På tillträdesdagen för ett husköp flyttas mycket pengar på en gång: köparens bolån betalas ut, säljarens lån löses och avgifter fördelas mellan er. Allt sammanfattas i en likvidavräkning. För hus finns tre poster som inte finns vid köp av bostadsrätt: fastighetsavgiften, pantbreven och lagfarten. Den här guiden går igenom just dem, med räkneexempel, och visar hur du kontrollerar likvidavräkningen för ditt husköp.
Likvidavräkning vid husköp – det här ingår
Likvidavräkningen tas oftast fram av mäklaren och skickas till köparens och säljarens banker några dagar före tillträdet. Den visar
- vad köparen ska betala: köpeskillingen minus handpenningen, plus eller minus avräkningar,
- hur betalningen görs: med bolån och egna pengar,
- vilka av säljarens lån som ska lösas, och
- vad som betalas ut till säljaren.
- ✓Jämför bolån & lånelöften
- ✓Jämför flera banker med en enda ansökan
- ✓Ansökan är kostnadsfri & ej bindande
- ✓Kan även sänka räntan på befintliga lån
Fastighetsavgiften – så fördelas den
Den kommunala fastighetsavgiften för ett småhus är 0,75 procent av taxeringsvärdet, men högst 10 425 kronor för 2026. Den som äger huset den 1 januari debiteras avgiften för hela året och betalar den via sin slutliga skatt. Säljaren står alltså på avgiften för hela försäljningsåret.
Jordabalken fördelar ändå kostnaden: avgifter för fastigheten som avser tiden från och med tillträdesdagen bärs av köparen (4 kap. 10 §). Därför ersätter köparen säljaren för sin del av året i likvidavräkningen. Står det något annat i köpekontraktet gäller avtalet.
Några saker att tänka på:
- Nybyggda hus med värdeår 2012 eller senare är befriade från fastighetsavgift de första 15 åren. Då finns ingen avgift att fördela. Har huset inget taxeringsvärde än, se hus som saknar taxeringsvärde.
- Pensionärer kan ha fått avgiften begränsad till 4 procent av inkomsten. Avräkningen bör då bygga på den avgift säljaren faktiskt betalar. Stäm av siffran med säljaren.
- Nästa år äger köparen huset den 1 januari och betalar hela avgiften själv.
Pantbrev och säljarens lån
Ett hus är belånat med pantbrev som säkerhet. Pantbreven tillhör fastigheten, inte säljaren, och följer med vid försäljningen. Det som händer på tillträdesdagen är att säljarens lån löses och att pantbreven byter innehavare:
- Säljaren beställer lösenbesked från alla långivare som har pant i huset. Lösenbeskedet visar exakt skuld och upplupen ränta per tillträdesdagen.
- Köparens bank betalar ut bolånet och betalar lösen direkt till säljarens banker enligt likvidavräkningen.
- Säljarens banker lämnar över pantbreven till köparens bank. Datapantbrev flyttas genom att innehavet ändras i Lantmäteriets pantbrevsregister. Finns gamla pantbrev på papper ska de lämnas över fysiskt.
- Behöver köparen låna mer än de befintliga pantbreven täcker söker banken nya pantbrev hos Lantmäteriet.
Svarar fastigheten för större pantbelopp än det som förutsattes vid köpet får köparen hålla inne så mycket av köpeskillingen som behövs (4 kap. 16 § jordabalken). Det är ett skäl till att likvidavräkningen ska visa alla säljarens lån och alla pantbrev, även ”fria” pantbrev som inte är belånade. Du kan räkna ut vad pantbreven kostar i förväg.
Lagfart och stämpelskatt på tillträdesdagen
Med köpebrevet söker du lagfart. Stämpelskatten är 1,5 procent av det högsta av köpeskillingen och taxeringsvärdet året före det år lagfarten beviljas, avrundat nedåt till hela tusental, plus en expeditionsavgift på 825 kronor. I förhållande till säljaren är det köparen som svarar för stämpelskatten (4 kap. 10 § jordabalken), men gentemot Lantmäteriet har båda ett gemensamt betalningsansvar.
Många banker skickar lagfartsansökan och betalar stämpelskatten i samband med tillträdet, och då finns den med i köparens sammanställning. Annars skickar Lantmäteriet en faktura med 30 dagars betalningstid. Nya pantbrev måste vara betalda innan de utfärdas. Saknar huset taxeringsvärde för året före, till exempel ett nybyggt hus, ska ett värdeintyg skickas med lagfartsansökan. Läs mer om värdeintyg för hus.
- ✓För fastigheter som saknar taxeringsvärde, t.ex. vid avstyckning eller nybildning
- ✓Underlag till Lantmäteriet för stämpelskatten vid lagfart
- ✓Signerat av en registrerad fastighetsmäklare
- ✓Leverans inom 48 timmar (vardagar)
Räkneexempel: likvidavräkning för en villa
En villa säljs för 4 200 000 kronor med tillträde den 1 september 2026. Taxeringsvärdet är 2 900 000 kronor, så fastighetsavgiften når taket på 10 425 kronor. Handpenningen på 420 000 kronor ligger på mäklarens klientmedelskonto. Säljaren har förskottsbetalat sophämtningen för juli–september med 1 800 kronor. Köparen lånar 3 600 000 kronor, en belåningsgrad på 85,7 procent, inom bolånetaket på 90 procent. Det finns pantbrev på 2 400 000 kronor i huset.
Köparens likvidavräkning
Köparens egna pengar blir totalt 692 272 kronor: handpenningen plus 272 272 kronor på tillträdesdagen. Kontantinsatsen räknat på priset är 600 000 kronor, 14,3 procent, och resten är lagfart, pantbrev och avräkningar. Läs mer om kontantinsatsen och alla kostnader vid husköp.
Säljarens likvidavräkning
Säljaren betalar sedan hela årets fastighetsavgift, 10 425 kronor, via sin slutliga skatt. Med köparens ersättning blir säljarens egen kostnad 6 940 kronor för januari–augusti. Vinsten deklareras året efter försäljningen, se deklarera husförsäljning.
Andra avgifter som kan fördelas
- Vatten, avlopp och sophämtning. Kommunen fakturerar ofta i förskott per kvartal. Läs av vattenmätaren på tillträdesdagen och meddela kommunen ägarbytet.
- El och fjärrvärme. Fördelas inte i likvidavräkningen. Läs av mätarna och teckna egna avtal från tillträdesdagen.
- Samfällighet och vägförening. Har säljaren betalat årsavgiften till en samfällighetsförening i förväg brukar den fördelas. Fråga också om beslutade utdebiteringar som ännu inte har fakturerats.
- Tomträttsavgäld. Gäller det en tomträtt fördelas avgälden på samma sätt som fastighetsavgiften.
- Hyra. Hyr säljaren ut en del av huset tillhör hyran för tiden före tillträdet säljaren och tiden därefter köparen (4 kap. 10 §).
Checklista: kontrollera likvidavräkningen för huset
- Stämmer köpeskilling, handpenning och tillträdesdag med köpekontraktet och eventuella tilläggsavtal?
- Är fastighetsavgiften räknad med rätt belopp för året och rätt antal dagar?
- Finns alla säljarens lån med, och stämmer lösenbeskeden med tillträdesdagen?
- Täcker summan av befintliga och nya pantbrev ditt bolån?
- Stämmer stämpelskatten: 1,5 procent av det högsta av pris och taxeringsvärde, plus 825 kronor?
- Är förskottsbetalda avgifter fördelade, och finns underlag för dem?
- Står rätt kontonummer och rätt mottagare för alla betalningar?
- Går köparens och säljarens summor ihop?
Alla avtal som skrivs före tillträdet hittar du i guiden om avtal vid husköp. Belåningen planerar du med hjälp av belåningsgrad för bolån.
- ✓Jämför bolån & lånelöften
- ✓Jämför flera banker med en enda ansökan
- ✓Ansökan är kostnadsfri & ej bindande
- ✓Kan även sänka räntan på befintliga lån
Vanliga frågor om likvidavräkning vid husköp
Vem betalar fastighetsavgiften när ett hus säljs?
Den som äger huset den 1 januari debiteras hela årets fastighetsavgift. Enligt 4 kap. 10 § jordabalken ska köparen dock bära avgifter som avser tiden från och med tillträdesdagen. Därför ersätter köparen säljaren för sin del av året i likvidavräkningen, om ni inte har avtalat något annat.
Hur räknar man ut fastighetsavgiften i likvidavräkningen?
Ta årets avgift gånger antalet dagar från och med tillträdesdagen till och med den 31 december, delat med 365. Med 2026 års högsta avgift på 10 425 kronor och tillträde den 1 september blir köparens del 10 425 × 122 / 365 = 3 485 kronor.
Vad händer med säljarens pantbrev på tillträdesdagen?
Säljarens lån löses med köparens pengar. Därefter lämnar säljarens bank över pantbreven till köparens bank, numera oftast genom att innehavet ändras i Lantmäteriets pantbrevsregister. Pantbreven följer fastigheten, så köparen betalar inget för dem.
Ingår lagfarten i likvidavräkningen?
Stämpelskatten för lagfarten är köparens kostnad och påverkar inte vad säljaren får. Den finns ofta med i köparens sammanställning eftersom banken skickar lagfartsansökan och betalar i samband med tillträdet. Annars skickar Lantmäteriet en faktura med 30 dagars betalningstid.
Hur mycket kostar nya pantbrev?
2 procent av det nya pantbrevsbeloppet, avrundat nedåt till hela tusental kronor, plus 375 kronor i expeditionsavgift per inteckning. Du behöver bara nya pantbrev för den del av lånet som de befintliga pantbreven inte täcker.
Vad händer om säljarens lån är större än vad som förutsattes vid köpet?
Om fastigheten svarar för högre pantbelopp än som förutsattes vid köpet får köparen hålla inne så mycket av köpeskillingen som kan behövas (4 kap. 16 § jordabalken). Därför ska alla lösenbesked vara klara före tillträdet.
Källor: jordabalken (1970:994) 4 kap. 10 och 16 §§, 20 kap. 2 §, lag (1984:404) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter 8–9 och 24 §§, Lantmäteriet (stämpelskatt och avgifter), Skatteverket (kommunal fastighetsavgift 2026: 0,75 % av taxeringsvärdet, högst 10 425 kr; nybyggda småhus). Beloppen i exemplet är påhittade och avrundade till hela kronor. Senast granskad 12 november 2026.