Att ge bort hus i gåva är ett vanligt sätt att låta villan eller fritidshuset gå vidare till barnen redan under livstiden. En ren gåva är i regel fri från både gåvoskatt och stämpelskatt, men så fort mottagaren tar över bolån kan det bli stämpelskatt – och i värsta fall räknas hela överlåtelsen som en försäljning. Här går vi igenom reglerna för gåvobrev och lagfart, vad som händer med lån och pantbrev och vilken skatt mottagaren betalar den dag huset säljs vidare.
Vad krävs för att det ska vara en gåva?
Gåvoskatten avskaffades 2005, och en gåva är skattefri för mottagaren. För att en överlåtelse ska räknas som gåva krävs tre saker:
- Förmögenhetsöverföring – mottagaren får något av värde utan att betala fullt ut.
- Gåvoavsikt – du vill gynna mottagaren. Mellan föräldrar och barn presumeras gåvoavsikt.
- Frivillighet – gåvan ges inte för att du är skyldig att ge den.
Det spelar ingen roll vad handlingen kallas. Ett papper med rubriken gåvobrev kan ändå bedömas som en försäljning om mottagaren betalar för mycket eller tar över för stora lån.
Gåva med övertagna lån – taxeringsvärdet avgör
Lån som mottagaren tar över räknas som ersättning, precis som kontanter. Då blir överlåtelsen ett så kallat blandat fång, och för hus gäller huvudsaklighetsprincipen: antingen är allt gåva eller så är allt försäljning. Två olika gränser är viktiga:
Kontrollera aktuellt taxeringsvärde innan ni skriver gåvobrevet. Taxeringsvärdet ändras vid fastighetstaxeringen, så de två åren kan ha olika värden.
- ✓Jämför bolån & lånelöften
- ✓Jämför flera banker med en enda ansökan
- ✓Ansökan är kostnadsfri & ej bindande
- ✓Kan även sänka räntan på befintliga lån
Räkneexempel: tre nivåer på övertagna lån
Föräldrarna ger bort sitt hus till sin dotter. Marknadsvärdet är 3 500 000 kronor och taxeringsvärdet är 2 000 000 kronor både året före och överlåtelseåret. Dottern tar över olika stora lån:
I mittenexemplet är överlåtelsen fortfarande en gåva för inkomstskatten, men eftersom lånen är minst 85 procent av taxeringsvärdet blir det stämpelskatt som vid ett köp. Stämpelskatten beräknas då på det högsta av ersättningen och taxeringsvärdet. Vill familjen undvika stämpelskatt kan föräldrarna betala av en del av lånet före gåvan eller behålla en del av lånet själva.
Gåvobrev och lagfart
För att mottagaren ska bli lagfaren ägare krävs ett skriftligt gåvobrev. Lantmäteriet ställer följande krav:
- fastighetsbeteckningen ska framgå
- det ska framgå om hela fastigheten eller en andel ges bort
- både givare och mottagare ska skriva under
- givarens underskrift ska vara bevittnad av två personer
- om mottagaren tar över lån eller betalar något ska det framgå, och underlag bifogas
- ✓För fastigheter som saknar taxeringsvärde, t.ex. vid avstyckning eller nybildning
- ✓Underlag till Lantmäteriet för stämpelskatten vid lagfart
- ✓Signerat av en registrerad fastighetsmäklare
- ✓Leverans inom 48 timmar (vardagar)
Är givaren gift krävs normalt makens medgivande om huset är makarnas gemensamma bostad. Mottagaren ska ansöka om lagfart inom tre månader. Vid en ren gåva betalas bara expeditionsavgiften på 825 kronor. Om ansökan förklaras vilande, till exempel för att ett vittne saknas, tillkommer ytterligare en expeditionsavgift. Läs mer om lagfart och hur ansökan går till.
Vad händer med lånen och pantbreven?
Bolånet följer inte automatiskt med huset. Om mottagaren ska ta över lånet måste banken godkänna ett gäldenärsbyte, och då gör banken en vanlig kreditprövning av mottagaren. Säger banken nej har givaren kvar ansvaret för lånet, även om huset har bytt ägare.
Pantbreven däremot hör till fastigheten och följer med vid gåvan. Mottagaren kan använda de befintliga pantbreven som säkerhet för sina egna lån och slipper då stämpelskatten för nya pantbrev. Nya pantbrev behövs bara om mottagaren vill låna mer än de befintliga pantbreven täcker – då kostar de 2 procent av beloppet plus 375 kronor i expeditionsavgift. Läs mer om pantbrev eller räkna ut kostnaden för pantbrev.
Skatt när mottagaren säljer huset
Vid en gåva tillämpas kontinuitetsprincipen. Mottagaren tar över givarens anskaffningsvärde och förbättringsutgifter, och givarens orealiserade vinst följer med. Ingen skatt betalas vid gåvan, men när mottagaren säljer beskattas hela värdeökningen sedan givaren köpte huset. Vinsten beskattas med 22 procent.
Spara därför föräldrarnas köpekontrakt och kvitton på förbättringar. Utan underlag kan det vara svårt att visa omkostnadsbeloppet när huset säljs. Hade dottern i stället köpt huset för marknadspris hade föräldrarna fått betala skatt direkt, men dottern hade fått ett högre anskaffningsvärde. Jämför med att sälja hus till barn.
Om givaren har uppskov
Har givaren ett uppskov med vinstskatt från en tidigare bostadsförsäljning återförs uppskovet till beskattning hos givaren när huset ges bort. Givaren redovisar det på blankett K2 i deklarationen året efter gåvan. Det är bara vid till exempel arv till make eller sambo, eller bodelning, som uppskovet kan föras över till den nya ägaren.
Fastighetsavgift, försäkring och kostnader
Fastighetsavgiften för hela året betalas av den som äger huset den 1 januari. Ger ni bort huset i mars betalar givaren alltså avgiften för det året och mottagaren från nästa år. Läs mer om fastighetsavgift för hus. Mottagaren behöver också teckna en egen villaförsäkring från tillträdesdagen.
Arv, syskon och enskild egendom
En gåva till ett barn räknas som förskott på arv enligt 6 kap. 1 § ärvdabalken, om du inte skriftligen har bestämt något annat. Syskonen kompenseras då när arvet skiftas. Vill du att huset ska vara barnets enskilda egendom – så att det inte ska delas vid en skilsmässa – måste det stå i gåvobrevet. Ges gåvan under sådana omständigheter att den liknar ett testamente, till exempel strax före givarens död, kan syskon i vissa fall kräva jämkning för att få sin laglott.
Är mottagaren under 18 år behöver ni kontakta överförmyndaren i kommunen, särskilt om gåvan innebär att barnet tar över lån eller andra åtaganden. Huset behöver inte värderas för gåvan, men en bostadsvärdering kan vara bra för att fördela arvet rättvist mellan syskon.
- ✓Jämför bolån & lånelöften
- ✓Jämför flera banker med en enda ansökan
- ✓Ansökan är kostnadsfri & ej bindande
- ✓Kan även sänka räntan på befintliga lån
Vanliga frågor om att ge bort hus i gåva
Måste man betala skatt när man ger bort ett hus?
Nej, det finns ingen gåvoskatt och en gåva är skattefri för mottagaren. Mottagaren betalar i stället skatt på hela värdeökningen när huset säljs vidare.
Blir det stämpelskatt vid gåva av hus?
Inte vid en ren gåva. Tar mottagaren över lån eller betalar något som uppgår till minst 85 procent av taxeringsvärdet för året före blir det 1,5 procent i stämpelskatt, som vid ett köp.
Kan mottagaren ta över bolånet?
Ja, om banken godkänner det efter en kreditprövning. Annars har givaren kvar ansvaret för lånet.
Följer pantbreven med huset?
Ja. Pantbreven hör till fastigheten och kan användas av den nya ägaren utan ny stämpelskatt.
Vad kostar lagfarten vid gåva?
Vid en ren gåva bara expeditionsavgiften på 825 kronor.
Räknas gåvan som förskott på arv?
En gåva till ett barn räknas som förskott på arv om du inte skriftligen har bestämt något annat.