10-årsregeln vid dolda fel

Fråga: I oktober år 2000 sålde jag mina föräldrars villa. Sommaren år 2009 fick jag ett brev från en av köparen anlitad fastighetskonsult som skrev att köparna upptäckt lukt i vardagsrummet. Han skulle återkomma när orsaken till lukten undersökts och då eventuellt ställa ekonomiska krav. Fortfarande har jag inte hört något ifrån honom. Dessutom såg jag igår att köparen helt har byggt om villan.
Kan köparen åberopa 10-årsregeln för dolda fel eftersom han inkom med påpekandet om lukten år 2009? Och hur länge i så fall kan han dröja med att ställa krav? Om han nu ställer krav så måste väl jag som säljare själv kunna besiktiga huset för att se om köparen har rätt? Och hur ska jag kunna göra det om huset har byggts om efter det att lukten konstaterats?


Svar: Preskriptionstiden för att kunna åberopa fel i fastighet är 10 år. Den tiden börjar löpa från tecknandet av köpekontraktet.

Om en köpare får kännedom om ett fel som skulle kunna åberopas gentemot säljaren ska köparen inom “skälig tid” lämna meddelande om detta till säljaren (reklamation). Vad som är skälig tid är inte preciserat i lagen, men 4,5 månad efter att ett fel upptäcktes har godkänts i praxis.

Det finns inga formkrav för hur en reklamation ska ske och vad den ska innehålla. Det innebär att det räcker att en reklamation anger att köparen hittat ett fel som han vill göra gällande mot säljaren (neutral reklamation). En s k neutral reklamation är emellertid inte preskriptionsbrytande. Förutom reklamationen måste, för att preskriptionen ska anses vara bruten, köparen ange vilka följder det funna felet skulle kunna innebära för säljaren.

Om du således inte inom 10 år fått ett preciserat anspråk från köparen torde inte preskriptionen anses vara bruten.