i princip genomfört ett okulär besiktning. Han påpekade brister, gav kostnadsförslag samt påpekade vad som är gammalt och kasst, vilket kommer att påverka priset på fastigheten. Vår vän är inte en besiktningman utan "bara" tekniskt kunnig!
Sen har jag sökt på internet om vad som ingår i besktning, och det är till och med så att saker som vår vän påpekat inte ingår i en besiktning. Han påpekade bland annat att elen är gammal och gav kostnadsförslag på det. Men allt det som han inte direkt kollat så djuptgående som vatten och avlopp, radon, el, fuktmätning (det luktar inget), skorsten och borrning i väggar ingår ju heller inte i en vanlig besiktning!
Huset vi ska köpa är gammalt, från 1928, och givetvis lite slitet. Men frågan är vad som kommer att klassas som dolda fel, eller om allt är att förvänta sig av ett så gammalt hus? Så min fråga är: Vad är skillnaden juridiskt sett om vi själva undersöker huset med hjälp av vår sakkunnige eller om vi anlitar en besiktningsman? Vilken nytta har vi av en besiktningsman? Skulle exempelvis avloppet paja, vad är då skillnaden om vi övertagit huset i det skick det befann sig utan att ha gjort en besiktning men ändå blivit lovade att det var ett fungerande avlopp eller att en besiktningsman godkänt avloppet (utan att direkt kolla det)? Kommer en besiktning av ett sånt här gammal hus egentligen inte bara innebära att besiktningsmannen skriver en lista på de fel som finns på huset som vår vän samt säljaren redan berättat? Och om något sen pajar är det att beräkna på grund av husets ålder? Ansvarar säljaren för dolda fel i 10 år även om en godkänd besiktningsman inte tittat på huset? Kort och gott, motivera för oss varför vi behöver en besiktningsman! Tacksam för svar!
Sara

Hej Sara!
Du köper alltid en fastighet i befintligt skick. Detta innebär att du måste undersöka det du köper. Om det finns fel som går att se eller misstänka måste du ta hänsyn till dessa när du betalar för fastigheten. Om fastigheten/huset är gammalt så måste man misstänka att det är saker som är uttjänta och saker som inte uppfyller moderna krav. Det är bara fel som inte gick att se och heller inte gick att misstänka som man kan få ersättning för i efterhand av säljaren, så kallade dolda fel.

Fel som gick att se eller misstänka ansvarar man alltså för själv, man får skylla sig själv om man inte upptäcker dem. Det innebär att om man inte är en person som klarar av att se eller misstänka vad som är fel i en fastighet måste man ha hjälp. Lagen och praxis i domstolar ställer rätt stora krav på kunnigheten hos den som köper fastighet. Och det är inte bara själva huset som man skall undersöka för att uppfylla sin undersökningsplikt!

Som du själv upptäckt tar inte en så kallad överlåtelsebesiktning med alla de delar som du ansvarar för. Om du skall uppfylla undersökningsplikten måste du bland annat mer eller mindre kolla: byggteknik, rörinstallationer, elinstallationer, värmeinstallationer, ventilation, skorsten, oljetank, vattentäkt, avloppsbrunnar, bygglov, servitut, andra nyttjanderätter, tomtgränser, radon, etc. Det räcker inte heller att du bara tittar på plats, du förväntas även ta reda på saker genom att ta kontakt med myndigheter, med mera. Det kan vara ritningar som finns hos kommunen, provtryckningsprotokoll som finns hos sotaren, servitutshandlingar som finns hos lantmäteriet eller inskrivningsmyndigheten, etc.

Så om din hantverkshjälp har koll på alla de här delarna är ju allt frid och fröjd. Annars kan du behöva någon som har som jobb att hålla reda på vad du som köpare har för ansvar och utför undersökningen med den bredd som behövs. Det finns besiktningsmän som har som mål att överta hela undersökningsplikten och ge råd om vad som behöver göras åt felen som upptäcks.

Sedan kan du behöva ytterligare hjälp med det som en besiktningsman misstänkt vara fel men inte hade egen kunskap att gå till botten med. Det är det som i besiktningsprotokoll kallas fördjupad undersökning. Då kan t ex en hantverkskunnig person kanske utföra detta om det rör hans kunskapsområde.

I ditt fall är det naturligtvis så att du får räkna med att behöva göra om det mesta i huset och kanske på tomten också. Men om du inte haft någon kunnig hjälp och själv inte förstått hur mycket som kan vara nödvändigt att göra så hade du antagligen haft mycket stor hjälp av en besiktningsman.
Anders Ejermark, byggnadsingenjör

 

 

Hej! Vi är på väg att köpa ett hus som är byggt 1930 och tillbyggt 2006. Hur mycket kostar en installation av krypgrundsavfuktare? Det har gjorts en besiktning för säljaren i juni 2007 där fukt har uppmätts på ett par ställen i huset. Behöver vi göra en ny besiktning?
Anna

Hej Anna!
Det finns mer eller mindre avancerade avfuktningslösningar. Titta på hemsidan hos Munters torkteknik, där hittar du bra lösningar, tror jag.
Jag tycker du skall låta utföra en egen undersökning. Det är tryggast för då har du någon som enbart jobbar för dig. Om det är fuktproblematiken du är mest intresserad av skall du ta någon som är specialiserad på fukt.

Anders Ejermark, byggnadsingenjör



Anticimex överlåtelsebesiktning
Vi hade tänkt köpa ett hus där säljaren/mäklaren skall besiktiga huset med hjälp av Anticimex och det skall då bli en försäkring av detta som vi då får ta över. Vi skall vara med på besiktningen. Kommentar? Tycker ni det är relevant att själv anlita en besiktningsman? Finns det risk för att vi själva får stå för alla framtida problem eftersom det t ex ”fanns med i riskbedömningen vid besiktningen” i den försäkringen?
All hjäp uppskattas, vi vill inte köpa grisen i säcken.
Fredrik

Hej Fredrik!
Jag tycker att man alltid skall ha en egen besiktningsman, helst en som klarar att överta din undersökningsplikt och som kan ge dig råd för att avhjälpa de fel ni hittar i fastigheten. Du skall själv vara med vid besiktningen och bolla dina frågor med besiktningsmannen, både före och efter undersökningen. Du kan läsa rätt mycket om försäkringsbesiktningarna på Konsumentverkets hemsidor. Allt det som den tidigare besiktningsmannen ansett utgöra en risk i fastigheten måste du ta hänsyn till vid ditt bud på fastigheten. Du måste ta reda på vad det skulle innebära ekonomiskt om risken infrias och fastigheten blir skadad.
Att köpa ett begagnat hus innebär att man köper huset i befintligt skick, det vill säga man måste själv undersöka det man köper på så bra sätt som möjligt. Det kommer alltid att finnas grisar i säcken, det gäller bara att se till att bara finns smågrisar kvar, de stora skall ut.
Anders Ejermark, byggnadsingenjör



Rörstammar
Vi tittar på ett hus från 1974 som verkar vara i mycket gott skick. En sak som kan vara svårt att undersöka är skicket på rörstammarna i huset. Är fel på dessa dolda fel? Om inte, hur går man tillväga för att åtgärda dem? Ytterligare en sak, huset har en bastu. Hur går man tillväga för att säkerställa att den inte har problem eller kan orsaka problem i framtiden? Det är ju ganska svårt att testa den innan köpet. Tack.
Tony

Hej Tony!
Huset börjar bli så pass gammalt att ett eventuellt läckage i rören inte är helt oväntat. Jag tror inte du kan få ett sånt fel klassat som dolt fel i en process mot säljaren annat än om felet uppträder i en del av systemet som har blivit renoverat senare, exempelvis ett nyligen ombyggt badrum. När man renoverar badrum, toaletter, kök och tvättstuga i ett sådant hus är det lämpligt att försöka byta ut angränsande delar av rörsystemen samtidigt, då får man kontinuerligt ett hållbart rörsystem i huset. Detta borde inte vara förknippat med några stora extrakostnader heller. Om man vill kolla rörsystemen noga vid köpet kan man ta hjälp av en van rörinstallatör som kan avgöra rörens kondition.
Anders Ejermark, byggnadsingenjör


Ytterligare besiktning
Vi är intresserade av ett hus där säljaren har anlitat en besiktningsman att gå igenom huset. Protokollet har blivit tillgängligt för oss. Bör vi själva anlita en besiktningsman för att göra samma undersökning? Tack på förhand!
Magnus & Jenny

Hej!
Du borde anlita en egen person som undersöker fastigheten. Du är då säker på att du uppfyllt din undersökningsplikt (om den du anlitar tar hela ansvaret) och du har någon på din sida att diskutera eventuella problem i fastigheten med.
Anders Ejermark, byggnadsingenjör




Verandan på vårt hus var fusklagat och jag har bytt ut taksvall, laskat bjälkar och lagt nytt tätskikt. Huset är byggt -34 och på taket låg en stor trall. Borde besiktningmannen haföreslagit fördjupad undersökning eller är det min sak? Vilken rätt har jag som köpare?
Ulf

Hej Ulf!
Jag kan inte att säga om din (?) besiktningsman borde ha upptäckt detta. Det beror på vad man kunde se på plats när du köpte huset, vad säljaren har sagt och vad man kunde förvänta sig, t ex med ledning av hur huset i övrigt såg ut. Om det fanns fler brister i utförandet som ni redan upptäckt så borde man misstänka att det kan finnas dolda brister. Men om allt annat var utan anmärkning kan detta möjligen vara ett så kallat dolt fel för vilket du möjligen kan få ersättning av säljaren för.
Anders Ejermark, byggnadsingenjör



Köpte hus i våras och när snön smälte upptäckte jag att det var en vattenläcka på tomten (invattnet till huset). Vi var tvungna att gräva upp detta och vattenkillen upptäckte då att det var en relativt ny lagning som gått sönder plus att kopplingen inte är godkänd för detta ändamål. Är detta ett dolt fel?
Mattias

Hej Mattias!
I mina öron låter det som ett dolt fel. Felet gick inte att se eller misstänka, det var inte förväntat med tanke på lagningens ålder och det var en relativt nyligen utförd lagning (som borde varit fackmässigt utförd). Att det var snö på tomten tycker jag är ett förhållande som gör att du inte kunde förväntas se eventuellt uppträngande vatten. Jag tycker inte att man skall behöva skotta av tomten för att vara säker på att man uppfyllt sin undersökningsplikt. Men det finns de som påstår att man inte kan skylla på att det var snö exempelvis på ett tak där det annars gick att se att det fanns ett fel.
Anders Ejermark, byggnadsingenjör


Dolt fel? Klämring och manschett saknas
Vi har köpt ett hus byggt 1961. Ett badrum renoverades 1994 av en auktoriserad firma som dock har gått i konkurs sedan dess. Badrummet har klinkergolv och kakel på väggarna. Huset besiktigades innan köpet av en auktoriserad besiktningsman som dock menar att VVS inte ingår i besiktningen.
Det har visat sig i efterhand att badrumsavloppet saknar klämring och manschett, vilket inte är enligt den tidens byggnorm. Ingen skada har uppstått och badrummet har använts flitigt sedan 1994. Dock säger vårt eget försäkringsbolag att om en fuktskada skulle uppstå så täcks inte den av försäkringen.
Det kostar ca 60.000 att renovera badrummet så att en klämring och manschett kan sättas på plats. Säljaren har tecknat en försäkring. Vi har haft ett ärende hos deras försäkringsbolag som nu gett oss avslag på vår begäran om att få ekonomisk kompensation för detta. De hävdar att vi borde upptäckt felet.
Jag vet fortfarande inte hur en klämring ser ut och dessutom är det tydligen så att ett sådan inte behövs förutom om man har klinkergolv. Varken besiktningsmannen eller vi upptäckte detta och säljarna hade inte heller någon aning om det. Är det verkligen rimligt att vi borde ha upptäckt felet?
Ulrika Hessler

Hej Ulrika!
Ja, det här är ett lite knepigt problem. Om du köpt en så kallad överlåtelsebesiktning ingår normalt inte ansvar för VVS, så besiktningsmannen kan du nog utesluta. Men även om du anlitat någon som åtar sig att undersöka VVS på det sätt som ingår i köparens undersökningsplikt är det inte säkert att detta är ett fel som du eller den besiktningsmannen ansvarar för. Det är helt enkelt för avancerade kunskaper att känna till hur alla varianter av golvbrunnar, klämringar eller andra tätningar skall se ut för att vara rätt utförda.
Så länge det inte ser uppenbart tokigt ut tycker jag inte att man behöver misstänka att det inte kommer att fungera. Så försäkringsbolagets inställning att ni borde förstått detta tycker jag är fel.
Sedan kan man också konstatera att ett badrum inte kan anses vara helt fuktsäkert mer än ca 15 år efter att det är byggt. Det kan ju naturligtvis hålla mycket längre, men när det gått 15 år måste man vara medveten om att det kan komma skador. Även om det är rätt gjort från början. Ditt badrum börjar närma sig den åldern och du skriver att det inte finns några tecken på skador ännu. Så antagligen har väl utförandet fungerat även om det kanske inte var helt riktigt utfört. Det är ju ändå besvärligt om inte ert eget försäkringsbolag vill försäkra badrummet. Det kanske innebär att man också måste ta dit sitt försäkringsbolag innan man köper ett hus? Förutom besiktningsmannen.

Anders Ejermark, byggnadsingenjör


Knackningar av bergvärme - dolt fel?
Jag köpte ett hus i början av året. Det såldes privat utan mäklare. Vi fick hjälp med en överlåtelsebesiktning inför köpet. Vi var även och tittade på huset själva vid flera tillfällen. När vi hade flyttat in i huset hörde vi att det knackar i rören till elementen varje kväll då temperaturen sjunker utomhus. Detta beror tydligen på att rören till elementen expanderar, detta pga att bergvärmepumpen växlar mellan att värma varmvatten och elementen och det blir då växlingar i temperaturen i rören.
Man måste bryta upp golvet och göra om rördragningen för att bli av med knackningarna. Om man har bergvärme är det känsligt hur rören är upphängda. Vi hörde aldrig detta då vi besökte huset vid flera tillfällen. Vi har nu installerat en vattentank för att jämna ut värmestötarna, men det knäpper ändå.
När vi frågade den tidigare ägaren om detta sa han att han visste om problemet, men han har inte sagt något till oss. Kan detta ses som ett dolt fel? Vi hörde aldrig knackningarna eftersom vi var i huset dagtid då det sällan blir knackningar, dessa uppkommer då det blir temperaturskillnader ute, mest på kvällarna.
Desirée


Hej Desirée!
Det är ett problem som jag tidigare aldrigt tänkt på om det kan vara ett dolt fel eller inte. Sannolikt kan man betrakta det som ett dolt fel eftersom felet inte gick att upptäcka med normal kunskap eller noggrannhet och som inte är förväntat med hänsyn till husets/värmeanläggningens ålder. Om själva värmeledningarna är lite äldre så kan det dock vara något som du får tåla på grund av rördragningens ålder.
Jag har aldrig hört att det har någon betydelse att det är bergvärme i stället för någon annan värmekälla, det verkar osannolikt att det skulle ha betydelse. Det är skillnaden i temperatur i rören som har betydelse. Rören utvidgar sig när de blir varma och om de då inte är flexibelt och fritt upphängda kan det knäppa eller knaka när de stegvis rör sig mot omgivande material (trä) i väggar och golv. Ljudet fortplantar sig till radiatorerna så att man ibland tror att det är dem som låter.
Även installation av tank låter konstigt, det borde fortfarande vara samma behov av att värma huset, dvs rören behöver väl fortfarande bli lika varma för att kunna värma rummen? Och då rör de sig nog lika mycket som förut.
Om ni har någon framgång med att kräva ersättning för dolt fel av förre ägaren är väl tveksamt. Men om värmeanläggningen, inklusive värmeledningsrören, var nya när ni köpte så kan det gå.

Anders Ejermark, byggnadsingenjör

 

Sättningar i gavelradhus
Vi är på väg att börja bjuda på ett gavelradhus i Göteborg och är oroliga för alla sättningssprickor. Det finns tre eller fyra sprickor på grunden på utsidan och en hel del i väggarna inomhus (i skarvar mellan skivor av något poröst masonitaktigt material). Jag tänkte inte på att titta särskilt noggrant på murstocken men tror inte att det var några sprickor i den. Huset är från 1950 och har aldrig blivit omdränerat så det finns lite fuktgenomslag i källaren. Hur oroliga bör vi vara? Självfallet kommer vi anlita en besiktiningsman om vi köper huset.
Ola

Hej Ola!
Det är naturligtvis omöjligt för mig att svara på hur allvarliga fel det kan vara på grund av sprickorna. Om huset har trästomme och inte är omtapetserat/målat inomhus på många år så är den där typen av sprickor inomhus inte ovanliga. Om det inte är stora sprickor eller rörelser så bör det inte vara farligt. Men om sprickorna är stora och följer ett likartat mönster/rörelseriktning i huset kan det vara frågan om betydande sättningsproblem. Detsamma gäller sprickorna i grunden, om de är små och går åt lite olika håll brukar de inte vara farliga. Är de större och har samma (diagonala) riktning kan det vara allvarligt. Det borde din besiktningsman kunna se. Skorstenen måste provtryckas för att veta om det finns fel på den. Det låter också som om du kan behöva dränera om grunden.
Anders Ejermark, byggnadsingenjör


Vi har köpt ett hus med villkoret att en genomgång av besiktningsprotokollet skulle ske. Besiktningsmannen ringde i förra veckan men då var jag upptagen i ett möte. Jag bad honom ringa tillbaka. Han var upptagen fram tills idag, den 7 juni. I måndags var han på kurs och i tisdags var han ledig. Min fråga är: Kan vi dra oss ur köpet trots att det i kontraktet står: Vilkoret gäller under förutsättningen att köparens begäran om återgång måste lämnas skriftligt senast den 5 juni.
James

Hej James!
Det verkar som om du missat din möjlighet att dra dig ur köpet. Det var sannolikt ditt ansvar att se till att du fick en genomgång med besiktningsmannen. Om du inte begärt återgång innan tiden gick ut så har du inte uppfyllt villkoret.
Anders Ejermark, byggnadsingenjör


Besiktning av nytt hus
Vi ska köpa ett hus som är 1,5 år gammalt. Tvåårs-besiktning kommer att göras av Eksjöhus när vi väl har flyttat in. Bör vi ändå göra en besiktning av huset innan vi flyttar in?
Johan

Hej Johan!
Jag får frågan då och då. Formellt har du ju alltid en undersökningsplikt. Finns det ett fel som du skulle ha upptäckt så är ansvaret ditt. Sedan har du ju förstås större möjlighet att i din tur skjuta över ansvaret på någon annan om huset är nytt. Men ansvaret är primärt ditt, lagen gör ingen skillnad på gamla och nya hus. Vi hittar naturligtvis färre fel på nya hus men det händer att vi hittar rätt stora fel. Olovligt byggande, bakfall på badrumsgolv och dåliga fuktskydd på träpaneler är några. Och nu får man väl vara vaksam på nya putsade fasader, enligt nya rapporter i media.

Anders Ejermark, byggnadsingenjör


Hej! Har betalt handpenningen på ett hus för ca 800 000 kr. Besiktning ingick i köpet. När besiktningen genomfördes fanns snö på taket och yttre besiktning av taket kunde därför inte göras. Den är i stället gjord nu efter påtryckningar från oss, ca 2,5 månad senare. Här framkommer en del fel som behöver åtgärdas för att förhindra framtida läckage. Vi vet ju inte vad detta kommer att kosta och köper huset mycket för att det ej behövde renoveras/åtgärdas så mycket i nuläget. Vad har vi rätt att kräva? Vem står för bedömning av vad reperation kommer att kosta? Dolt fel?
Sandra

Hej Sandra!
Om ni hade avtalat att besiktning av taket skulle ske senare så borde ni ha kommit överens om följderna av eventuella brister. Om ni inte har gjort det så har ni antagligen försuttit chansen till prisreglering i samband med köpeavtalet. Om felen nu är upptäckta så kan de ändå betraktas som dolda fel om de var svårupptäckta och inte var förväntade med hänsyn till husets ålder och skick. Om det är brister som beror på takets ålder, t.ex. att det är dags att lägga om taket, är det inte ett dolt fel.
Ni behöver få någon som bedömer om felen ni upptäckt kan betraktas som dolda och om de är så betydelsefulla att de påverkar fastighetens marknadsvärde. Det är skillnaden i marknadsvärde som ersätts om det skall betraktas som dolt fel.

Anders Ejermark, byggnadsingenjör



Vi köpte ett hus för tre år sedan. Det har en putsad fasad och i besiktningsprotokollet står det att det finns putssläpp på några ställen. Ingen fara tänkte vi, det går att laga. Vi frågade mäklaren var det var för färg på putsfasaden och han tog på färgen och fick då en kritning på fingret som det blir av kalkfärg. Bra, tänkte vi. Kalkfärg är ju den färg som ett putsat hus skall vara målat av. En plastfärg är rent förödande och gör att putsen helt måste rengöras eller till och med knackas ned för att återställas.
När vi flyttat in och min man skulle ge sig på lagningarna visade det sig att det är någon form av plastfärg, vilket gör att hela fasaden måste göras om. Kan detta ses som ett dolt fel? Det här var ju verkligen inget vi hade räknat med. Vi känner oss lite lurade av mäklaren.
Christina

Om mäklaren, som är säljarens ombud, sa att detta är en kalkfärg så är det enligt min uppfattning ett besked från säljaren, en utfästelse. Men sedan måste ni visa att skadorna på fasaden beror på en felaktig (annan) färgtyp och att fasaden inte kommer att hålla med den färg som är där. Om det var många år sedan fasaden målades är det tveksamt om ni kan hävda att det är fel på den. Ni måste också reklamera så fort ni upptäckte felet, det kan vara för sent nu om ni upptäckte felet direkt efter inflyttningen. Fråga en jurist om möjligheterna att reklamera köpet och vilka grunder ni kan ha för detta.
Anders Ejermark, byggnadsingenjör

 

Renoverat badrum var orenoverat
När jag letade bostadsrätt i november var det mycket viktigt för mig att badrummet skulle vara renoverat eftersom det är dyrt och besvärligt att låta göra. Den lägenhet jag fastnade för hade ett jättefräscht badrum som enligt annons och beskrivning var renoverat -05. Jag frågade mäklaren under visningen om renoveringen var gjord av en fackman. Han svarade nej men att mannen som gjort det (sambo med lägenhetsägaren) var byggnadsingenjör och visste hur man gjorde sånt på ett riktigt sätt.
Jag köpte lägenheten. När badrummet besiktigades av bostadsrättsföreningens vicevärd, sa han till mig att golvbrunnen inte var utbytt och att man måste göra det när man renoverar för att försäkringsbolagen ska godkänna det. Vår bostadsrättsförening bekostar och utför dessutom bilningen och bytet av själva brunnen. Vid detta tillfälle var lägenhetsägaren med och jag frågade om hennes sambo fuktspärrat enligt reglerna mm och hon svarade att det hade han gjort och han var jättenoggrann. Vicevärden sa att det nog ändå var säkrast att behålla badkaret och inte ta bort det för att installera dusch, för att vara säker på att det inte skulle komma ut vatten på golvet. Då sa lägenhetsägaren att det inte gick hur som helst eftersom mannen inte hade kaklat golvet hela vägen under badkaret. Jag blev förstås fundersam, men nu hade jag ju redan köpt lägenheten. Min tanke var att jag så småningom väl får kakla om golvet och byta brunnen.
Det som sedan hänt och som gör att jag nu funderar på att begära nedsättning av priset i efterhand är att jag av en fackman fått reda på att man inte kan göra om enbart golvet! Hela rummet måste fuktspärras samtidigt. Det innebär alltså att det badrum som jag köpt som renoverat är att betrakta som ett orenoverat! Hela badrummet måste göras om, vilket skulle kosta 60-70 000 kr. Vad gör jag? Finns det någon instans som kan avgöra detta eller måste jag stämma den fd ägaren inför domstol?
Titti

Hej Titti!
Det är rätt att rekommendationerna säger att man skall göra om hela den fuktspärrade ytan om man bryter den. Undantaget är om du kan hitta en hantverkare som lämnar garanti på tätheten om han bara gör om kring brunnen. Det kan vara svårt att få någon att lämna den garantin.
Om inte säljaren går med på att ersätta dig måste du kontakta en jurist för hjälp.
Anders Ejermark, byggnadsingenjör

 

Dolda fel/osanna utfästelser
Ni pratar om dolda fel. Om tex en säljare ger utfästelser som ej stämmer — vad gäller då? Säljaren sa att det är dränerat runt hela fastigheten.Vid kontroll pga fukt visar det sig at det saknas dränering på en sträcka (ca 50%) av husets längd. Säljaren har skrivit på papper där det klart och tydligt står att det ska vara dränerat.
Vad gäller?
Daniel

Hej Daniel!
Om säljaren ger tydliga utfästelser och dessa sedan visar sig vara fel så bör man kunna få skadeståndsersättning, dvs ersättning för dränering av det som saknas och det som skadats på grund av detta. Det är inte fråga om dolt fel om det saknas dränering.

Anders Ejermark, byggnadsingenjör


Dolt fel i badrum?
Hejsan! Vi har just upptäckt att en bärande bjälke i vårt badrum (ej renoverat sedan uppförande 1937) är totalt genomblöt och evt rutten. Ett par veckor efter det att vi flyttat in (nov) upptäckte vi att det läckte från taket i köket, direkt under badrummet. Vid närmare inspektion kan man se att taket i köket är nymålat (dölja tidigare läckor?) och att det bågnar något. Föregående ägare har inte upplyst om tidigare läckor. Kan detta vara ett dolt fel?
Emma


Hej Emma!
Ja det beror på – som juristerna brukar säga. Dels beror det på om det gick att upptäcka eller misstänka när ni köpte huset. Om badrummet var gammalt måste ni beakta risken för att det kan finnas en sådan här skada i golvet. Du skriver att huset inte renoverats sedan 1937. Om det även gäller badrummet tror jag inte detta kan betraktas som ett dolt fel. Om du kan bevisa att säljaren kände till fuktskadan (eftersom den var övermålad) så borde du kunna få ersättning för reparationen.

Anders Ejermark, byggnadsingenjör

 

Vi har köpt ett hus byggt 1971. Nu är frågan om besiktning av huset uppe. Min svärfar byggde hus när han var yngre. Han har även ringt till den som byggt huset och hört sig för om allt. Han ska även höra hur rören är. Frågan är om en besiktningsman kan behövas? För mig låter det som att svärfar kollar allt mycket noggrannare än en utomstående.
Ulrika

Jag hoppas din svärfar har en bra ansvarsförsäkring…..eller att ni har ett bergfast gott förhållande till honom. Skämt åsido, det är nog bra att ha någon som noggrant undersöker det ni har köpt. Skillnaden gentemot att anlita en besiktningsman är väl att vi håller reda på hela omfattningen av det man måste undersöka, inte bara några speciella saker. Exempelvis måste du som köpare kolla om det finns några servitut som belastar fastigheten, om det finns radon i huset, om det finns riskabla konstruktioner, om staketet står där tomtgränsen går (eller utanför) med mera. Om du inte kollar allt som ingår i din undersökningsplikt så får du skylla dig själv om det finns fel på de sakerna sedan. Men det viktigaste är nog i alla fall byggnadstekniken, så där är nog svärfar rätt ute.
Anders Ejermark, byggnadsingenjör


Vi är på väg att köpa ett 30-talshus. Vad finns det för vanliga problem med 30-talshus? Huset har 1 1/2 plan med liten källare samt krypgrund, undergrund lera, grundmur betong, grund betong samt stomme tegel. Fasaden är putsad och det är tegeltak.
Åsa

Min erfarenhet är att de största problemen med gamla hus är de ombyggnader som kan ha skett under tiden. Man kan ha inrett källardelar och fått fuktproblem i invändiga beklädnader. Man kan ha installerat tvättstuga, badrum och duschrum utan att ha tänkt igenom ventilationen. Då kan man lätt få fuktproblem i huset, exempelvis med fuktskador i vind och yttertak.
Om det är torpargrund, som här, kan man ha värmeisolerat bottenbjälklaget vilket kan medföra fuktproblem i detta. Om man inte har lagt om taket är det med stor sannolikhet dags att göra det. Energiåtgången är vanligen hög i ett hus från den tiden. Om det finns elinstallationer från byggtiden kvar så måste de bytas. Om det finns vatten och avlopp från byggtiden måste de bytas. Om inte skorstenen är provtryckt måste det göras. Annars kan man väl säga att om huset i övrigt verkar oskadat så borde eventuella grundläggningsproblem inte finnas.
Anders Ejermark, byggnadsingenjör

 

Vi vill köpa ett hus och har precis fått det besiktigat. Vid besiktningen framkom vissa fel och brister samt en del risker. Bland annat hittades mögel i en del av taket (direkt under yttertaket) där det tidigare suttit en ackumulatortank. Tyvärr är det så att resten av yttertaket inte går att komma åt för besiktning inifrån; innertaket är byggt i stort sett hela vägen upp i nocken och det finns ingen lucka. Dessutom finns inte heller någon ventilation till den luftspalt som förhoppningsvis finns mellan ytter- och innertak.
Ett annat problem är att den krypgrund som finns under halva huset är helt utan ventilation och inte heller där går det att titta in för att se ifall eventuella problem föreligger. Hur hanterar vi bäst allt detta i köpekontraktet? Kan man på något vis skriva in att ifall vi vid en grundligare undersökning (titthål genom taket från utsidan samt inifrån huset ner i grunden) upptäcker att det verkligen är fukt- och/eller mögelproblem har rätt att häva köpet eller omförhandla priset?
Det framkom också vid besiktningen att badrummet behöver totalrenoveras, inte heller detta hade vi räknat med. Vad ska vi nu tänka på vid kontraktskrivningen vad gäller garantier och pris? Vi vill trots allt gärna köpa huset.
Lotta

Hej Lotta!
Visst kan man skriva in förbehåll i köpeavtalet om att undersökning skall ske av tak och grund och att eventuella skador skall regleras i efterhand. Men det är inte vanligt att man gör så. Normalt får köparen bedöma riskerna i köpet utefter det som kunnat hittas vid en normal besiktning. Men om det saknas ventilationsöppningar till taket och det inte går att inspektera torpargrunden så finns det ju risk för skador i dessa delar av huset. Antingen får ni ta marginal för denna risk när ni kommer överens om priset eller också försöka komma överens om senare reglering så som du tänkte. Den typ av konstruktioner som det här är fråga om är inte så ovanliga. Om ni nu har gjort en besiktning före kontraktsskrivningen så måste ni ta hänsyn till badrummets reparationsbehov vid prissättningen. Det är ju en omständighet som ni nu känner till innan ni skriver.
Anders Ejermark, byggnadsingenjör

 

Vi köpte ett hus för en vecka sedan. Häromdan var hela källaren fylld med 2 dm högt vatten. Alla golv är förstörda och även en del väggar. Ett rör har gått sönder. Täcker försäkringen detta? Kan det räknas som ett dolt fel?
Helena

Det är sannolikt inte ett dolt fel men en klar försäkringsskada om det är ett trasigt rör som orsakat detta. För att bedöma om det är ett dolt fel måste man veta mer om vilket rör det var, var det satt, om man kunde se innan att det var dåligt eller om det var inbyggt och nytt, etc.
Anders Ejermark, byggnadsingenjör

 

Jag undrar vad man kan klassa som dolda fel och hur man som köpare kan få hjälp med åtgärder vad man ska göra i dessa fall.
Lite kort om vårat nyinköpta hus.Vi märkte att det inte stod rätt till efter vi flyttat in.Det visade sig att det var en läcka på avloppet i till köket. Detta startade vårat försäkringsbolag att reparera. När de bryter upp golvet så upptäcker man att det finns skador på mer golv och yttre väggar. Huset står på en lägre torpargrund som inte gick att komma in under utan att bryta upp golvet.
Man har byggt om huset och tätat viktiga ventilationer.Byggår är 1905 men säker ombyggt efter detta med ett yttre pannrum som tätat ventilen. Har kontaktat mäklaren och han säger att vi ska ta in offerter på vad det kostar att reparera huset.Så han kan prata med säljaren. Vad mer kan jag göra.Ska man ta dit en besiktningsman som dokumenterar skadan? Är tacksam om ni vill hjälpa mig med goda råd.
Torgny

Hej Torgny
Jag brukar först föreslå att man tar kontakt med säljaren, antingen per telefon eller med ett brev. På ett vänligt sätt talar man om att det framkommit ett omfattande fel och att man tycker att detta borde påverka priset i efterhand eftersom det inte var förväntat eller gick att upptäcka före köpet. Det är bra om säljaren kan komma och titta på skadorna för att förstå omfattningen. Om säljaren inte vill diskutera en nöjaktig uppgörelse bör man därefter ta kontak med en jurist som kan bedöma om och hur man skall fortsätta processen. Juristen kan avgöra om och när en besiktning av felet skall göras. Men naturligtvis är det viktigt att dokumentera skadorna när man kan se omfattningen av dom. Så om du inte hinner vänta på juristens bedömning så är det rätt att ta dit en besiktningsman för att göra dokumenteringen. Det är inte möjligt att nu avgöra om felet skall betraktas som dolt eller inte. Det beror på, som juristerna brukar säga. I ett gammalt hus måste man tåla fler överraskningar av den här typen och torpargrunder är en typ av konstruktion som betraktas som känslig för skador. Men man skall inte behöva tåla alla typer av skador ens i en torpargrund.
Anders Ejermark, byggnadsingenjör

 

Felaktigheter i nytt hus.
Efter knappt ett år har det uppstått problem i ett 1,5 år gammalt hus.T ex har tapeten i ett rum skrövlat sig på en hel vägg och det har uppstått sprickor i tak, liten del visserligen. Bitar har även börjat lossna på trappstaketet. Vi har klagat massor av gånger till Bollebygdshus, som också har besiktigat. Deras uttalande är att detta är över all tolerans. Men trots att vi tjatar på dem händer ingenting. Vad gör vi för att något skall hända?
Rolf

Ett hus som bara är 1,5 år gammalt omfattas fortfarande av garantier från producenten. Du måste reklamera skriftligt så snart du upptäcker felet och du måste reklamera till rätt part. Det finns bra information på Konsumentverkets hemsida, se speciellt om reklamation.
Om husleverantören inte rättar till felet måste du gå vidare antingen via Allmänna reklamationsnämnden (ARN) och/eller genom att anlita en jurist.
Anders Ejermark, byggnadsingenjör



Jag har vunnit en budgivning och ska besiktiga ett hus. Var kan jag hitta en seriös besiktningsman? Vad ska jag tänka på? Mäklaren har gett mig ett namn, men jag tvekar att anlita honom.
Henrik

De flesta besiktningsmännen (och kvinnorna) är anslutna till SBR, Svenska Byggingenjörers
Riksförbund. SBR godkänner besiktningsmän efter utbildning och prövning.
De besiktningsmän som är aktiva har dessutom oftast en certifiering från certifieringsorganet SITAC. Det är någon av dessa du skall välja om du tvekar att anlita den som mäklaren anvisar.
Du hittar dem på SBR:s hemsida, www.bygging.se.
Du kan även pröva med att fråga din bankkontakt om han eller hon känner till någon bra
besiktningsman. De som är godkända av SBR har en ansvarsförsäkring, det är
viktigt att den du anlitar har en sådan.
Anders Ejermark, byggnadsingenjör


 

TILLBAKA