Värdera om huset – vid byte av bank eller när du lägger om lånet

Har ditt hus stigit i värde sedan du köpte det kan det löna sig att värdera om huset. Ett nytt värde sänker belåningsgraden, vilket kan ge lägre amortering och bättre ränta. Det kan också göra det möjligt att låna mer, till exempel till en renovering. Här går vi igenom när du får värdera om, vilka värderingar banken godtar för ett hus och hur du gör när du byter bank eller lägger om lånet.

Varför värdera om huset?

Banken räknar på hur stort lånet är i förhållande till husets värde. Den kvoten kallas belåningsgrad. Ju lägre belåningsgrad, desto mindre behöver du amortera och desto lägre risk ser banken. Har banken fortfarande köpeskillingen från tio år sedan som värde kan belåningsgraden se högre ut än den egentligen är.

Procentsatsen räknas på lånebeloppet vid den senaste värderingen. Läs mer i vår guide om amortering av bolån.

När får du värdera om huset?

Reglerna finns i lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter, som gäller sedan den 1 april 2026. Enligt 13 § får banken som huvudregel göra en ny värdering tidigast fem år efter köpet eller den senaste omvärderingen. Undantaget är om husets värde har ändrats avsevärt av något annat än den allmänna prisutvecklingen. Sedan april gäller femårsregeln även när du vill använda ett högre värde för att utöka lånet.

Vilka värderingar godtar banken för ett hus?

Bankerna använder i första hand två typer av värderingar. Vilken som gäller beror på bank, hus och område.

• Statistisk värdering: banken tar fram ett värde automatiskt utifrån försäljningar i närheten. Det fungerar bra för vanliga villor i områden med många försäljningar, men sämre för hus med stor tomt, ovanlig standard eller på landsbygden.
• Skriftlig värdering från mäklare: en registrerad mäklare bedömer värdet och signerar ett intyg. Många banker kräver det för hus, särskilt om du har byggt till eller renoverat. Läs mer om skriftlig värdering av hus.

Taxeringsvärdet duger inte. Det ska motsvara ungefär 75 procent av marknadsvärdet och uppdateras bara vart tredje år. Mer om det i guiden om taxeringsvärde. En muntlig värdering från en mäklare godtas inte heller, eftersom den inte är dokumenterad.

Steg för steg: värdera om huset när du byter bank

1. Beställ amorteringsunderlaget från din nuvarande bank. Där framgår vilket värde och vilket datum banken räknar med.
2. Kontrollera femårsregeln. Har det gått fem år, eller har du byggt till? Annars följer det gamla värdet med.
3. Uppskatta värdet med hjälp av slutpriser på liknande hus i området. Se vår guide om bostadsvärdering.
4. Räkna på belåningsgraden med det nya värdet. Hamnar du under 70 eller 50 procent sjunker amorteringen.
5. Kontrollera bindningstiderna. Löser du bundna lån i förtid kan det kosta ränteskillnadsersättning.
6. Ansök hos flera banker och fråga hur de värderar hus. Godtar de en skriftlig värdering från mäklare?
7. Beställ en skriftlig värdering om banken kräver det eller om bankens statistiska värde är för lågt.
8. Jämför erbjudandena och låt den nya banken lösa det gamla lånet. Pantbreven flyttas över.

Fler tips för förhandlingen finns i pruta ner bolåneräntan.

Räkneexempel: villa som har stigit i värde

Sara och Ali köpte sin villa 2020 för 3 500 000 kronor. Lånet är i dag 2 700 000 kronor. Banken räknar fortfarande med köpeskillingen, så belåningsgraden är 77 procent. När de byter bank 2026 värderas huset till 4 600 000 kronor.

För enkelhetens skull räknar vi på dagens lånebelopp i båda fallen. Amorteringen halveras. Med lägre belåningsgrad får de sannolikt också en bättre ränta. En skriftlig värdering för 2 795 kronor betalar sig alltså snabbt, om banken kräver en.

Lägga om och utöka lånet – tänk på pantbreven

Många passar på att låna mer när huset har stigit i värde, till exempel till en renovering. Vid en utökning får belåningsgraden vara högst 80 procent. I exemplet ovan kan Sara och Ali alltså låna upp till 3 680 000 kronor totalt, om ekonomin håller i bankens kreditprövning.

Lånet måste också rymmas inom husets pantbrev. Räcker de inte behöver du ta ut nya. Då betalar du 2 procent i stämpelskatt på det nya pantbrevsbeloppet plus 375 kronor i avgift till Lantmäteriet. Använd vår guide för att räkna ut pantbrev. Ska pengarna gå till renovering finns mer i låna till renoveringen.

Åtgärder som kan höja husets värde

• Tillbyggnad eller ny våning som ger mer boarea.
• Inredd vind eller källare som blir godkänd boyta.
• Nytt kök eller badrum i ett hus med äldre standard.
• Byte av tak, fönster eller dränering som höjer skicket.
• Energiåtgärder som bergvärme eller tilläggsisolering.

Spara ritningar, bygglov, slutbesked och kvitton. Det gör det lättare att visa att värdet har ändrats av något annat än den allmänna prisutvecklingen.

Är du redo att låta värdera huset? En skriftlig värdering från en registrerad mäklare är ett tydligt underlag i förhandlingen med banken.

Vanliga frågor om att värdera om huset

Hur ofta får jag värdera om huset?

Som huvudregel får banken göra en ny värdering tidigast fem år efter köpet eller den senaste omvärderingen. Tidigare än så går det bara om värdet har ändrats avsevärt av något annat än den allmänna prisutvecklingen, till exempel efter en tillbyggnad.

Räknas en renovering som en avsevärd värdeförändring?

En större tillbyggnad eller omfattande renovering kan räknas, till exempel ett nytt plan, en inredd vind eller ett totalrenoverat hus. Mindre åtgärder som målning eller ett nytt golv räcker sällan. Det är banken som bedömer, så spara ritningar och kvitton.

Godtar banken taxeringsvärdet vid omvärdering?

Nej. Taxeringsvärdet ska motsvara ungefär 75 procent av marknadsvärdet och släpar efter. Banken utgår från en egen statistisk värdering eller en värdering från en registrerad mäklare.

Hur mycket kan jag utöka bolånet efter en ny värdering?

Vid en utökning får lånet vara högst 80 procent av husets värde. Vid köp är gränsen 90 procent. Banken gör också en kreditprövning av din ekonomi.

Behöver jag nya pantbrev när jag lägger om lånet?

Bara om de befintliga pantbreven inte räcker för det nya lånebeloppet. Vid nya pantbrev betalar du 2 procent i stämpelskatt på beloppet plus en avgift på 375 kronor till Lantmäteriet.

Källor: Lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter (5, 7, 13 och 14 §§), Lantmäteriet (stämpelskatt och avgift för pantbrev), Skatteverket (taxeringsvärde), Värderingsverket (pris november 2026). Senast granskad 1 november 2026.