Servitut för vattenledningar nämndes inte vid köp av hus

Fråga: I juni 2010 köpte vi en fastighet av kommunen för 1,6 miljoner med friskrivnings-klausul angående “dolda fel och brister i fastighetens skick…” Vi är mycket medvetna om husets alla skavanker.
Men nu har det uppdagats att kommunen har flera vattenledningar på vår tomt som de “glömt” upprätta servitut för. I köpehandlingarna står endast att det finns belastning i form av ledningsrätt starkström (ligger 200 meter från en tågräls).
De har själva medgett att det har begåtts en rejäl tabbe. Vi å andra sidan hade aldrig köpt fastigheten om vi vetat att kommunen när som helst skulle kunna dundra in och gräva upp halva trädgården. Vi känner oss grundlurade.
Vem kommer att vilja köpa huset av oss i framtiden med ledningarna på tomten? Vi hade tänkt investera stort i det här objektet. Törs vi det nu? Vad kan vi kräva för ersättning? Eller bör vi helt enkelt försöka häva köpet? Innebär det i så fall att vi förlorar handpenningen och alla investeringar vi gjort så här långt?


Svar: Som köpare ska man vara försiktig när säljaren vill ha inskrivet en friskrivningsklausul och göra en fördjupad överlåtelsebesiktning. I detta fallet hade det inte hjälpt med en sådan besiktning eftersom det krävdes att man skulle gräva upp marken. I köparens undersökningsplikt ingår att kontrollera om servitut eller annat belastar fastigheten. Det hade ju inte lett till något. Alltså är det helt klart ett dolt fel.
Du har inte citerat hela friskrivningsklausulen, så det är svårt att säga hur bindande den är. Enligt praxis ska en friskrivningsklausul vara någorlunda konkret och inte alltför generellt hållen. Dessutom gäller friskrivningsklausulerna bara om båda parter (köpare och säljare) är konsumenter. Är säljaren näringsidkare är reglerna strängare i förhållande till denne. I ert fall är det en kommun som är säljare och inte heller då kan man anse att ni är jämbördiga parten.
Felet är omfattande och grundläggande. Man kan inte hävda att friskrivningsklausulen inte skulle gälla, däremot att det enligt 36 § avtalslagen skulle vara oskäligt att tillämpa den gentemot er.
Om det konstateras att kommunen, som säljare, ska ersätta er för det dolda felet kan ni t ex kräva att köpet hävs. Ni kan också begära nedsättning av köpeskillingen och i båda fallen har ni också rätt att få ersättning för de kostnader ni haft, t ex om ni haft kostnader för renovering av byggnaden.