Den som yrkesmässigt förmedlar hyresrätter i Sverige ska i regel vara registrerad hos Fastighetsmäklarinspektionen (FMI). Det gäller både förstahandskontrakt och andrahandskontrakt. Samtidigt är det i de flesta fall förbjudet att ta betalt av den som söker en bostad, och att köpa eller sälja ett hyreskontrakt är ett brott. Här går vi igenom vad lagen kräver, vad en förmedlare får ta betalt, skillnaden mot den kommunala bostadskön och hur du kontrollerar att förmedlaren är registrerad.
Vad är yrkesmässig förmedling av hyresrätter?
Enligt fastighetsmäklarlagen är en fastighetsmäklare en fysisk person som bedriver yrkesmässig förmedling av bland annat fastigheter, bostadsrätter och hyresrätter. Med förmedling menas en verksamhet som bygger på ett uppdragsavtal och som syftar till att anvisa en motpart som uppdragsgivaren kan ingå avtal om överlåtelse eller upplåtelse med (1 kap. 2 § fastighetsmäklarlagen).
Det är alltså inte förmedling när en hyresvärd hyr ut sina egna lägenheter. Då behövs ingen registrering hos FMI. Däremot kan den som tar uppdrag att hitta en hyresgäst eller en hyresvärd åt någon annan behöva vara registrerad, beroende på hur uppdraget ser ut.
Lagen definierar inte ordet yrkesmässig i en egen paragraf. Kravet på registrering knyts till den som yrkesmässigt förmedlar, alltså den som gör det som en yrkesverksamhet och inte som en enstaka privat hjälp utan uppdragsavtal. Den som yrkesmässigt förmedlar fastigheter utan att vara registrerad, trots att lagen kräver det, kan dömas till böter eller fängelse i högst sex månader (4 kap. 18 § fastighetsmäklarlagen).
Registrering hos Fastighetsmäklarinspektionen
Fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag ska vara registrerade hos FMI, med de undantag som lagen räknar upp (2 kap. 1 §). Registreringen sker i någon av tre kategorier (2 kap. 5–6 §§):
Särskild registrering för hyresförmedling blir aktuell när månadshyran vid tidpunkten för uppdragsavtalet uppgår till minst ett belopp motsvarande 10 000 euro. FMI beskriver att det då ofta handlar om kommersiella lokaler eller företagsöverlåtelser där en sådan hyresrätt ingår. Mäklare i den kategorin omfattas av reglerna mot penningtvätt.
Undantag från registreringskravet
Registreringsskyldigheten gäller inte den som enbart förmedlar hyresrätter med en månadshyra under ett belopp motsvarande 10 000 euro, och det är fråga om något av följande (2 kap. 2 § fastighetsmäklarlagen):
- kommunal förmedling av hyresrätter
- kostnadsfri förmedling av hyresrätter till studerande
- förmedling av hyresrätter för fritidsändamål
- förmedling av hyresrätter till lokaler
- förmedling av hyresrätter till rum där hyrestiden är högst två veckor
Inte heller advokater och advokatbolag är skyldiga att vara registrerade. Ett mäklarföretag är inte heller registreringsskyldigt om ingen av mäklarna i företaget är det.
Utbildning och andra krav
För att en person ska få registreras som fastighetsmäklare krävs bland annat att hen har betalat ansökningsavgift, inte är underårig, i konkurs eller har näringsförbud eller förvaltare, har en försäkring för skadeståndsansvar, har tillfredsställande utbildning, har för avsikt att vara verksam som mäklare och är redbar och i övrigt lämplig (2 kap. 8 § fastighetsmäklarlagen).
Kravet på utbildning ser olika ut beroende på kategori. För fullständig registrering ska utbildningen omfatta fastighetsförmedling, fastighetsrätt och annan civilrätt, skatterätt, ekonomi, byggnadsteknik och fastighetsvärdering. Det kravet gäller inte vid registrering för hyresförmedling eller särskild registrering för hyresförmedling. Där ska utbildningen i stället omfatta handledd praktik hos en registrerad fastighetsmäklare som förmedlar hyresrätter. För vanlig registrering för hyresförmedling ska praktiken avse bostadslägenheter (25 § fastighetsmäklarförordningen).
FMI preciserar att det inte ställs något krav på teoretisk utbildning för hyresförmedlare, men att praktiken ska vara minst tio veckor. Den kan delas upp i flera perioder, ska omfatta samtliga moment som normalt ingår i ett förmedlingsuppdrag och får när ansökan görs inte vara avslutad längre tillbaka än ett år. För särskild registrering för hyresförmedling ska praktiken enligt FMI ha fokus på rutiner mot penningtvätt.
Försäkringen ska för varje skadefall täcka skadeståndsskyldighet upp till 200 000 kronor för den som har registrering för hyresförmedling eller särskild registrering för hyresförmedling, och upp till 2 000 000 kronor vid fullständig registrering (26 § fastighetsmäklarförordningen).
När förmedlaren tar uppdrag av en konsument ska uppdragsavtalet vara skriftligt och undertecknat av parterna (3 kap. 3 §). Mäklaren ska utföra uppdraget omsorgsfullt och iaktta god fastighetsmäklarsed, och ta tillvara båda parternas intresse (3 kap. 1 §). Vid förmedling av hyresrätt ska det som föreskrivs om säljare tillämpas på den som överlåter eller upplåter hyresrätten, och det som föreskrivs om köpare på motparten (1 kap. 3 §).
Vad får förmedlaren ta betalt?
Här är det viktigt att skilja på vem som betalar. Hyresvärden eller en annan uppdragsgivare kan avtala om ersättning med förmedlaren i uppdragsavtalet. Däremot är det i grunden förbjudet att ta betalt av den som söker en bostad.
Enligt 12 kap. 65 a § jordabalken får ingen begära, träffa avtal om eller ta emot ersättning av en hyressökande för förmedling av en bostadslägenhet för något annat ändamål än fritidsändamål. Ett undantag finns vid yrkesmässig bostadsförmedling. Då får ersättningen, inklusive moms, högst uppgå till en tiondel av prisbasbeloppet för en möblerad eller omöblerad lägenhet i ett en- eller flerfamiljshus, och en tjugondel av prisbasbeloppet för ett möblerat eller omöblerat rum. Ersättningen får tas ut bara om förmedlingen leder till att ett hyresavtal träffas.
Prisbasbeloppet för 2026 är 59 200 kronor. Det ger ett tak på 5 920 kronor inklusive moms för en lägenhet och 2 960 kronor inklusive moms för ett rum. Taket följer prisbasbeloppet och kan alltså ändras ett annat år. Det är inte tillåtet att ta ut avgiften bara för att någon anmäler intresse eller går på en visning, om det inte blir något hyresavtal.
Den som bryter mot förbudet i 65 a § döms till fängelse i högst två år. Är brottet ringa blir straffet böter eller fängelse i högst sex månader. Är brottet grovt blir straffet fängelse i lägst sex månader och högst fyra år. Den som har tagit emot en otillåten ersättning är skyldig att betala tillbaka den.
Kommunal bostadsförmedling och privata förmedlare
Om det behövs för att främja bostadsförsörjningen ska kommunen anordna bostadsförmedling. Flera kommuner kan ha en gemensam förmedling, och regeringen får förelägga en kommun att anordna en (8–9 §§ lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar).
En kommunal bostadsförmedling som förmedlar lägenheter i turordning efter kötid får ta ut en avgift för rätten att stå i kö. Köavgiften får tas ut för högst ett år i taget, med det belopp och enligt de grunder som kommunen bestämmer. Avgiften får tas ut även om vissa lägenheter reserveras eller fördelas med förtur, och även om förmedlingsersättning tas ut vid yrkesmässig bostadsförmedling enligt 12 kap. 65 a § jordabalken (10 § samma lag).
Den kommunala kön är alltså något annat än en privat hyresförmedlare. I kön ställer du dig för att bli erbjuden lägenheter efter kötid, mot en köavgift som kommunen tar ut. En privat förmedlare arbetar på uppdrag och ska, när lagen kräver det, vara registrerad hos FMI. En privat förmedlare får inte ta ut en egen köavgift av hyressökande utöver det tak och de villkor som gäller för yrkesmässig bostadsförmedling, och den ersättningen får bara tas ut om det faktiskt blir ett hyresavtal.
Andrahandsuthyrning och handel med kontrakt
Även förmedling av andrahandskontrakt på hyreslägenheter och rum räknas som förmedling av hyresrätter. Den som gör det yrkesmässigt ska alltså i regel vara registrerad hos FMI, på samma sätt som vid förstahandskontrakt.
Hyresgästen får inte utan hyresvärdens samtycke hyra ut eller på annat sätt upplåta lägenheten i andra hand för självständigt brukande, utom i de fall lagen särskilt medger det (12 kap. 39 § jordabalken). Hyresnämnden kan ge tillstånd om hyresgästen har beaktansvärda skäl, till exempel på grund av särskilda familjeförhållanden, ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort eller en längre utlandsvistelse, om hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke och om hyran inte överstiger skälig hyra (12 kap. 40 §).
Att köpa eller sälja ett hyreskontrakt är olagligt. Den som begär, träffar avtal om eller tar emot en särskild ersättning för att upplåta en bostadslägenhet eller för att överlåta hyresrätten döms till fängelse i högst två år. Är brottet ringa blir straffet böter eller fängelse i högst sex månader, och är det grovt fängelse i lägst sex månader och högst fyra år (12 kap. 65 § jordabalken). Ett avtalsvillkor om sådan ersättning är ogiltigt.
Även den som lämnar en särskild ersättning för att hyra en bostadslägenhet eller för att förvärva hyresrätten kan dömas till böter eller fängelse i högst två år. I ringa fall ska det inte dömas till ansvar. Är brottet grovt blir straffet fängelse i lägst sex månader och högst fyra år (12 kap. 65 b §).
Hyresrätten kan dessutom förverkas, så att hyresvärden får säga upp avtalet i förtid, om hyresgästen lämnar eller tar emot en särskild ersättning för att överlåta hyresrätten, eller begär sådan ersättning. Detsamma kan gälla vid otillåten andrahandsuthyrning, om hyresgästen inte kan visa någon giltig ursäkt (12 kap. 42 §). Att hyra ut i andra hand utan samtycke eller tillstånd och samtidigt ta ut en hyra som inte är skälig kan också vara ett brott (12 kap. 65 c §).
Så kontrollerar du att förmedlaren är registrerad
FMI håller ett register över registrerade mäklare och mäklarföretag tillgängligt på sin webbplats. Där kan du söka på namn, företag och ort. I registret syns bland annat namn, senaste registreringsdatum, typ av registrering och, i förekommande fall, vilket företag mäklaren arbetar i. Du ser alltså om personen är registrerad för hyresförmedling, har särskild registrering för hyresförmedling eller har fullständig registrering.
Registret visar inte varningar eller erinringar på webben. Vill du veta om en viss mäklare har fått en sådan påföljd kan du kontakta FMI. Hittar du inte personen kan det bero på att hen aldrig har varit registrerad, eller att registreringen har upphört.
Om du tycker att en mäklare har utfört sitt uppdrag felaktigt kan du anmäla det till FMI. Inspektionen prövar inte tvister eller skadestånd. Som anmälare blir du inte part i ärendet och får i regel inget besked om hur anmälan handläggs. Anmälan kan lämnas in anonymt, men chansen att FMI kan gå vidare är större om de kan kontakta dig. Ekonomiska tvister mellan en konsument och en mäklare kan prövas av Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd, och tvister kan också tas upp i allmän domstol.
Bedrägerier med falska annonser
På en ansträngd hyresmarknad förekommer bedrägerier där någon annonserar en lägenhet som inte finns, eller som hen inte har rätt att hyra ut, och lockar den sökande att betala pengar i förväg. Vanliga varningssignaler är att du uppmanas att betala en deposition, en ”förmedlingsavgift” eller en del av hyran innan du har sett lägenheten och träffat den som hyr ut, att uthyraren säger sig vara utomlands och bara kan ta emot betalning, eller att någon vill ha betalt för själva kontraktet.
Betala inte för ett hyreskontrakt. Betala inte heller en privat köavgift eller en förmedlingsavgift som ligger över taket, eller som tas ut trots att det inte blir något hyresavtal. Kontrollera att en yrkesmässig förmedlare finns i FMI:s register, och var försiktig med annonser som lockar med ett förstahandskontrakt mot en extra betalning. Misstänker du brott bör du polisanmäla. Gäller det en registrerad mäklare kan du dessutom anmäla till FMI.
Läs också: Sälja hus utan mäklare, byta fastighetsmäklare och skrivuppdrag mäklare.
- ✓Jämför mäklare där du bor
- ✓Läs omdömen från tidigare kunder
- ✓Hitta en mäklare du litar på inför försäljningen
Vanliga frågor om förmedling av hyresrätter
Måste den som förmedlar hyresrätter vara registrerad hos FMI?
Ja, den som yrkesmässigt förmedlar hyresrätter ska i regel vara registrerad. Undantag finns bland annat för kommunal förmedling, kostnadsfri förmedling till studerande, fritidsändamål, lokaler och rum med en hyrestid på högst två veckor, så länge månadshyran understiger ett belopp motsvarande 10 000 euro. Advokater är också undantagna.
Får en förmedlare ta betalt av den som söker lägenhet?
Bara vid yrkesmässig bostadsförmedling, och bara om förmedlingen leder till ett hyresavtal. Taket är en tiondel av prisbasbeloppet för en lägenhet och en tjugondel för ett rum, inklusive moms. Under 2026 motsvarar det 5 920 kronor respektive 2 960 kronor. En hyresvärd som är uppdragsgivare kan däremot avtala om ersättning med förmedlaren.
Är det olagligt att köpa eller sälja ett hyreskontrakt?
Ja. Den som begär, avtalar om eller tar emot en särskild ersättning för att upplåta en bostad eller överlåta hyresrätten kan dömas till fängelse. Även den som betalar en sådan ersättning för att hyra eller förvärva hyresrätten kan dömas. Villkoret är ogiltigt, och hyresrätten kan förverkas.
Hur kontrollerar jag att en hyresförmedlare är registrerad?
Sök i FMI:s register över registrerade mäklare. Där ser du namn, registreringskategori och i regel vilket företag personen arbetar i. Finns personen inte i registret ska du vara försiktig. En anmälan om en mäklare görs till FMI.
Vad är skillnaden mellan den kommunala bostadskön och en privat förmedlare?
Den kommunala bostadsförmedlingen fördelar lägenheter i turordning efter kötid och får ta ut en köavgift som kommunen bestämmer, för högst ett år i taget. En privat förmedlare arbetar på uppdrag och ska i regel vara registrerad hos FMI. En privat förmedlare får inte ta ut en egen köavgift av den sökande; den begränsade förmedlingsersättningen får bara tas ut om det blir ett hyresavtal.
Får jag hyra ut min hyresrätt i andra hand via en förmedlare?
Du behöver först hyresvärdens samtycke eller tillstånd från hyresnämnden för att upplåta lägenheten i andra hand för självständigt brukande. En förmedlare som yrkesmässigt hjälper till med uthyrningen ska i regel vara registrerad hos FMI. Förmedlaren får inte ta betalt av den som söker lägenheten utöver det tak och de villkor som gäller för yrkesmässig bostadsförmedling.
Källor: fastighetsmäklarlagen (2021:516) 1 kap. 2–3 §§, 2 kap. 1–2 och 5–8 §§, 3 kap. 1 och 3 §§, 3 kap. 22 § samt 4 kap. 18 §; fastighetsmäklarförordningen (2021:518) 25–26 §§; jordabalken 12 kap. 39–40, 42, 65, 65 a, 65 b och 65 c §§ (lydelse enligt SFS 2019:523, 2024:313, 2024:785 och 2026:773); lagen (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar 8–10 §§ (lydelse enligt SFS 2025:70); förordningen (2025:872) om prisbasbelopp och förhöjt prisbasbelopp för år 2026; Fastighetsmäklarinspektionen (hyresförmedlare, sök mäklare och anmäl en mäklare). Senast granskad 13 november 2026.