Taket visade sig sakna råspont, papp och läkt

Fråga: När vi köpte ett hus för 11 månader sedan köpte vi också en besiktning. På tomten står ett huvudhus + ett inrett hus på drygt 20 kvm. Detta lilla hus har ett snedtak med betongpannor.
Nu har det visat sig att taket bara består av reglar och därpå liggande betongpannor. Alltså ingen papp, läkt eller råspont, jag ser rakt ner till det platta innertaket. Givetvis har det läckt in och vatten nu börjat att sippra in till oss.
Vad gör vi? Min gissning är att detta inte går som ett dolt fel, eller? Borde inte besiktningsmannen ha upptäckt detta? Och borde inte säljaren upplyst oss om detta? (Jag är ganska övertygad om att han visste om det.) De som sålde till oss hade bara ägt huset i fem år och detta lilla hus är kanske 20 år. Eller är vi torsk? Mycket tacksam för svar eller en vägledning. Vänliga hälsningar!


Svar: På din beskrivning verkar det ju förstås som om huset är felbyggt. Vem som sitter med svarte petter här är lite svårt att svara på, men här är ett försök:

Om besiktningen bara var en så kallad överlåtelsebesiktning så tror jag besiktningen enbart omfattar huvudbyggnaden. Det skall framgå av den så kallade uppdragsbekräftelsen. Om det är så kan inte besiktningsmannen lastas för att haninte signalerat om bristen.

Om besiktningen även omfattade sidobyggnader borde besiktningsmannen ha noterat felet, om det gick att se antingen utifrån eller från vinden på huset. Om besiktningsmannen missat felet ansvarar han för detta gentemot sin uppdragsgivare. Är det en så kallad säljarbesiktning, dvs att den gjorts på uppdrag av säljaren, så ansvarar han mot säljaren. Han ansvarar alltså inte mot dig annat än om ni “köpt in er” på besiktningen, dvs betalat besiktningsmannen för att han skall gå igenom rapporten och huset tillsammans med er.

Detta kan vara mycket viktigt i detta fall eftersom du annars troligen inte har gjort någon tillräcklig undersökning av huset. Om felet var relativt lätt att se (som det beskrivits av dig) så borde en normal köpare alltså ha upptäckt det och får skylla sig själv om han inte tagit hänsyn till det vid sin prissättning/bud.

Så till säljarens ansvar. Det låter lite underligt att huset skulle stått så här i 20 år, och i denna ägares ägo i 5 år, utan att det läckt in tidigare. Det borde ha synts inne i taket om det nu är som du säger att det börjat rinna in. Antingen har det inte börjat läcka förrän nu eller så kände säljaren till problemet och har mörkat (målat över?) det. Det sista kan vara svårt att bevisa vid en tvist om det inte finns någon granne eller dylikt som kanske kan berätta…..
Om det nu börjat läcka först efter 20 eller 5 år så kan man inte lasta de gamla ägarna för det om de inte vill kännas vid felet med takläggningen. Det är ni som har undersökningsplikten.

Om felet, trots din beskrivning, skulle vara svårt att upptäcka vid en besiktning kan det bli fråga om ett så kallat dolt fel. I så fall kan du kanske få ersättning från säljaren för värdeminskningen av fastigheten på grund av felet. En sådan värdering hamnar oftast på det belopp som det kostar att åtgärda felet. Men det fordrar sannolikt att du drar säljaren inför domstol och det är ju ovisst och inte kul.

Mitt råd är att du kontaktar säljaren och talar om vad som hänt och talar om att du tycker att han skall medverka till att avhjälpa felet. Om han inte vill kan du ta kontakt med en jurist för att få bättre råd än mina om och hur du kan fortsätta.