Ett husköp består av flera avtal, inte bara ett köpekontrakt. Det finns papper som binder dig, papper som inte gör det, och papper som följer med huset från tidigare ägare. Den här guiden går igenom avtal vid husköp i den ordning de brukar dyka upp: handpenningsavtal, köpekontrakt, depositionsavtal, tilläggsavtal, köpebrev och servitutsavtal, och vad jordabalken kräver av vart och ett.
Översikt: alla avtal vid husköp
- ✓Jämför bolån & lånelöften
- ✓Jämför flera banker med en enda ansökan
- ✓Ansökan är kostnadsfri & ej bindande
- ✓Kan även sänka räntan på befintliga lån
Handpenningsavtal och reservationer – därför binder de inte
Ibland vill säljaren eller köparen ”låsa” affären innan kontraktet är klart, till exempel med ett handpenningsavtal, en reservation eller ett förköpsavtal. För fast egendom fungerar det inte. Ett köp är bara giltigt om det finns en köpehandling som båda har skrivit under och som innehåller köpeskillingen och säljarens förklaring att fastigheten överlåts på köparen (4 kap. 1 § jordabalken). Ett köp som inte uppfyller kraven är ogiltigt.
Det betyder att ett accepterat bud eller ett handpenningsavtal före kontraktet inte gör att du har köpt huset. Pengar som du betalat i förväg kan bli svåra att få tillbaka om avtalet är otydligt. Betala därför handpenningen först när köpekontraktet är underskrivet, och helst till mäklarens klientmedelskonto.
Köpekontraktet – det bindande avtalet
Köpekontraktet är grunden. Utöver formkraven brukar det innehålla fastighetsbeteckning, tillträdesdag, handpenning, vad som ingår i köpet, säljarens ansvar för fel och villkor om besiktning eller lån. Vill du se en struktur kan du utgå från vår gratis mall för köpekontrakt. Några regler i jordabalken är särskilt viktiga:
- Villkor ska stå i kontraktet. En bestämmelse som gör köpet beroende av ett villkor, som begränsar säljarens ansvar för fel eller som inskränker din rätt att sälja eller belåna fastigheten är ogiltig om den inte står i köpehandlingen (4 kap. 3 §).
- Högst två år. Ett villkor får inte gälla längre än två år från kontraktet (4 kap. 4 §). Sätt därför ett tydligt datum för besiktnings- och lånevillkor.
- Priset i kontraktet gäller. En överenskommelse om en annan köpeskilling vid sidan av kontraktet är ogiltig (4 kap. 1 §). Priset kan jämkas om det är oskäligt.
- Köp av en del av en fastighet är bara giltigt om lantmäteriförrättning söks inom sex månader (4 kap. 7 §), se avstyckning.
- Samtycke från make eller sambo. Säljaren behöver skriftligt samtycke från partnern om huset är parets gemensamma bostad (7 kap. 5 § äktenskapsbalken, 23 § sambolagen).
Vad du ska fråga om vid själva mötet beskriver vi i guiden om kontraktskrivning. Skillnaden mot bostadsrättens avtal förklaras i köpekontrakt, överlåtelseavtal och upplåtelseavtal.
Depositionsavtal för handpenningen
Enligt 3 kap. 4 § fastighetsmäklarlagen ska mäklaren snarast lämna över en handpenning till säljaren, om inget annat har avtalats i ett depositionsavtal. Ett sådant avtal ska vara skriftligt och skrivas under av parterna. I nästan alla husaffärer finns ett depositionsavtal: handpenningen, oftast 10 procent av priset, ligger kvar på mäklarens klientmedelskonto tills villkoren är uppfyllda, vanligen till tillträdesdagen. Det skyddar dig som köpare om köpet går tillbaka, till exempel på grund av ett besiktningsvillkor.
Tilläggsavtal – när något ändras efter kontraktet
Upptäcker besiktningsmannen fel och ni enas om ett lägre pris, eller vill ni flytta tillträdesdagen, skriver ni ett tilläggsavtal. Det ska vara skriftligt, hänvisa till köpekontraktet och skrivas under av alla köpare och säljare. Gäller ändringen priset, ett villkor eller säljarens ansvar för fel ska den följa samma krav som köpekontraktet, eftersom sådana bestämmelser annars är ogiltiga (4 kap. 1 och 3 §§ jordabalken).
Exempel på vanliga tilläggsavtal vid husköp:
- prisavdrag efter besiktning,
- ändrad tillträdesdag,
- att säljaren ska åtgärda något före tillträdet, se säljaren ska åtgärda besiktningspunkterna,
- att ett villkor tas bort eller förlängs (inom tvåårsgränsen),
- att lösöre som inte ingick ska följa med, eller tvärtom.
Köpebrevet – kvittot som krävs för lagfart
Köpebrevet skrivs på tillträdesdagen när hela köpeskillingen är betald. Det ska uppfylla samma formkrav som köpekontraktet (4 kap. 2 § jordabalken). Står det i kontraktet att köpebrev ska upprättas räknas köpet som villkorat av att köpeskillingen betalas (4 kap. 5 §).
En regel är lätt att missa: om köpet är villkorat och köpebrevet skrivs utan att villkoret tas med, är köpet inte längre villkorat (4 kap. 6 §). Skriv därför inte under köpebrevet förrän alla villkor är uppfyllda.
Med köpebrevet söker du lagfart hos Lantmäteriet. Lagfart ska sökas inom tre månader, och när köpet är villkorat räknas tiden från att förvärvet blev fullbordat (20 kap. 2 § jordabalken). Stämpelskatten är 1,5 procent av det högsta av köpeskillingen och taxeringsvärdet för privatpersoner, plus en expeditionsavgift på 825 kronor. Tar du nya pantbrev för bolånet kostar de 2 procent av beloppet plus 375 kronor.
Servitutsavtal och andra rättigheter som följer med huset
Ett servitut ger en fastighet rätt att använda en annan, till exempel en väg över grannens tomt eller en brygga. Det finns två huvudtyper:
Ett avtalsservitut ska upplåtas skriftligen av ägaren till den tjänande fastigheten. Handlingen ska ange den härskande och den tjänande fastigheten och ändamålet. Annars gäller det inte som servitut (14 kap. 5 § jordabalken). När en fastighet med ett servitut som inte är inskrivet säljs ska säljaren göra förbehåll om det i köpehandlingen (7 kap. 11 §). Glömmer säljaren det kan grannen förlora sin rätt, och säljaren kan bli skadeståndsskyldig mot grannen.
Som köpare ska du begära ett utdrag ur fastighetsregistret och fråga säljaren om avtal som inte är inskrivna. Läs mer i guiden om servitut och inteckningar. Liknande frågor gäller ledningsrätt och gemensamhetsanläggningar som en samfällighetsförening sköter.
Vanliga misstag med avtalen vid husköp
- Att betala pengar på ett handpenningsavtal innan kontraktet är underskrivet.
- Muntliga löften om reparationer eller lösöre som aldrig skrivs in i kontraktet eller ett tilläggsavtal.
- Besiktnings- eller lånevillkor utan slutdatum.
- Ett köpebrev som skrivs under innan villkoren är uppfyllda.
- Att inte kontrollera servitut, arrenden eller hyresavtal som belastar fastigheten.
- Att säljarens partner inte har skrivit under ett samtycke.
- ✓Jämför bolån & lånelöften
- ✓Jämför flera banker med en enda ansökan
- ✓Ansökan är kostnadsfri & ej bindande
- ✓Kan även sänka räntan på befintliga lån
Vanliga frågor om avtal vid husköp
Vilka avtal skrivs när man köper hus?
Kärnan är köpekontraktet och köpebrevet. Runt dem finns ofta ett depositionsavtal för handpenningen, tilläggsavtal om något ändras, villkor om besiktning och lån samt avtal om servitut och andra rättigheter som följer med fastigheten.
Är ett handpenningsavtal bindande vid husköp?
Inte som köp. Ett köp av fast egendom är bara giltigt om det finns en skriftlig köpehandling med köpeskilling och överlåtelseförklaring, underskriven av båda (4 kap. 1 § jordabalken). Ett avtal om handpenning eller reservation före kontraktet gör inte köpet bindande.
Måste ett tilläggsavtal vara skriftligt?
Ja, i praktiken. Villkor som gör köpet beroende av något, friskrivningar och inskränkningar i köparens rätt är ogiltiga om de inte står i köpehandlingen (4 kap. 3 § jordabalken). Ändras priset ska det också stå i en underskriven handling.
Vad är skillnaden mellan köpekontrakt och köpebrev?
Köpekontraktet skrivs när ni är överens och är det bindande avtalet. Köpebrevet skrivs på tillträdesdagen när hela köpeskillingen är betald och fungerar som kvitto. Det är köpebrevet som skickas till Lantmäteriet när du söker lagfart.
Följer servitut med när huset säljs?
Inskrivna servitut och servitut som har bildats vid en lantmäteriförrättning följer med fastigheten. Ett avtalsservitut som inte är inskrivet följer med om säljaren gör förbehåll om det i köpekontraktet (7 kap. 11 § jordabalken). Kontrollera fastighetsregistret och fråga säljaren.
Kan villkor i köpekontraktet försvinna när köpebrevet skrivs?
Ja. Om köpet är villkorat och köpebrevet skrivs utan att villkoret tas med, gäller köpet inte längre som villkorat (4 kap. 6 § jordabalken). Skriv därför inte under köpebrevet förrän alla villkor är uppfyllda eller borttagna.
Källor: jordabalken (1970:994) 4 kap. 1–7 §§, 7 kap. 11 §, 14 kap. 5 § och 20 kap. 2 §, fastighetsmäklarlagen (2021:516) 3 kap. 4 §, äktenskapsbalken 7 kap. 5 §, sambolagen (2003:376) 23 §, Lantmäteriet (lagfart, stämpelskatt, servitut). Senast granskad 11 november 2026.