Renoveringskostnad för hus – räkna ut innan du lägger bud

← Alla kalkylatorer för renovering

Har du hittat ett hus som behöver kärlek? Räkna ut renoveringskostnaden för huset innan budgivningen börjar. Kalkylatorn visar ett spann från låg till hög kostnad, delar upp arbete och material, drar av ROT för upp till fyra ägare och räknar fram hur mycket du som mest kan bjuda.

Så använder du siffrorna i budgivningen

Den troliga kostnaden är det du bör planera efter. Den höga är ditt sämsta rimliga utfall, till exempel om rivningen avslöjar fuktskador eller om hantverkarna i området är fullbokade. Maxbudet räknas så här: ditt totala tak minus renoveringskostnaden, minus stämpelskatten på 1,5 procent av köpeskillingen och expeditionsavgiften på 825 kronor för lagfarten.

Bjud gärna utifrån maxbudet på säkra sidan om huset har många okända faktorer. Pantbrev, flytt och eventuella lån till kontantinsatsen kommer ovanpå. Se hela listan över kostnader vid husköp.

Vad kostar det att renovera hus från olika årtionden?

1940- och 50-talshus

Ofta solida stommar men med gamla avlopp av gjutjärn, jordade och ojordade uttag om vartannat och dåligt isolerade vindar. Källaren kan sakna fungerande dränering. Här blir det sällan bara ytskikt, och asbest i golvmattor och rörisolering måste saneras av företag med behörighet.

1960- och 70-talshus

Platta tak, utvändigt isolerade källarväggar och plastmattor i våtrum är vanliga riskkonstruktioner. Badrummen har ofta passerat sin tekniska livslängd och fönstren är original. Räkna med att tätskikt och fönster står först på listan.

Hus från 1990 och senare

Oftast räcker det med ytskikt och enstaka byten. Titta extra på enstegstätade putsfasader från 1990–2007, som kan ha fuktskador bakom putsen. Dränering och tak håller i regel många år till.

Villaposterna som ofta glöms bort

• Tak: ett tak med betongpannor håller ofta 40–50 år men underlagstaket kan vara slut tidigare. Kalkylen räknar med takyta på cirka 1,25 gånger boytan.
• Dränering: fuktfläckar i källaren och mögellukt är varningssignaler. Arbetet kräver grävmaskin, och den delen av kostnaden ger inte ROT. Läs mer om dränering vid husköp.
• Fönster: priset beror mest på antal och storlek. Kalkylen räknar 11 000–20 000 kronor per fönster monterat.
• El: keramiska säkringar och ojordade uttag i våtrum bör åtgärdas tidigt. En elbesiktning ger ett bättre underlag.

ROT när ni är flera som köper

Varje ägare har eget ROT-tak på 50 000 kronor per år. Är ni två som köper huset tillsammans kan ni alltså få upp till 100 000 kronor, men bara om båda står på fakturan och har betalat skatt som avdraget kan räknas mot. Avdraget kan aldrig bli högre än 30 procent av arbetskostnaden. Är taket nått kan ni dela upp jobben så att en del betalas i december och resten i januari.

Finansiera renoveringen

Har du marginal i bolånet kan banken låta dig låna till renoveringen redan vid köpet, förutsatt att belåningsgraden tillåter det. Annars är ett privatlån ett alternativ för mindre projekt. Läs mer i guiden om att låna till renoveringen.

Jämför alltid den effektiva räntan och tänk på att räntan på ett lån utan säkerhet nästan alltid är högre än på bolånet.

Så räknar vi

Vi vill att du ska kunna kontrollera varje siffra. Så här är kalkylen uppbyggd:

1. Invändig renovering: boyta × pris per kvm (ytskikt 1 800–4 500 kr, standard 4 500–9 500 kr, total 8 500–15 000 kr). Låg nivå använder det lägre priset, hög det högre och trolig mittvärdet.
2. Faktorer: standard (0,8 / 1,0 / 1,35), ort (0,92 / 1,0 / 1,15), byggår (+15 % före 1960, +7 % 1960–1989) och skick (0 / +6 / +15 %).
3. Arbetsandel: 65 % vid ytskikt, 58 % vid standard och 55 % vid totalrenovering. Villaposterna har egna andelar, till exempel 30 % för fönster och 70 % för fasad.
4. Eget arbete och buffert: den andel du gör själv dras från arbetskostnaden. Bufferten läggs på arbete och material efter din egen insats och ger inget ROT.
5. ROT: 30 % av arbetskostnaden inklusive moms, högst 50 000 kr per ägare och år, enligt reglerna som gäller från 1 januari 2026. Avdraget räknas bara på arbetet, aldrig på material, resor eller buffert. Har du redan använt ROT i år minskar taket i motsvarande grad.
6. Maxbud: (totalt tak − renoveringskostnad − 825 kr) ÷ 1,015, så att stämpelskatten på 1,5 % ryms.

Vanliga frågor om renoveringskostnad för hus

Hur mycket ska jag dra av på budet för ett renoveringsobjekt?

Dra av den troliga renoveringskostnaden efter ROT och lägg till en buffert. Räkna sedan ut vad du har råd med totalt. Kalkylen ovan gör det åt dig och tar också hänsyn till stämpelskatten för lagfarten.

Kan jag få ROT-avdrag för ett hus jag inte har tillträtt?

Nej. Du måste äga huset när arbetet utförs och ha sökt lagfart. Arbete som säljaren beställer före tillträdet kan du alltså inte göra ROT-avdrag för.

Vilka renoveringar är dyrast i en villa?

Dränering, tak och en totalrenovering av badrum eller kök hamnar ofta på sex siffror var. Fönsterbyte blir dyrt när huset har många fönster. Ytskikt som golv och färg är billigast per kvadratmeter.

Hur stor buffert behöver jag i ett äldre hus?

I hus från före 1960 är 20 procent rimligt eftersom fukt, asbest och gammal el ofta upptäcks först när man river. I ett hus från 1990-talet eller senare räcker ofta 10 procent.

Ingår renoveringen i besiktningen?

Nej. En överlåtelsebesiktning visar fel och risker men räknar inte på vad det kostar att åtgärda dem. Använd protokollet som underlag och be hantverkare om offerter på de största punkterna.

Kan renoveringen dras av när jag säljer huset?

Förbättringar som höjer standarden kan räknas som förbättringsutgifter och minska vinsten vid försäljning. Reparationer och underhåll får bara räknas med om de gjorts året du säljer eller de fem åren före och då bara under vissa villkor. Spara alla kvitton.

Påverkar byggåret priset så mycket?

Byggåret påverkar mest risken för dolda kostnader. Ett 50-talshus kan ha gamla avlopp, dålig isolering och el som behöver bytas. Kalkylen lägger därför på 15 procent för hus byggda före 1960 och 7 procent för 1960–1989.

Källor: Skatteverket (Så fungerar rotavdraget, Nya lagar och regler 2026), Lantmäteriet (stämpelskatt vid lagfart), SCB (byggkostnadsindex för småhus). Prisnivåerna är sammanställda från publicerade prisguider och offertnivåer 2025–2026 och avrundade. Senast granskad 2 november 2026.