Hem
Checklista husköp
Problem husköp
Blogg
Fråga experterna
Intervjuer
Experternas tips
Nyheter
Dolda fel
Mäklare
Banken och lån
Boken Köpa hus
Viktiga adresser
Annonsera
Kontakta oss

Vill du dela med dig av dina erfarenheter kring att köpa hus?

Skriv till oss! Införda bidrag belönas med en trisslott.

Klicka här för att mejla


Läs experternas svar

Ewa Wressmark

Advokat
Ewa Wressmark




Köpte hus, tomten är för liten

Jag köpte ett hus för två år sedan. Idag såg jag på Lantmäteriets karta att tomten är mindre än vad som framgick av prospektet. Det rör sig om 10-20% skillnad. Vad kan jag göra i efterhand åt detta?
Fredrik

 

Om det är så stor skillnad på tomtytan som 10-20% jämfört med vad som står i köpehandlingarna är det att betrakta som fel i fastighet. Jag råder dig att ta kontakt med en jurist/advokat som ägnar sig åt fastighetsrättsliga frågor. Du bör kunna få kompensation i form av nedsättning av köpeskillingen för felet.
Ewa Wressmark, advokat



 

En kamrat har lagt handpenning på ett hus. Hon har erlagt handpenningen med egna pengar men inte fått något från sin pojkvän. Nu bryter de förhållandet. Kan hon bryta kontraktet och få tillbaka sina pengar (115 000 kr) eller förlorar hon allt? Ska hennes före detta pojkvän stå för halva förlusten?
Roger



Har din väninna och hennes före detta pojkvän skrivit på köpekontraktet gemensamt ansvarar de solidariskt för att köpet genomförs, alternativt att de blir gemensamt skadeståndsskyldiga till säljaren om de avbryter köpet. Handpenningen är en garanti för säljaren att köpet genomförs. Om säljaren lider skada av att köpet avbryts har han rätt till skadestånd och kan därför hålla inne handpenningen. Det beror emellertid på hur man skrivit i köpekontraktet avseende handpenningen.

En annan sak är att din väninna ska begära bodelning (de har ju köpt huset för att bo där gemensamt och då räknas det som samboegendom) inom ett år från det att deras samboförhållande upphörde.
Ewa Wressmark, advokat

 


Hur länge får säljaren ha kvar sina saker i huset vi köpt?

Hej! Vi köpte ett hus i september 2010. Den dag vi tillträdde sa säljaren att hon hade lite grejer i en del av vårt uthus, men att hon skulle hämta dessa. Vi har ringt och ringt och nu efter tredje gången kom hon hämtade sakerna, men blev vansinig eftersom vi hade sålt ett par dörrar som stod i ett annat uthus (som vi använder). Dessutom hade hon sagt att vi fick dörrarna. Då sa vi att vi inte trodde att vi skulle ha användning för dem ,men eftersom vi hade fått dem och de stod i vårt uthus sålde vi dem när det var en person som ville ha dem.
Vi har inget skrivet avtal om att hon får ha sina saker hos oss. Vi har som sagt ringt totalt tre gånger innan hon till slut kom och ändå har hon bara tagit det hon vill ha. T ex har hon lämnat 291 betongpannor, dem har hon ingen "nytta" av, säger hon. Vi har redan varit på tippen med fyra bilkärror med olika skräp, plus en lastmaskinsskopa med hennes kompost som låg kvar.
Kan hon verkligen kräva oss på ersättning för dessa dörrar?
Alex

Beträffande dörrarna är de att anse som fastighetstillbehör (jag förutsätter att de suttit i huset) och då kan inte säljaren kräva er på ersättning för dem. De har ingått i köpet.

När det gäller hennes saker som hon inte hämtat tycker jag att ni ska skriva till henne och ge henne ett sista datum för att hon ska hämta sakerna. Upplys henne om att ni därefter anser att hon gör sig skyldig till egenmäktigt förfarande om hon uppehåller utrymme hos er. Vidare ska ni upplysa att ni har rätt att sälja (eller slänga) hennes egendom om hon inte hämtar den. Man måste vänta 3 månader innan man har rätt att förfoga över egendomen.
Ewa Wressmark, advokat

 


Hej! Jag sålde ett hus genom en mäklare. En besiktningsman anlitades. En del fel upptäcktes vid besiktningen som inte var med i objektbeskrivningen. Köparen hade på sig 1 vecka enligt kontrakt att klaga, men gjorde inte det förrän 12 dagar senare. Vad gäller angående detta?
Jens

Om köparen har framfört sina synpunkter för sent kan de inte göras gällande. Det är det som är skrivet i kontraktet som gäller.
Ewa Wressmark, advokat






Hejsan! Jag har snart köpt ett hus, dock finns det en hel del lösöre som ska följa med i köpet. Detta står inte med i kontraktet utan har bara tagits muntligt.
Kan den förra ägaren då komma tillbaka och hämta t ex vedkapen eller gräsklipparen, efter jag står som ägare av fastigheten? Vad skulle hända om han gjorde detta? Skulle han ha någon rätt att göra detta eftersom det inte står med i kontraktet?
Johannes

 

Även muntliga avtal om köp av lösöre är bindande, men sen blir det ju svårare att bevisa detta om det blir en tvist. Den gamle ägaren kan inte utan vidare komma och ta med sig ytterligare saker efter det att du tillträtt fastigheten. Då gör han sig skyldig till egenmäktigt förfarande.
Ewa Wressmark, advokat

 

 

Vilseledda av kommunen

Hej! I juni 2010 köpte vi en fastighet av kommunen för 1,6 miljoner med friskrivnings-klausul angående "dolda fel och brister i fastighetens skick..." Vi är mycket medvetna om husets alla skavanker.
Men nu har det uppdagats att kommunen har flera vattenledningar på vår tomt som de "glömt" upprätta servitut för. I köpehandlingarna står endast att det finns belastning i form av ledningsrätt starkström (ligger 200 meter från en tågräls).
De har själva medgett att det har begåtts en rejäl tabbe. Vi å andra sidan hade aldrig köpt fastigheten om vi vetat att kommunen när som helst skulle kunna dundra in och gräva upp halva trädgården. Vi känner oss grundlurade.
Vem kommer att vilja köpa huset av oss i framtiden med ledningarna på tomten? Vi hade tänkt investera stort i det här objektet. Törs vi det nu? Vad kan vi kräva för ersättning? Eller bör vi helt enkelt försöka häva köpet? Innebär det i så fall att vi förlorar handpenningen och alla investeringar vi gjort så här långt?
Många frågor från mkt orolig två-barnsfamilj!


Som köpare ska man vara försiktig när säljaren vill ha inskrivet en friskrivningsklausul och göra en fördjupad överlåtelsebesiktning. I detta fallet hade det inte hjälpt med en sådan besiktning eftersom det krävdes att man skulle gräva upp marken. I köparens undersökningsplikt ingår att kontrollera om servitut eller annat belastar fastigheten. Det hade ju inte lett till något. Alltså är det helt klart ett dolt fel.
Du har inte citerat hela friskrivningsklausulen, så det är svårt att säga hur bindande den är. Enligt praxis ska en friskrivningsklausul vara någorlunda konkret och inte alltför generellt hållen. Dessutom gäller friskrivningsklausulerna bara om båda parter (köpare och säljare) är konsumenter. Är säljaren näringsidkare är reglerna strängare i förhållande till denne. I ert fall är det en kommun som är säljare och inte heller då kan man anse att ni är jämbördiga parten.
Felet är omfattande och grundläggande. Man kan inte hävda att friskrivningsklausulen inte skulle gälla, däremot att det enligt 36 § avtalslagen skulle vara oskäligt att tillämpa den gentemot er.
Om det konstateras att kommunen, som säljare, ska ersätta er för det dolda felet kan ni t ex kräva att köpet hävs. Ni kan också begära nedsättning av köpeskillingen och i båda fallen har ni också rätt att få ersättning för de kostnader ni haft, t ex om ni haft kostnader för renovering av byggnaden.
Ewa Wressmark, advokat

 




Hej! För 8 månader sedan köpte vi ett hus, vårt första husköp, och i annonsen och prospektet stod det att boendeytan var cirka 100 kvm + oinredd övervåning på cirka 50 kvm. Vi funderade då inte på om det var sant eller ej.
När vi nu skulle fylla i Fastighetstaxeringen och mätte undervåningen visar det sig att den är cirka 85 kvm och inte cirka 100 kvm. Vi har ju inte köpt kvadratmetrar utan huset som sådant, men i tron att 100 kvm stämmer. Vad kan och skall/bör vi göra åt det här 8 månader senare?
Kjell



Om det i annons och prospekt anges en viss boendeyta så får det anses utfäst att byggnaden är så stor som anges. Visar det sig sedan att ytan inte är så stor (och det rör sig i ert fall om en väsentlig avvikelse, dvs 15 %) mot vad som är utfäst, kan ni begära nedsättning av köpeskillingen. Ni ska omgående reklamera till säljaren.
Ewa Wressmark, advokat

 




Hej! Jag är på väg att skriva under ett köpekontrakt för ett radhus med texten: "Köparen skall i enlighet med nedanstående beredas tillfälle att på egen hand och/eller genom konsult noga undersöka Fastigheten med byggnader och har därigenom skaffat sig kännedom om det skick vari grund, tak, fasad, elsystem, ledningar mm befinner sig. Köparen är medvetna om att byggnaderna kan vara behäftade med fel och brister, som beror på ålder, byggnadssätt, underhåll och användning. Köparen förklarar härmed att de, innan denna överenskommelse träffats, har hämtat in uppgifter om Fastigheten så att de själva har kunnat bilda sig en tillräckligt bra uppfattning om Fastighetens egenskaper och avstår härmed med bindande verkan från alla anspråk mot Säljaren på grund av fel eller brister i Fastigheten. Detta innefattar även sk Dolda Fel."
Har jag några rättigheter med sådan text om det dyker upp några fel när jag ska till att renovera?
Karin





En friskrivningsklausul, som den du beskriver, torde kunna åberopas av säljaren om det visar sig att fastigheten har dolda (eller andra) fel. Som köpare ska man vara extra noga i sin överlåtelsebesiktning om säljaren vill ha infört en friskrivningsklausul. Det gäller att man förhandlar ner köpeskillingen om säljaren vill friskriva sig. Då har man en marginal om det finns fel som man, trots sin besiktning, inte har upptäckt. Du kommer troligen inte kunna åberopa t ex några dolda fel gentemot köparen.
Ewa Wressmark, advokat




Hej! Jag har köpt ett radhus som jag har tillträde till om två månader. Vid besiktning av badrummet i huset så upptäckte besiktningsmannen ett fel. Det var att golvbrunnen sitter för lågt jämfört med golvet och att tätskiktet var lite skadat vid brunnskanten.
När huset besiktades fanns inga tecken på varken fukt eller vattenskador. Min fråga är nu om det skulle bli fuktskador eller en vattenskada under den tid som vi får vänta till vårt tillträde. Är det då köparens eller säljarens ansvar?
Jimmy



Så länge köparen inte har övertagit fastigheten är det säljaren som ansvarar för de fel, t ex fukt- eller vattenskador, som uppstår under mellantiden mellan köpekontraktet och överlåtelsen. För säkerhets skull ska man som köpare kolla upp att det finns inskrivet i köpekontraktet att säljaren ansvarar för fastigheten innan dagen för överlåtelsen och att säljaren ska ha fastigheten försäkrad fram till överlåtelsen.
Ewa Wressmark, advokat

 

 

 

Min före detta sambo ska bo kvar i vårt gemensamt inköpta hus och lösa ut mig och överta lånen. Hur går man till väga rent konkret? Vi har fått OK från banken att han själv kan stå på lånen och vi har räknat ut att han ska ge mig 150 000:- för min del i huset.
Vilka papper ska skrivas?
Anna


Ni ska skriva ett bodelningsavtal, där det tydligt framgår dels till vilken del ni båda har varit ägare till fastigheten under ett samboförhållande, dels vem som tillskiftats den andres del av fastigheten i samband med bodelningen.
Bodelningsavtalet använder man sedan som överlåtelseurkund och man ska skicka originalet till Lantmäteriet (Inskrivningsmyndigheten) när man ansöker om lagfart.
Jag råder er att ta hjälp av en jurist när ni ska skriva bodelningsavtalet så att de uppfyller de formkrav som Inskrivningsmyndigheten kräver.
Ewa Wressmark, advokat

 

 

 

Köp av föräldrars hus

Vi är två systrar och jag vill ta över mina åldriga föräldrars hus. Huset värderas till 900 000 kr, taxeringsvärde 565 000 kr, anskaffningsvärde 50 000 kr.
Hur går vi bäst till väga? Smartaste övertagande - vill undvika osämja.
Elisabeth



Om du ska köpa huset bör du kanske göra det för ett belopp så nära marknadsvärdet som möjligt för din systers skull. Dina föräldrar kommer att få betala kapitalvinstskatt på skillnaden mellan anskaffningsvärde, med tillägg av eventuella förbättringskostnader med mera och köpeskillingen. Du kommer också att få betala stämpelskatt på köpeskillingen.
Om dina föräldrar väljer att ge dig huset i gåva slipper de kapitalvinstskatten och du slipper stämpelskatten förutom expeditionsavgiften på  825 kr. Även vid en gåva kan en viss överlåtelsesumma förekomma.
Jag råder er att få hjälp av en jurist att upprätta gåvobrevet så att det dels blir juridiskt korrekt, dels ser till att det blir så rättvist som möjligt.
Ewa Wressmark, advokat

 

 

 


Jag har förstått att en säljare är ansvarig för dolda fel i 10 år från det att han sålt huset.
Vi sålde ett hus för några år sedan och i höstas blev vi kontaktade av köparna som hade upptäckt en vattenskada i badrummet.
Vi har en dolda fel-försäkring och ärendet går nu via dem. Om det nu blir så att våra köpare får rätt så åker vi på en självrisk (cirka 12 000 kr).
Kan vi i vår tur gå tillbaka till den säljare vi köpte huset av och kräva att han skall stå för självrisken som vi måste betala?
Han borde väl också ha ett ansvar i 10 år. Och det var faktiskt han som renoverade badrummet (undermåligt tydligen). Tacksam för svar!
Lena




Det är riktigt att en säljare svarar för dolda fel i fastigheten i 10 år.
En säljare som får ett sådant krav från sin köpare kan i sin tur rikta anspråk mot sin säljare inom samma tid, det vill säga 10 år efter det köpet. Det är viktigt att du framför det kravet så fort som möjligt till säljaren.
Ewa Wressmark, advokat

 



Kontraktsbrott

Hej! Vid vårt husköp skrevs det in i kontraktet att vissa åtgärder skulle göras i huset. Vi godkänner inte utförandet utan vill ha pengar istället. Vii har tagit in offerter på jobbet , men säljaren tycker att det är bra gjort.
Vi har även fler punkter som inte är uppfyllda enligt kontraktet. Nu hänvisar vi till vite eftersom skälig tid för oss har gått sedan köpet. Kan vi göra det? Hur räknar man i så fall ut skadeståndet?
Patrik



Finns det en vitesklausul inskriven i köpekontraktet? Det vill säga att om säljaren inte åtgärdar det som är överenskommet och att det ska göras fackmannamässigt inom viss tid så ska han ersätta er? Annars kan ni inte begära ”vite”.
Hur man räknar ut ett eventuellt skadestånd beror på vad det är för åtgärder som skulle vidtas. Jag råder er att kontakta en jurist som är duktig på området som kan hjälpa er.
Ewa Wressmark, advokat

 

 



Ej utbytta golvbrunnar i badrum

Hejsan! Jag har en liten fråga angående golvbrunnar i badrum. Vi har skrivit ett köpekontrakt på ett hus och nu genom en vidarebesiktning genom vårt försäkringsbolag så ersätter de inte en eventuell vattenskada i ett badrum samt i en groventre eftersom de som äger huset inte har bytt golvbrunnarna enligt de stadgar som finns.
Kan jag gå in i en förhandling med husägaren om jag redan har skrivit ett kontrakt? Kontantinsatsen är betald men jag har inte flyttat in ännu. Skulle det brista i konstruktionen och bli en vattenskada så betalar inte försäkringsbolaget ut något i ersättning. Några förslag?
Christian


Om du kan förhandla om priset beror på vad som står i köpekontraktet. Oftast brukar man förhandla om en nedsättning av köpeskillingen om man upptäcker väsentliga fel vid besiktningen. Oftast innehåller köpekontraktet också en klausul som ger köparen rätt att frånträda kontaktet om väsentliga fel upptäcks.
Ewa Wressmark, advokat

 


 

Hej! När vi köpte vår tomt för ett år sedan var det muntliga avtalet att säljaren skulle bygga vägen fram till de tomter som han skulle sälja. Han anlade en väg på ett icke fackmannamässigt sätt som gör att den knappt går att köra på ibland på grund av att den är så mjuk.
Vem är skyldig att ordna denna? Vi har servitut på att använda vägen och det finns heller ingen fungerande vägförening än så länge. Marken är ju faktiskt hans.
Gunilla




Finns det ett servitut på att det ska finnas en väg till fastigheten ska den också vara farbar. Jag förstår emellertid inte riktigt vad du menar att det finns ett muntlig avtal. Ett servitut skrivs in hos Inskrivningsmyndigheten och baserar sig på ett skriftligt avtal.
I Jordabalken 14 kap 6 § anges följande:
#Ägaren av den härskande fastigheten skall vid servitutets utövning förfara så, att den tjänande fastigheten icke betungas mer än nödvändigt.
Har den härskande fastighetens ägare på den tjänande fastigheten väg, byggnad eller annan anläggning, åligger det honom att hålla den i sådant skick att skada eller olägenhet icke vållas onödigtvis."
Detta innebär att om det finns ett servitut, som du säger, så är det säljaren/den fastighet som är tjänande fastighet, som ska underhålla vägen och se till att den är farbar året om.
Ewa Wressmark, advokat



 



Kan man häva ett husköp då en av köparna dör? Banken säger att vi måste vara två för att få lån. Vad gör man?
Michael



I ett köpekontrakt är det inte ovanligt att man skriver in att kontraktet gäller under förutsättning att köparna kan ordna finansiering för köpet. Finns det inte ett sådant förbehåll så är man i princip bunden av avtalet, men naturligtvis blir det svårt om en av köparna avlider och banken inte beviljar lån. Man får då bryta avtalet och kanske riskera att inte få handpenningen återbetalad.
Ewa Wressmark, advokat



 

 

 

Villkor i tidigare köpebrev

Min familj avstyckade en tomtmark från vår gård och sålde den 1975. I köpebrevet anges ett villkor för överlåtelsen som enligt köpebrevet ska medtagas oförändrad i de kontrakt som upprättas vid kommande eventuella försäljningar för att gälla mot mot nya ägare. Köparen år 1975 har nu avlidit och fastigheten är till försäljning. Jag är inte säker på att dödsboet har koll på det här villkoret i köpebrevet. Ska jag upplysa mäklaren om detta eller hur ska jag se till att denna punkt kommer med i köpekontraktet med den nya ägaren?
Ola

 

För det första menar du nog att det aktuella villkoret är infört i köpekontraktet (inte i köpebrevet). Som jag uppfattar det är det ett villkor/rättighet som inte är inskriven. Enligt 7 kap 11 § Jordabalken åligger det överlåtaren i förhållande till rättighetshavaren att vid överlåtelsen göra förbehåll om upplåtelsen, om inte inskrivning av rättigheten är beviljad. Sådant förbehåll medför att upplåtelsen gäller mot en ny ägare. Försummar överlåtaren att göra förbehåll, när servitutet inte är inskrivet, kommer servitutet att upphöra att gälla. Överlåtaren blir då till följd av försummelsen skadeståndsskyldig enligt 7 kap. 18 § JB. Förbehållsskyldigheten föreligger även för en senare överlåtare än den som upplåtit rättigheten.
Jag uppfattar inte om du är dödsbodelägare och således överlåtare av fastigheten, men mitt uttryckliga råd är att du informerar mäklaren om villkoret och ser till att det kommer med i köpekontraktet.

Ewa Wressmark, advokat

 




Vattenskador på golv

Säljaren har efter att ha frostat av frysen skadat köksgolvet så att 23 kvadrameter golv måste bytas ut. Plus så har städningen varit under all kritik.
Vi bestämde oss för att inte säga något om städningen men att dokumentera den ändå. Därefter bad vi om om kompensation på 5 000 kr för golvet och tyckte att vi var generösa. Säljaren återkom med att "de visste vad det kostar att lägga golvet" och erbjöd 4 000 kr.
Vi anser att vårt bud var generöst och har nu bestämt oss för att gå vidare. Vi tänkte be en golvläggare bedöma skadan och sedan gå till domstol och kräva det beloppet. Anser ni att det är ett korrekt förfarande och vad kan man förvänta sig för resultat?
Pontus




Skador som uppstår innan överlåtelsen har skett ansvarar säljaren för. Man kan också kräva att flyttstädningen är tillfredsställande.
Ert upplägg verkar vara OK, men det kan vara bra att begära in mer än en offert. Det gäller att ha så mycket bevis som möjligt för sin ”sak”. Om målet rör ett värde på mindre än ett halvt prisbasbelopp är det ett så kallat småmål och man riskerar då inte att betala motpartens rättegångskostnader om man skulle förlora målet.
Ewa Wressmark, advokat

 

 

 



10-årsregeln vid dolda fel
I oktober år 2000 sålde jag mina föräldrars villa. Sommaren år 2009 fick jag ett brev från en av köparen anlitad fastighetskonsult som skrev att köparna upptäckt lukt i vardagsrummet. Han skulle återkomma när orsaken till lukten undersökts och då eventuellt ställa ekonomiska krav. Fortfarande har jag inte hört något ifrån honom. Dessutom såg jag igår att köparen helt har byggt om villan.
Kan köparen åberopa 10-årsregeln för dolda fel eftersom han inkom med påpekandet om lukten år 2009? Och hur länge i så fall kan han dröja med att ställa krav? Om han nu ställer krav så måste väl jag som säljare själv kunna besiktiga huset för att se om köparen har rätt? Och hur ska jag kunna göra det om huset har byggts om efter det att lukten konstaterats?
Torbjörn



Preskriptionstiden för att kunna åberopa fel i fastighet är 10 år. Den tiden börjar löpa från tecknandet av köpekontraktet.

Om en köpare får kännedom om ett fel som skulle kunna åberopas gentemot säljaren ska köparen inom "skälig tid" lämna meddelande om detta till säljaren (reklamation). Vad som är skälig tid är inte preciserat i lagen, men 4,5 månad efter att ett fel upptäcktes har godkänts i praxis.

Det finns inga formkrav för hur en reklamation ska ske och vad den ska innehålla. Det innebär att det räcker att en reklamation anger att köparen hittat ett fel som han vill göra gällande mot säljaren (neutral reklamation). En s k neutral reklamation är emellertid inte preskriptionsbrytande. Förutom reklamationen måste, för att preskriptionen ska anses vara bruten, köparen ange vilka följder det funna felet skulle kunna innebära för säljaren.

Om du således inte inom 10 år fått ett preciserat anspråk från köparen torde inte preskriptionen anses vara bruten.
Ewa Wressmark
Advokat





Friskrivningsklausul
Vilka krav ställs på en giltig friskrivningsklausul vid försäljning av fast egendom?
Jasmin


För att en friskrivningsklausul ska vara giltig ska den vara tillräckligt preciserad och tydlig. Det räcker således inte med en generell klausul. Hur en sådan klausul ska utformas beror ju naturligtvis på från vad och i vilken utsträckning man vill friskriva sig.

Man ska i sammanhanget skilja på egenskapsfrisskrivning (säljaren fråntar sig ansvar för fastighetens skick i något speciellt avseende) och påföljdsfriskrivning (köparen fråntas möjligheten att begära en eller flera möjliga påföljder vid sådana fel i fastighet som säljarsidan ansvarar för, t ex att häva köpet eller kräva prisavdrag på grund av dolda fel).
Ewa Wressmark
Advokat




Min bror har nyligen flyttat in i sitt nya hus. Problemen är många och varierar i storlek! En sak som är noterat specifikt i kontraktet är att kombipannan skulle gå att elda med ved (säljarna skulle lämna ett skriftligt intyg på detta). Något intyg har min bror inte sett till och nu har han dessutom kontrollerat detta och det stämmer inte. Pannan går inte att elda med ved.
Enligt en tilläggsbesiktning på en innervägg skulle denna, enligt besiktningsmannen, rivas och byggas upp igen. Vid kontraktskrivningen skulle en lista av åtgärdspunkter vara fixade av säljarna, vilket de uppgav att de hade gjort. Dock visade det sig att så inte är fallet. Enligt inrådan av advokat är därför en del av köpeskillingen fryst.
Om man har specificerat en detalj i ett kontrakt (exempelvis kombipannan) och det visar sig vara helt fel, har man då laglig rätt att häva köpet? Eller krävs det mer?
Håkan




För att kunna häva ett fastighetsköp krävs att felet är väsentligt för köparen. En riktlinje för när ett fel är väsentligt är att kostnaden för att avhjälpa köpet uppgår till ca 10-15 % av den totala köpeskillingen.

Säljaren är skyldig att lämna alla de handlingar som köparen behöver (i det här fallet t ex intyg om pannan). I köparens undersökningsplikt ingår emellertid också att ta reda på vilka bygglov det finns för installation av värmepanna och vad för slags panna som bygglovet omfattar.

Om man i köpekontraktet har skrivit in att vissa åtgärder ska vara utförda innan överlåtelsen, så kan man gentemot säljaren göra dessa gällande om de, vid tillträdesdagen, inte har utförts enligt avtalet.
Fråga om man ska begära hävning eller nedsatt köpeskilling bör diskuteras med jurist.
Ewa Wressmark, jur kand






Vi har köpt radhus där säljaren svarat nej på frågan om det fanns fel, brister, eller misstanke om det i avlopp, el, vatten eller ventilation. Mindre än ett halvår senare visar det sig att det ska bli stambyte. Detta var säljaren mycket väl insatt i då han satt med i arbetsgruppen som utredde avloppen och åtgärder. Vi kan bevisa detta. Vad har jag för chanser att stämma honom?
Ville


Att säljaren svarar nej på en fråga i en frågelista innebär inte någon garanti från hans sida. Om däremot säljaren varit medveten om att stambyte varit aktuellt vid tiden för försäljningen och han svarat nej på frågan om det finns misstanke om fel och brister i VVS-installationen, kan det betraktas som ett svekligt förfarande. Säljaren har således en viss upplysningsplikt, dvs ska upplysa om de fel och brister som han känner till. Har han, som i detta fallet, dessutom suttit med i en arbetsgrupp som utrett avlopp och diskuterat stambyten torde köparna, om detta kan bevisas, med framgång kunna hävda sin rätt mot honom.
Ewa Wressmark, jur kand





Är säljaren skyldig att ersätta oss?
Jag och min sambo köpte hus i november. Vi flyttade inte in direkt för vi skulle renovera badrummet, med mera. Snart visade det sig att vattnet var extremt brunt när det började töa ute och brunnen som är grävd släpper in ytvatten. Säljaren hade svarat nej på frågan om han hade upptäckt fel eller brister i vattensystemet. Därför trodde vi att vattnet var OK.
Det visade sig snart, när vi pratade med grannen, att säljaren hämtat vatten därifrån flera gånger, han hade inte ens tvättat kläder i sitt eget vatten. När allt detta började skickade vi in en vattenanalys och nu har vi fått reda på att det är e-coli bakterier i vårt vatten (kan även vara fler bakterier då analysen ej är klar). Kan vi kräva av säljaren att han ska fixa detta åt oss då han har ljugit om att vattnet är bra? Och vad kan vi kräva för kompensation i så fall?
Camilla


Den frågelista som säljaren fyller i innebär inte några garantier från säljarens sida. Däremot har säljaren en skyldighet att upplysa om de fel och brister som han känner till, särskilt om frågor om detta ställs i frågelistan. Har det funnits en fråga om brunnen och vattnets kvalitet och säljaren svarat att det inte varit några problem, vilket det sedan visar sig vara, kan det bli fråga om svek. Det är en grund för köparen att t ex begära nedsättning (sänkning) av köpeskillningen.
Man ska dock som köpare vara uppmärksam på att en egen brunn kan vara ett problem. Det innebär att det i köparens undersökningsplikt kan innefatta att t ex begära protokoll över vattenprov, eller att själv ta ett sådant för analys i samband med besiktning/undersökning.
Ewa Wressmark, jur kand





Jag har en fråga angående ett upprättat köpekontrakt till villa. Jag har haft en besiktningsman för att besiktiga. Säljaren vill dock ha inskrivet följande i avtalet: "Köparen godtar fastighetens skick och avstår från alla anspråk på grund av fel eller brist i fastigheten, inklusive dolda fel." Friskriver denna text allt ansvar för säljaren?
Berth-Inge


En sådan formulering som anges är troligen alltför generell för att bli gällande fullt ut mot köparen.
Det är lite oklart var i förhandlingarna ni står. Är köpekontraktet redan skrivet kan säljaren sedan inte åberopa en friskrivningsklausul. Ofta anger man i köpekontraktet att köparen efter besiktning har rätt till omförhandling av köpeskillningen (ibland anges ett lägsta belopp för vad köparen kan acceptera vad gäller konstaterade brister).
Vill säljaren friskriva sig ska man som köpare vara extra observant vid sin undersökning av fastigheten.
Ewa Wressmark, jur kand





Det står i objektsbeskrivningen att fastigheten säljs med friskrivningsklausul. Vad betyder det? Kan det vara möligt när lagen säger att säljaren har 10 års ansvar efter försäljningen?
Ibrahim


Även om det finns en regel som säger att man har 10 år på sig att åberopa dolda fel så kan parterna (köpare och säljare) avtala om annat. En friskrivningsklausul som är tillräckligt tydligt utformad friskriver säljaren från eventuella dolda fel, det vill säga att man kan som köpare inte åberopa dolda fel inom den vanliga 10-årsperioden. En friskrivningsklausul kan emellertid inte vara för generellt utformad.
Om säljaren vill ha en friskrivningsklausul ska man som köpare vara extra observant och göra en grundlig besiktning. En friskrivningsklausul påverkar också priset till köparens favör.

Ewa Wressmark, jur kand




Vi har skrivit kontrakt på ett radhus och får tillträde den 15 juni 2009. Nu har det dykt upp ett kedjehus i det område som vi verkligen vill bo i. Nu är min fråga: Har man rätt att ångra sig och köpet går tillbaka?
Jannika


Vad som gäller då någon av parterna (köparen eller säljaren) ångar köpet, beror i första hand på vad som skrivits i köpekontraktet och vad som avtalats om handpenning.
I regel brukar den betalda handpenningen vara förverkad om inte köparen fullföljer köpet. Handpenningen är oftast satt så att den kompenserar säljaren fullt ut för vad denne kan kräva i skadestånd när en affär inte fullföljs. Man kan emellertid som köpare, om man inte fullföljer en affär, riskera att ersätta säljaren med mer än handpenningen. Enligt allmänna avtalsrättsliga regler har säljaren nämligen rätt att kräva kompensation för att sättas i samma ekonomiska situation som om köpet hade fullföljts. Vad säljaren i slutändan kan kräva beror således på vad han kan ta ut av en ny köpare. Kan han inte sälja huset för det belopp som ni avtalat, kan ni bli ersättningsskyldiga upp till det beloppet.
Att skriva ett avtal, t ex ett köpekontrakt om fastighetsköp, är en förpliktigande handling och något som man noga ska tänka över. Känner man sig det minsta tveksam är det bättre att avvakta än att sätta sig i en situation där man kanske måste genomföra en affär som man egentligen inte är intresserad av.
Ewa Wressmark, jur kand

 

Friskrivning från dolda fel
Vi var på väg att köpa ett hus förra veckan där köparen och mäklaren informerade brevledes om punkter som skulle ingå i köpekontraktet. Följande punkt reagerade jag på: "Köparen förklarar sig härmed godta fastighetens skick och avstår med bindande verkan från alla anspråk mot säljaren på grund av fel eller brist i fastigheten. Detta innebär att säljaren ej står ansvarig enligt Jordabalkens 4:e kapitel §19 för eventuella dolda fel och brister."
Kan säljaren friskriva sig från dolda fel i köpekontraktet? Uppenbara fel är en sak, men så vitt jag vet gäller ovillkorligen 10-årsregeln för dolda fel. Har jag rätt eller fel?
Peter



En fastighet säljes alltid i befintligt skick och oavsett om köparen uppfyllt sin undersökningsplikt eller inte så godtar han vid köpetillfället fastighetens skick. Således kan inte en friskrivningsklausul som anger att fastigheten säljes i befintligt skick och köparen godtar detta skick frånta säljaren ansvar för dolda fel. Det ställs höga krav på att en friskrivningsklausul ska vara tydlig. För att en friskrivningsklausul ska kunna göras gällande av säljaren och frånta honom från ansvar krävs därför att köparen dessutom tydligt avstår från framtida anspråk för eventuella fel och brister. En sådan friskrivningsklausul som den du angett får anses ha en sådan tydlighet och skulle troligen frånta säljaren från ansvar och detta gäller då även dolda fel. Det ska betonas att om säljaren önskar en dylik friskrivningsklausul ska man som köpare kräva ett betydande prisavdrag.
Ewa Wressmark, jur kand




För ett tag sedan bestiktigades ett hus i Tranås som vi nu är på god väg att köpa. Saken är den att i fredags eftermiddag ringde mäklaren till mig inför kommande bankmöte med säljare och oss köpare för att bestämma tid. Sedan kom detta.... Saken var att sotaren hade varit i huset och skulle sota, då hade han sett att skorstenen läckte. Rökkanalen var alltså inte tät. Troligtvis hade tjäran satt sig så att säljaren hade inte märkt att den läckte. Säljarna vill inte betala för att laga felet och jag personligen anser att vi inte heller ska göra det eftersom att det är ett problem som uppstått när de har tillgång till huset. Säljarna vill att vi ska vara med och betala för att få felet fixat. Jag har sökt runt överallt på internet för att försöka hitta något som kan hjälpa oss att veta hur vi ska göra, men utan lycka. Kan vi åberopa dolda fel?
Har även hittat en punkt i köpekontraket som följer: " § 4 Ansvar för skada, försäkringar. Skadas eller försämras fastigheten mellan kontraktsdagen och tillträdesdagen ansvarar säljaren för skadan eller försämringen om han orsakar denna eller om den beror på en olyckshändelse eller på säljarens vanvård." Denna punkt anser vi kunna visa på att vi har rätten på vår sida, är vi fel ute då? Så vad kan vi eventuellt göra? Jättetacksam för svar.
Jochen

 

Säljaren har uppenbarligen inte känt till problemet med skorstenen och därför har han inte brustit i sin upplysningsplikt.

Kan det vara ett dolt fel? Ett dolt fel kan det bli om det är ett fel som inte skulle kunna upptäckas vid en noggrann besiktning eller som köparen med hänsyn till fastighetens ålder, skick med mera inte hade anledning att förvänta sig. Skorstenen är just en av de saker som en köpare bör vara lite extra uppmärksam på eftersom det ofta kan bli problem.
Bland annat ska man kolla upp om det finns bygglov för den och om den är godkänd och provtryckt, men det kan också vara bra att fråga om när senaste sotningen skedde. Vad man kan misstänka för fel på skorstenen beror på hur den är konstruerad, hur gammal den är och hur frekvent den har använts.

Den punkt ni hänvisar till (att fastigheten skadats eller försämrats mellan kontrakts- och tillträdesdag) kan inte heller åberopas eftersom felet troligtvis har uppstått under längre tid.
Att felet har upptäckts under denna perioden har ingen betydelse. Dessutom ska skadan eller försämringen ha berott på uppsåt från säljarens sida, olyckshändelse eller vanvård.
Vanvården (som eventuellt skulle kunna åberopas) har emellertid inte skett under tiden mellan kontraktsdag och tillrädesdag.

Det framgår inte av er fråga om ni har någon klausul som ger rätt till prisnedsättning om det vid besiktning framkommer något fel. Den enda möjlighet jag kan se är att försöka förhandla med säljaren om en nedsättning av köpeskillingen.
Ewa Wressmark, jur kand



Muntlig överenskommelse
Hej! Säljaren av ett hus och jag kom överens om ett pris och att han skulle ta fram ett avtal som vi skulle skriva på. Tre dagar senare, när det var dags att skriva, ångrade säljaren sig och hade kommit överens med en annan köpare. Vad gäller vid muntliga överenskommelser? Tacksam för snabbt svar.
Kent


Tyvärr gäller inte muntliga avtal vid fastighetsaffärer.
Ewa Wressmark, Jur kand




Vem ska betala?
Vi sålde huset för ett år sedan med hjälp av mäklare. Vi hade satt in en pelletsbrännare men inte anmält detta till skortensmästare för provtryck och brandöversyn. Vid försäljningen påtalade vi detta och skrev även under ett frågeformulär hos mäklare, vilket köparna godkände. Köparen hade ingen besiktningsman ute, endast lekman och inget sades om skorstenen eller brandöversyn. Nu ska de åter sälja huset och skorstensmästaren har varit ute och gjort inspektion. Nu vill "våra" köpare att vi ska betala åtgärder som behövs göras fastän vi påtalat att detta inte var gjort vid försäljningen. Ligger det på oss att ordna/betala detta?
Pernilla


Vid en försäljning har säljaren en upplysningsplikt, det vill säga en skyldighet att uppge vad han/hon vet om fastighetens skick som kan vara av betydelse för köparen. Köparen har emellertid en långtgående undersökningsplikt och kan inte, om inte denna är uppfylld, hävda dolda fel. I ert fall är det inte ens fråga om ett dolt fel utan om en omständighet som ni påtalat såväl muntligt som skriftligt. Då säljaren gör sådana här påpekande blir köparens undersökningsplikt än mer långtgående. Ni kan känna er trygga. Köparen kan inte kräva att ni ska betala något i detta avseendet.

Ewa Wressmark, Jur kand




Gäller e-mail som bindande avtal?
Hejsan! Vi har blivit lovade av en säljare att få köpa ett hus för en viss summa. Han har både sagt det och så finns det skrivet i mail där han skriver att han lovar att han inte ska sälja det till någon annan och det står även hur mycket vi ska betala för det! 3 veckor senare säger han att han vill ha 50 000 kronor till! Min fråga är då om e-mail kan gälla som bindande avtal. Om vi kan få ut något skadestånd om han nu inte väljer att sälja till oss!
Andreas


Normalt är även muntliga avtal bindande. När det gäller fastighetsaffärer är det emellertid först när ett köpekontrakt (eller köpebrev) har blivit påskrivet av båda parter som ett bindande avtal har uppstått. Ett löfte, oavsett om det är muntligt eller skriftligt, om att få köpa en fastighet är inte bindande. I ett köpekontrakt brukar man skriva vad som gäller om köpet inte fullföljs, t ex eventuellt skadestånd. Eftersom ni inte har skrivit något kontrakt så kan ni inte få någon ersättning på grund av att löftet inte uppfyllts.
Jur kand Ewa Wressmark




Säljaren ljuger vid husköp
Jag har en fråga om vad som händer när en säljare t ex säger att det är en fackman som har renoverat ett badrum, men sedan visar det sig att det inte var det?
Magnus



Vid fastighetsförsäljning har säljaren en upplysningsplikt som innebär att han sanningsenligt ska uppge sådant om fastighetens skick som kan vara väsentligt för köparen. Om säljaren har sagt att en renovering är utförd av en fackman och det visar sig att så inte är fallet är det fråga om svek. Uppstår det problem med t ex ett badrum och säljaren ljugit om renovering kan man rikta krav mot säljaren. Preskriptionstiden är 10 år.
Jur kand Ewa Wressmark




Vi köpte ett hus där det i objektsbeskrivningen stod att det skulle vara djupborrad brunn. Nu har det visat sig att det inte är djupborrat, det finns bara en grävd källa. Vad gör vi nu? Har varit i kontakt med mäklaren och hon säger att vi får göra upp själva med säljaren. Vad gäller?
Alex



Mäklaren ansvarar för att det som anges i objektbeskrivningen är korrekta uppgifter. Är det uppgifter som lämnats från säljaren som är svåra att kontrollera bör de inte tas med i objektbeskrivningen. Mäklaren har emellertid skyldighet att kontrollera uppgifterna som säljaren lämnar.
Om det har varit möjligt att se att det inte är fråga om en djupborrad brunn vid en undersökning kan man inte hävda att det är ett dolt fel. Det kan emellertid möjligen anses vara en utfästelse från säljarens sida att det finns en djupborrad brunn och då kan man ställa krav mot säljaren. Jag föreslår att ni kontaktar en jurist som kan hjälpa er. Hjälp till ombudsarvode med mera kan man få via rättsskyddet i sin hem/villaförsäkring.

Jur kand Ewa Wressmark


Om jag betalar handpenning och sedan vill hoppa av köpet - förfaller då erlagd handpenning?
Kjell

Det beror naturligtvis på vad som står i köpekontraktet. Ofta skriver man köpekontrakten så att handpenningen, eller i vart fall någon del av den, förfaller om inte köparen fullföljer köpet.
Jur kand Ewa Wressmark




Utfästelse "dolt fel"
Säljare har skrivit på köpekontrakt där det står att dränering ska vara utförd. Vid besiktning av huset, som utfördes efter kontraktsskrivning, undersökte vi inte dränering noggrant eftersom säljaren gjort en utfästelse angående dräneringen. Nu visar det sig i efterhand att dränering delvis saknas och den dränering som är utförd ej fungerar. Säljaren hänvisar till undersökningsplikten och vi hänvisar till den utfästelse säljaren gjort.
Vad gäller? Vad drar ni för slutsats utifrån de fakta ni får av mig här?
Daniel

Köparens undersökningsplikt är långtgående. Det är emellertid så att har säljaren gjort en utfästelse om ett visst förhållande, behöver köparen inte vara lika noggrann vid en undersökning som normalt. Det beror ju naturligtvis också på hur det faktiskt ser ut på fastigheten. Om det vid en visning visar sig stå vatten på tomten kan köparen troligen inte bara åberopa säljarens utfästelse, utan det får då anses finnas en utökad undersökningsplikt hos köparen. Men om det inte varit något som skulle kunna väcka misstankar om dålig eller obefintlig dränering får nog säljaren stå för sin utfästelse.
Jur kand Ewa Wressmark




Är på väg att köpa ut mina syskon från ett fritidshus. Var och hur går jag till väga?
Martin

Om ni alla är överens om att du ska köpa och hur stor köpeskillingen ska vara kan ni skriva ett köpekontrakt/köpebrev som uppfyller de formkrav som lagen ställer på köpehandlingar vid fastighetsköp. (Köpekontrakt och köpebrev finns att köpa i bokhandeln, reds anmärkning)

Om ni inte är överens kan du begära en tvångsförsäljning av fastigheten på offentlig auktion. Det kan man begära hos tingsrätten, som då utser en god man som ska sköta försäljningen. Vid en sådan försäljning kan självklart även delägarna lägga bud på fastigheten.
Jur kand Ewa Wressmark



Provbo/hyra hus innan köp
Vi har erbjudits att hyra ett litet hus under 12 månader för att provbo där. Därefter får vi (enligt muntligt löfte) köpa huset till en i förväg fastställd summa.
Två frågor:
1. Om vi hyr huset under 12 månader och sedan INTE vill köpa det, har vi då rätt till ersättning för de pengar vi lagt på upprustning och förbättringar av huset/trädgården?
2. Är husägaren bunden av sitt löfte och därmed skyldig att (om vi så önskar) sälja huset till oss efter 12 månaders provboende och till den i förväg överenskomna köpesumman?
Kan man skriva detta juridiskt korrekt/bindande? Hur, i så fall?
Vi är oroliga att säljaren kanske vill utnyttja vår situation och låta oss "plöja ner" tiotusentals kronor i huset/trädgården under året för att därefter sälja det till någon annan...och dessutom utan att ersätta oss för våra utlägg.
Vilka rättigheter och möjligheter finns för oss? Vad bör vi tänka på?
Josefine

Här handlar det faktiskt om två olika avtalsförhållanden, dels hyra av bostad, dels köp/försäljning av fastighet.
Om det gäller att bara hyra huset för att ”provbo” ska ni skriva ett hyreskontrakt med fastighetsägaren. Ni betraktas då som ”vanliga hyresgäster”. I ett hyresförhållande är huvudregeln att det är fastighetsägaren, inte hyresgästen, som ska bekosta renoveringar. Man kan emellertid avtala om annat och t ex att hyresgästen, i samråd med hyresvärden, får göra renoveringar med mera, och hur detta ska ersättas.

När det gäller fastighetsköp så måste alla avtal vara skriftliga. Muntliga avtal oavsett om det är löfte om köp eller om köpeskilling är inte bindande.

Om det är så att ni vill provbo i huset och sedan vara garanterade att få köpa det, måste ni, för att ett löfte om köp ska vara bindande för fastighetsägaren, skriva ett köpekontrakt med honom. Kontraktet kan då vara villkorat på sådant sätt att båda parter blir nöja. Bland annat kan man avtala om renoveringar och ersättning för detta och om köparen ska ha rätt att avstå från köp efter provåret.

Att skriva juridiskt hållbara kontrakt i så här udda situationer är inte enkelt. Jag skulle råda er att konsultera en jurist som kan hjälpa er med detta och även vara med i diskussionerna med fastighetsägaren.
Jur kand Ewa Wressmark




Friskrivningsklausul
Hej! Vi är på väg att köpa ett radhus via mäklare. Säljaren är en privatperson. Nu vill säljaren lägga till en friskrivningsklausul som lyder: "Köparen förklarar sig godta fastighetens skick och med bindande verkan avstå från alla anspråk mot säljaren på grund av fel eller brister i fastigheten."
Innebär det att vi inte har rätt att få ersättning vid t ex dolda fel eller andra typer av omfattande fel? Om man ska acceptera en sådan klausul (som till säljarens försvar vi var informerade om innan budgivning) är det rimligt att diskutera eventuell sänkning av köpeskillingen då vi tar risken framöver?
Jag har läst i andra forum här att en sådan generell klausul sällan är hållbar rent juridiskt, men man är orolig naturligtvis.
Tobias


När man säger att friskrivningsklausuler av generell natur inte är giltiga menar man klausuler där man säger att fastigheten säljs ”i befintligt skick” och att säljaren friskriver sig från eventuella fel och brister. En fastighet säljs emellertid alltid i befintligt skick och en friskrivningsklausul måste vara tydligare än så. En sådan klausul som säljaren i ert fall vill skriva har i praxis ansetts vara giltig. Man kan som köpare, om man accepterar klausulen, inte åberopa dolda fel. Som köpare ska man då vara särskilt noggrann vid sin undersökning och naturligtvis ska en friskrivningsklausul också påverka priset.
Jur kand Ewa Wressmark



Ersättningsanspråk
Har via mäklare sålt en fastighet. Efter budgivning fanns en tänkt köpare som sedan utförde besiktning av huset och fann brister. Mäklaren gjorde då en fortsatt teknisk utredning. Efter den sista besiktningen kom jag och köparen inte överens om priset, samt att de kom med nya grejer hela tiden, t ex att garagedörrarna borde bytas.
Mäklaren tyckte att jag skulle ta deras bud, men uppgav att jag kunde välja vilken köpare jag ville eftersom inget var skrivet. Jag blev kontaktad av en familj som var med på budgivningen, nu ansåg de att priset kändes OK för dem. Jag valde då att de skulle få köpa huset.
Jag har nu fått ett anspråkskrav från den först tänkta köparen, att jag ska betala hela kostnaden för deras besiktning. Annars vidtar de rättsliga åtgärder. Tacksam för besked om detta är något som jag kan ställas till svars för?
Görel

Så länge ingenting är skriftligt avtalat gäller inga förpliktelser, varken för tilltänkt köpare eller säljare. Det är köparen som tar beslut om att anlita besiktningsman och det är också köparen som bekostar besiktningen. En konsekvens kan bli att man inte längre vill genomföra köpet.
Några anspråk på att säljaren ska bekosta besiktningen kan inte ställas av köparen om inga skriftliga avtal har ingåtts. Det kan också tilläggas att som säljare kan man själv välja vem man vill sälja fastigheten till, oavsett om en annan spekulant låtit besiktiga den. Därför skriver man oftast köpekontrakt med villkor om hur man ska förfara om eventuella fel upptäcks innan man låter utföra en besiktning.
Jur kand Ewa Wressmark

 


Vad gäller om säljaren vill att hans "hyresgäster" skall få bo kvar i huset tills vidare efter det vi skrivit kontraktet? Kan vi säga upp hyresgästerna direkt vid husköpet, kontraktsskrivandet eller "drar vi på oss problem" om vi inte skriver ner detta i kontraktet? Vi har en känsla att säljaren inte vill föra in detta i kontraktet.
Anders

Det är lite svårt att svara på frågan eftersom du inte anger vad det är för ”hyresgäster” som avses, hur länge de bott i fastigheten och vad det är för slags fastighet. Olika regler gäller beroende på hur hyreskontraktet är utformat, om besittningsrätt inträtt och vad det är för slags fastighet/bostad. Här måste man som köpare se upp för det är inte självklart att man kan ”bli av med” hyresgästerna.
Jur kand Ewa Wressmark

 


Hej! Jag ska skriva på ett köpekontrakt nästa vecka men får först tillträde till huset i september. När jag skriver på kontraktet måste jag lägga en handpenning på 10 %, men när måste jag betala köpeskillingen? Får jag vänta med detta tills jag får huset, det vill säga runt den 1 september?
Annika

Hur och när handpenning och köpeskilling ska erläggas är något som parterna kan avtala om fritt. Normalt erlägger man handpenning i samband med att köpekontraktet tecknas och resterande köpeskilling i samband med att man skriver köpebrev och köparen tillträder fastigheten, det vill säga i ditt fall den 1 september.
Jur kand Ewa Wressmark



Vi har köpt ett hus med villkoren att en genomgång av besiktningsprotokollet skulle ske. Besiktningsmannen ringde i förra veckan då jag var upptagen i ett möte och jag bad honom ringa tillbaka. Han var upptagen fram tills i dag, den 7 juni. I måndags var han på kurs och i tisdags var han ledig. Min fråga är, kan vi dra oss ur köpet trots att det i kontraktet står ”Villkoret gäller under förutsättningen att köparens begäran om återgång lämnas skriftligt senast den 5 juni”?
James


Det är upp till köparen att uppfylla sin undersökningsplikt. Att anlita en besiktningsman är ett sätt att uppfylla sin undersökningsplikt. Som ni har skrivit köpekontraktet är villkoret villkorat, det vill säga ni har satt ett sista datum för när begäran om återgång ska kunna ske och den tiden har redan överskridits. Jag bedömer att ni inte kan frånträda köpet.
Jur kand Ewa Wressmark

 

Köparens eller säljarens ansvar?
Hej! Vi har skrivit på ett köpekontrakt på en villa 070523, huset är byggt 1967. I kontraktet finns två paragrafer gällande:"Faran för fastigheten" som säger att "Fram till tillträdesdagen ska säljaren dels bära risken för att fastigheten skadas av olyckshändelse (den s.k. faran för fastigheten) dels ansvara för att byggnader och annat som hör till fastigheten vårdas väl. Säljaren garanterar att fastigheten under nämnda tid är fullvärdesförsäkrad") respektive : "Särskild besiktning" (som säger att vi som köpare har rätt att frånträda köpet om vi efter besiktningen inte längre vill stå fast vid köpet).
Vi har 070531 låtit göra en jordabalksbesiktning av huset som visar bl a läckage samt fuktgenomträngning i/via taket och fukt på vinden. Takpapp saknas helt på vissa ställen eller är illa åtgången på många ställen. Man når detta utrymme via en taktrappa i övervåningen.
Besiktningsmannen betraktar detta som en skada som måste åtgärdas akut i form av omläggning av taket samt byte av samtlig takpapp. Vidare hittades fukt under golvmattan i bottenvåningens enda sovrum, golvet måste brytas upp och bottenmaterialet som troligtvis är sand måste tas bort och ersättas med nytt/annat bottenmaterial. Samma sak gäller tvättstugan som också är belägen i bottenvåningen.
Jag undrar om takläckaget, fukten under golvmattan samt tvättstugegolvet kan anses tillhöra paragrafen "Faran för fastigheten" och därmed falla på säljaren att bekosta och utföra åtgärderna inom den avtalade köpeskillingen och innan vårt tillträde i mitten av augusti?
Kan vi annars få säljaren att utföra och bekosta åtgärderna inom den avtalade köpeskillingen enligt paragrafen "Särskild besiktning" innan vårt tillträde i mitten av augusti? För oss som köpare känns det som att man som säljare ska vårda fastigheten väl och om säljaren i detta fall underlåter att åtgärda taket på egen bekostnad följer han väl inte avtalet?
Gabriella


De båda paragraferna i köpekontraktet som du hänvisar till är s k casusskada (Fara för fastigheten) och culpaskada (säljarens vårdplikt).
Casusskada är en skada som varken orsakats av köparen eller säljaren. Det kan t ex vara att ett tak blåser av i en storm. Ofta innebär sådana skador att köparen kan häva köpet eller få nedsättning av köpeskillingen. Sådana skador svarar säljaren för fram till tillträdet.
Culpaskada uppstår när säljaren av vårdslöshet försummar att vårda fastigheten (t ex underlåter att göra vid ett fel som kräver akuta åtgärder). Vid sådana skador kan köparen, beroende på hur allvarligt felet är, häva köpet, få nedsättning av köpeskillingen eller kräva skadestånd (beroende på säljarens vårdslöshet).
Ett takläckage som du beskriver och som behöver åtgärdas akut, omfattas av säljarens vårdplikt (culpa) och ska åtgärdas av honom. I vårdplikten ingår nämligen att säljaren svarar för att fastigheten inte försämras fram till tillträdet. Här kan man således, beroende på hur allvarlig skadan är, begära hävning, nedsättning och/eller skadestånd.
De andra felen som ni hittat är däremot varken någon culpa- eller casusskada, utan är av sådan karaktär att de borde medföra nedsättning av köpeskillingen.
Jur kand Ewa Wressmark



Ansvar för dolda fel
Jag läste följande om ansvar för dolda fel i en artikel i DN : "Jordabalken ålägger dig som säljare detta ansvar i tio år efter att du sålt ditt hus, oavsett hur många gånger huset säljs sedan du flyttat." Så om jag har bott i ett hus i 3 år och sedan säljer det och det visar sig att det finns ett dolt fel som den nye ägaren upptäcker när han har tillträtt huset. Är det då den som jag köpte huset av som är ansvarig om jag kan bevisa att det fanns där när jag köpte huset?
Lena


Det är riktigt att man som säljare ansvarar för dolda fel under 10 år efter försäljningen av fastigheten. Om fastigheten har sålts vidare kan den nye köparen rikta sina krav mot ”sin” säljare. Den säljaren/köparen kan i sin tur rikta krav mot den förste säljaren, så kallad regressrätt. Det är emellertid viktigt att komma ihåg att i samtliga led måste man konstatera att det är ett fel och att felet är relevant. Om man ska ha framgång med en regresstalan beror mycket på vad som avtalats mellan parterna. Det är inte säkert att utfästelser och villkor är detsamma vid båda köpen.
Jur kand Ewa Wressmark





Fel boyta
Den 26 mars skrev vi på kontraktet för att köpa ett hus i Kalmar för 1 800 000 kr. I den skriftliga information vi fick om huset innan vi skrev på köpekontraktet står det att boytan är 142 kvm och biarean är 107 kvm. Detta skulle enligt informationen vara ”enligt taxeringsinformation”. Vi såg därför ingen anledning att misstänka att detta inte stämde. Garaget var inte inräknat i detta. Detta innebär att vi betalade 12 676 kr/kvm boyta. (1 800 000 / 142)
För att ta reda på hur mycket byggnadsställning vi kommer att behöva när taket ska läggas om, gjorde vi en mätning av husets yttermått. Det var då vi började misstänka att de uppgifter vi fått om husets area inte stämde. Vi kontaktade skattemyndigheten för att kontrollera den skriftliga information vi fått. Det visade sig att husets taxerade yta var 95 kvm boarea och 80 kvm biarea. Vi kontaktade då mäklaren för att påpeka misstaget, och han gick, efter viss diskussion, med på att kontrollmäta huset. Det visade sig att boytan är 119 kvm och biarean (källaren) är 89 kvm. Priset för boytan är nu istället 15 126 kr/kvm. (1 800 000/119)
När Svensk Fastighetsförmedling annonserar ut hus i tidningen så kan man alltid, klart och tydligt, läsa hur många kvadratmeter boyta ett hus har. Detta är alltså en viktig uppgift för att locka köpare. Den felaktiga informationen vi fått gör att vi känner oss lurade och missledda. Naturligtvis för att huset är mindre än vi först trodde, och även för att informationen kan ha gjort att fler familjer kom och tittade på huset och att fler familjer var med och bjöd. Det kan alltså ha lett till att huset blev dyrare än om man annonserat ut den korrekta boytan och biarean.
Vad kan vi göra? Hur mycket är rimligt att begära i kompensation? Säljaren anser att mäklaren gjort fel. Mäklaren säger att vi ska klaga skriftligt till honom, för att han sedan ska gå till sitt försäkringsbolag. Han säger också att det inte finns några garantier för att vi ska få någon kompensation.
Eva


Mäklaren ansvarar för hur objektet beskrivs i t ex en objektbeskrivning. Om man där skriftligen uppger (och därmed garanterar riktigheten) på boyta med mera har det i praxis ansetts att köparen inte ytterligare behöver undersöka dessa förhållanden, om man inte haft anledning att misstänka att uppgifterna inte stämmer. Uppgifter i en objektbeskrivning är således att jämföra med en utfästelse från säljarens sida.
En annan sida av saken är hur uppgifterna tagits fram. Kommer uppgifterna från säljaren (och mäklaren förmedlar dem vidare) har mäklaren enligt praxis en viss kontrollplikt. Är det uppgifter som mäklaren själv tagit fram har han ett ännu större ansvar för uppgiftens riktighet.
En uppgift om en felaktig yta, där uppgiften anses vara en utfästelse, är ett fel i fastigheten. Som köpare kan man begära nedsatt köpeskilling (från säljaren) eller väcka talan om skadestånd mot mäklaren (som förmedlat uppgiften).
Jur kand Ewa Wressmark



Fråga 1. Ved kjøp av fastighet i Sverige mellom f.eks. to nordmenn som parter (altså kjøper & selger). Tenk at avtalen etableres i Norge (tilbud & aksept skjer i Norge muntlig og skriftlig), men fastigheten ligger i Sverige. Blir det da en forutgående avtaleinngåelse i Norge iht norsk rett og en etterfølgende avtale i Sverige under svensk rett ? I Norge er jo avtaler rettslig bindende for begge parter ved aksept (skriftlig eller muntlig) og uten krav til særskilt kontrakt. I et slikt fall kan en tenke seg at fastigheten inte overdras til kjøper, samtidig som selger er ansvarlig iht gjeldende norsk rett?

Fråga 2. I Sverige hva hvis eiendomssalget skjer utenom megler eller advokat. Selger kjører markedsføring/budprosessen selv. Hvilke rettigheter har da kjøper mht dokumentasjon/innsyn i budene og sikring av avtaleinngåelsen? Er det lovpålagt krav om å benytte megler eller advokat ved salg av fastigheter i Sverige?? Takk for svar!
Arild Tolfsen


Fråga 1:
Vid försäljning av fastighet belägen i Sverige gäller svensk lag oavsett var avtalet ingås. Det är emellertid endast de formkrav som omfattas av Jordabalkens regler som är tvingande. Om parterna utöver detta avtalar annat kan t ex norska regler gälla avseende de delarna. Några av formkraven är att en skriftlig köpehandling ska upprättas, att köpeskillingen ska anges och att handlingen ska innehålla en överlåtelseförklaring från säljaren. Här gäller alltså svensk rätt och köpet är ogiltigt om inte dessa krav är uppfyllda.
I köpekontraktet kan man emellertid avtala om andra förpliktelser än de som är gängse i Sverige. Man måste emellertid följa vad som står i Jordabalkens 4 kap 3 § - denna paragraf har följande lydelse:
Bestämmelse vid köp som ej intages i köpehandlingen är ogiltig, om den innebär att
1. förvärvets fullbordan eller bestånd är beroende av villkor, 
2. säljaren ej skall bära sådant ansvar som avses i 21 § (Regeln blir gällande om fastigheten ägs av annan än säljaren och köparen varit i god tro om detta, säljaren är då skyldig att betala tillbaka köpeskillingen; juristens kommentar). 
3. köparens rätt att överlåta fastigheten eller att söka inteckning eller upplåta rättighet i fastigheten inskränkes. 

Fråga 2:
Det finns inget krav att man vid fastighetsförsäljning/köp ska anlita mäklare eller jurist. Köparen kan inte kräva att få insyn i buden. Det är alltid säljaren som avgör till vem fastigheten ska säljas.
Jur kand Ewa Wressmark




I vår samfällighet ingår väg samt allmänningar med lekplatser. Min fråga är följande: De äldre i samfälligheten (i majoritet) vill ej fondera pengar för framtida eventuella reparationer på t ex vägen. De vill alltså ej betala för att de själva slitit på vägen utan anser att när behovet kommer skall de dåvarande fastighetsägarna stå för asfalteringen och ta ett lån för detta. Detta blir tvunget eftersom samfälligheten ej avsätter medel för framtiden. Är det inte lag på att man måste fondera pengar för sådant? Vi som är unga ser ingen lösning eftersom de äldre är i majoritet. Vi är nu oroliga för framtida höga kostnader...
Thomas


För samfälligheter gäller Lag om förvaltning av samfälligheter. En samfällighet kan förvaltas antingen genom Delägarförvaltning (av delägarna gemensamt) eller genom Föreningsförvaltning (genom en utsedd styrelse). Oavsett hur förvaltningen sker är en samfällighet skyldig att fondera pengar för att säkerställa underhåll och förnyelse av gemensamhetsanläggningen. Som jag uppfattar dig förvaltas er samfällighet genom delägarförvaltning. Om delägarna inte är överens i en förvaltningsfråga kan man vända sig till Lantmäteriet för att avgöra frågan.
Jur kand Ewa Wressmark




Hur går det till att få prisnedsättning?
Jag funderar på att begära nedsättning av priset på min bostadsrätt i efterhand, på grund av att badrummet som jag köpt som renoverat har visat sig behöva göras om helt och hållet. Min fråga är - måste jag stämma den före detta ägaren inför domstol, eller finns det någon annan instans som kan avgöra detta? Om det går till rättegång - är det jag som betalar rättegångskostnaderna om jag skulle förlora?
Christina



I första hand ska man vända sig till säljaren för att försöka nå en överenskommelse. Om man inte kan komma överens återstår att vända sig med en stämning till tingsrätten. Någon annan instans finns inte att vända sig till när det gäller ett avtal mellan två privatpersoner.
Man kan ha rättsskydd i sin fastighetsförsäkring som innebär att man bara behöver betala en självrisk. I övrigt ersätter försäkringen i regel följande kostnader:
- ditt eget ombuds arvode och kostnader
- dina kostnader för nödvändiga utredningar som ditt ombud beställt
- dina kostnader för bevisning i rättegång och skiljeförfarande
- expeditionskostnader i domstol
- motparts rättegångskostnader som du har ålagts att betala
- motparts rättegångskostnader som du vid förlikning har åtagit dig att betala
Har du inget rättsskydd i din försäkring kan du åläggas att betala motpartens kostnader om du förlorar målet.
Jur kand Ewa Wressmark



Läckage golvvärme
Har köpt ett hus med golvvärme i källaren. Huset är från 1970 och golvvärmen är lika gammal. När jag flyttade in upptäckte jag att jag fick luft i elementen och fick fylla på systemet två ggr per dygn. Säljaren ordnade så att en rörfirma provtryckte systemet och fann att det var läckage. Vattenskadan kommer att gå på säljarens tidigare försäkring men golvvärmen är avskriven så den ersätts inte något.
Jag kommer nu att få stå för denna kostnad samt avskrivning för ytskick, om jag förstår det hela rätt. Är detta ett dolt fel som säljaren skall ersätta och likaså avskrivningen på ytskick ? Jag har alltså köpt ett hus med 65 kvadratmeter golvvärme som inte fungerar. Detta kunde inte upptäckas vid undersökning eftersom inga skador fanns och det tar
cirka ett halvt dygn för trycket att falla. Vilken uppgörelse bör man kunna träffa med säljaren och vart skall man vända sig (mäklaren?)?
Lars


Läckande golvvärme
En läckande golvvärme kan mycket väl vara ett dolt fel, eftersom ett sådant inte kan ses med blotta ögat ens vid en noggrann besiktning, utan det krävs provtryckning för att konstatera ett läckage. Provtryckningar ingår emellertid inte i överlåtelsebesiktningar som görs av besiktningsmän.
Däremot kan det finnas skäl att göra en fördjupad undersökning om den vanliga besiktningen visat på någon viss risk, te x om en 35 år gammal golvvärme anses utgöra en risk. När man talar om dolda fel måste man emellertid också ta hänsyn till fastighetens ålder och skick. En 35 år gammal golvvärme som läcker kan möjligen anses vara ett fel som man som köpare kan förvänta sig. Jag tycker nog att du mot säljaren kan hävda att det är ett dolt fel som du inte hade anledning att förvänta dig och att du kan få nedsättning av köpeskillingen.

Ewa Wressmark, jur kand



Jag undrar vad som gäller när en brunn sinar redan av början i maj, när det stod i köpekontraktet att det kunde hända om det varit en lång och torr sommar. Är det ett dolt fel? Vi flyttade in i februari i år och vi är två personer i hushållet.
Pia

Sinande brunn
Om säljaren i köpekontraktet har gjort en utfästelse om att brunnen kan sina först efter en lång och torr sommar och det visar sig att den sinar redan i början av maj, kan man troligen med framgång hävda att det är ett faktiskt fel i fastighet, som man kan få kompensation för. En sådan uttrycklig utfästelse/garanti innebär att säljaren svarar för vad han utfäst och köparen har inte kunnat upptäcka felet vid en undersökning. Köparen kan kräva avdrag på köpeskillingen eller häva köpet och få skadestånd. Talan om att häva köpet ska man väcka vid tingsrätt inom ett år från tillträdet.
Ewa Wressmark, jur kand



Exempel på utformning av ett servitut
Vår granne får vatten från vår djupborrade brunn via ledning. Rätten till vatten har varit muntligen avtalat. Vi skall nu sälja vår fastighet och vill föra in en skriftlig bekräftelse på grannens rätt till vatten i köpeavtalet med den nye ägaren till vår fastighet. Är det rätt att föra in det i köpeavtalet eller måste ett formellt servitut upprättas och registreras? Hur lyder i så fall en lämplig formulering?
Roland

Rätt till vatten från grannens brunn
Jag tycker absolut att grannfastighetens rätt att få vatten från Er brunn ska skrivas som ett servitut. Det har den fördelen att rätten inte bara gäller mellan nuvarande fastighetsägare, utan mellan fastigheterna och kommande ägare. Ett sådant servitut ska skrivas in i fastighetsregistret. Vid försäljning av fastigheten ska säljaren upplysa om servitutet och det kan gärna skrivas in i köpekontraktet för att inte det skall finnas några oklarheter på den punkten. Lämplig formulering, utifrån de aktuella förutsättningarna, kan en fastighetsjurist hjälpa er med.
Ewa Wressmark, jur kand


Besiktning enligt jordabalken
Jag har som jurist från tid till annan stött på begreppet "besiktning enligt jordabalken". Fastighetsrätt är inte min specialisering så därför är jag något frågande till begreppet besiktning enligt jordabalken. Tacksam för kort förklaring eller lästips angående begreppet besiktning enligt jordabalken!
Madeleine Glans

Uttrycket kommer av det som kallas köparens undersökningsplikt. Köparen har en långtgående undersökningsplikt vad gäller att ta reda på fastighetens skick innan köpet. En köpare som inte uppfyllt sin undersökningsplikt har svårt att senare hävda fel i fastigheten gentemot säljaren. När lagstiftaren har lagt ribban för vad som ska vara rimligt för en köpare att göra för att han/hon ska anses ha uppfyllt sin undersökningsplikt, uttrycks det så här i 4 kap 19 § jordabalken:

Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförligafastigheter samt omständigheterna vid köpet.

Det finns oberoende besiktningsmän som kan anlitas för att göra en besiktning (de kallar ofta denna besiktning enligt jordabalken) och det innebär att huset besiktigas ur byggteknisk synvinkel. En sådan besiktning skall påvisa alla synliga fel och brister, t ex fukt, mögel, husbock, byggtekniska fel m.m. i fastigheten. Det som inte kan upptäckas vid en sådan besiktning kallas "dolda fel".
Det är viktigt att veta att, även om en köpare har anlitat en besiktningsman som "godkänt" fastigheten, anses inte köparen ha uppfyllt sin undersökningsplikt om det senare visar sig att besiktningsmannen slarvat och inte upptäckt synliga fel. Köparen ansvarar således, gentemot säljaren, för att han anlitat en besiktningsman med hög kvalitet.
Ewa Wressmark, jur kand


Vi har ett arrende i direkt anslutning till vår fritidsfastighet. Arrendet är skrivet på 50 år och 364 dagar och det finns inga byggnader på marken.
Det används heller inte för någon näringsverksamhet mer än att vi högg ner den granskog som var planterad på marken. Vi funderar nu på att köpa marken men jag har hört att arrenden som är på mer än 50 år är att betrakta som köp. Stämmer detta?
Lars B

Enligt jordabalkens 7 kap är arrendeavtal inte bindande mer än högst 50 år. Är ett avtal skrivet på mer än 50 år, som i ert fall, får det sägas upp när 50 år har gått. Olika formkrav gäller för arrendeavtal och köp av fastighet. Bl a ska ett köpeavtal för fast egendom innehålla en överlåtelseförklaring av säljaren att han säljer en angiven fastighet till köparen. Ett arrendeavtal har ju naturligtvis aldrig en sådan överlåtelseförklaring och redan där brister det i formkravet för att anse det som ett köp. Tvärtom blir verkan av ett arrendeavtal som är skrivet på mer än 50 år den att varken jordägaren eller arrendatorn är bunden av avtalet efter 50 år. Vill ni alltså köpa marken så måste det upprättas en köpehandling som följer de krav som ställs upp i 4 kap jordabalken.
Ewa Wressmark, jur kand

 

Vi flyttade in i ett hus i höstas och nu har vi upptäckt något som liknar vitt mögel som växer på innertaket på vinden. Vår  besiktningsman nämnde inte detta under besiktningen. Vi var inte själva inte uppe på vinden under besiktningen, så jag har inte en 
aning om detta fanns där då. En granne nämnde för mig att det saknas ventilation på vinden, och det verkar stämma. Kanske det är därför det är fuktigt där. Är detta ett dolt fel? Hur går jag vidare och vart vänder jag mig?
Familjen Larsson

Köparen har en långtgående undersökningsplikt vid husköp. Att ta en besiktningsman till hjälp kan vara bra, men om denne missar synliga fel, vilket det verkar vara i ditt fall, kan man inte hävda detta mot säljaren. Eftersom möglet växer i innertaket, väl synligt, och det är förhållandevis enkelt att kontrollera om det finns ventilation kan man inte hävda att det är ett dolt fel. Du skall ta kontakt med besiktningsmannen. Har han gjort en slarvig besiktning kan du väcka skadeståndsanspråk mot honom. 
Ewa Wressmark, jur kand

 

Jag är jättesur! Jag vann en budgivning och mäklaren sa att jag skulle få köpa huset. Nu har jag haft en besiktning och plötsligt har mäklaren tydligen fått in ett högre bud från en ny familj, som absolut vill köpa huset. Han menar att säljaren inte är bunden vid mitt bud. Vi har ännu inte skrivit något kontrakt, men jag har ju blivit lovad att få köpa huset och har betalat 7 000 kronor för en besiktning. Är inte huset mitt?
Annika

Normalt gäller även muntliga avtal rent juridiskt, men när det gäller fastighetsaffärer är det ett krav på skriftlighet för att parterna skall vara bundna av ett avtal. Säljaren är alltså inte bunden av ett löfte till en intresserad köpare förrän köpekontraktet är skrivet.
Så tyvärr måste svaret bli att du nog får se dig om efter ett annat hus.
Ewa Wressmark, jur kand

 

TILLBAKA