Ett värdeintyg för hus behövs när du ska söka lagfart på ett hus eller en tomt som saknar ett användbart taxeringsvärde – typiskt ett nybyggt hus på en nyss avstyckad tomt, en fastighet som ändrat storlek genom lantmäteriförrättning eller en fastighet som är samtaxerad med en annan. Lantmäteriet använder värdeintyget för att räkna ut stämpelskatten. Här förklarar vi när kravet gäller, vad intyget ska innehålla, vem som får utfärda det och hur det påverkar vad du betalar.
Varför kräver Lantmäteriet ett värdeintyg?
När du köper ett hus betalar du stämpelskatt för lagfarten. Som privatperson är skatten 1,5 procent av det högsta av köpeskillingen och fastighetens taxeringsvärde för året före det år lagfarten beviljas. Till det kommer en expeditionsavgift på 825 kronor. Jämförelsen med taxeringsvärdet finns för att man inte ska kunna sänka skatten genom att skriva ett lågt pris i köpekontraktet.
Saknas ett taxeringsvärde som går att använda kan Lantmäteriet inte göra den jämförelsen. Då måste du som söker lagfart skicka in ett värdeintyg som visar vad taxeringsvärdet skulle ha varit. Kravet framgår av 9 § andra stycket stämpelskattelagen.
- ✓Jämför bolån & lånelöften
- ✓Jämför flera banker med en enda ansökan
- ✓Ansökan är kostnadsfri & ej bindande
- ✓Kan även sänka räntan på befintliga lån
När behövs värdeintyg för ett hus?
Lantmäteriet begär värdeintyg vid köp och vid gåva med ersättning när taxeringsvärdet saknas eller inte motsvarar den fastighet som överlåts. De vanligaste fallen är:
Ett nybyggt hus på en tomt som redan hade ett eget taxeringsvärde året före behöver alltså normalt inget värdeintyg – då används tomtens taxeringsvärde. Är taxeringsvärdet missvisande av andra skäl, till exempel efter en brand, är det i stället Skatteverket som ska ta ett nytt beslut, och därefter kan du begära att stämpelskatten ändras.
Gåva med ersättning
Vid en ren gåva betalas ingen stämpelskatt. Om mottagaren ger någon form av ersättning – betalar en summa eller tar över ett lån – jämförs ersättningen med taxeringsvärdet. Uppgår den till 85 procent av taxeringsvärdet eller mer räknas affären som ett köp. Saknar fastigheten taxeringsvärde behövs ett värdeintyg för att göra jämförelsen. Läs mer om att ge bort hus i gåva och att sälja hus till barn.
Vad visar värdeintyget – och vad är ett uppskattat taxeringsvärde?
Värdeintyget ska inte visa husets marknadsvärde. Det ska visa ett uppskattat taxeringsvärde, beräknat enligt reglerna i 5 kap. fastighetstaxeringslagen. För småhus är taxeringsvärdet tänkt att motsvara 75 procent av marknadsvärdet, bedömt utifrån prisnivån två år före taxeringsåret. Värderaren bedömer därför vad Skatteverket skulle ha satt för taxeringsvärde, med hänsyn till bland annat byggår, boarea, standard, tomtyta och värdeområde.
Därför skiljer sig ett värdeintyg från både en bankvärdering och en mäklares marknadsvärdering. Banken vill veta vad huset kan säljas för; Lantmäteriet vill veta vad taxeringsvärdet skulle ha varit.
Det här ska finnas med i värdeintyget
- Fastighetsbeteckning för den fastighet som överlåts.
- Värderingstidpunkt knuten till förvärvet. Lantmäteriet godtar normalt bara en mindre avvikelse, ungefär en månad från förvärvsdagen.
- Uppskattat taxeringsvärde – eller ett intygande om att det uppskattade taxeringsvärdet inte överstiger köpeskillingen.
- Underskrift av den som har utfärdat intyget.
Ett intygande om att taxeringsvärdet inte överstiger köpeskillingen räcker ofta vid ett vanligt köp till marknadspris, eftersom stämpelskatten då ändå beräknas på köpeskillingen.
Vem får utfärda ett värdeintyg?
Intyget ska utfärdas av någon som är sakkunnig att värdera fastigheter, till exempel en auktoriserad fastighetsvärderare eller en fastighetsmäklare som arbetar med värderingsutlåtanden. Köparen och säljaren får inte själva utfärda värdeintyget. Undantaget är när staten, en region eller en kommun säljer – då får säljaren intyga värdet.
Det är du som söker lagfart som ansvarar för att värdeintyget kommer in. Saknas det när Lantmäteriet handlägger ärendet får du ett föreläggande om komplettering, och om ärendet behöver vila kan det kosta en extra expeditionsavgift. Kompletteringar kan skickas via Lantmäteriets e-tjänst, till [email protected] eller per post till Lantmäteriet, Fastighetsinskrivning, 761 80 Norrtälje.
- ✓För fastigheter som saknar taxeringsvärde, t.ex. vid avstyckning eller nybildning
- ✓Underlag till Lantmäteriet för stämpelskatten vid lagfart
- ✓Signerat av en registrerad fastighetsmäklare
- ✓Leverans inom 48 timmar (vardagar)
Så påverkar värdeintyget stämpelskatten – räkneexempel
I det andra exemplet blir underlaget högre än priset, eftersom det uppskattade taxeringsvärdet överstiger köpeskillingen. I det tredje är ersättningen 90 procent av taxeringsvärdet, alltså mer än 85 procent, och då betalas stämpelskatt som vid ett köp.
Fler kostnader att räkna med vid husköp
Stämpelskatten för lagfarten är sällan den enda kostnaden. Vid ett nybygge behöver du ofta ta ut nya pantbrev för att kunna belåna huset, och då betalar du 2 procent av pantbrevsbeloppet plus 375 kronor i expeditionsavgift per pantbrev. Kontantinsatsen ska vara minst 10 procent av köpeskillingen, eftersom bolånetaket är 90 procent sedan den 1 april 2026.
Sedan den 1 juli 2026 måste privatpersoner som söker lagfart också ange svenskt personnummer eller samordningsnummer. Det som avgör om de nya reglerna gäller är datumet för köpekontraktet.
- Beställ värdeintyget i samband med att köpekontraktet skrivs, så att värderingstidpunkten stämmer.
- Skicka in värdeintyget tillsammans med lagfartsansökan.
- Sök lagfart inom tre månader från att köpebrevet eller gåvobrevet skrevs.
- Kom ihåg att köpare och säljare är solidariskt ansvariga för stämpelskatten.
- ✓Jämför bolån & lånelöften
- ✓Jämför flera banker med en enda ansökan
- ✓Ansökan är kostnadsfri & ej bindande
- ✓Kan även sänka räntan på befintliga lån
Vanliga frågor om värdeintyg för hus
När behöver jag ett värdeintyg för mitt hus?
När du söker lagfart efter köp eller gåva med ersättning och fastigheten saknar ett användbart taxeringsvärde för året före, till exempel för att den är nybildad, avstyckad, samtaxerad eller bara har taxeringsvärde för innevarande år.
Är värdeintyg samma sak som en bankvärdering?
Nej. Värdeintyget visar ett uppskattat taxeringsvärde till Lantmäteriet, medan en bankvärdering visar marknadsvärdet. Banken kan inte använda ett värdeintyg och Lantmäteriet inte en vanlig värdering av marknadsvärdet.
Kan jag skriva värdeintyget själv?
Nej. Varken köparen eller säljaren får utfärda värdeintyget. Det ska göras av en sakkunnig värderare, till exempel en auktoriserad fastighetsvärderare eller en fastighetsmäklare. Undantaget är när staten, en region eller en kommun säljer.
Behövs värdeintyg för en bostadsrätt?
Nej. Bostadsrätter har ingen lagfart och ingen stämpelskatt, så värdeintyg gäller bara fastigheter och tomträtter.
Vad händer om värdeintyget saknas?
Lantmäteriet förelägger dig att komplettera. Om ärendet måste vila kan du få betala en extra expeditionsavgift, och lagfarten dröjer.
Hur gammalt får värdeintyget vara?
Värderingstidpunkten ska vara knuten till förvärvet. Lantmäteriet godtar normalt bara en avvikelse på omkring en månad från dagen då köpet eller gåvan skedde.
Källor: Lantmäteriet (stämpelskatt, värdeintyg och informationsblad om värdeintyg 2026), stämpelskattelagen (1984:404) 9 §, fastighetstaxeringslagen (1979:1152) 5 kap.