Vill du sälja en del av trädgården som byggtomt, ge barnen mark att bygga på eller köpa en tomt som ännu inte är en egen fastighet? Då behövs en avstyckning. Att stycka av en tomt innebär att Lantmäteriet bildar en ny fastighet av en del av en befintlig fastighet. Det tar ofta flera månader, kostar vanligtvis 50 000–100 000 kronor och kräver att den nya tomten blir lämplig enligt fastighetsbildningslagen. Här går vi igenom hur avstyckning går till, vad som krävs, vad det kostar 2026, hur skatten fungerar när du säljer tomten och vad du som köpare ska hålla koll på.
Vad är avstyckning?
Enligt 10 kap. 1 § fastighetsbildningslagen (1970:988), FBL, är avstyckning när en del av en fastighet, eller av flera fastigheter, bildar en ny fastighet. Den del som styckas av kallas styckningslott och den kvarvarande fastigheten kallas stamfastighet. Den nya fastigheten får en egen fastighetsbeteckning, ett eget taxeringsvärde och kan säljas, belånas och bebyggas för sig.
Avstyckning är en av fyra former av fastighetsbildning. De andra är fastighetsreglering (mark flyttas mellan befintliga fastigheter, till exempel en remsa till grannen), klyvning (en samägd fastighet delas efter ägarnas andelar) och sammanläggning (flera fastigheter blir en). Vill du bara justera en gräns mot grannen är det alltså fastighetsreglering och inte avstyckning du ska söka.
- ✓Jämför bolån & lånelöften
- ✓Jämför flera banker med en enda ansökan
- ✓Ansökan är kostnadsfri & ej bindande
- ✓Kan även sänka räntan på befintliga lån
När får man stycka av en tomt? Kraven i fastighetsbildningslagen
Lantmäteriet prövar alltid att den nya fastigheten blir lämplig. De viktigaste reglerna finns i 3 kap. FBL:
- Varaktig lämplighet (3 kap. 1 §). Varje fastighet ska vara varaktigt lämpad för sitt ändamål. Den ska ha en lämplig form och storlek, få behövlig utfart till väg och – om den ska bebyggas – kunna få godtagbar vattenförsörjning och avlopp. Läs mer om egen brunn och avlopp.
- Detaljplan (3 kap. 2 §). Inom en detaljplan får avstyckning inte strida mot planen, men mindre avvikelser kan godtas om syftet med planen inte motverkas. Planen kan också innehålla fastighetsindelningsbestämmelser som styr hur tomterna ska se ut.
- Utanför detaljplan (3 kap. 3 §). Fastighetsbildningen får inte försvåra en ändamålsenlig användning av marken eller planläggning, och får inte leda till att bebyggelse kommer till stånd på en olämplig plats.
- Ny utfart mot allmän väg (3 kap. 4 §). Kräver ofta tillstånd från väghållaren, till exempel Trafikverket eller kommunen.
- Jord- och skogsbruk (3 kap. 5–7 §§). Avstyckning från lantbruksfastigheter får inte försämra brukningsförhållandena på ett otillbörligt sätt.
Utanför detaljplanelagt område samråder Lantmäteriet med kommunen. Det är därför klokt att först söka förhandsbesked om bygglov hos kommunen (9 kap. 17 § plan- och bygglagen), så att du vet att ett hus får byggas på tomten innan du betalar för förrättningen. Kontrollera även strandskydd om tomten ligger nära vatten, och läs om bygglov, som alltid prövas separat från avstyckningen.
Så går avstyckningen till – steg för steg
- 1. Förbered. Kontrollera detaljplan, förhandsbesked, utfart, VA och eventuella servitut och inteckningar. Rita en enkel skiss över den nya tomten.
- 2. Ansök hos Lantmäteriet. Ansökan görs i Lantmäteriets e-tjänst eller på blankett. Den som äger fastigheten kan ansöka, och den som köpt en del av en fastighet kan också söka. Bifoga köpehandling eller överenskommelse om ni är flera.
- 3. Handläggning. En förrättningslantmätare utreder ärendet, samråder med kommunen och kontaktar berörda sakägare. Ibland hålls ett sammanträde.
- 4. Mätning och gränsmarkering. Den nya tomtens gränser mäts in och markeras i terrängen.
- 5. Beslut. Lantmätaren fattar beslut om fastighetsbildning och eventuella servitut eller andelar i en gemensamhetsanläggning för väg och VA, se samfällighetsförening.
- 6. Överklagandetid. Beslutet kan överklagas till mark- och miljödomstolen inom fyra veckor.
- 7. Registrering. När beslutet vunnit laga kraft avslutas förrättningen och den nya fastigheten förs in i fastighetsregistret. Först då finns fastigheten juridiskt.
Lantmäteriet anger att den genomsnittliga kötiden innan ett ärende påbörjas är ungefär en månad, och att en privatperson som ska bygga hus på en avstyckad tomt bör räkna med omkring sex månader för själva handläggningen. Tiden varierar mycket mellan olika delar av landet och beror på hur komplicerat ärendet är.
Vad kostar avstyckning 2026?
Lantmäteriets avgifter regleras i föreskrifter om avgifter vid förrättningar (LMFS 2026:2), beslutade i mars 2026. Avgiften består av ett grundbelopp och timkostnad för den tid som läggs på ärendet. Förrättningsavgifter är inte momspliktiga.
Exempel från Lantmäteriet visar att en enklare avstyckning för en villatomt ofta hamnar på 60 000–80 000 kronor, och att en anslutning till en befintlig gemensamhetsanläggning kan kosta omkring 8 000 kronor extra. Observera att grundbeloppet tas ut även om du drar tillbaka ansökan eller om den avslås. Därtill kommer kostnader för lagfart (1,5 procent av köpeskillingen plus 825 kronor) för den som köper tomten, eventuella pantbrev och anslutningsavgifter för vatten och avlopp och el.
Vem betalar?
Huvudregeln är att sökanden betalar, men vid en tomtförsäljning är det vanligt att parterna avtalar hur kostnaden ska fördelas. Skriv in det i köpekontraktet. Du kan utgå från vår mall för köpekontrakt men bör då lägga till villkor om avstyckningen.
Köpa en tomt som ska styckas av – det här ska du tänka på
Att köpa en del av en fastighet är juridiskt speciellt. Enligt 4 kap. 7 § jordabalken (1970:994), JB, blir köpet ogiltigt om ansökan om fastighetsbildning inte görs inom sex månader från att köpehandlingen upprättades, eller om förrättningen ställs in eller fastighetsbildning vägras. Det skyddar båda parter, men innebär också att köpet inte är klart förrän avstyckningen är genomförd.
- Lagfarten blir vilande. Ansöker du om lagfart innan den nya fastigheten bildats förklaras lagfartsansökan vilande (20 kap. 7 § p. 11 JB) tills förrättningen är klar.
- Pantbrev och bolån. Banken behöver säkerhet i den nya fastigheten. Kontrollera att avstyckningen görs inteckningsfri, så att tomten inte belastas av säljarens pantbrev, och prata med banken om finansieringen redan innan du skriver avtal.
- Villkor i avtalet. Skriv in vem som söker och betalar förrättningen, vad som händer om avstyckningen inte beviljas, servitut för väg och ledningar och när tillträdet sker.
- Bygget. Bygglov kan sökas först när du vet att tomten får bebyggas. Läs om färdigställandeskydd om du ska låta bygga ett hus.
Ett alternativ för den som inte vill äga marken är att bygga på arrenderad mark eller tomträtt, men då äger du inte marken och betalar en årlig avgäld eller arrendeavgift.
Skatt när du säljer en avstyckad tomt
Säljer du en tomt som du styckat av från din villa räknas det som en delavyttring av en privatbostadsfastighet. Vinsten beskattas som kapitalvinst: 22/30 av vinsten tas upp och beskattas med 30 procent, vilket blir 22 procent av hela vinsten. Ett eventuellt uppskov på villan kan delvis behöva återföras. Omkostnadsbeloppet för den sålda delen räknas enligt inkomstskattelagen (1999:1229), IL, på något av tre sätt:
Räkneexempel med proportionell metod: Du köpte villan för 2 000 000 kronor. Före avstyckningen är fastigheten värd 5 000 000 kronor och du säljer en tomt för 1 200 000 kronor, alltså 24 procent av marknadsvärdet. Omkostnadsbeloppet för tomten blir 24 procent av 2 000 000 = 480 000 kronor. Lantmäteriets avgift på 75 000 kronor räknas som en del av omkostnadsbeloppet. Vinsten blir 1 200 000 − 480 000 − 75 000 = 645 000 kronor och skatten 22 procent, alltså 141 900 kronor.
När du senare säljer resten av fastigheten ska den tidigare delförsäljningen räknas in. Går det inte att utreda hur stor del av omkostnadsbeloppet som avsåg den sålda tomten anses den ha motsvarat 50 procent av ersättningen (45 kap. 25 § IL). Spara därför alla underlag. En eventuell förlust är avdragsgill till 50 procent. Läs mer om reavinstskatt vid försäljning av hus.
Efter avstyckningen får både stamfastigheten och den nya tomten nya taxeringsvärden. En obebyggd tomt betalar statlig fastighetsskatt på 1 procent av taxeringsvärdet i stället för kommunal fastighetsavgift tills ett hus är byggt och taxerat.
Påverkar avstyckningen värdet på huset?
En mindre tomt kan sänka värdet på stamfastigheten, särskilt om utsikt, solljus eller avskildhet påverkas. Samtidigt kan en byggtomt vara värd betydligt mer som egen fastighet än som en del av trädgården. Låt gärna en mäklare göra en bostadsvärdering av både huset med full tomt och de två fastigheterna var för sig innan du bestämmer dig. Tänk också på att en ny granne kan bygga nära gränsen, inom ramen för detaljplanen och bygglovet.
- ✓Jämför bolån & lånelöften
- ✓Jämför flera banker med en enda ansökan
- ✓Ansökan är kostnadsfri & ej bindande
- ✓Kan även sänka räntan på befintliga lån
Vanliga frågor om avstyckning
Vad kostar det att stycka av en tomt?
Lantmäteriets avgift för en avstyckning landar ofta på 50 000–100 000 kronor. Avgiften består av ett grundbelopp på 9 000 kronor och timkostnad, 1 900 kronor per timme för förrättningslantmätaren under 2026. Lagfart, pantbrev och anslutningsavgifter tillkommer.
Hur lång tid tar en avstyckning?
Räkna med att det tar flera månader. Lantmäteriet anger en genomsnittlig kötid på ungefär en månad och omkring sex månader i handläggning för en privatperson som ska bygga hus. Efter beslutet finns en överklagandetid på fyra veckor.
Hur stor måste en tomt vara för att få styckas av?
Det finns ingen generell minsta storlek i lagen. Tomten ska vara varaktigt lämplig enligt 3 kap. 1 § fastighetsbildningslagen, följa detaljplanen om en sådan finns och kunna få utfart, vatten och avlopp. Kommunen kan ha riktlinjer eller planbestämmelser om minsta tomtstorlek.
Kan jag köpa en tomt innan den är avstyckad?
Ja, men köpet blir ogiltigt om ansökan om avstyckning inte görs inom sex månader från köpehandlingen eller om avstyckningen vägras, enligt 4 kap. 7 § jordabalken. Lagfarten blir vilande tills den nya fastigheten har bildats.
Behöver man bygglov för att stycka av?
Avstyckning och bygglov prövas separat. Lantmäteriet beslutar om avstyckningen och kommunen om bygglovet. Utanför detaljplan är det klokt att först söka förhandsbesked så att du vet att tomten får bebyggas.
Vad är skillnaden mellan avstyckning och fastighetsreglering?
Vid avstyckning bildas en ny fastighet. Vid fastighetsreglering flyttas mark mellan befintliga fastigheter, till exempel när du köper en remsa av grannens tomt.
Hur beskattas försäljning av en avstyckad tomt?
Som en delavyttring av fastigheten. Vinsten beskattas med 22 procent för en privatbostad. Omkostnadsbeloppet kan räknas utifrån den sålda delen, proportionellt mot marknadsvärdet eller ibland med en schablon på 1 krona per kvadratmeter enligt 45 kap. 19–21 §§ inkomstskattelagen.
Källor och uppdateringsinfo
Guiden bygger på fastighetsbildningslagen (1970:988) 3 kap. 1–7 §§ och 10 kap. 1 och 8 a §§, jordabalken (1970:994) 4 kap. 7 §, 6 kap. 16 § och 20 kap. 7 §, plan- och bygglagen (2010:900) 9 kap. 17 §, inkomstskattelagen (1999:1229) 45 kap. 19–21 och 25 §§ (riksdagen.se), Lantmäteriets föreskrifter om avgifter vid förrättningar (LMFS 2026:2) och Lantmäteriets information om avstyckning, handläggningstider och kostnader samt Skatteverkets information om försäljning av del av fastighet. Uppdaterad 2026-10-24. Guiden är allmän information och ersätter inte juridisk rådgivning i ett enskilt fall.